Investor Ziele 2017

Meine Immobilien





Auf dieser Seite findest du eine Übersicht und Details zu allen meinen Wohnungen. Wenn du dir selber ein Immobilienportfolio aufbauen willst, kann dir folgende Übersicht eine erste Orientierung sein. Auf meinem Blog siehst du die Entstehungsgeschichte dazu.

 

Bis heute habe ich 12 einzelne Wohnungen, ein 3er, ein 5er Wohnungspaket und ein 6er Mehrfamilienhaus gekauft.

Immobilienübersicht Alexander Raue
Immobilienübersicht Alexander Raue
1) ETW1
2) ETW2
3) ETW3
4) ETW4
5) ETW5
6) ETW6
7) ETW7
8) ETW8
9) ETW9
10) ETW10
11) ETW11
12) ETW12
13) ETW13
14) MFH1

Im Folgenden gibt es die Details zu den einzelnen Wohnungen inklusive Zeitverlauf der wichtigsten Dinge. Wenn es neue Entwicklungen zu einzelnen Wohnungen gibt, werde ich sie bei der entsprechenden Wohnung ergänzen.


ETW1

ETW1 Bild ETW1 Bild 2

ETW1 Bild 4
Kalkulation bei Kauf

ETW1 Bild 3
Kalkulation nach Aufwertung

Die ETW1 war meine erste Wohnung und bleibt mir so natürlich besonders in Erinnerung. Die Wohnung wurde mir im Dezember 2015 von einem Makler zugeschickt, nachdem ich angefragt hatte, ob sie neue Objekte im Bestand haben.

 

Ich hatte dann ziemlich schnell zugesagt. Am Anfang wollte ich was haben und hab nicht ganz genau auf die Zahlen geschaut. Außerdem hatte ich noch ein anderes Excel-Kalkulations-Tool, weshalb mir der negative Cashflow nicht aufgefallen ist. Meine Bank hat die Wohnung mit 110% finanziert, ich zahlte also nur den Gutachter selber.

 

Die Wohnung konnte ich von 50.000€ ohne Angabe von Gründen auf 47.000€ runterhandeln.

Entwicklung

  • Dezember 2015: Wohnung vom Makler vorgestellt bekommen.
  • März 2016: Notartermin für den Kauf
  • Juli 2016: Eigentumsübergang
  • Januar 2017: Erhöhung der Kaltmiete von 275€ auf 290€.
  • Oktober 2017: Vermietung des leer stehenden Parkplatzes für 35€ kalt.

ETW2

ETW2 Bild ETW2 Bild 2

ETW2 Bild 3
Kalkulation vor Aufwertung

ETW2 Bild 4
Kalkulation nach Aufwertung

Die ETW2 war meine erste Wohnung, die ich über immoscout gekauft habe. Ich hatte sie im Januar 2016 gefunden, alle wichtigen Sachen berechnet und meinen Gutachter vorbeigeschickt. Der Preis ließ sich leider nicht verhandeln, das war damals aber für mich ok.

 

Mit meinem alten Kalkulations-Tool war der Cashflow grün. Das stellte sich leider als Fehler raus, nachdem ich alle Kosten in die Rechnung aufnahm und mein neues Kalkulations-Tool benutzte. Trotz einer Mieterhöhung nach einem Jahr ist die Wohnung immer noch im negativen Cashflow. Zwar nur ganz gering, aber minus ist minus. Außerdem hatte sich das Hausgeld um 100€ nicht umlagefähig erhöht.

 

Dadurch, dass ich aber wieder eine 110%-Finanzierung von meiner Bank bekam, war das für mich ok.  Insgesamt ist dies meine einzige Wohnung mit negativen Cashflow, was aber locker durch alle anderen Wohnungen aufgefangen wird.

Entwicklung

  • Januar 2016: Wohnung auf Immoscout gesehen
  • März 2016: Notartermin für den Kauf
  • Juni 2016: Eigentumsübergang
  • Juni 2017: Mieterhöhung von 260€ auf 280€

ETW3

ETW3 Bild3 ETW3 Bild4

ETW3 Bild
Kalkulation bei Kauf

ETW3 Bild2
Kalkulation nach Aufwertung

Die ETW3 ist die dritte Wohnung, die zu meinen ersten Immobilien-Invest gehört. Ich hatte damals alle drei Wohnungen gleichzeitig gekauft. Zwar waren es verschiedene Verkäufer, aber ich habe alle gleichzeitig bei meinem Notar nach genehmigt und bei meiner Bank finanziert.

