Vertrag Mieterhöhung

Mieterhöhung – wie geht das? Mein best practice!




Als Vermieter darf man sich früher oder später mit Mieterhöhungen beschäftigen.

 

Wenn die Kosten für die Bewirtschaftung oder die Renditeziele steigen, will man zum Ausgleich die Miete erhöhen. Aber wie macht man das und worauf muss man achten?

 

Der folgende Artikel gibt dir einige Informationen zum Prozess, die verschiedenen Arten, rechtliche Themen, Musterschreiben zum Download und meine persönliche Handhabung zu Mieterhöhungen.

 

Inhaltsverzeichnis:
1) Wie erhöhe ich die Miete?
2) Prozess der Mieterhöhung
3) Arten der Miete und mögliche Mieterhöhung
4) Rechtliches und Paragraphen im BGB
5) Download Mieterhöhung Musterschreiben


Wie erhöhe ich die Miete?

Da ich als Investor an Renditeobjekten mit hohem Cashflow interessiert bin, ist die Mieterhöhung ein gängiges Thema für mich.

 

In elf von meinen 19 Wohnungen habe ich eine Mieterhöhung durchgeführt, sobald dies von den Fristen möglich war. Dabei wurden zehn Erhöhungen sofort akzeptiert und nur eine davon zurück gewiesen.

 

Ich gehe mit diesem Thema ziemlich offensiv um. Im schlimmsten Fall wird die Mieterhöhung nicht akzeptiert. Selbst dann hat es mich nur 1€ Porto gekostet.

 

Meistens habe ich die Kaltmiete um 15€-20€ monatlich erhöht, was oft nur sieben bis zehn Prozent waren.

 

Die möglichen 20% habe ich noch nie ausgereizt. Das liegt teilweise daran, dass ich bereits sehr hohe Mieten in meinen Objekten bezahlt bekomme. Ich kaufe gut ein und immer nur vermietete Wohnungen.

 

Für die Erhöhung nutze ich immer dasselbe Schreiben und tausche nur die Namen, Anschrift und Zahlen aus.

 

Eine Begründung zum „Miete erhöhen“ schreibe ich nicht mit rein, so erspare ich mir Arbeit und langes recherchieren.

 

Allerdings ist das Geschmacksache und risikoscheue Vermieter dürfen gern etwas mehr schreiben.

 

Hier mein Musterschreiben zum Download. Weitere Downloads gibt es weiter unten im Beitrag.

Download: Musterschreiben für meine Mieterhöhung

Lies: Allgemeines zum Mietvertrag auf mietrecht.org


Prozess der Mieterhöhung

Der Prozess der Mieterhöhung ist je nach Art der Mieterhöhung etwas unterschiedlich.

 

Allerdings gibt es auch einige Gemeinsamkeiten, welche im Folgenden beschrieben werden. Für weitere und detaillierte Infos empfehle ich die Seite mietrecht.org.


Ankündigungsfrist & Überlegungszeit des Mieters

Eine Mieterhöhung ist in der Regel anzukündigen und mit Terminen und Fristen schriftlich festzuhalten.

 

Nach der Ankündigung hat der Mieter in der Regel 2 Monate Zeit für die Zustimmung oder Ablehnung des Mieterhöhungsschreibens. Mit dem dritten Monat kann die erhöhte Miete gültig werden.

 

Allerdings geschieht das zum Monatsersten, sodass ich mir selber immer drei Monate Frist setze.

 

Möchte ich zum 1.1.2019 erhöhen, muss das Schreiben bis spätestens am 31.10.2018 beim Mieter sein. Modernisierungserhöhungen müssen ebenfalls 3 Monate vorher bekannt gegeben werden.

 

Bei der Staffel- und Indexmiete stehen die gültigen Fristen bereits im Mietvertrag.


Zustimmungserklärung Mieterhöhung

Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben bekommt, muss er dieser Mieterhöhung zustimmen oder widersprechen.

 

Sollte der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern oder nicht reagieren, kann er vom Vermieter verklagt werden.

 

Sollte es nur eine Teilzustimmung geben (z.B. Streit über die Höhe der Mieterhöhung), kann der Vermieter nachbessern oder ebenfalls klagen. Außerdem muss die Zustimmung zur Mieterhöhung vorbehaltlos sein, darf also nicht an Bedingungen geknüpft werden.


Widerspruch Mieterhöhung

Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen möchte, muss er Widerspruch einlegen.

 

Ein einfaches Ignorieren reicht nicht aus und führt zu Kosten für den Mieter. Das Gleiche gilt für unbegründeten Widerspruch.


Sonderkündigungsrecht




Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, hat er in der Regel drei Monate Sonderkündigungsfrist.

 

Das kommt vor allem zum Tragen, wenn man eine längere Kündigungsfrist vereinbart hat. Meistens ist selbst die normale Kündigungsfrist schon drei Monate.

 

Bei Modernisierungserhöhungen kann der Mieter sogar nach einem Monat schon kündigen.


Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Wenn du eine neue Immobilie kaufst, musst du dich an den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ halten. Der alte Mietvertrag gilt weiter.

