In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Mai 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser und dem Umzug meines Mietenkontos. Viel Spaß beim Lesen!
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Mai 2022
2) Aktueller Stand der Sanierung im MFH6
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
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Cashflow der Immobilien im Mai 2022
Der Cashflow meiner Immobilien war im Mai leicht positiv. Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 24.039€, wovon 11.038€ für den Kredit und 11.173€€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 249€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen positiven Cashflow von 1.580€.
Bezüglich Reparaturen gab es im Mai den Austausch einer Mischbatterie für 172€ und die Montage eines Heizkostenverteilers für 137€. Diese Kosten wurden aus der angesparten Instandhaltungsrücklage entnommen. Gleichzeitig wurde die Rücklage um 1.580€ aufgefüllt, da 100.000€ Rücklage mein Ziel sind.
Nach Abzug der Renovierungen sinkt der positive Cashflow leicht und es steht ein Gesamtgewinn von 1.272€ für den Mai zu Buche. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem sehr positiven Vermögenszuwachs von 8.457€ im Mai 2022.
Damit ist der Mai der zweite positive Monat in diesem Jahr und ich hoffe auf viele weitere positive Monate. Leider ziehen meine drei Mehrfamilienhäuser (MFH1, MFH5 und MFH6) den Gesamtcashflow jeden Monat runter und die sanierungsarbeiten gehen nur langsam voran.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH6
In meinem sechsten Mehrfamilienhaus ging es ewig nicht voran, da wir einfach keinen Elektriker finden konnten, der mir die sanierte Wohnung anschließt. Die ganze Elektrik im Haus ist veraltet und hatte das Drehstom-Wechselstrom-Problem. Der ganze Hausanschluss, Zählerkasten und Stromleitungen müssen erneuert werden.
Nachdem mein Handwerker und Hausverwalter keinen Elektriker fanden, ging ich letzte Woche selber auf die Suche. Obwohl ich in Costa Rica wohne, fand ich komischer Weise direkt nach 3 Tagen einen Elektriker mit Kapazitäten. Das zeigt, dass man sich bei Sanierungen nicht zu 100% auf die Leute vor Ort verlassen kann, da es denen oft egal ist, ob es auf der Baustelle weiter geht.
Der neue Elektriker hat mir ein Angebot für den kompletten Umbau inklusive Treppenlicht mit Sensoren gemacht. Rund 9.500€ ist eine stolze Summe. Aber ich muss das Geld investieren, da es sonst auf dieser Baustelle nie weiter geht und ich die Wohnungen nie vermieten könnte.
Der Handwerker versprach, dass er Mitte Juli mit der Umsetzung beginnen kann. Danach kann der Rest Trockenbau und Tapezieren im Treppenhaus erledigt und die EG-Wohnung endlich vermietet werden.
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Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
Auf meiner großen Baustelle geht es langsam weiter. In dem Haus müssen wir auf die Stahlträger zur Ausbesserung der Statik warten, da wir sonst nicht weiter machen können.
Aktuell wurde an die Giebelwand ein Gerüst gestellt, da wir den Schornstein um 4 Meter aufmauern müssen, um die neue Pelletheizung in Betrieb nehmen zu können. Dafür muss der Dachdecker das Dach öffnen und nach dem Aufmauern wieder verschließen.
In Zuge dessen werden wir den oberen Giebel neu streichen. Das dient hauptsächlich als Schutz vor dem Wetter und vor Starkregen. Außerdem muss die Verblechung am Giebel repariert werden, da hier einige Stöße offen sind, wo Wasser eindringen kann.
Als nächster Schritt muss das Nachbargrundstück vom Bauschutt befreit werden, da sich hier eine ganze Menge Bauabfall angesammelt hat und wir dort nicht mit dem Bau der Parkplätze vorankommen. In diesem Monat werden Container bestellt und der Bauabfall entfernt, wobei dieser natürlich getrennt entsorgt werden muss.
Also auch bei diesem Haus geht es vorwärts, allerdings nur in Mini-Schritten. Aber selbst das ist schon besser als auf vielen anderen Baustellen, wo auf Grund der Bauprobleme gar nichts mehr geht und ganze Projekte abgesagt werden. Neubau und Sanierungen ist aktuell kein Spaß.
