Untervermietung der Wohnung und AirBnB




Seit Winter letzten Jahres habe ich in einer meiner Leipziger Wohnungen eine Untervermietung. Die Mieterin ging zum Studieren nach Ungarn, wollte ihre schöne und relativ günstige Wohnung nicht aufgeben. Daher hat sie gefragt, ob sie die Wohnung an eine Bekannte untervermieten darf.

 

Ich habe zugestimmt und im Gegenzug die Miete um 10% erhöht. Das war für beide Seiten in Ordnung und es läuft alles super.

 

Trotzdem gibt es einige Dinge, die man bei der Untervermietung beachten muss. Vor allem, weil Untervermietung durch Unternehmen wie AirBnB ebenfalls immer häufiger wird. In diesem Blogartikel gibt es ein paar wichtige Dinge, die dir bei der Untervermietung helfen.

 

Viel Spaß beim Lesen

Inhalt
1) Untervermietung kann zu höherer Miete führen
2) Untermietzuschlag – die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden
3) Ohne Genehmigung des Vermieters droht die fristlose Kündigung
4) Genehmigung zur Untervermietung kann nur in bestimmten Fällen verweigert werden
5) Einzug des Lebenspartners in die Wohnung
6) Mieter haften für ihren Untermieter
7) Untermietvertrag ist in jedem Fall sinnvoll
8) Kündigung des Untermietvertrages
9) Wie sieht es mit kurzfristigen Vermietungen über AirBnB aus?
10) Kampf gegen AirBnb – Verschärfte Regeln zur Untervermietung in vielen Gemeinden
11) Tageweise Untervermietung bei AirBnB


Untervermietung kann zu höherer Miete führen




In der zeitweiligen oder dauerhaften Untervermietung eines Zimmers oder der ganzen Wohnung sehen viele eine Möglichkeit, sich etwas hinzu zuverdienen, um damit die laufenden Kosten bestreiten zu können.

 

Für die Untervermietung einer Wohnung ist jedoch die Zustimmung des Vermieters notwendig. Das wissen viele bereits. Was viele nicht wissen: Nicht alles ist erlaubt. Es droht im Ernstfall sogar die Kündigung der Wohnung.

 

Die Mieten steigen kontinuierlich im ganzen Bundesgebiet. Nicht viel anders sieht es bei den Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser aus. Der Vermieter ist daher bei einer Untervermietung berechtigt, die Miete anzuheben.

 

Lies: Wie mache ich eine Mieterhöhung?


Untermietzuschlag – die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden

Für die Untervermietung kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen. Dieser muss jedoch angemessen ausfallen. Etwa 25 € monatlich oder 20 % bis 25 % auf die vereinnahmte Untermiete sind dabei üblich. Der Zuschlag darf jedoch nicht dazu führen, dass die Miete insgesamt über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.

 

Eventuell kann es zu höheren Nebenkosten kommen, etwa wenn die Müllabgaben über die Anzahl der Personen in einem Haushalt abgerechnet werden. Die erhöhten Nebenkosten durch die Untervermietung darf der Vermieter in voller Höhe auf den Mieter umlegen und auch die Vorauszahlungen dementsprechend anpassen. Zu beachten sind in jedem Fall auch die erhöhten Stromkosten und die Kosten für einen höheren Heizungs- und Warmwasserverbrauch, der bei einer Untervermietung anfällt.

 

Lies: Pflichten beim Untermietvertrag.


Ohne Genehmigung des Vermieters droht die fristlose Kündigung

Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte, muss sich die Genehmigung des Vermieters einholen. Das sollte zu Beweiszwecken am besten schriftlich erfolgen. Wer ohne Genehmigung untervermietet, riskiert nach § 543 Abs. 2 BGB eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters.

 

Es kommt dabei auch nicht darauf an, ob tatsächlich eine Untermiete gezahlt wird. Ein Besuch von bis zu sechs Wochen zählt nach der aktuellen Rechtsauffassung nicht als Untervermietung. Um keinen Unmut des Vermieters zu erregen, sollten Mieter einen Besuch, der länger als ein paar Wochen bleibt beim Vermieter melden.

 

Vor der fristlosen Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung muss zunächst eine Abmahnung seitens des Vermieters erfolgen, allerdings sollten Mieter es angesichts des derzeitigen Wohnungsmarktes gar nicht erst soweit kommen lassen und sich besser an die Spielregeln halten. Das heißt: Der Vermieter muss vorab um Zustimmung gebeten werden.

