In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Juni 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser und die Probleme bei den zukünftigen Gaspreisen fürs Heizen meiner Mieter.
Diesmal hat die Veröffentlichung des Beitrags etwas länger gedauert, da meine Hausverwaltung im Urlaub war und ich die Zahlen zu meinen Mehrfamilienhäusern erst sehr spät bekam. Viel Spaß beim Lesen!
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Juni 2022
2) Aktueller Stand der Sanierung im MFH6
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
4) Anhebung Vorauszahlungen für Heizkosten
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Cashflow der Immobilien im Juni 2022
Der Cashflow meiner Immobilien war im Juni sehr positiv. Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 28.016€, wovon 10.949€ für den Kredit und 13.600€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 1.242€ an Sondereinnahmen durch Nebenkostennachzahlungen. Das ergibt einen positiven Cashflow von 4.709€.
Bezüglich Reparaturen gab es im Juni den Austausch einer Mischbatterie und eines WCs für 332€ in meiner ETW6 und eine Heizungsreparatur für 264€ in meinem MFH1. Diese Kosten wurden aus der angesparten Instandhaltungsrücklage entnommen. Gleichzeitig wurde die Rücklage um 3.457€ aufgefüllt und das Ziel der 100.000€ Rücklage ist greifbar nahe.
Nach Abzug der Renovierungen sinkt der Cashflow leicht und es stehen 4.113€ Gewinn für den Juni zu Buche. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem sehr positiven Vermögenszuwachs von 10.942€ im Juni 2022.
Damit ist der Juni der bisher beste Monat in diesem Jahr und ich hoffe auf viele weitere positive Monate. Leider ziehen meine beiden Mehrfamilienhäuser (MFH5 und MFH6) und die beiden leerstehenden Wohnungen (CHW6 und CHW7) den Gesamtcashflow jeden Monat runter.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH6
In meinem Mehrfamilienhaus in Hohenstein (MFH6) hatte ich mir ein Angebot für den Wechsel des Hausanschlusses, der Schaltkastens und den Anschluss der EG Wohnung eingeholt.
Wir hatten im Juni beschlossen, dass der Elektriker sofort die ganzen Leitungen fertig macht, also auch bis in die dritte und vierte Wohnung. Damit wäre im Treppenhaus alles fertig und ich muss dort nichts mehr anfassen. Dadurch steigen die Kosten der Elektrik nochmal um 1.500€ auf insgesamt 11.000€.
Der Zählerschrank wird nicht im Treppenhaus bleiben, sondern in den Keller versetzt, wie man auf folgender Skizze erkennen kann. Das wäre dann auf der linken Seite, wenn man die Treppe zum Keller runterkommt.
Ich hätte den Zähler gerne oben gelassen und Geld gespart, aber dann hätte der Elektriker Garnichts gemacht. Ich muss froh sein, dass ich überhaupt einen Elektriker habe, der endlich weiter macht.
Die Arbeiten haben am 15. Juli begonnen und sollen eine Woche dauern. Danach kann der zweite Handwerker die restlichen Arbeiten im Treppenhaus machen, was eine weitere Woche dauern wird. Wenn alles gut geht, dann sind die Arbeiten Anfang August fertig. Mit etwas Puffer dauert es bis Mitte August und ich kann endlich in die Vermietung gehen.
Wenn ich die Wohnung vermietet habe, dann zieht mir dieses Haus monatlich nicht mehr Geld aus der Tasche, sondern ist leicht positiv. Wenn später die zweite Wohnung renoviert ist, dann wird das Haus endlich Geld abwerfen…mit einem Jahr Verzögerung.
Die eine bewohnte (unsanierte Wohnung) wird aktuell für 5€ pro m² vermietet (410€) und für die sanierten Wohnungen rechne ich mit 6,50€/m², was bei der Erdgeschosswohnung 442€ kalt wären. Zuzüglich 25€ für einen kleinen Gartenanteil und 35€ für die neue Einbauküche.