 

Ich musste alles schnell unter einen Hut bringen, da ab März/April 2016 die neue Wohnkreditrichtlinie in Kraft trat und meine Bank mächtig Druck machte. Die Wohnung bekam ich ebenfalls 110% finanziert. Bei dieser Wohnung gab es zwei lustige Fakten.

 

Erstens hatte ich die Wohnung durch Zufall bekommen. Die Bürokraft des Maklers sollte das Expose dieser Wohnung einen anderen Kunden schicken, hat es aber aus Versehen an mich geschickt. Ich hatte mich eigentlich für eine andere Wohnung in Leipzig interessiert und kannte diese Wohnung in Borsdorf gar nicht. Somit freute ich mich über eine tolle Wohnung, da die Zahlen von Anfang an stimmten und die Wohnung Cash abwarf.

 

Das zweite gute an der Wohnung war, dass ich sie um fast 15% von 42.000€ auf 36.500€ runterhandeln konnte. Das lag daran, dass im Expose eine viel zu hohe qm² Angabe stand und mein Gutachter die Fläche viel kleiner sah. Dem Makler war das sehr peinlich, also diskutierte er nicht und gab mir den besseren Preis.

Entwicklung

  • Januar 2016: Die Wohnung vom Makler bekommen
  • März 2016: Notartermin für Kauf
  • Mai 2016 Eigentumsübergang
  • April 2017: Mieterhöhung von 270€ auf 285€

ETW4

ETW4 Bild3 ETW4 Bild4

ETW4 Bild
Kalkulation bei Einkauf

ETW4 Bild2
Kalkulation nach Aufwertung

Die ETW4 habe ich im März auf immoscout gesehen und war gleich begeistert, da sowohl die Rendite hoch war, als auch die Wohnung privat verkauft wurde. -also ohne Provision. Dadurch hat sich der Prozess und die Dokumentenaustausch etwas hingezogen, aber das war es wert.

 

Das Hausgeld bei der Wohnung ist sehr gering, da die IHR sehr gering ist. Insgesamt ein tolles Investment und der Mieter ist auch sehr vorbildlich. Die Wohnung hatte ich außerdem noch von 33.000€ auf 31.500€ runtergehandelt.

Entwicklung

  • März 2016: Expose auf Immoscout gefunden
  • Mai 2016: Notarvertrag für Kauf
  • September 2016: Eigentumsübergang
  • November 2016: Erhöhung der Miete von 220€ auf 230€
  • März 2017: Reparatur Spülabfluss Küche für 39.26€
  • März 2017: Reparatur WT Bad für 77.23€





ETW5

ETW5 Bild4 ETW5 Bild3

ETW5 Bild1
Kalkulation bei Kauf

ETW5 Bild2
Kalkulation nach Aufwertung

Die ETW5 hatte ich auf Immoscout gefunden und der Prozess hat sich etwas länger hingezogen, was am Verkäufer und meiner Bank lag. Die Maklerin war top und mit ihr arbeite ich weiterhin zusammen. Sie übernimmt jetzt immer meine Neuvermietungen. Man merkt, dass sie sehr motiviert und zuverlässig ist.

 

Der Mieter ist nach einem Jahr ausgezogen und danach musste ich die Wohnung billiger anbieten, da sie vorher zu teuer vermietet war. Trotzdem ist sie noch weit im positiven Bereich.

Entwicklung

  • Januar 2016: Expose auf Immoscout gefunden
  • Mai 2016: Notartermin für Kauf
  • August 2016: Eigentumsübergang
  • Juni 2017: Mieterwechsel. Kaltmiete von 344€ auf 299€

ETW6

ETW4 Bild3
Aussenansicht

ETW6 Bild3
Grundriss

ETW6 Bild
Kalkulation bei Kauf

ETW6 Bild2
Kalkulation nach Aufwertung

Die ETW6 habe ich ganz langweilig auf Immoscout gefunden und ich konnte auch nix verhandeln. Die Wohnung gefiel mir, da sie im gleichen Gebäude wie meine ETW4 ist und ich dort gute Erfahrung gemacht hatte. Im Zuge dieser Wohnung hatte ich mich auf die Suche nach neuen Banken gemacht und wurde bei einer lokalen Volksbank fündig. Diese gab mir 110% und ich war mega happy.

