ETW13 in Taucha

Vier neue Wohnungen




Hallo liebe Freunde,

zurzeit gibt es einige Kleinigkeiten zu berichten, die mich die letzten 2 Monate begleitet haben. Fangen wir erstmal mit meinen neuen Eigentumswohnungen an.

Inhaltsverzeichnis
1) 3er Paket von Eigentumswohnungen
2) Eigentumswohnung in Taucha
3) Eigentumsübergang von ETW7, ETW9 und ETW10
4) Kleinere Reparaturen nach Eigentumsübergang
5) Leasing in Kredit umgewandelt
6) Fazit nach 2 Monaten P2P
7) Rückmeldung zur Steuererklärung
8) Privates


3er Paket von Eigentumswohnungen

Im Juni hatte ich einen Notartermin für ein 3er Wohnungspaket in Leipzig. Es sind alles 1-Zimmer-Wohnungen um die 35qm².

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Auf den ersten Blick nicht ganz so spektakulär, aber auf den zweiten Blick. Erstes sind alle drei Wohnungen gerade frei geworden und die erste konnte bereits zu einer höheren Miete neu vermietet werden. Den Makler hat noch der Vorbesitzer bezahlt, da der Eigentumsübergang wohl erst sehr spät ist (Grund erkläre ich später). Ich gehe davon aus, dass die anderen beiden Wohnungen ebenfalls teurer neu vermietet werden können.

 

Lies: Mieterhöhung, wie geht das? Mein best practice

 

Zweitens waren die Konditionen meiner Bank für eine 110% Finanzierung die gleichen wie für eine 100% Finanzierung. Dadurch erhöht sich zwar der absolute Wert der Annuität um 11% von 3.232€ auf €3.596€, aber dafür kann ich mit dem gesparten Geld gleich die nächste Immobilie suchen. Und solange eine Immobilie cashflow-positiv ist, passt alles.

 

Leider ist zwei Wochen vor Notartermin der Verkäufer verstorben und dadurch wird sich der Verkauf ewig hinziehen. Die Erben haben zwar den Verkauf vollzogen (sie wollten die Kohle), aber die ganzen Umschreibungen im Grundbuch werden sich ewig hinziehen. Daher wird es noch eine Weile dauern, bis ich hier Kohle sehe. Glücklicherweise ist die Zinsbereitstellingsfreie Zeit sehr lang gewählt und kann bei Bedarf verlängert werden. Habe einen guten Draht zu meiner Bankerin.


Eigentumswohnung in Taucha

Beim selben Notartermin habe ich eine weitere Wohnung gekauft. Und zwar in Taucha. Taucha liegt im Speckgürtel von Leipzig und hat Bevölkerungszuwachs.

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Das schöne ist hier eine Mietrendite von 9,1% und damit mein bisher bester Wert. Auch hier gabs wieder eine 110% Finanzierung und somit einen Selbstläufer. In Taucha ist das Grundbuchamt viel schneller als in Leipzig, also rechne ich noch im August oder spätestens September mit dem Eigentumsübergang. Eine kleine Familie ist frisch eingezogen und ich bin gespannt wie sich mein erstes Invest außerhalb von Leipzig entwickelt. Damit bin ich jetzt bei 19 Wohnungen. Puhhh…in so kurzer Zeit eine ganze Menge. Aber wer ehrgeizige Ziele hat, muss Gas geben und einen offensiven Wachstumskurs fahren. Läuft bisher sehr gut.

Lies: Fazit Ziele 2017


Eigentumsübergang von ETW7, ETW9 und ETW10

Im Juli fand der Eigentumsübergang meiner Wohnung ETW7 statt. Im August kam dann ETW9 und die 5 Wohnungen aus meinem Paket ETW10 dazu. Somit verwalte ich seit knapp einen Monat sieben Mieter mehr. In meiner Wohnung ETW8 hatte ich zwischenzeitlich eine Mieterhöhung angestrebt, die Mieterin hat aber abgelehnt. War auch etwas dreist von mir, aber versuchen kann man es ja.