Kontowechsel zur DKB
Aktuell benutze ich für meine Einzelwohnungen 3 Bankkonten, um die Mieten, Kredite und Hausgelder abwickeln zu können. Ein Bankkonto bei der Sparkasse ist historisch gewachsen, ein anderes Bankkonto bei einer Volksbank wurde mir aufgezwungen und zur DKB ziehe ich jetzt freiwillig um.
Leider nehmen die lokalen Banken hohe Gebühren. Die Banken nehmen sowohl Kontoführungsgebühren als auch Geld für jede Transaktion. Das läppert sich. Hier mal die Aufstellung der 9,90€ Gebühren für mein Sparkassenkonto.
Insgesamt hatte ich folgende Gebühren im April und im Mai.
- Girokonto 1 für ETWs – 9,90€
- Girokonto 2 für ETWs – 15,95€
- Girokonto 3 für ETWs – 1€
- Girokonto für MFH1 – 9,05€
- Girokonto für MFH2 – 7,85€
- Girokonto für MFH3 – 7,65€
- Girokonto für MFH4 – 7,35€
- Girokonto für MFH5 – 1€
- Girokonto für MFH6 – 6,05€
Das sind Gebühren von insgesamt 65,80€ jeden Monat! Also 790€ im Jahr und das in Zeiten der Digitalisierung. Die DKB Bank nimmt pauschal nur 1€ pro Monat und ich werde nach und nach alle meine Konten dorthin ziehen. Dann habe ich 7€ Gebühr pro Monat (1x für alle ETWs und 6×1€ für die 6 MFHs) und das ist deutlich weniger.
Ralph meint
Hallo Alexander,
ich bin schon länger Mitleser deines Blog´s und mich wundert es einfach, dass du es nicht schaffst endlich mal deutlich mehr Cashflow aus den ganzen Objekten zu ziehen, obwohl diese doch mit sehr guten Anfangsrenditen gekauft worden sind. Alleine wenn jetzt und auch im nächsten Jahr die Hausgeldabrechnung und die sehr wahrscheinlichen Nachzahlungen über die extrem gestiegenen Energiekosten kommen werden mache ich mir dort bei dir extreme sorge. Oft alte Immobilien, energetisch nicht so toll und eher schwaches Mieterklientel was wahrscheinlich nicht sofort größere Beträge bezahlen kann.
Wie siehst du das hier, ich hätte erwartet, dass bei dem Portfolio und dem Aufwand deutlich mehr hängen bleibt.
vermietertagebuch meint
Ja, das ärgert mich auch, hat aber einen einfachen Grund. Allein für dieses Jahr 2022 fehlen mir 16.786€ durch meine 3 Mehrfamiliemhäuser. In MFH1 kosten die Nachfolgen des Nässeschadens Geld und MFH5 und MFH6 kosten massiv Geld, weil die Sanierung so langsam voran kommt Ohne diese 3 Objekte wäre ich schon deutlich weiter und sie ziehen alle anderen guten Objekte mit runter. Das ist noch ein steiniger Weg
Rainer Möller meint
Gratulation zum Finden des Elektikers!
Und der ist durchaus günstig!
vermietertagebuch meint
Danke dir! Hoffen wir, dass es jetzt vorwärts geht!
Stefan meint
Du bist zu früh nach Costa Rica abgehauen. Dein Portfolio ist schwer aus der Ferne zu managen mit all den buchstäblichen „Baustellen“. Das hättest du erst alles aus Leipzig aus deichseln müssen… und erst wenn alles saniert und vermietet ist abhauen. Oder du hättest dauerhaft vor Ort bleiben müssen. Dein Cashflow wäre wahrscheinlich dauerhaft 30% höher wenn du nicht alles outsourcen würdest, sondern vor Ort wärst und was geht selber machen würdest.
vermietertagebuch meint
Ja, vor Ort wäre mein Cashflow dauerhaft größer. Aber die Lebensqualität dauerhaft tiefer. Das ist einfach der Punkt, den man Abwägen muss. Eine perfekte Lösung gibt es nicht und ich bin mit der aktuellen Situation teotzdem zufrieden.