 

Zu berücksichtigen ist auch, dass kein Anspruch besteht, die ganze Wohnung unterzuvermieten. Es darf immer nur ein Teil der Wohnung, also ein oder mehrere Zimmer untervermietet werden. Räumlichkeiten wie Bad oder Küche können sich jedoch zur gemeinschaftlichen Nutzung geteilt werden.

 

Die räumlichen Verhältnisse müssen also ausreichen. Im Gesetz heißt es dazu, dass die Wohnung nicht überbelegt sein darf. Eine klare Abgrenzung nennt der Gesetzgeber jedoch nicht. Trotzdem reizen das einige Vermieter bei Flüchtlingen aus…


Genehmigung zur Untervermietung kann nur in bestimmten Fällen verweigert werden




Der Vermieter muss bei einem Wunsch nach Untervermietung die besonderen Belange des Mieters berücksichtigen. So darf er einem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht verweigern, wenn er persönlichen und finanziellen Verhältnisse des Mieters verändert haben. Wer auf einmal arbeitslos wird oder erheblich weniger verdient, weil er die Arbeitsstelle gewechselt hat oder krank ist, kann die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung verlangen.

 

Ein weiterer Fall, der recht häufig vorkommt sind Trennungen vom Lebenspartner. Es spielt auch keine Rolle, ob der Minderverdienst selbst verschuldet wurde, etwa weil ein Mieter nur noch in Teilzeit arbeiten möchte. Das könnte wir mich interessant werden, wenn ich meine Arbeitszeit auf 80% oder sogar 50% reduziere.

 

Wichtig ist, dass die Änderungen der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse nach dem Beginn des Mietvertrages eingetreten sind. Erteilt der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung in solchen Fällen nicht, kann der Mieter auf die Zustimmung klagen.

 

Der Vermieter kann einen Untermieter ablehnen, wenn gewichtige Gründe in der Person des Untermieters dagegensprechen. Das kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Untermieter als gewalttätig oder Straftäter bekannt ist. Ein weiterer Ablehnungsgrund kann bestehen, wenn die Untervermietung aufgrund der Größe der Wohnung eine Überbelegung führen wurde, weil der Untermieter beispielsweise mehrere Kinder mitbringt. Eine Ablehnung eines Untermieters wegen seiner Herkunft, des Geschlechts, der sexuellen Orientierung oder der politischen Haltung ist nicht erlaubt.


Einzug des Lebenspartners in die Wohnung

Seitens des Gesetzgebers besteht keinen Anspruch darauf, dass ein Lebenspartner in die eigene Wohnung einziehen darf, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Der Lebenspartner wird vom Gesetz genauso wie eine fremde Person behandelt, an die eine Untervermietung stattfinden soll. Dass die Praxis oft anders aussieht, ist eine andere Geschichte.

 

Auch hier heißt es, erst die Genehmigung des Vermieters einholen! Vor allem sollte der Lebenspartner seine eigene Wohnung nicht kündigen, ehe der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. In der Praxis sind jedoch nur wenige Ausnahmefälle, etwa bei Bekanntwerden von Straftaten, bekannt, in denen ein Vermieter dem Einzug des Lebenspartners nicht zugestimmt hat.

 

In der Regel wird bei Lebenspartnern aber kein Untermietvertrag abgeschlossen, sondern der Lebenspartner als gleichberechtigter Mieter in den Mietvertrag aufgenommen.


Mieter haften für ihren Untermieter

Alle Schäden, die der Untermieter in der Wohnung verursacht gehen zu Lasten des Hauptmieters. Untermieter und Vermieter haben keine vertragliche Beziehung zueinander. Der Vermieter kann sich also in allen Belangen weiterhin an den Mieter wenden, der seine vertraglichen Verpflichtungen ebenfalls weiterhin einhalten muss.

 

Auch Lärmbelästigungen des Untermieters, etwa durch zu lautstarkes Feiern oder anderen Handlungen muss sich der Mieter zurechnen lassen. Dies gilt auch unabhängig davon, ob der Untermieter im strafrechtlichen Sinne vielleicht persönlich belangt werden könnte.


Untermietvertrag ist in jedem Fall sinnvoll

Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, sollte zur eigenen Absicherung einen Untermietvertrag abschließen, in dem die Untermiete, die Nebenkosten und alle sonstigen Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.

 

Wichtig ist, dass wie bei einem normalen Mietvertrag keine Probezeit vereinbart werden kann. Ist der Mieter erst einmal eingezogen, wird man ihn nur schwer wieder los, falls sich dieser weigert auszuziehen.

 

Lies: Untervermietung aus Mietersicht


Kündigung des Untermietvertrages

Es kommt nicht selten vor, dass sich ein ursprünglich sympathischer Untermieter als gar nicht nett entpuppt. Das Problem ist jedoch, dass wegen persönlicher Animositäten keine Kündigung erfolgen kann. Vertrag ist Vertrag. Das gilt auch bei einer Untervermietung. Der Mieter kann jedoch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und es muss eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden.