Kleinere Reparaturen nach Eigentumsübergang




Ich hatte Lasten & Nutzen-Übergang von meiner Wohnung ETW9 zum 1.8.2017, also vor Kurzen. Sechs Tage später ruft mich die Verwaltung an, dass die Vermieterin einen Schaden gemeldet hat (Fenster und Dusche). Ich denke mir: Was für ein Zufall… 6 Tage nach Lasten & Nutzen-Übergang. Also müsste ich das zahlen.

 

Nun habe ich bei der Mieterin angerufen und gefragt, wie lange das Problem schon besteht. Sie meint, das Problem besteht schon seit Ewigkeiten. Auf meine Rückfrage, warum sie das nie dem alten Eigentümer gemeldet hat, sagte sie, dass sie Angst hatte.

 

Sie hatte mal Streit mit dem alten Vermieter und seitdem hatte sie immer Angst sich wegen sowas bei ihm zu melden. Die Mieterin ist 80, also verständlich.

 

Nun war die Frage wer dafür aufkommt.


Leasing in Kredit umgewandelt

Leasing PorscheWeiter vorne könnt ihr sehen, dass ich für mein Leasing eine Menge Geld bezahlt habe. 1.370CHF pro Monat. Also ungefähr 1.245€. Mein Auto macht mir immer noch sehr viel Spaß, allerdings war die Rate sehr hoch und ich habe überlegt, was ich machen kann. Ich habe mich bei meiner Bank gemeldet und konnte mein Leasing in einen Konsumkredit umwandeln. Dadurch ist der Zins von 4,4% auf 3,3% gesunken.

 

Lies: Ein neuer Porsche als Investmentbremse

 

Zusätzlich haben wir die Laufzeit von 4 auf 10 Jahre verlängert. Dadurch konnte meine monatliche Belastung von 1.245€ auf 745€ gesenkt werden. Also um 40%. Nun hatte ich 500€ mehr im Monat zur Verfügung. Damit wollte ich ein kleines Experiment wagen. Sicherlich werden mich nun einige von euch kreuzigen, mich für dumm halten oder auslachen. Ich habs trotzdem gemacht, es passt zu meiner offensiven Strategie.

 

Ich habe meiner Bank gesagt, sie sollen meine monatliche Rate von 1.245€ so belassen wie sie ist und stattdessen einfach die Kreditsumme erhöhen. Den Überschuss nach Ablösung des Autos sollen sie mir ausbezahlen.

Folgende Rechnung:
Für die monatlichen 1.245€ auf 10 Jahre habe ich von der Bank eine Summe von 107.500€ von der Bank bekommen. Mit 65.000€ davon habe ich den Rest-Betrag vom Leasing abgelöst und die anderen 45.000€ sind auf mein Konto gewandert. Diese 45.000€ habe ich auf meine drei P2P Konten geschoben und lasse das Geld dort für mich arbeiten.

Der Grundgedanke:
Die Bank möchte 3,3% Zinsen auf das Geld und beim P2P bekomme ich 10% Zinsen. Also 6,5% Gewinn. Meine monatlich Belastung ist dieselbe wie vorher. Nur, dass jetzt für die selbe monatliche Rate 40% für Invest (P2P Kredite) drauf gehen, anstatt 100% für Konsum (Leasing). Somit wende ich hier für die P2P Kredite den gleichen Hebel an, wie wir alle für unsere Immobilien anwenden. Jeder kann davon halten was er will, ich finde es einen Versuch wert. Im Laufe des Threads werdet ihr sehen wie es sich entwickelt.




