Immobilien Cashflow Februar 2022

In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Februar 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, hohe Betriebskosten und einen Problemmieter. Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien im Februar 2022

2) Hohe Betriebskosten im Februar

3) Probleme mit Mieter in ETW12

Cashflow der Immobilien im Februar 2022

Der Cashflow meiner Immobilien war im Februar etwas unterdurchschnittlich. Ich hatte zwar erneut hohe Einnahmen, aber die Betriebskosten waren diesmal außerordentlich hoch. Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 25.833€, wovon 10.835€ für den Kredit und 12.590€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Das ergibt einen positiven Cashflow von 2.464€.

Im Februar gab es nur eine kleine Rechnung für Renovierungen in Höhe von 163€ für einen defekten Briefkasten und eine defekte Bad-Innentür. Diese Kosten wurden aus meiner angesparten Instandhaltungsrücklage entnommen. Der übrige Cashflow wurde dafür benutzt, meine Instandhaltungsrücklage wieder aufzufüllen. Das Ziel sind 100.000€ Instandhaltungsrücklage.

Nach Abzug der kleinen Renovierungen wird aus dem Cashflow ein Gewinn von 2.301€ für den Februar. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 9.300€ im Februar 2022.

Natürlich könnte der Cashflow höher sein, aber im Laufe des Jahres gibt es immer große Schwankungen. Im Februar 2022 sind die hohen Betriebskosten der Grund für den geringen Cashflow. Im Folgenden gehe ich etwas näher auf die einzelnen Posten ein.

Der kumulierte Vermögenszuwachs für 2022 liegt bei 14.040€ und wird in den nächsten Monat noch stark ansteigen.

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Hohe Betriebskosten im Februar

Wie dir in der Auflistung der einzelnen Objekte aufgefallen ist, sind 8 meiner Objekte Cashflow negativ. Das ist deutlich mehr als sonst. Woran liegt das? Gehen wir die einzelnen Objekte mal durch.

• Minus 148€ für MFH1: Nach dem Auszug von 3 Mietern, habe ich weniger Einnahmen, aber die gleichen Abschläge für die Betriebskosten. Da ich die Betriebskosten gleichmässig auf die Wohnungen aufteilen muss, muss ich den Anteil für die leerstehenden Wohnungen selber zahlen. Das betrifft den Hausmeister, die Grundsteuer, Verwaltungskosten, Allgemeinstrom, usw.

• Minus 18€ PP1: Der Parkplatz steht leer, also habe ich das Minus wegen dem ganzen Hausgeld
  
  
• Minus 579€ MFH2: Neben den normalen Abschlägen für nicht umlagefähige Kosten fiel vor allem der Jahresbeitrag für die Versicherung mit 807,65€ ins Gewicht.
  
  
• Minus -425 € CHW6: Die Wohnung steht leer, also muss ich Hausgeld und Kreditrate selber tragen.

• Minus -265 € CHW7: Die Wohnung steht leer, also muss ich Hausgeld und Kreditrate selber tragen.
  
  
• Minus -1.704 € MFH5: In meinem fünften Mehrfamilienhaus führe ich eine Kernsanierung durch. Dadurch habe ich keine Mieter und muss die Betriebskosten und den Kredit selber zahlen. Vor allem die Kreditrate tut weh im Portemonnaie.
  
  
• Minus 1.293€ MFH6: In meinem sechsten Mehrfamilienhaus führe ich ebenfalls eine große Sanierung durch. Dadurch habe ich nur einen Mieter und muss die Betriebskosten und den Kredit fast komplett selber zahlen. Im Februar kam außerdem noch die Gebäudeversicherung mit 679,99 € hinzu.
  
  
• Minus -365 € PP2: Mein neu gekauftes Grundstück liegt brach und ich möchte dort 12 Parkplätze bauen. Winterdienst und Straßenfegen fallen trotzdem an. Hier bezahlte ich die gesammelten Beträge für die letzten 3 Monate.

Du siehst, dass die hohen Kosten hauptsächlich durch Leerstand und Versicherungsbeträge zustande kommt. Im März rechne ich wieder mit deutlich besseren Werten.

Probleme mit Mieter in ETW12

Einer meiner Mieter im 3er Wohnungspaket ETW12 war im Mietverzug. Dies war schon öfters passiert und ich hatte ihn mehrfach angemahnt. Ich sagte ihm ausserdem, dass ich ihn kündige, wenn er ein weiteres Mal im Mietverzug ist.

Im Februar kam erneut keine Miete und ich schickte ihm die fristlose Kündigung. Er reagierte sofort und entschuldigte sich. Er wollte unbedingt in der Wohnung wohnen bleiben und gelobte Besserung. Wie immer.

Ich schlug ihm folgenden Kompromiss vor: Ich ziehe die Kündigung zurück und er zahlt 12% mehr Miete. Er willigte ein. 12% hört sich viel an, sind aber bei dieser kleinen 1-Zimmer-Wohnung nur 20€. Das ist bei diesem Mieter die zweite Mieterhöhung auf Grund von Mietverzug. Kann gerne so weiter gehen.

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