In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im vierten Quartal von 2024. Ich zeige euch den gesamten Cashflow und gehe auf die positiven und negativen Dinge ein.
Inhalt
- Cashflow
- Hohe Kosten im Dezember
- Neue Grundsteuer
- Beschissene Hausverwaltung
Cashflow
Schauen wir uns als erstes den Cashflow in meinem viertel Quartal 2024 an und dazu benutze ich den Auszug aus meinem Buchhaltungstool Starmoney.
Wir ihr sehen könnt hatte ich im vierten Quart monatliche Einnahmen von rund 33.000€ bis rund 37.000€ und Ausgaben von 26.000€ bis 39.000€. Während die Einnahmen einigermassen stabil sind und immer nur schwanken wegen monatsübergreifenden Zahlungen und vor allem wegen Gutschriften bei den Betriebskoste, so gibt es bei den Ausgaben schon heftige Abweichungen.
Insgesamt hatte ich im Oktober einen Überschuss von 4.175€, im November hatte ich sogar 6.332€ und im Dezember ein Minus von 2.408€. Das Ergibt einen Gesamtüberschuss von 8.099€ und damit bin ich recht zufrieden.
Als nächstes folgt die Auswertung des Cashflows, wenn ich die Bausparer und Tilgungsraten rausnehmen. Denn beides sind keine echten Kosten und nur ein hin und her schieben von linke Tasche rechte Tasche.
Wenn ich also die Tilgung und die Bausparer vom Cashflow abziehe, dann wird aus dem positiven Gesamt-Cashflow von 8.099€ ein Vermögenszuwachs von 28.061,70€ und damit umgerechnet 9.354€ mehr Vermögen pro Monat. Das ist nochmal deutlich mehr als im dritten Quartal und mein Immobilienportfolio wird immer rentabler.
Hohe Kosten im Dezember
Wie ich weiter oben bereits geschrieben habe, war der Dezember ein negativer Monat mit -2.408€. Und das liegt daran, dass ich im Dezember hohe ausserordentliche Kosten hatte.
Zum einen hatte ich rund 2.000€ für die Gebäudeversicherung meiner Mehrfamilienhäuser und zum anderen hatte ich rund 1.500€ Gerichtskosten für Rechtstreitigkeiten mit meinen Mietern.
Dazu kommen fast 5.000€ an Reparaturen in meiner Pizzeria, weil dort das WC wegen defekten Teilen repariert werden musste und dafür die komplette Vorwand geöffnet werden musste. Inklusive Fliesen läppert sich das leider stark und die Versicherung hatte das nicht übernommen.
Dazu kommen noch knapp 1.500€ an Wartungskosten für meine Heizung in allen meinen Mehrfamilienhäuser, dort läpperten sich die Beiträge ebenfalls.
Die Kosten für Versicherung und Wartung sind ok, die werden sowieso irgendwann fällig. Aber auf die Kosten von Reparaturen und Rechtstreitigkeiten hätte ich gerne verzichten können und dann wäre der Dezember auch im grünen Bereich gewesen. Aber irgendwas ist ja immer.
Neue Grundsteuer
Bezüglich der neuen Grundsteuer muss ich sagen, dass ich zum Jahreswechsel keinen einzigen neuen Grundsteuerbescheid vorliegen hatte. Jetzt trudeln die Bescheide nach und nach ein und das Ergebnis ist gemischt.
Einige Bescheide sind weniger als vorher und die Mieter werden sich freuen, andere Bescheide haben sich vervierfacht und die Mieter werden kotzen. Wenn ich Ende Q1 2025 alle Bescheide beisammenhabe, dann werde ich ein kleines Fazit machen und schauen, ob ich in Summe neutral bin, so wie Olaf Scholz versprochen hatte!
Beschissene Hausverwaltung
Für eine meine Wohnungen in Chemnitz habe ich wohl die mit Abstand beschissenste Hausverwaltung, die man haben kann. Trotz meines langen Leerstandes in meiner CHW6, weigert sich die Hausverwaltung den Leerstand an die Abrechnungsfirmen zu melden und die schätzen den Verbrauch immer auf eine normale, bewohnte Wohnung.
Die Abrechnungsfirma weigert sich ebenfalls meinen Leerstand anzuerkennen, da die nur Aussagen der Hausverwaltung entgegennehme.
Gleichzeitig schuldet mit die Hausverwaltung 2.000€ aus der Betriebskostenabrechnung 2023 und deswegen habe ich jetzt zu dem drastischen Schritt gegriffen das Lastschriftverfahren zu kündigen.
Zwei Monate Hausgeld habe ich mir zurückgezahlt und 4 weitere Monate werde ich nicht zahlen, bis ich die Schulden wieder drin habe. Die Hausverwaltung reagiert weder auf meine Emails noch auf Briefe per Einschreiben. Ich könnte echt kotzen.
Aber wenn es hart auf hart kommt, dann verklage ich die auch noch. Es ist unfassbar, wieviel asozialer Abschaum sich in der Immobilienbranche rumtreibt und denkt, die Eigentümer verarschen zu können. Ich halte euch auf dem Laufenden.
Alexandra meint
Hallo Alexander,
betrügerische Hausverwaltungen gibt es überall. Ich hab leider auch eine solche erwischt.
Die vernachlässigen ihre Pflichten, rechnen Mondstundensätze ohne weitere Konkretisierung in kurzen Abständen ab und buchen falsch hohe Hausgelder ab.
Unsere Eigentümergemeinschaft hat jetzt gekündigt und wir werden viel Geld hinterherschauen müssen, wenn wir keinen aufreibenden Rechtsstreit anzetteln wollen.
Es gibt wirklich völlig schamlose Exemplare in diesem Metier.
Ich drücke dir und mir die Daumen…
Christian meint
Was die schlechte Hausverwaltung angeht, wende dich doch mal an den Beirat. Vielleicht können die Druck machen.
Christian meint
Hallo Alexander,
ja das mit den Hausverwaltungen wird immer schlimmer, habe auch gerade wieder eine gekündigt.
Einfach unfähig was manche machen.
Was für Rechtsstreit hast du mit deinen Mietern?
Ich habe gerade auch eine Räumungsklage laufen wegen Beleidigung, das zieht sich.
Ist aber in 30 Jahren die erste wo ich führen musste.
Schön das es jeden Monat besser wird mit den Einnahmen, dann kannst hoffentlich irgendwann den Schwurblerkanal wieder einstellen (verstehe bei den Einnahmen aber warum du das machst).
Weiter viel Erfolg
Chris