In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im März 2023. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien und den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im März 2023
2) Fertige Renovierung in MFH3
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
Cashflow der Immobilien im März 2023
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 29.642€, wovon 12.132€ für den Kredit und 13.688€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 786€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen positiven Cashflow von 3.036€.
Die Sonderkosten in Höhe von 786€ kommen hauptsächlich durch die Neuvermietung einer Wohnung in MFH4 für 1.045€ und Betriebskosten Guthaben und Nachzahlungen
Außerdem hatte ich Reparaturen in Höhe von 15.301 €. Davon entfielen 11.649 € auf die Renovierung einer Wohnung in MFH3, 3.502€ Sonderumlage in den 4 Wohnungen in Stötteritz für die Strangsanierung und der Rest auf Kleinkram. Damit musste ich meinen gesamten Cashflow aus März in die Rücklage einzahlen und trotzdem schrumpfte sie weiter auf 73.812€.
Wenn ich die Tilgung von 7.578 € dem Monatsüberschuss hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 7.578€ im März 2023.
Nachdem die ersten 3 Monate sehr kostenintensiv waren, sind jetzt alle Rechnungen bezahlt und am April wird es wieder deutlich besser. Dann werde ich mit den Immobilien wieder Geld verdienen, wobei ich dann erstmal sehr lange brauche, um die Rücklage wieder aufzufüllen.
Fertige Renovierung in MFH3
In meinem dritten Mehrfamilienhaus in Geringswalde musste ich nach dem Auszug der alten Mieter die komplette Wohnung renovieren. Die Wohnung wurde seit 30 Jahren nicht mehr saniert und vieles war immer nur notdürftig repariert. Selbst die Türen waren von den Mietern gebaut.
So war die Wohnung natürlich nicht neu vermietbar und ich musste eine komplette Renovierung machen. Alle Böden, alle Wände und alle Türen mussten ausgetauscht werden.
Die gesamte Renovierung kostete mich 14.450,91€ , wovon ich 2.975e bereits im November 2022 anzahlte und den Rest jetzt im März. Auf die Malerarbeiten entfielen ungefähr 6.700€, der Fußboden lag bei rund 3.500€ und die Türen bei 4.000€
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus gehen die Sanierungen weiter und im März wurden folgende Dinge erledigt.
Die Holztreppe in den Spitzboden wurde entfernt und durch eine Einschubtreppe ersetzt.
Die Fassade im Sockelbereich zur Parkplatzseite wurde repariert und gestrichen.
Die Elektroarbeiten im in den einzelnen Wohnungen und im Treppenhaus wurden abgeschlossen.
Alle Innentüren wurden eingebaut. Ich hatte extra Kasettentüren genommen, weil ich die sehr schön finde. Ich kosten zwar etwas mehr, machen dafür aber auch einen besseren Eindruck.
Außerdem ist sind die Fliesen alle komplett verlegt, sodass die Klempner im April die Keramik verbauen können.
Das Vinyl und die Fensterbänke wurden geliefert, aber mangels Handwerkerkapazitäten noch nicht verbaut. Er erfolgt erst im April.
Insgesamt ist beim Haus erneut nicht viel passiert und das nervt mich immer mehr. Die Handwerker posten ständig Bilder auf Instagram von anderen fertig gestellten Wohnungen und meine Baustelle bleibt liegen, obwohl das Material da ist. Das finde ich echt Mist und ich bin heilfroh, wenn diese Baustelle endlich abgeschlossen ist.
Eine positive Nachricht ist, dass der Parkplatz fertig geworden ist und wir in die Vermietung gehen können. Aber hierzu werde ich nochmal einen eigenen Beitrag schreiben. Dort lief nämlich auch nicht alles nach Plan und die Kosten liegen über dem Budget.
Roman meint
Bitte schreibe mal, was Du angesichts des Habeck´schen „Heizungsverbots“ und des EU-„Sanierungszwangs“ zu tun gedenkst. Sehr gerne detailliert. Mir geht nämlich gerade der Arsch auf Grundeis.
vermietertagebuch meint
Ich denke, ich werde abwarten und Tee trinken. Wie bei der neuen Grundsteuer wird das maximal vor die Wand gefahren und wir bekommen noch viel Zeit. Ich tausche meine Heizungen aus, wenn sie kaputt gehen und nicht mehr zu reparieren sind.
Schnedermann meint
Jo, Abwarten und Tee trinken hört sich nach ausgeklügelter Strategie an.
Für die wenigen Klugen allerdings, die mit ihren Immobilien dauerhaft Gewinne erzielen, hat der Gesetzgeber schon vor zehn Jahren die Tür geöffnet. Mal einen Blick auf § 556 c BGB riskieren, ebnet den Weg zu sinnvollen Entscheidungen.
Wärmecontracting – richtig ausgestaltet – erlaubt es dir, auch bisher nicht umlegbare Heiznebenkosten wie z.B. Reparaturkosten umzulegen. Ansonsten keine Investitionskosten, da der Wärmeliefervertrag voll auf die Betriebskosten durchschlägt. Also wäre es jetzt an der Zeit den Plan zu schmieden. Anlage konzipieren, Anbieter suchen und sich Angebote machen lassen.