Stefan meint
Deswegen sage ich ja „zu früh abgehauen“… keiner macht dir deine Auswanderung madig.
Clemens meint
Ich bin auch seit längerem am verfolgen und bin echt schockiert. Das sieht sehr dramatisch aus. Insbesondere die Maßnahmen die du jetzt ziehst. Reduzieren der Kosten um 60€ pro Monat für Bankkonten ist erwähnenswert, während du 10.000€ für einen Elektriker bezahlst. Erhöhen aller Nebenkostenabschläge. Das sind kurzfristige Cashflowbeschaffungsmaßnahmen für dich.
Du gibst TAUSENDE für eine Hausverawltung aus und TAUSENDE für Makler. Dass sind alles kosten die du dir sparen kannst um sinnvoll zu investieren. Alles verschwendetes Geld.
Wie ist denn die Rendite deines Gesamtbestandes aktuell mit allen Investmentkosten die du jetzt reingesteckt hast? Ich sehe deinen Cashflow in keinem Verhältnis zu deinem Gesamtbestand. 74 Einheiten und 1500€? Ich habe mit EINEM MFH 1800€ Überschuss bei 5 Einheiten. Ja, ich habe dort 1 Jahr eigene Leistung investiert, jedoch auch den Wert von 300k auf 500k gehoben und jetzt einen soliden Cashflow.
Wieso bist du nicht vor Ort, schläfst auf der Baustelle, arbeitest dort selbst und bringst es einfach voran. Allein durch Outsourcen wird es nicht klappen, denn deine HV, Bauleiter und Handwerker bekommen jeden Monat das Geld. Die haben keine Motivation schnell zu sein. Ja, es ist arbeit. Es ist kein Selbstläufer, und „reich“ wird man nur durch eigene Arbeit. Das Märchen von „ich steuer und lass die Mieter abzahlen“ geht mit dem Qualitätsbestand nicht. Austausch von Heizkröperthermostaten für 60€. Mischbatterie für 150€. Das sind alles sonst Pfenningbeträge wenn man es selbst macht. Und nein deine Zeit ist nicht mehr Wert, denn du bist nicht 100% ausgebucht.
Dein MFH5 & insb. MFH6 kosten dich jeden Monat enorme Beträge als auch Opportunitätskosten weil es nur langsam voran geht.
Aus der ferne Managen geht, dabei leider aber die Qualität. Pfusch, Geschwindigkeit, Kontrolle etc. WEnn die Handweerker dir etwas in Rechnung stellen was sie nicht machen sind schnell 10.000€ mal weg. Dafür musst du 6 Monate voll vermieten.
Ich würde schleunigst zurück, das notwendige abwickeln und dann wieder nach Costa Rica. Erst die Arbeit dann das Vergnügen. Ansonsten kommt die Privatinsolvenz. 3 Jahre.
Hhhh meint
Du hast es auf dem Ounkt gebracht mein a lieber
vermietertagebuch meint
Das ist eine Grundsatzentscheidung. Sicherlich würde ich viele Kosten sparen, wenn ich vor Ort wäre. Aber dann könnte ich nicht mein Leben in Costa Rica genießen. Ich nehme die höheren Kosten gerne in Kauf.
Was deinen Vergleich mit dem 1 MFH mit 1.800€ Überschuss angeht. Was soll dieser Quatsch mit der Einheitenzahl? Wenn ich das Bellagio in Las Vegas kaufe, habe ich auch eine Immobilie und sicherlich 1.800.000 Überschuss. Ihr müsst in eurer Rechnung einfach mal damit klar kommen, dass es nicht um die absoluten Werte geht, sonder Prozente. Es ist doch klar, dass ein 10er MFH mehr Cashflow abwirft, als eine 15m² Wohnung.
Achja: Eine Privatinsolvenz wurde mir schon vor 5 Jahren vorausgesagt…komisch, ich wirtschafte immernoch.
Sobm meint
Kommt bald das Juni Update ?
vermietertagebuch meint
Es ging heute online, siehe hier:
https://vermietertagebuch.com/immobilien-cashflow-juni-2022/