Fazit nach 2 Monaten P2P

Anbei die Zinsen meiner ersten beiden Monate bei P2P. Alle Plattformen brauchen natürlich etwas Anlaufzeit, vor allem Bondera. Dafür werden sie umso ergiebiger, umso länger die Kohle dort verweilt. Sicherlich sind 2 Monate noch keine Aussagekraft, aber schon recht hübsch. Vor allem bei einem monatlichen Aufwand von 5 Minuten. Auto-Invest seit dank. Ab dem nächsten Monat werde ich die monatlichen Werte tracken und hier aufführen. Vor allem werde ich auch beschreiben, wie sich die Erträge mittels des oben geschriebenen Hebeleffektes entwickeln. Ich bin gespannt.

Lies: Mein P2P Zwischenfazit – Erfahrungen nach 9 Monaten
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Rückmeldung zur Steuererklärung

Diese Woche kam meine Steuererklärung zurück. Von den -15.000€ wurden nur  -4.000€ anerkannt. Vor allem, weil das Finanzamt meine Kilometerpauschale nicht akzeptiert hat und mit 30Cent pro Kilometer gerechnet hat. Ich muss ein paar mehr Nachweise erbringen und am besten Fahrtenbuch führen. Pffff…..ich werde dem Ganzen nachgehen und schauen, was ich noch rausholen kann.

Lies: Meine Steuererklärung 2016


Privates

Ich bin mit meiner Freundin zusammen gezogen. Dadurch habe ich erstmal ein paar höhere Kosten (Gemeinsam Essen & Ausgehen), das wird sich aber schnell umkehren. Sie selber ist aus dem Ausland zu mir gezogen und sucht sich hier einen Job. Sobald sie etwas gefunden hat, wird sie ihren Beitrag zum Haushalt beisteuern und ich kann eventuell meine Sparquote erhöhen.
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Ich bin zurzeit super zufrieden. Privat glücklich und meine Immo-Strategie funktioniert super. Nur mein normaler Job ist momentan etwas langweilig. Ich hoffe hier kommen demnächst wieder interessante Projekte.

Soooo…genug geschrieben für heute. Ich wünsche euch allen viel Erfolg bei euren Projekten und jetzt viel Spaß beim Kommentieren 🙂

4 Kommentare

  1. Super mal “konkret” etwas zu lesen – nicht nur high-level Bla Bla von “Immobilien-Profis”, weiter so! Eine Frage: Hast Du keine Sorgen so einen hohen Gesamtkreditbetrag im Rücken zu haben, der in 10-15 Jahren wahrscheinlich mit Zinsbindung ausläuft und dann hast du noch 400k offen…

  2. Es freut mich, dass dir der Beitrag gefällt. Und gerade diese Transparenz ist mir sehr wichtig. Wie du sagst, kann man bei vielen Theoretikern oder Historikern (“damals habe ich…blabla”) manchmal nicht soviel mitnehmen. Und bezüglich den offenen Schulden habe ich keine Angst. Neben den Zinsen steigen auch die Mieten und die Beleihungswerte werden geringer. Etwas genauer habe ich das unter meinem Risikomanagement beschrieben. Den Artikel findest du hier: https://vermietertagebuch.com/2017/05/13/risiko-management/

  3. Hallo Alex, danke für die transparente Information und die Einfarchheit deiner Blogs. Du sagst viel ohne viel zu reden und ich schätze das sehr 😉

    Frage: Mir ist nicht ganz klar wie du in der Portfoliotabelle das Cashflow berechnest. z.B. ETW13 hat ein Monats-Überschuss von 30EUR doch in der Übersichtist steht 103EUR Cashflow. Wie kommt es dazu? Sollten nicht beide Zahlen gleich sein?

    Danke!

    1. Hallo Matias,

      in meine Portfolioübersicht sind die Werte vor Steuern eingetragen. Ich will wissen, was ich jeden Monat auf mein Sparkonto abzwacken kann. In den ersten Jahren zahle ich durch hohe Investitionen keine Steuern, daher berücksichtige ich diese in der Portfolioübersicht nicht.
      In der einzelnen Berechnung der Immobilie rechne ich die Steuern aber mit ein (geringerer Cashflow), da ich diese Berechnung sehr konservativ mache und vergleichbar halten will.

      Viele Grüsse,
      Alex

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