So hat der böse Habeck doch auch seine guten Seiten – man muss sie nur zu finden wissen.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Sehr interessanter Ansatz, muss ich mich auch mal näher anschauen.
Goldi meint
Hallo Roman,
der gute Alex schreibt eigendlich hier seit Jahren, wie man NICHT in Immobilien investieren sollte.
Warum fragst au nicht lieber jemand, der sich damit auskennt?
Jens Blüm meint
Hallo Alexander,
Deine Beiträge auf YouTube gefallen mir sehr gut.
Gerne möchte ich zu der Diskussion einen wichtigen Aspekt beifügen, der in der deutschen Öffntlichkeit gerne vernachlässigt wird.
Zunächst ist es in Expertenkreisen bekannt, dass der deutsche Sozialstaat von der Hand in den Mund lebt und auf einen riesigen Abgrund zu rast.
Mit anderen Worten Deutschland ist insolvent und hätte als Unternehmen schon längst den Gang zum Konkursrichter antreten müssen.
Dazu gebe ich Dir folgende Fakten:
Beamtenpensionen und deren Kosten sind nicht gedeckt und werden in Zukunft signifikant steigen.
Die Krankenversicherung und deren Kosten werden von Steuermitteln subventioniert. Tendenz steigend.
Die Pflegeversicherung und deren Kosten werden von Steuermitteln subventioniert.
Tendenz steigend.
Die Rentenversicherung und deren Kosten werden von Steuermitteln subventioniert. Tendenz steigend.
Die öffentliche Verwaltung und deren Kosten steigen siehe Tarifabschluss.
Tendenz steigend.
Die Bundeswehr soll ein Sondervermögen von 100Mrd€ bekommen.
Die Bundeswehr soll 2% des BIP für die Verteidigung bekommen siehe NATO.
Die EU bekommt jedes Jahr von Deutschland mehr Geld siehe Brexit.
Es ist also jedem bekannt das der Finanzbedarf der Regierung enorm wachsen wird.
Die Inflation verschärft dieses Problem zunehmend.
Wie sieht es auf der Einnahmenseite aus?
Immer weniger Menschen arbeiten und zahlen Einkommenssteuer.
Die Digitalisierung verschärft diesen Prozess noch.
Die Rentner und Pensionäre leben immer länger.
Die deutsche Wirtschaft wird aufgrund massiver Kostennachteile und Innovationsschwäche immer weniger zum Steuereinkommen beitragen, weil die Autoindustrie, die Chemieindustrie etc. abwandern wird.
Unendlich Schulden zu machen ist wegen des Stabilitatskriterien nicht möglich.
Unendlich Geld zu drucken führt zu noch mehr Inflation.
Also um zumindest die Insolvenz zu verschleppen, bleibt nur eine Option übrig:
Den Bürgern ihr Vermögen und ihre Einkommen zu reduzieren zum Wohle der Staatseinnahmen.
Um so etwas aber machen zu können, braucht die Regierung einen wichtigen Grund.
Der Klimaschutz ist das Theater, um der Bevölkerung das Geld abzunehmen und den Staatsbankrott zu vermeiden.
Die Ampelregierung versucht es auf ihre Weise.
Aber jede andere Regierung wird dieses Problem so oder so lösen müssen.
Somit wird deutlich, dass die Massnahmen der Regierung dem Klima der Welt wenig helfen, aber dafür dem deutschen Staatshaushalt sehr (MWST, CO2-Zertifikate etc. steigen stetig).
Mit anderen Worten, in den nächsten Jahrzehnten wird die Bevölkerung ausgepresst werden.
Mit freundlichen Grüssen,
Jens Blüm
Barcelona
vermietertagebuch meint
Ja, in deinen Worten steckt sehr viel Wahres. Ich sehe auch all diese Probleme und bin gespannt, wie die Politiker das angehen wollen. Individuell muss man natürlich schauen, wie man sein eigenes Vermögen in Sicherheit bringt, da man nicht auf die Politiker vertrauen kann.
Goldi meint
Hallo Jens Blüm,
HEUL DOCH!
Andre meint
Hallo, Danke für das update; wie immer sehr interessant… wieder ein teurer monat bei dir.
vermietertagebuch meint
Ja, das stimmt. Ab April wird das hoffentlich anders. Stehen aktuell keine teuren Reparaturen oder Neuvermietungen an.
Andre meint
Na die ganzen Vermietungen MFH5 stehen ja an.
Bei der Vielzahl an Wohnungen zeigt sich ja, daß fast jeden Monat jemand ein und auszieht mit entsprechenden Kosten.
Sascha meint
Hallo. Ein Video oder Text zum Thema co2 Anteil Vermieter / Mieter wäre für mich als Kleininvestor auch interessant
Lucky meint
Hallo Alex,
Tausend dank für dein Update. Ich verfolge Deinen Blog und alle deine Videos. Vielen vielen Dank dafür.