 

Beim Anschreiben der Mieter fiel auf, dass der Parkplatz weitervererbt wurde und nicht mehr vom Mieter gebraucht wurde. Der kündigte mit 3-Monate-Frist und ich konnte für 35€ anstatt 25€ neu vermieten. Win-Win für alle.

Entwicklung

  • August 2016: Expose auf Immoscout entdeckt
  • Dezember 2016: Notartermin für den Kauf
  • Mai 2017: Eigentumsübergang
  • September 2019: Neuvermietung Parkplatz

ETW7

ETW4 Bild3
Aussenansicht

ETW7 Bild3
Außenansicht hinten

ETW7 Bild
Kalkulation beim Kauf

ETW7 Bild2
Grundriss

Die ETW7 hatte ich ebenfalls in immoscout gefunden. Genauso wie ETW4 und ETW6 war diese im gleichen Haus, sodass die Analyse sehr schnell ging. Der Makler drängte auf einen schnellen Verkauf, er wollte unbedingt noch im Jahr 2016 zum Abschluss. Somit hatte ich einen superschnellen Prozess vom Expose bis zum Notartermin von nur einem Monat.

Meine Bank kam nicht so schnell hinter her, daher fand die Grundschuldbestellung erst im Januar statt. Ich begab mich etwas auf Glatteis, wurde aber nicht enttäuscht. Der Eigentumsübergang dauerte durch die schlampige Arbeit des Notars und des Grundbuchamts sehr lange. Während ich die Besichtigung für diese Wohnung selbst vornahm, traf ich auf den Hausmeister des Gebäudes. Über den kam ich dann an die ETW8. Die Finanzierung ist über 100%.

Entwicklung

  • November 2016: Expose auf Immoscout24
  • Dezember 2016: Notartermin Kaufvertrag
  • Januar 2017: Notartermin für Grundschuldbestellung
  • Juli 2017: Eigentumsübergang
  • November 2017: Reparatur defekter Spülkasten für 61,88€

ETW8

ETW4 Bild3
Aussenansicht

ETW7 Bild3
Außenansicht hinten

ETW8 Bild
Kalkulation nach Kauf

ETW8 Grundriss
Grundriss

Wie weiter oben beschrieben, habe ich die ETW8 unter der Hand bei der Besichtigung der ETW7 gefunden. Die genaue und sehr lustige Geschichte dazu gibt in dem folgenden Blog-Beitrag. Die Finanzierung betrug 100% und die Kaufnebenkosten übernahm der Verkäufer.

Entwicklung

  • Dezember 2016: Empfehlung durch den Hausmeister von ETW7
  • März 2017: Notartermin für den Kauf
  • Juni 2017: Eigentumsübergang
  • August 2017: Miete kommt zwei Monate in Folge zu spät – Mieterin hat mit Arbeitsvertrag-Verlängerung zu kämpfen

ETW9

ETW9 Bild2
Aussenansicht

ETW9 Bild
Grundriss

ETW9 Bild3
Kalkulation nach dem Kauf

ETW9 habe ich ebenfalls über Immoscout gefunden – diesmal sehr unspektakulär. Die Finanzierung war 95%, da ich mich bei der Bank etwas verkalkuliert hatte. Kurz nach dem Eigentumsübergang hatte ich gleich ein paar Reparaturen an der Backe…die komplette Geschichte dazu gibt es hier.

Entwicklung

  • November 2016: Wohnung bei Immoscout24 gefunden
  • März 2017: Notartermin für Kauf
  • August 2017: Eigentumsübergang
  • August 2017: Reparatur einer Scheibe für 407€
  • August 2017: Reparatur Dusche für 51.77€
  • November 2017: Reparatur Klingel-Anlage 91.31€
  • Dezember 2017: Handwerker beschweren sich über Gestank aus der Wohnung, ich sollte die Mieterin auf Pflegebedürftigkeit überprüfen. Erledigt, alles in Ordnung.




