Der März war vom Cashflow der bisher beste Monat dieses Jahres und der Vermögenszuwachs lag sogar im 5 stelligen Bereich. In diesem Beitrag werde ich dir berichten, was mir bei meinen Immobilien im März passiert ist.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung
2) ETW9 Renovierung mit Staging
4) Briefkasten MFH1 – Nachwirkungen von Problemmieter
6) Neuen Mieter für ETW18 gefunden
8) MFH2 Mieter fast rausgeschmissen
Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung
Im März hatte ich eine Warmmiete von 27.832€, wovon Betriebskosten in Höhe von 10.671€ und die Kreditrate von 9.487€ abging. Außerdem hatte ich extra Kosten in Höhe von 1.696€, was hauptsächlich die Maklerkosten für die beiden Neuvermietungen in meinem MFH1 waren. Jetzt ist das Haus voll und ich kann mich demnächst über einen guten Cashflow dort freuen.
Nach dem Abzug aller Kosten bleibt ein Überschuss von 5.546€ übrig. Von diesem Überschuss wandern 2.994€ in die Instandhaltungsrücklage, um sie wieder auf 100.000€ aufzufüllen. 432€ wurden dagegen aus der Rücklage entnommen für einige Kleinreparaturen und den Austausch einer Mischbatterie.
Der Gesamtmonatsüberschuss für das Jahr 2021 liegt jetzt bei kumuliert 2.984€. Der Vermögenszuwachs sogar bei kumuliert 20.502€, da zu dem Überschuss noch die Tilgung meiner Kredite in Höhe von 17.518€ kommt.
Somit kann ich sagen, dass der März ein sehr guter Monat war und es darf gerne so weiter gehen. Wenn der nächste Monat genauso gut läuft, dann komme ich mit meinem Cashflow über die magische 5.000€ Grenze, da meine Rücklage voll ist und keine weitere Zuführung braucht.
Außerdem ist es schön zu sehen, dass mein Netto-Vermögen jeden Monat durch die Tilgung meiner Kredite um 5.796€ wächst. Das passiert komplett automatisch und sorgt aufs Jahr hoch gerechnet für 70.000€ mehr Nettovermögen. Das ist ein Vielfaches von dem, was ich damals in Deutschland oder in der Schweiz als Angestellter an Vermögen aufbauen konnte. So langsam rollt der Immobilienschneeball immer schneller.
Das zeigt mir, dass ich auf einem sehr guten Weg bin. Mein Immobilien Portfolio entwickelt sich prächtig. Jetzt heißt es nur noch die Sanierungsprojekte sauber abwickeln und das Portfolio weiter konsolidieren. Aber auch bei der Konsolidierung gibt es gute Fortschritte, da ich seit Jahresbeginn sechs Wohnungen neu vermieten und den Leerstand stark reduzieren konnte. Letzten Samstag kam die nächste Neuvermietung, aber dazu dann mehr im April-Update.
ETW9 Renovierung mit Staging
Meine neunte Wohnung in Leipzig muss ausgiebig renoviert werden und die Arbeiten beginnen am 26. April. Eine genaue Auflistung des Reparaturstaus und der Kosten für die Sanierung findest du in folgendem Video:
Anschauen: Alle Kosten der Renovierung und der Cashflow für ETW9
Diese Wohnung ist außerdem die Immobilie, welche am nächsten zu meinem Wohnort ist. Je nach Stau bin ich in 5-10 Minuten vor Ort und habe dort die Option einiges selber zu machen. Ich muss nicht, aber ich kann.
Daher möchte ich bei dieser Wohnung Staging für die Neuvermietung ausprobieren. Die Wohnung – vor allem das Bad – wird schön dekoriert, um super Bilder für das Exposé zu haben und den Mietinteressenten bei den Besichtigungen eine tolle Atmosphäre bieten zu können. Ich bin gespannt, ob sich der zusätzliche Aufwand lohnt und wie schnell die Wohnung vermietet wird.
