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6 neue Eigemtumswohnungen

Liebe Freunde der Immobilien,

es ist Zeit für ein neues Update. Ich war 2 Wochen in Kolumbien und hatte vorher noch 2 Deals abgeschlossen, deren Vorbereitung sehr lange gedauert hatte. Dabei handelt es sich um ein fünfer Paket von Eigentumswohnungen Nähe Leipzig Schkeuditz und eine Wohnung in Leipzig Lindenau. Hier erstmal die harten Fakten.




ETW10 – 5er Paket von Eigentumswohnungen

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Wie ihr seht, bin ich nach Abzug der eigenen IHR leicht im Minus. Das liegt vor allem daran, dass ich die Wohnung mit den alten Bank-Konditionen  gerechnet hatte (wie bei ETW6). Diese hatten sich aber verschlechtert und das wirkt sich auf die Bilanz aus. Vor allem weil ich diesmal eine viel höhere Tilgung und einen Bausparer dabei haben musste. Im Endeffekt also kein verlorenes Geld, sondern einfach „früher getilgtes“ Geld Vermögen.

 

Außerdem sind bei den Eigentumswohnungen noch nie Mieterhöhungen gemacht wurden, sodass ich bei Bedarf sofort alle Kaltmieten um 20% erhöhen könnte. Das wären rund 3.000€ mehr pro Jahr, womit ich wieder überschlagsmäßig auf meine 50€ Überschuss pro Wohnung pro Monat kommen würde. Insgesamt haben sich die Verhandlungen und die Besorgungen der Unterlagen 5 Monate hingezogen, ich hoffe das Grundbucht-Amt ist diesmal schnell und wir können fix ein Eigentumswechsel vollziehen.

Lies: Mieterhöhung, wie geht das? Meine best practice


ETW11 – Eine Eigentumswohnung in Leipzig Lindenau

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Meine Eigentumswohnung ETW11 hat sich sehr schnell ergeben, da die Verhandlungen und Unterlagen nach 2 Wochen fertiggestellt waren. Somit konnten der Antrag bei der Bank und der Notartermin schnell stattfinden. Die Wohnung befindet sich in Lindenau, sodass ich wieder mit 4-5 Monaten beim Grundbuchamt rechne.

 

Mittlerweile habe ich die Einladung zur ETV erhalten, die sah weniger schön aus. Es stehen 2 Sonderumlagen an (welche noch vom Verkäufer bezahlt werden müssen) und die Verwaltung verdoppelt die IHR. Somit steigt mein „nicht umlagefähiger Hausgeld“-Posten auf rund 350€ pro Jahr. Sehr unschön. An der Miete lässt sich leider nichts machen, da die Mieterin erst 1 Jahr drin wohnt. Insgesamt also nicht ganz so renditestark die Wohnung. Aber sowas weiß man nie komplett im Voraus.

 

Damit ergibt sich die ungefähre Übersicht zu meinem Immobilienportfolio. Den Steuern-Aspekt habe ich auf das gesamte Portfolio zum aktuellen Stand gerechnet.

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Die Steuerberechnung dazu sieht wie folgt aus.

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Somit bin ich bei einem Monats-Überschuss von 655€ für 14 Wohnungen, was ungefähr 47€ pro Wohnung entspricht. Damit kann ich momentan ganz gut leben. Da ich in der Wachstumsphase viele Ausgaben habe, zahle ich keine Steuern. Dadurch steht mir sowohl der Cashflow als auch die „nicht zu zahlenden Steuern“ für neue Investments zur Verfügung. Es ist ein tolles Gefühl, wenn man Rechnungen nicht aus dem eigenen Gehalt, sondern aus dem Überschuss der Wohnungen bezahlen kann.

Lies: Mein Immobilienportfolio


Immobilienmakler und Neuvermietung




Zum 31.5.2017 habe ich die erste Kündigung einer Wohnung bekommen. Zwar habe ich durch einen fleißigen Immobilienmakler zum 1.6. eine neue Mieterin, musste aber Abstriche bei der Kaltmiete machen. Die Wohnung war vorher viel zu teuer vermietet und dadurch reduziert sich jetzt meine Rendite. Dazu kommt, dass die Mieterzahl von 3 (Ehepaar+Kind) auf 1 sinkt.

 

Es sinken die NK-Vorauszahlungen (99€), das Hausgeld ist aber noch auf 3 Personen gemünzt (223€). Somit darf ich erstmal die Differenz schultern und bekomme sie erst im nächsten Jahr verrechnet. Ich schau mal, ob ich das Hausgeld ab 1.6.2017 bei der Verwaltung reduzieren kann mit der Begründung der weniger Personen im Haushalt.

 

Für einige meiner Wohnungen warte ich schon sehr lange auf das Grundbuchtamt (5 Monate), also habe ich dort nachgeforscht. Die sagen, die warten auf ein Dokument vom Sanierungsamt. Das Sanierungsamt sagt, es wartet auf den Notar. Der Notar sagt, er wartet auf das Grundbuchtamt. Jeder schiebt dem anderen die Schuld in die Schuhe….ich könnte kotzen. Zwar habe ich es nicht eilig, aber trotzdem erwarte ich effiziente Arbeit, da ich alle meine Rechnungen ebenfalls immer am gleichen Tag bezahle. Ich glaub, ich muss mal androhen den Notar zu wechseln. Schließlich sollte der überall hinterher sein. Dafür bekommt er seine Kohle.

 

Diese Woche hat sich das Finanzamt bezüglich meiner Steuererklärung gemeldet. Sie sagten sie brauchen eine Menge Rechnungen und Belege. Diese hatte ich alle eingescannt und meiner Steuererklärung als USB Stick beigelegt. Den hat das Finanzamt verbummelt. Idioten. Fuck. Vor allem, da mein Rechner zwischendurch kaputt ging, ich alle meine Daten verloren hatte und der USB stick meine einzige Kopie war. Nun darf ich 150 Rechnungen neu einscannen. Ich hätte voll Lust diese 2h Arbeit dem Finanzamt in Rechnung zu stellen.

Lies: Meine Steuererklärung 2016

Lies: Die nächsten Investments

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