In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im September 2021. Ich schreibe über den Cashflow, zwei Neuvermietungen, eine Räumungsklage und die Portfoliokonsolidierung. Viel Spaß beim Lesen!
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im September 2021
2) Fortschritt meiner Sanierungen im MFH
3) Räumungsklage gegen Mieter in CHW6
4) Neuer Mieter in Wohnung in Chemnitz CHW10
Cashflow der Immobilien im September 2021
Im September 2021 hatte ich 25.647€ Warmmiete-Einnahmen. Davon gingen 9.532€ für den Kredit und 11.955€ für die Bewirtschaftungskosten ab. Außerdem bezahlte ich einige Hausgeldnachzahlungen und bekam einige Hausgeldgutschriften. Das ergibt einen positiven Cashflow von 3.961€ für den September 2021.
Im September hatte ich keine Ausgaben für Renovierungen in meinem normalen Portfolio. Daher musste ich nichts aus der Instandhaltungsrücklage (IHR) entnehmen und auch nichts hinzufügen. Der Stand von 100.000€ bleibt daher aktuell.
Im September habe ich die Kredite meiner Immobilien erneut um 5.728€ getilgt. Zusammen mit dem Cashflow entspricht das einem Vermögenszuwachs von 9.689€ im September 2021. Insgesamt stehe ich damit kumuliert bei 76.245€ Vermögenszuwachs (ohne Wertsteigerung) für das Jahr 2021.
Anschauen: Download meiner Excels für Immobilien
Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5
In meinem Mehrfamilienhaus wurden die Balkontüren eingebaut und das Außenmauerwerk zur Trocknung frei gelegt. Ausserdem musste die Fassade nach dem Einbau der Balkontüren ausgebessert werden und die alten Feuchtigkeitsrisse zugespachtelt werden. Als letztes werden draußen die Fundamente ausgehoben, sodass wir demnächst die Balkone aufstellen können.
In Innenbereich werden die Deckendurchbrüche für die Steigleitungen gemacht und die neuen Böden verlegt. Allerdings muss dafür erstmal der Boden mit Ausgleichsschüttung und Fermacellplatten vorbereitet werden. Wir haben Auflagen zu Brandschutz, Schallschutz und Statik, daher müssen wir die teure Variante nehmen.
Im nächsten Schritt wird der Heizungskeller vorbereitet, sodass wir dort die neue Pelletanlage inklusive Silos aufstellen können. Dafür muss ein gerade Boden und ein trockener Raum vorhanden sein. Ein ausführliches Update zum aktuellen Stand findest du hier:
Anschauen: Zweites Update der Kernsanierung meines Mehrfamilienhauses
Räumungsklage gegen Mieter in CHW6
Mein Problemmieter in CHW6 zahlt seit 4 Monaten keine Miete mehr. Zuerst hatte ich mich auf Mahnbescheide und SMS beschränkt, konnte aber schnell sehen, dass dieser Mieter nicht so einfach aus der Wohnung zu bekommen war. Es ist Harzt4-Bezieher und befindet sich in der Opferrolle. Also nix zu verlieren und daher Kopf in den Sand.
Also musste ich den langen, offiziellen Weg über die Räumungsklage gehen. Die ersten Instanzen sind durch und nächste Woche kommt der Gerichtsvollzieher. Dann bekomme ich meine Wohnung endlich wieder. Zwar bleibe ich dank unserem tollen Mietrecht auf allen Kosten sitzen, aber zumindest kann ich die Wohnung wieder neu vermieten.
Sobald ich die Wohnung wieder habe, mache ich ein ausführliches Video dazu.
Neuer Mieter in Wohnung in Chemnitz CHW10
Die CHW10 ist mein Experiment in Chemnitz, wo ich schwer vermietbare Wohnungen hübsch saniere und danach besseres Mietklientel anziehe und meine Leerstandsprobleme loswerden. Die Wohnung ist fertig und der neue Mieter ist drin. Ein ausführliches Video dazu gibt es hier:
Anschauen: Vorher / Nachher Sanierung Wohnung CHW10
In der Kalkulation der Wohnung habe ich einen jährlichen Cashflow von 370€ zuzüglich 1.282€ Tilgung. Das ergibt einen Vermögenszuwachs von 1.652€ pro Jahr. Zusätzlich werden weitere Rücklagen gebildet und bei weiteren Renovierungen weniger Steuern fällig. Hier ein Bild der kompletten Kalkulation nach der Sanierung.
Neuer Mieter in ETW10
In einer Wohnung meines 5er Wohnungspaketes ETW10 bei Leipzig Schkeuditz hatte ich ebenfalls einen Mieterwechsel. Der ältere Herr ging in ein Pflegeheim und dessen Verwandtschaft musste die Wohnung renovieren.
