Immobilien Cashflow November 2021

In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im November 2021. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt meiner Kernsanierung und der Horizontalsperre in meinem Mehrfamilienhaus MFH1. Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien im November 2021

2) Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5

3) Fortschritt meiner Sanierung im MFH6

4) Horizontalsperre und Trocknung MFH1

Cashflow der Immobilien im November 2021

Im November 2021 hatte ich 28.340€ Einnahmen aus Warmmiete. Die gesamte Warmmiete ist diesmal so hoch, weil ein paar Dezember-Mietbuchungen in den November fielen. Von dieser Warmmiete gingen 9.532€ für den Kredit und 11.794€ für die Bewirtschaftungskosten ab. Außerdem bezahlte ich einige Hausgeldnachzahlungen und bekam einige Hausgeldgutschriften. Das ergibt einen positiven Cashflow von 7.341€ für den November 2021.

Besondere Ausgaben hatte ich diesen Monat nur ein paar Grundbuchauszüge, allerdings musste ich 1.264€ für zwei Trocknungsgeräte für mein erstes Mehrfamilienhaus bezahlen. Dieses Geld entnahm ich aus meiner Instandhaltungsrücklage, welche ich sofort um den gleichen Betrag wieder auffüllte. Die Kosten für die Horizontalsperre kommen erst im Dezember. Aber dazu weiter unten mehr.

Zusammen mit Cashflow und Tilgung entspricht das einem Vermögenszuwachs von 11.838€ im November 2021. Das ist demnach der beste Monat, den ich jemals hatte. Insgesamt stehe ich damit kumuliert bei 100.130€ Vermögenszuwachs (ohne Wertsteigerung) für das Jahr 2021.

Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5

Die Sanierung in meinem fünften Mehrfamilienhaus geht in verschiedenen Bereichen vorwärts. Der Dachboden wurde entrümpelt und für einige Dämmmaßnahmen vorbereitet. Die Holztreppe zum Dachboden wurde zurück gebaut, da dies die günstigste Variante für das Brandschutzkonzept ist. Dort kommt eine ausklappbare Leiter hin, da der Dachboden kaum noch betreten werden soll. Ein Ausbau lohnt aktuell nicht.

Die restlichen Teile der alten Heizungsanlage wurden zurückgebaut, da das Haus seit Anfang November komplett unbewohnt ist. Der letzte Mieter konnte in einer anderen Wohnung untergebracht werden und hat nun keinen Stress mehr mit der Sanierung des Hauses. Außerdem wurde das Fundament für die Pelletheizung und das Pelletlager gegossen, sodass demnächst die Heizung und das Lager aufgestellt werden können.

Außerdem wurde nach dem Auszug des letzten Mieters in der Erdgeschosswohnung ein nicht gemeldeter Wasserschaden entdeckt. Hier müssen wir Reparaturen an dem durchnässten Holzbalken durchführen. Aktuell laufen die Klärungen mit dem Statiker. Des Weiteren wurde der letzte fehlende Balkonausstieg fertig gestellt.

Zusätzlich kaufen wir viel Material für den begonnenen Trockenbau, wenn es denn welches gibt. Leider sind immer noch starke Lieferprobleme bei den Materialien und den Handwerkern zu spüren. Der nächste Lockdown macht das Problem nicht besser.

Fortschritt meiner Sanierung im MFH6

In meinem MFH6 in Hohenstein geht die Sanierung seit rund 3 Monaten nicht weiter. Die Erdgeschosswohnung ist zu 95% fertig, aber es muss der Elektroanschluss vom Versorger erneuert werden.

Leider hatte sich der Elektriker am Anfang des Jahres nicht darum gekümmert und jetzt bekommen wir von dem Energieversorger seit 3 Monaten keinen Termin. Das ist unglaublich! Wir dürfen es selber nicht machen und dem Versorger ist es egal. Dadurch steht die Baustelle schon 3 Monate still und ich habe 3 Monate mehr Leerstand. Das ist zum kotzen. Ich habe gute Lust den Anschluss einfach selber neu zu machen, sodass es endlich weiter geht.

Die Wohnung im zweiten und dritten Geschoss sind entkernt und warten ebenfalls auf die Renovierung. Allerdings wollte ich erstmal die Erdgeschosswohnung fertig machen und vermieten, um das Feedback abzuwarten. Das zieht sich jetzt leider alles in die Länge. Die letzten Bewohner im Haus haben aus Sorge bei mir angerufen. Sie haben gesehen, dass es auf der Baustelle nicht weiter geht und hatten Angst, dass ich das Haus wieder verkauft habe…

Horizontalsperre und Trocknung MFH1

Im Oktober hatte ich Probleme mit Nässe und Schimmel in meinen beiden Erdgeschosswohnungen im MFH1. Daraufhin ließ ich mich von verschiedenen Gutachtern vor Ort beraten und bestellte eine Horizontalsperre. Ein ausführliches Video dazu gibt es hier:

Lies: Video Nässe MFH1

Nach dem erfolgreichen Einbau der Horizontalsperre kann kein neues Wasser nach oben kommen und jetzt muss die vorhandene Nässe aus den Wänden raus. Also habe ich zwei Trocknungsgeräte gekauft, welche zuerst in der kleinen Erdgeschosswohnung und dann in der großen Erdgeschosswohnung aufgestellt werden. Die kleine Wohnung muss zuerst trocken werden, da wir bereits ab 1 Februar 2022 einen neuen Mieter haben und die Wohnung gestrichen werden muss.

Auf Empfehlung von Rene Bohsem (Bohsem Immobilien & Service GmbH) habe ich zwei Geräte Luftentfeuchter TTK 170 ECO von Trotec gekauft und ich bin gespannt wie sie wirken. Ich halte euch auf dem Laufenden.