 

Allerdings stehen dir sofort die gleichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung zu, wie sie die Gesetze hergeben. Egal ob freier Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung.

 

Unter der Berücksichtigung von Fristen und der Kappungsgrenze, kannst du die Miete erhöhen. Das mache ich selber genauso.

 

Daher solltest du beim Kauf nachfragen, wann das letzte Mal die Miete erhöht wurde und dir das zugehörige Schreiben geben lassen.


Arten der Miete und mögliche Mieterhöhung

Es gibt eine Menge verschiedener Möglichkeiten eines Mieterhöhungsverlangens.

 

Die bekannteste ist wohl die Mieterhöhung auf Grund der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Mietspiegel.

 

Außerdem gibt es Mieterhöhungen nach Modernisierung, Staffelmieten, Indexmieten und Erhöhung der Betriebskosten. Die Unterschiede werden im Folgenden beschrieben.


Erhöhung nach Mietspiegel

In einigen Städten gibt es einen Mietspiegel. Ob das für deine Stadt/Kommune zutrifft, kannst du einfach googeln.

 

Anhand des Mietspiegels kannst du ausrechnen, welche Miethöhe für deine Wohnung gezahlt werden kann. Dabei fließen Faktoren wie qm², Baujahr, Stadtbezirk, Mikrolage , Einbauküche, Balkon, und viele weitere Sachen in die Bewertung ein.

 

Es ist quasi eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird von lokalen Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Bist du mit deiner aktuellen Miete unter dem Mietspiegel, kannst du die Miete sehr einfach erhöhen.


Vergleichsmiete

Bei der Vergleichsmiete handelt es sich um die Miete, welche ähnliche Objekte aufweisen. Diese Mieterhöhung ohne Mietspiegel wird oft in ländlichen Gegenden genutzt.

 

Die verglichenen Wohnungen müssen in einer ähnlichen Lage, Beschaffenheit, Ausstattung, Grösse und Art sein

.

Wenn man solche Objekte findet und deren Miete höher ist (z.B. auf Immoscout24 oder im eigenen Bestand), kann man die Miete der eigenen Wohnung auf dieses Niveau anheben.

 

In der Regel braucht man drei bis vier Vergleichswohnungen, aber es schadet nicht, wenn man noch weitere Wohnungen vorweisen kann.


Mieterhöhung nach Modernisierung / Sanierung

Wenn man die eigene Wohnung modernisiert, können bis zu 11 Prozent der Kosten jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Dadurch erhöht sich die Miete.

 

Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Modernisierung, eine Reparatur oder Instandhaltung handelt. Nur die Kosten der Modernisierung /Sanierung können zu einer Erhöhung führen.

 

Beispielsweise sind Energiesparmassnahmen(Dämmung) oder Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnqualität (Balkon) zu nennen. Die Modernisierung und das daraus resultierende Mieterhöhungsverlangen muss vorher angekündigt werden.

 

Die Mieterhöhung nach Sanierung darf über die Kappungsgrenze hinausgehen, ist aber nicht mit Staffelmiete oder Indexmiete vereinbar.

 

Abschließend ist zu erwähnen, dass Mieter bei Vorliegens eines Härtegrunds der Modernisierungserhöhung widersprechen können. Allerdings gibt es dafür sehr spezielle Gründe und Fristen

Lies: Fristen


Mieterhöhung indexmiete

Die Indexmiete ist eine variable Miete und wird an einen Index gekoppelt.

 

Lies: Verbraucherpreisindex für Deutschland.

 

Mieterhöhungen können jährlich gemäß des Index geltend gemacht werden, eine Einverständniserklärung des Mieters ist nicht erforderlich.

 

Oft wird diese Miete verwendet, wenn die aktuelle Miete bereits auf oder über dem ortsüblichen Niveau ist.


Staffelmiete Mieterhöhung

Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Miete, welche bereits Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt hat.

 

Die Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein. Eine Prozentangabe reicht nicht aus. Außerdem muss der genaue Zeitpunkt definiert sein.

 

Beispiel: Die Nettomiete erhöht sich am 1. Januar 2018 von 400€ auf 420€. Wenn ein Staffelmietvertrag vereinbart wurde, dürfen in diesem Zeitraum keine anderen Mieterhöhungen durchgeführt werden. Ausnahme sind nur die Betriebskosten.


Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag mit einer festgeschriebenen Laufzeit. Oft wird dies bei geschäftlichen Auslandsreisen oder Baumaßnahmen gemacht.

 

Die Begründung der Befristung ist im Mietvertrag aufzuführen, ansonsten kann sie ungültig werden und der Mieter einen Anspruch auf Fortführung des Mietverhältnisses bekommen.

 

Eine Verlängerung der Frist ist möglich, muss aber ebenfalls genau mit Datum und Begründung festgehalten werden.


Anpassung der Nebenkosten

Einmal im Jahr gibt es eine Abrechnung der Hausgeldzahlungen und der Nebenkosten. Bei einer Differenz gibt es eine Nachzahlung vom Mieter oder eine Zurückzahlung an den Mieter.