Daher schlug ich ihnen einen Kompromiss vor. Sie hatten 3 Monate Kündigungsfrist und die Wohnung stand leer, da der Senior schon im Pflegeheim war. Also bot ich ihnen an, die Kündigungsfrist um ein Monat zu kürzen und im Gegenzug die Wohnung sofort beräumt zurück zu bekommen.
Das hatte den Vorteil, dass ich sofort die Wohnung renovieren kann und damit keinen Leerstand habe. Für den alten Mieter hatte es den Vorteil, dass er einen Monat Miete spart.
Dazu kam, dass ich sofort neue Mieter fand, die direkt im September einziehen wollen. Ich schlug ihnen vor, dass sie Mitte September einziehen können und für September keine Miete zahlen müssen. Im Gegenzug übernehmen sie die Wohnung unrenoviert und streichen auf eigene Kosten die Wohnung. Das war ebenfalls eine Win-Win-Situation, da die neuen Mieter Monteure sind, die bisher in teuren Hotels unterkamen und somit viel Geld sparten.
Außerdem erhöhte ich bei der Neuvermietung die Miete auf ein marktübliches Niveau und bekomme dadurch 94€ mehr Kaltmiete pro Monat. Zusätzlich lasse ich die Badewanne zu einer bodenebenen Dusche umbauen und bekomme dann nochmal 50€ mehr von den Monteuren. Ich rechne hier mit Kosten von rund 4.000€.
So gesehen ist es perfekt für mich gelaufen. Sofort neue Mieter, kein Leerstand, höhere Miete (+32%) und die Wohnung kostenneutral aufgewertet (neue Dusche). Die neue Kalkulation für diese eine Wohnung meines ETW10-5er-Paketes sieht wie folgt aus.
Aktuell bereite ich die Anschlussfinanzierung für ETW10 vor und dann wird die Annuität von 4,19% auf rund 3,2% runtergehen und damit noch mehr Cashflow übrigbleiben. So langsam macht sich das langfristige Denken bei den Immobilien bezahlt und ich freue mich über jeden weiteren Schritt in Richtung stabiles Portfolio via Konsolidierung.
Mathias meint
Du hast den Vorteil bereits einige lohnenswerte Objekte gefunden zu haben. Seit zwei bis drei Jahren finde ich überhaupt nichts mehr. Aktuell ist einfach alles überteuert. Warum sollte ich mir ein Objekt mit 3% Rendite kaufen, wenn die Inflation schon bei 4% liegt?
vermietertagebuch meint
Ein Objekt mit 3% Rendite macht keinen Sinn, wenn du finanzieren musst. Es gibt aber auch Objekte mit höheren Renditen. Mit meinen Coachingkunden bespreche ich jede Woche solche Objekte. Eventuell suchst du falsch oder benutzt du die falschen Tools?
Silvio meint
Vielen Dank für den Cashflow Bericht.
Ich bin gespannt in welchen Zustand du die Wohnung in Chemnitz von deinen Lieblingsmieter zurück bekommst.
Vor dem Einstieg in Immobilien ist mir dieses Thema ein Dorn im Auge. Ich freue mich daher über das Video um aus deinen Erfahrungen zu lernen.
Finde es im übrigen Klasse, dass deine Berichterstattung stets ehrlich ist und du auf deinen Weg kein Problem hast über Fehler zu sprechen. Der Hate anderer ist dir damit zwar sicher (schließlich weiß jeder zweite alles besser) aber ich finde du zeigst Charakterstärke!
Grüße aus Leipzig
vermietertagebuch meint
Danke dir für deinen Zuspruch. Ich sehe das genauso. Fehler gehören dazu und davon mache ich einige 😉
Frank meint
Ich muss leider sagen, dass auch ich mit der Vermietung an Leistungsempfängern sehr schlechte Erfahrungen gemacht habe. Auch wenn sie bei der Anmietung von Sozialarbeitern unterstützt werden muss man wissen, dass die Sozialarbeiter irgendwann weg sind. Und dann sind die Probleme der Mieter plötzlich DEINE Probleme. Und da diese Personen nichts zu verlieren haben und auch nicht solvent sind, ist das auch vor dem Hintergrund des deutschen Mietrechts fast schon ein Himmelfahrtskommando.
vermietertagebuch meint
Ja, leider ist das genauso.
Thomas B. meint
Spannend Danke für deinen Einblick – lese ich immer wieder gerne! Auch wenn ich ab und an schon gedacht habe, als Vermieter einzusteigen, bestärkt es mich eher darin dann auf die Extrarendite zu verzichten und mein Geld in langweilige Aktien,ETFs und ein paar kleine Zockerein zu setzen. Klar ohne Fremdkapital wird das unterm Strich eher weniger dann werden – dafür hoffentlich stressfreier 🙂
vermietertagebuch meint
Kann ich auch gut verstehen. Ich wünsche dir damit viel Erfolg!