 

Ein Grund muss im Fall der ordentlichen Kündigung nicht genannt werden. Die Mieterschutzvorschriften für „normale“ Mieter gelten für Untermieter nicht. Das ist vom Gesetzgeber so beabsichtigt, weil sich die Lebenssituation des Mieters wiederum verändern kann, sodass er den Platz in seiner Wohnung wieder benötigt.

 

Eine fristlose Kündigung ist dagegen nur bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich. Denkbar wären hier Beleidigungen gegen den Mieter oder andere Hausbewohner oder Diebstahl.


Wie sieht es mit kurzfristigen Vermietungen über AirBnB aus?

Bei einer langfristigen Untervermietung über AirBnB kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Entscheidend hierbei ist, dass bei Vermietungen über Plattformen wie AirBnB von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen werden kann. Das wäre eine nicht zulässige Zweckentfremdung der Wohnung. Die Wohnung würde dann zu gewerblichen Zwecken dienen. Das „Besuchsrecht“ für Mieter gilt hier nicht.

 

Lies: AirBnB Statistiken

 

Dies ist allerdings höchst umstritten, da ja auch ein normaler Untermieter zu einer Verbesserung der finanziellen Situation beiträgt.

 

Bei Plattformen wie AirBnB wird jedoch immer wieder mit dem „Pensionscharakter“ argumentiert. Dem spricht jedoch entgegen, dass dauerhaft sowieso nur eine Untervermietung für einen Teil der Wohnung erfolgen darf und die ganze Wohnung nur mit Genehmigung der Stadt und nicht länger als 90 Tage im Jahr zulässig ist.


Kampf gegen AirBnb – Verschärfte Regeln zur Untervermietung in vielen Gemeinden

Vor dem Hintergrund der in vielen Ballungsgebieten herrschenden Wohnungsknappheit und des damit einhergehenden geringen Angebots bezahlbarer Mieten haben viele Gemeinden verschärfte Verordnungen zur Untervermietung beschlossen. Das betrifft insbesondere diejenigen Mieter, die noch einen zweiten Wohnsitz haben und ihre Wohnung zwischenzeitlich als Ferienwohnung vermieten wollen.

 

So ist es beispielsweise in Berlin verboten, eine Zweitwohnung für länger als 90 Tage im Jahr an Feriengäste zu vermieten. Das gilt selbst für Eigentumswohnungen, die nicht untervermietet werden.

 

Jede Vermietung an Feriengäste ist zudem der Gemeinde anzuzeigen. Wer sich über das Verbot hinwegsetzt und länger als 90 Tage im Jahr vermietet, dem drohen hohe Geldstrafen.


Tageweise Untervermietung bei AirBnB

Wir selber vermieten unser zukünftiges Kinderzimmer als Gästezimmer tageweise weiter. Dabei bleiben die Airbnbgäste mindestens 1 Tag und maximal 3 Tage. Länger wollen wir nicht vermieten, da wir in derselben Wohnung leben und man manchmal Pech mit den Gästen hat (Lärm & Geruch).

 

Bisher klappt das ganz gut und wir holen rund 40% der Miete durch die Untervermietung wieder rein. Wenn wir im Urlaub sind, vermieten wir sogar die ganze Wohnung unter. Dadurch refinanzieren wir die Hotelkosten im Urlaubsland, manchmal sogar den Flug ebenfalls.

 

Wir vermieten für 100 CHF bis 200 CHF pro Nacht, je nach Anzahl der Gäste (50 CHF pro Person). Die genaue Aufstellung gibt es in unseren Monatsberichten.

 

Lies: Monatsbericht April 2019

 

Die Schlüsselübergabe funktioniert mit einem Key-Safe sehr gut. Einzig die Reinigung durch eine Putzfrau in unserer Abwesenheit bereitet uns ab und zu Kopfschmerzen. Bisher haben wir das einmal gemacht und es lief gut, aber diese Putzfrau hat die Schweiz wieder verlassen. Jetzt suchen wir wieder jemand neues.

 

Insgesamt ist das Konzept der Untervermietung gut und wir nutzen es regelmäßig selber. Ich hoffe, in Zukunft nimmt die Bürokratie dagegen ab und die Politik setzt sich mehr für Digitalisierung und innovative Ideen ein, als sie zu boykottieren.

 

Hast du selber schon Erfahrung mit Untervermietung gemacht? hattest du coole Erlebnisse oder große Probleme? Schreib es in die Kommentare!

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