 

Wenn man dies in Zukunft vermeiden möchte, kann man die Nebenkosten anpassen. Als Grundlage dient die letzte Abrechnung. Dies ist vor allem üblich, wenn sich die Anzahl der Mieter verändert hat.

 

Wenn beispielsweise Pärchen zusammenziehen und dann statt einer Person, zwei Personen in der Wohnung wohnen.

 

Diese Art der Mieterhöhung ist die am meisten akzeptierteste, da die Mieter ebenfalls keine Lust auf hohe Nachzahlungen haben. Allerdings kann das auch in die andere Richtung gehen.

 

Wenn beispielsweise das Heizöl billiger wird, kann man die Nebenkosten reduzieren. Der Mieter wird sich freuen und dir geht nichts von deiner Mietrendite (Kaltmiete) verloren.


Rechtliches und Paragraphen im BGB

Bei Mieterhöhungen gelten eine Menge Gesetze und Paragraphen. In Deutschland haben wir eins der härtesten Mietgesetze und der Mieter wird stark geschützt. Das gilt auch für Mieterhöhungen.

 

Daher sollte man die wichtigsten Gesetze kennen, sodass die Mieterhöhung problemlos von Statten geht.

 

Die wichtigsten Paragraphen sind Folgende:

  • 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
  • 557a BGB – Staffelmiete
  • 557b BGB – Indexmiete
  • 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  • 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
  • 556d BGB -Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn




Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Obergrenze, an die man sich bei der Mieterhöhung halten muss. Die maximale Mieterhöhung liegt bei 20%. Die Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen.

 

Dabei ist es unabhängig, ob man die Miete innerhalb der drei Jahre einmal oder mehrmals erhöht hat. Zusammen darf die Erhöhung nicht mehr als 20% als die ursprüngliche Kaltmiete sein.

 

Aus diesen Zahlen kann man die mögliche Mieterhöhung berechnen. Wird die Miete über die Kappungsgrenze erhöht, wird die Mieterhöhung nicht automatisch ungültig. Sie wird lediglich auf die Höhe der Kappungsgrenze gesetzt.


Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine Verschärfung der Kappungsgrenze, allerdings nur in bestimmten Regionen.

 

Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass anstatt der maximalen Erhöhung von 20%, nur noch eine Erhöhung um 10% erfolgen darf. Die zusätzliche Einschränkung soll verhindern, dass ist stark aufgeheizten Wohnungsmärkten die Mieten nicht zu stark steigen und die Wohnungen bezahlbar bleiben.

 

Daher ist es wichtig zu prüfen, ob die Mietpreisbremse für eure Region gilt. Es sind rund 350 Gemeinden und Städte in Deutschland betroffen.

Lies: Gemeinden und Städte mit Mietpreisbremse

 

Dieses Gesetzt der Politik war allerdings ein Schuss ins eigene Bein. Die zusätzlichen Einschränkungen bei Mieterhöhungen haben dazu geführt, dass Vermieter nun höhere Mieten bei der Neuvermietung aufrufen.

 

Dabei ist zu erwähnen, dass erste Bundesländer die Mietpreisbremse für ungültig erklärt haben. Siehe hier das Beispiel zu Bayern.


Mieterhöhung Frist

Bei einer Mieterhöhung gibt es eine Vielzahl einzuhaltender Fristen. Diese sind abhängig vom Grund der Erhöhung.

 

Das reicht von Ankündigungen, ersten Zahlungsterminen, über Mietdauern und Überlegungsfristen bis hin zur Zustimmungsfrist.

 

Um nicht den Überblick zu verlieren, können die verschiedenen Fristen bei Mieterhöhungen auf der speziellen Seite von mietrecht.org eingesehen werden.


Mietwucher

Von Mietwucher wird gesprochen, wenn die Miete sehr weit über der Miete von Vergleichswohnungen liegt.

 

Ein Synonym dafür ist die Mietpreisüberhöhung. Als juristischer Wert werden 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete für Mietwucher angenommen.

 

Mietwucher kann zu einer Ordnungswidrigkeit und bei Ausnutzen der Zwangslage eines Mieters zur Freiheitsstrafe führen.


Ausschluss von Mieterhöhung im Mietvertrag

Ab und zu gibt es Mietverträge, durch welche Mieterhöhungen ausgeschlossen werden. Das sollte man immer prüfen, ansonsten hat man die Arschkarte.

 

Oft sieht man sowas bei lebenslangem Wohnrecht oder DDR Mietverträgen. Daher solltest du bei einem Immobilienkauf immer die Mietverträge durchlesen!


Download Mieterhöhung Musterschreiben

Für eine zulässige Mieterhöhung gibt es verschiedene Vordrucke, Musterschreiben und Formulare.

 

Generell sind diese Muster abhängig von der Art der Mieterhöhung. Zwei verschiedene Beispiele hänge ich zum Download an.

Download: Muster Mieterhöhung nach Mietspiegel
Download: Muster Mieterhöhung mit Vergleichswohnung

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