ETW10

ETW10 Bild
Aussenansicht Haus 1

ETW10 Bild2
Aussenansicht Haus 2

ETW10 Kalkulation aktuell
Kalkulation bei Kauf

ETW10 Kalkulation nach Mieterhöhung
Kalkulation nach Aufwertung

ETW10 ist ein 5er Wohnungspaket, welches ich auf Immoscout gefunden habe. Der Verkauf war privat und der Verkäufer äußerst sympathisch. Meine Bank finanzierte 100% und der Verkäufer trägt die Kaufnebenkosten. Weitere Infos zu diesem Wohnungspaket gibt es hier.

Entwicklung

  • November 2016: Expose auf Immoscout gesehen
  • März 2017: Notartermin für den Kauf
  • August 2017: Eigentumsübergang
  • Dezember 2017: Warmwasserabsperrung in einer Wohnung repariert für 72,85€
  • Dezember 2017: Boden muss in einer Wohnung komplett erneuert werden. Arbeiten findet im Februar 2018 statt.
  • Januar 2018: Mieterhöhung in allen Wohnungen von 1.371€ auf 1.475€
  • Januar 2018: Reparatur Rollladen für 140,30€

ETW11

ETW11 Bild
Vorderseite

ETW11 Bild4
Rückseite

ETW11 Bild2
Grundriss

ETW11 Bild3
Kalkulation bei Kauf

Die ETW11 hatte ich auf Immoscout gefunden und die Maklerin hatte einen sehr organisierten Eindruck gemacht. Sie lieferte schnell alle Unterlagen und ich konnte zuschlagen. Die Wohnung habe ich zu 100% finanziert.

 

Leider gab es nach dem Kauf tausend Dokumente, die bei verschiedenen Behörden angefordert werden mussten (wegen Sanierungsgebiet), sodass sich die Zeit vom Kaufvertrag bis Eigentumsübergang ewig hingezogen hat (7 Monate). Weitere Infos zu diesem Wohnungspaket gibt es hier.

Entwicklung

  • Februar 2017: Wohnung auf Immoscout gefunden
  • März 2017: Gutachter schaut sich die Wohnung für mich an
  • April 2017: Notartermin für den Kauf der Wohnung
  • November 2017: Eigentumsübergang
  • Dezember 2017: Heizung über Weihnachten undicht, Notreparatur zum Schutz vor kompletten Ausfall im ganzen Haus.

ETW12

ETW12 Bild4
Aussenansicht

ETW12 Bild
Kalkulation beim Kauf

ETW12 Bild2
Grundriss der 2 kleinen Wohnungen

ETW12 Bild3
Grundriss der mittleren Wohnung

Die ETW12 ist eine Geschichte wie eine Achterbahn, mit viel Auf und Ab. ETW12 ist ein 3er Paket von drei kleinen 1-Zimmer-Wohnungen, welches vom Eigentümer aus Altersgründen verkauft wurde. Während ich die Wohnungen besichtigte, sagte mir ein Mieter, dass er bereits vor 2 Monaten gekündigt hatte.

 

Der zweite Mieter sagte mir, dass er in 2 Monaten kündigen werde. Von beiden Sachen wusste der Makler nichts. Mittlerweile weiß ich auch warum. Die WEG-Verwaltung hat für diese Wohnungen auch die SEV und ist ein Sauhaufen. Da wird wenig bis gar nichts gemacht und für alles muss man ewig hinterherrennen. Und der Eigentümer hat sich nicht drum gekümmert.

 

Die dritte Wohnung war gerade frisch neu vermietet. Für die anderen beiden Wohnungen habe ich innerhalb von 2 Monaten ebenfalls Mieter gefunden. All diese Probleme waren dem Makler sichtlich peinlich, so konnte ich den Verkaufspreis von 87.000€ auf 80.000€ und die Makler-Provision von 5.95% auf 4.76% drücken.

 

Das zweite große Problem war, dass der Verkäufer während des Verkaufs-Prozesses verstorben ist. Glücklicherweise wollten die Erben weiterhin verkaufen und übernahmen alles. Dadurch lief es trotzdem recht zügig ab.