Mich würde interessieren, wie viel % du von den Mieterhöhungen für erhöhte Instandhaltungsaufwendungen ausgeben musst. Also ob die Mieterhöhungen komplett von der höheren Instandhaltung aufgefressen werden?
vermietertagebuch meint
Das ist schwierig auf den Euro genau auszurechnen und daher könnte man das prozentual machen.
Wenn deine IHR bisher 10% deiner Kaltmiete war, dann würdest du bei 20€ Mieterhöhung 2€ in die IHR packen. Dann hältst du zumindest die Ratio gleich.
Lieb meint
Wenn du weiterhin 40k (nach Aussage) auf YT mit den schwurbler Videos machst sieht die Zukunft doch rosig aus. Sxheiss auf die hohen Kosten. Irgendwann ist der Bestand durch saniert und dann klingelt die Kasse. Jedoch muss du halt 18€/m Instandhaltung pro Jahr für den Bestand einkalkulieren.
Sind halt 25% der Marge
René Schweizer meint
Alex, wie gross / viele Zimmer hat die totalsanierte Wohnung im MFH 3? 6.700€ werden ja selbst in der Schweiz kaum gefordert für eine Wohnung zu streichen…
Sind die Kosten der Türen inkl. neue Zargen?
Die Fassadenkorrektur im MFH 5 sieht für mich nach Pfusch aus – glaube nicht, dass dies lange hält… Dafür würde ich keinen Rappen sprechen
vermietertagebuch meint
Die Wohnung hatte 56m² und teilweise musste auch der Putz ausgebessert werden. Ja, die Türen sind samt Zargen. Das Foto der Fassadenkorrektur ist nicht der finale Stand, das war nur zwischendrin ein Foto.
alpha meint
6500 Euro Malerkosten für eine 56qm Wohnung? Dass und die Tatsache mit fehlenden Fortschritt trotz lieferbarem Material lässt mich leider etwas an Deinem hochgelobten Handwerkernetzwerk feiern.
Ich fürchte, die nutzen das eher maximal aus, dass Du am anderen Ende der Welt sitzt. Für 6.500 Euro lassen manche ein Haus streichen, auf jeden Fall eine sehr große Wohnung. Putz ausbessern läuft nebenbei. Abkleben dauert.
alpha meint
zweifeln, nicht feiern ^^
vermietertagebuch meint
Keine Ahnung wie du auf „hoch gelobtes Handwerkernetzwerk“ kommst. Offenbar verwechselst du mich mit irgendjemand.
Zu den 6.500€ Malerkosten. Dort sind unter anderem Verkleidung von Heizungsrohren für 670€, Aufarbeitung der Wohnungseingangstür für 544€ und Türanschläge neu anputzen für 785€ mit drin. Die restlichen 4.500€ entfallen auf Tapete entfernen, (Küchen)Fliesen entfernen, Tapezieren und Streichen für 227,72 m² Fläche
alpha meint
Nee, ich verwechsle nichts, sondern hab ich unter anderem auf diesen Beitrag hier bezogen, wo Du erklärst, wie man sich ein gutes Handwerkernetz aufbaut und wie gut die Zusammenarbeit klappt
https://vermietertagebuch.com/ueberwachen-und-organisieren-von-renovierung-und-sanierung-in-der-ferne/
Danke fürs Aufschlüsseln der Kosten, klingt jetzt ja etwas anders.
Frank.E. meint
Zu einem Deiner aktuellen YT-Videos schreibst Du im Erklärtext auf Facebook bezüglich des Habeckschen „Holzverbotes“, Du hättest dadurch 200.000 Euro in den Sand gesetzt weil Du gerade eine Pellet-Heizung für diesen Betrag hättest einbauen lassen.
Betrifft das nur das MFH5 oder hast Du noch andere Objekte mit einer Pellet-Heizung nachgerüstet?
vermietertagebuch meint
Das betrifft nur MFH5 und tritt für den Fall ein, dass die Verluste realisiert werden. Also bei geringerem Kaufpreis oder Umrüstpflicht von Pellet auf Wärmepumpe beim kaputt gehen.
Frank.E. meint
Dann stimmt also diese Aussage aus Deinem FB-Account
“ Und ich Depp habe letztes Jahr noch eine nagelneue Pellet-Heizung für 200.000€ eingebaut.“
nicht? Du hast dann also nicht eine nagelneue Pellet-Heizung für 200.000 € eingebaut? Warum schreibst Du das dann?
vermietertagebuch meint
Wenn du letztes Jahr eine nagelneue Gasheizung verbaut hast und der Kessel nicht mehr zu reparieren ist, dann darfst du ihn nicht mehr tauschen, sondern musst komplett auf Wärmepumpe umrüsten. Das gleiche soll nach dem neusten Entwurf auch für Pelletheizung. Also hätte ich besser gleich auf Wärmpumpe setzen sollen anstatt auf Pellets. Wenn ich also Pech habe, dann habe ich viel Geld in den Sand gesetzt und muss wieder viel neues Geld einsetzen.