Bauleiter für MFH5
In meinem großen Sanierungsprojekt in Chemnitz hatte ich Ende 2020 Probleme mit dem Organisieren der Sanierung. Daher hatte ich mir einen Architekten dazu genommen und jetzt ist zusätzlich noch ein Bauleiter an Bord.
Der Bauleiter wird mich für einen effizienteren Ablauf der Sanierung beraten, regelmässig den Fortschritt vor Ort überwachen und mit mir Rücksprache halten.
Das Budget für die Bauleiterkosten war in meiner zweiten Budgetrunde enthalten und nach ein wenig Suche und dem Austausch in meinem Netzwerk haben wir einen guten Bauleiter gefunden. Ich freue mich auf eine gute Zusammenarbeit und einen guten Fortschritt bei dem Mehrfamilienhaus.
Briefkasten MFH1 – Nachwirkungen von Problemmieter
Vor zwei Jahren hatte ich einen Problemmieter in meinem ersten Mehrfamilienhaus. Dieser hatte mit Drogen gehandelt und ist in die anderen Wohnungen eingebrochen. Er sitzt immer noch im Gefängnis und diesen Monat habe mich neue Nachwehen getroffen.
Anschauen: Mein schlimmster Mieter
Dieser Mieter hatte damals neben vielen anderen Dingen auch seinen Briefkasten zerstört, als er unter Drogeneinfluss seinen Schlüssel nicht fand. Dieses Briefkastenfach hatten wir bisher nicht repariert. Es war untergegangen, da wir seitdem immer eine Wohnung Leerstand im Haus hatte.
Seit Mitte März ist das Haus wieder voll bewohnt und wir mussten den Briefkasten reparieren. Leider ist das nicht möglich, da der Briefkasten Importware ohne Typenkennzeichnung ist. Eine neue Schließklappe lässt sich nicht anbringen.
Allerdings wollte ich nicht den ganzen Briefkasten für 500€ austauschen und somit haben wir einen Einzelbriefkasten für die letzte Wohnung bestellt und an der Hauswand montiert. Das ist nicht die perfekte Lösung, aber für den Mieter ist es ok und für mich viel rentabler. Außerdem haben wir beim Hauptbriefkasten neue blenden und Namensschilder eingebaut, sodass es wieder ordentlich aussieht.
Nachbeleihung für 150.000€
Bei der Anschlussfinanzierung für meine ETW4 und ETW5 bekomme ich sensationelle Zinsen von 0,58%. In diesem Zuge bot mir mein Banker eine Nachbeleihung auf diese und auch auf andere Objekte an. Daraus ergab sich eine Nachbeleihung in Höhe von 150.000€ für 0,58% Zinsen.
Dieses Geld kann ich für Renovierungen, Modernisierungen oder den Kauf neuer Wohnungen nehmen. Es muss wohnwirtschaftlich genutzt werden. Mir fallen dazu viele gute Sachen ein. Alle Details zu diesem tollen Deal findest du in folgendem Video:
Anschauen: Die Bank liebt meine Immobilien und schenkt mir «150.000€»
Neuen Mieter für ETW18 gefunden
Der Mieter meiner 18ten Wohnung hatte Ende Januar mit Gültigkeit zum 30.4.2021 seine Wohnung gekündigt. Bei den Besichtigungen für die Neuvermietung stellte er sich stur und hatte komische Wünsche. Das lag daran, dass es seine erste Wohnung war und er noch nicht wusste, wie sowas abläuft.
Nichts desto trotz konnte ich die Wohnung mit direktem Übergang zum 1.5.2021 neu vermieten und dabei die Kaltmiete um 4,4% von 225€ auf 235€ erhöhen. Das entspricht einer Kaltmiete von rund 7,8€/m² und liegt damit deutlich über dem dortigen Schnitt von 6,5€/m². Das liegt vor allem an der kleinen Größe, einem Balkon und einer Einbauküche.