 

Während der Verkaufsverhandlungen ist auch noch der Makler mit Burn-Out ausgefallen, sodass dieser Kauf-Prozess echt einmalig war -glücklicherweise erst kurz nach dem Notartermin. So konnte ich alles weitere direkt mit der Hausverwaltung, der Eigentümerin und der neuen Maklerin besprechen.

 

Zwischendrin ist mir auch noch meine finanzierende Bank abgesprungen. Eigentlich hatte ich eine Vorabzusage und meinem Banker war es sichtlich peinlich. Die Begründung war, dass ich noch zu viele offene Finanzierungen hatte, also Wohnungen, die bereits gekauft waren, aber ich auf den Notar für die Darlehensauszahlung warten musste.

 

Somit kam mir das Chaos beim Makler und dem Verkäufer ganz gelegen, da ich nix von meinen „Bank“-Problemen erzählen musste und mich schnell um eine neue Bank kümmern konnte. Das war von Vorteil, da die alte Bank nur 100% finanzieren wollte und die neue Bank mir sogar 110% gab.

 

Bei der Neuvermietung stellte sich heraus, dass das gar nicht so leicht ist. Die Wohnungen sind sehr klein (25qm² – 35qm² 1-Zimmer) und günstig (rund 150€ kalt). Dadurch meldet sich viel Unterklassen-Klientel ohne Arbeit, mit Schufa-Einträgen oder anderen Problemen. Trotzdem macht meine Maklerin gute Arbeit und ist konsequent an der Sache dran.

Den Blogeintrag zu diesen Wohnungen gibt es hier.

Entwicklung

  • Januar 2017: Inserat auf Immoscout gefunden
  •  Juni 2017: Notartermin für Kauf
  •  September 2017: Eigentumsübergang
  •  September 2017: Malerarbeiten nach Mieter-Auszug für 477€
  •  November 2017: Neuvermietung einer leer stehenden Wohnung
  •  November 2017: Neuvermietung der zweiten leer stehenden Wohnung. Einzug im Februar 2018.
  •  November 2017: Neuvermietung des Tiefgaragenplatzes
  •  Januar 2018: Reparatur Rollläden für 123,62€

ETW13

ETW13 Bild2
Aussenansich vorn

ETW13 Bild3
Aussenansicht hinten

ETW13 Bild4
Grundriss

ETW13 Bild
Kalkulation bei Kauf

Die ETW13 ist Teil eines Aufteiler-Projektes, von dem ich eine Wohnung bekommen habe. Das Ganze zog sich lange hin, da die Verwaltung mit den Unterlagen kaum aus dem Hintern kam. Das merke ich jetzt als Eigentümer auch.

 

Da die Wohnung etwas außerhalb in Taucha liegt, konnte ich sie günstig kaufen und eine sehr gute Miet-Rendite von 9,1% erzählen.  Die Voreigentümer hatte sich kaum drum gekümmert, da er mit der Wohnung nur Stress hatte und sie wegen einem Steuersparmodell gekauft hatte. Die Wohnung stand 9 Monate leer. Die jetzigen Mieter sind frisch eingezogen und bleiben mir hoffentlich lange erhalten. Die Wohnung konnte ich zu 110% finanzieren.

Den Blogeintrag zu dieser Wohnung gibt es hier.

Entwicklung

  • Februar 2017: Die Wohnung wurde mir direkt vom Makler angeboten, als ich nachfragte, ob sie neue Wohnungen im Bestand haben.
  • Juni 2017: Notartermin für Kauf
  • September 2017: Eigentumsübergang
  • Februar 2018: Kündigung der Mieter zum 31.5.2018 (Begründung: Schimmel und Schwangerschaft)

MFH1

Zinshaus kaufen

Entwicklung

Das MFH1 und dessen Ankaufprozess habe ich ausführlich in einem Blogbeitrag beschrieben.

Lies: Mein erstes Mehrfamilienhaus

  • Dezember 2017: Wohnung bei Immoscout gesehen
  • Dezember 2017: Notartermin für Kauf
  • März 2018: Eigentumsübergang