Klanker meint
Hallo, ein paar Fragen:
„Dazu kam, dass ich sofort neue Mieter fand, die direkt im September einziehen wollen. Ich schlug ihnen vor, dass sie Mitte September einziehen können und für September keine Miete zahlen müssen.“
Du hast illegal doppelt vermietet. Das ist nicht zulässig. Der Mieter, ist verpflichtet,
…Mietzahlungen bis zum Mietende zu zahlen..
, dann folgt daraus, daß er dementsprechend das Recht hat, diese Mietsache bis zu diesem Zeitpunt zu nutzen. Nutzt er sie in der Weise, daß er sie zurückgibt und leerstehen läßt, erlangt dadurch der Vermieter nicht das Recht, sie gleichzeitig einem Dritten zu vermieten.
Der Vermieter ist deshalb im Rahmen eines Vorteilsausgleiches verpflichtet, den vom Dritten erzielten Mietzins an den Mieter insoweit herauszugeben, als dessen Vertragsverhältnis und jenes mit dem Nachmieter zeitlich zusammenfielen und der Vermieter hierfür eine „doppelte“ Miete kassiert hat.
Alternativ käme auch ein Schadensersatzanspruch in Höhe der gezahlten Miete in Betracht, weil der Vermieter ab dem Tag x der Neuvermietung zum Doppelvermietungszeitpunkts nicht mehr in der Lage war, gegenüber dem Mieter seine Hauptleistungspflicht, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, seine Mietsache zum selben Zeitpunkt mehrfach zu vermieten.
„Im Gegenzug übernehmen sie die Wohnung unrenoviert und streichen auf eigene Kosten die Wohnung. “
Punkt „Selber Renovieren“ Glaubst du da wirklich dran wenn es Monteure sind die ggf in 3 Monaten wieder kündigen? Du hast nur gesagt hier ist der Schlüssel, renoviert wie ihr wollt, zurück wird die wohnung jetzt unrenoviert gegeben du kannst keine Schönheitsreparaturen verpflichten und bei Auszug müsst ihr auch nicht renovieren -> Ergo ranzen die dir die Bude Runter.
Ich hätte die Kaution einbehalten. Streichen lassen und das ganze auf den alten umgelegt.
„Das war ebenfalls eine Win-Win-Situation, da die neuen Mieter Monteure sind, die bisher in teuren Hotels unterkamen und somit viel Geld sparten.“
Sind die Mieter nicht innerhalb von 2-3 Monaten direkt wieder weg weil die Montage weiter gezogen ist? Du machst hier Sondervermietung. Denkst du die bleiben Lange? Ist das unter Konsolidierung und einem Passiven Einkommen zu verstehen wenn man alle 3 Monate neu vermieten muss?
„Außerdem erhöhte ich bei der Neuvermietung die Miete auf ein marktübliches Niveau und bekomme dadurch 94€ mehr Kaltmiete pro Monat.“
Du vermietest mit einem „Sondermodell“ „Monteure“ und hast NUR marktübliche Miete?
„Zusätzlich lasse ich die Badewanne zu einer bodenebenen Dusche umbauen und bekomme dann nochmal 50€ mehr von den Monteuren. Ich rechne hier mit Kosten von rund 4.000€.“
Ok also 4000€ kostet es und du bekommst 50€ mehr. Also hast du 600€/Jahr mehr und es rechnet sich quasi nach 6,66 Jahren. Glaubst du die Monteure wohnen dann noch drin?
Nächste Frage: Wieso bekommst du 50€ mehr bei Dusche?
Frage: ETW 10 hat dich 50k gekostet. Du darfst max 15% in 3 Jahren sanieren. Mit den 4000€ bist du bei 8%. Kleinigkeiten die du gemacht hast waren sicher 2% (1000€). Also hast du noch 2.500€ maximale Ausgaben für die Renovierung bevor du das direkte Abschreiben zu 42% zu spät ist und du das Geld sogar wieder zurückzahlen musst
vermietertagebuch meint
Zu den rechtlichen Punkten: Du hast recht. Allerdings ist das allen 3 Beteiligten egal, da alle 3 Vorteile von der Lösung haben.
Die Monteure wollen langfristig bleiben. Sie arbeiten in einer Fabrik, die nicht weiter wandert. Sie sind schon viele Jahre dort.
Die 15% Grenze ist egal, da ich nicht mehr in der 3 Jahres-Frist bin.
Mat meint
Einfach einen Aufhebungsvertrag machen zum Zeitpunkt x gegen Zahlung von y Monatsmieten und alles ist gut…
Stefan meint
Du schreibst dass Dein Mieter CHW6 seit 4 Monaten keine Miete zahlt und Du jetzt bereits den Räumungstitel hast und nächste Woche bereits Räumungstermin ist. Das ist ja wahnsinnig schnell, es mussten ja erst einmal zwei Monate Rückstand aufgelaufen sein um überhaupt Räumungsklage einreichen zu können, dann muss das Urteil (selbst ein Versäumnisurteil) ja rechtskräftig sein um vollstrecken zu können. Kannst Du mal beschreiben wie das konkret abgelaufen ist?