ETW7 Mieter suchen
In meiner siebten Wohnung in Leipzig ist mir wieder eine kuriose Sache passiert. Die Mieterin hatte ihre Märzmiete nicht gezahlt und ihre Telefonnummer funktionierte nicht mehr. Auf Briefe reagiert sie nicht und das Namensschild wurde von der Tür entfernt.
Es sieht so aus, als ob die Mieterin ausgezogen ist, ohne mir etwas zu sagen. Das geht natürlich nicht und ich muss jetzt Detektiv spielen. Beim Einwohnermeldeamt ist keine neue Adresse hinterlegt und demnächst muss ich mir mit Hilfe der Polizei und einem Gerichtsvollzieher Zugang zu der Wohnung verschaffen. Es ist echt unglaublich, mit welcher Dreistigkeit manche Menschen vorgehen. Ich hoffe, die Wohnung ist kein Trümmerfeld.
MFH2 Mieter fast rausgeschmissen
In meinem zweiten Mehrfamilienhaus gibt es einen Mieter, der zwei Monatsmieten in Rückstand ist und dem ich die fristlose Kündigung ausgesprochen habe. Die Person bekam Geld vom Jobcenter und das Jobcenter hatte mir immer direkt die Miete überwiesen. Irgendwann blieb die Miete aus und ich wusste, dort sei etwas faul.
Wir haben den Mieter angerufen, angeschrieben und ihn vor Ort besucht. Er reagierte nicht. Eine Woche vor Rausschmiss kontaktierten uns die Eltern und baten darum, dass ihr Kind in der Wohnung bleiben kann und wir eine Regelung finden.
Der Mieter hatte sich einfach nicht mehr beim Jobcenter gemeldet und damit gegen seine Auflagen verstoßen. Damit hatte das Jobcenter die Zahlungen eingestellt. Wie asozial ist das bitteschön? Da bekommt man als junge, arbeitsfähige Person Geld vom Jobcenter fürs Nichtstun und bekommt es nicht mal auf die Reihe dort regelmässig vorstellig zu werden.
Solchen Leuten sollten man sofort und für immer das komplette Geld streichen und die sollen selber klarkommen. Die sind der Grund dafür, dass alle Harz4-Empfänger einen schlechten Ruf haben, obwohl viele davon nichts dafür können.
Mein Mieter konnte die Kündigung heilen, indem er die aktuelle Miete sofort bezahlte und das Jobcenter die ausstehenden Mieten ebenfalls nachzahlte. Für April kam die Miete wieder pünktlich. Hoffen, dass es so bleibt und ich keinen weiteren Ärger mit dieser Person habe.
Fazit Immobilien März 2021
Wie immer gab es auch im März einige Kleinigkeiten zu erledigen und den ein oder anderen Mieter mit Problemchen. Das ist aber völlig in Ordnung, wenn man dem Aufwand den Nutzen gegenüberstellt.
Der Cashflow war im März echt gut und das Portfolio entwickelt sich in eine sehr gute Richtung. Wenn alles so positiv weiter geht, dann wird 2021 das beste Immobilienjahr meines Lebens und Ende 2021 kann ich dann sehr entspannt auf alles Erreichte zurückblicken.
Wenn du ebenfalls mit Immobilien ein zweites Standbein aufbauen willst, dann schau dir folgendes Video an, um einen vollständigen Überblick über den Kauf von Immobilien zu bekommen.
Anschauen: So kaufst du deine erste Immobilie (Schritt für Schritt)
Andreas meint
Wie hast Du es denn geschafft die Wohnung CHW5 für 1.292 warm zu vermieten? Die war doch für viel weniger inseriert.
vermietertagebuch meint
Das war nicht nicht die reguläre Miete, sondern eine Bezahlung der Mietschulden des letzten Mieters. Die Wohnung ist noch nicht vermietet und wird demnächst umgebaut.
Jennifer meint
Danke für das Teilen deiner monatlichen Übersicht für März. Ich habe sehr gerne bei dir reingelesen. Ich wünsche dir weiterhin viel Erfolg.
vermietertagebuch meint
Freut mich sehr, dass es dir gefallen hat!