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Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
Bezüglich meines fünften Mehrfamilienhauses ging es lange nicht weiter auf Grund von Statikproblemen. Das Haus drohte zwischendurch sogar einzustürzen. Ein ausführliches Video zu dem Statikproblem gibt es hier:
Video: Mein Mehrfamilienhaus steht vor dem Einsturz!
Mittlerweile sind die Stahlbalken für das Statikproblem eingebaut und müssen nun eingemauert und brandschutztechnisch isoliert werden.
Als Vorbereitung dafür musste der Hof vom Bauschutt befreit werden, sodass der Bagger und der Kran auf das Grundstück kamen. Es hatte sich eine Menge Bauschuss angesammelt, welcher mit einem Bagger weggeschafft und entsorgt wurde. Hier siehst du mal ein Bild von vorher (links) und nachher (rechts).
Im gleichen Atemzug wurde die Einfahrt und der Zaun geöffnet, zusätzlich haben die Arbeiten für den Erdaushub begonnen. Dies ist nötig, dass wir mit den Stellplätzen weiterkommen. Anbei eine Skizze, wie die Stellplätze auf dem Grundstück vom Architekten geplant wurden. Insgesamt sind 13 Stellplätze geplant, aber dafür muss noch der alte Kiosk an der Ecke entfernt werden.
Die Zufahrt zu den Parkplätzen erfolgt über die Seitenstrasse (Otter-Planer-Straße), da die Stadt solche Seitenstrassen immer gegenüber Bundesstrassen bevorzugt. Ausserdem ist das günstiger bei der Umsetzung wegen Absperrmaßnahmen.
Anhebung Vorauszahlungen für Heizkosten
Auf Grund der aktuell durch die Decke gehenden Gaspreise werden die Heizkosten von vielen meiner Mieter steigen. Um meine Mieter als auch mich vor einer hohen Nachzahlung zu beschützen, habe ich bei allen meinen Wohnungen die Vorauszahlungen für die Heizkosten verdoppelt. Ich hoffe, die Preise steigen nicht noch weiter.
Die Mieter haben diese «freiwillige» Erhöhung der Nebenkosten dankend angekommen, da sie die gleichen Probleme sehen. Bei einigen Mietern hieß das 20€ monatliche Erhöhung und bei anderen 50€. Im Schnitt landeten wir bei 37€ mehr pro Monat und die Erhöhung ist ab August gültig.
Sollte das Gas knapp werden und die Regierung den Paragraphen 24 des Energiesicherungsgesetzes aktivieren, dann dürfen die Gaslieferanten sofort die höheren Preise auf die Vermieter umlegen und das könnte bis zu sechsmal soviel werden. Dann werde ich die Nebenkostenvorauszahlungen ein weiteres Mal anheben müssen. Das ist nicht schön, aber in der aktuellen Lage geht das nicht anders.
Wichtiger Hinweis: Bei Jobcenter-Mieter, die ihre Wohnung vom Amt bezahlt bekommen, geht das nicht. Das Jobcenter hat mir bereits geschrieben, dass ich die Nebenkosten nicht einfach erhöhen darf, sondern die letzte Abrechnung abwarten muss. Das ist echt asozial! Im Notfall müsste ich die hohen Nebenkosten erstmal puffern, obwohl selbst die Politiker und Minister sagen, dass wir bereits jetzt vorsorglich die Nebenkosten erhöhen sollen. Irrenhaus.
Andreas meint
Na, MFH kurz vor Einsturz – es geht doch nichts über eine gute Planung.
Ab nächstem Jahr sehe ich echte Probleme auf dich zukommen, wenn du dann die Anschlussfinanzierungen mit 3-4% Zins abschließen darfst, getilgt hast ja fast noch nichts. 6,50 Euro bei Neuvermietung im EG sehe ich ebenfalls nicht.
Wieviel Steuern musst eigentlich aus den Mieteinnahmen noch abziehen? Ist das dann immer noch monatlich positiv? Kann ich mir nicht vorstellen….
Aber good luck.
Oliver meint
Solange er saniert geht es, danach wird es spannend
Ronny Böhnisch meint
Steuern zahlt Alex ja nur auf den Gewinn. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass nach so einer Komplettsanierung und anschließender Vermietung zu 6,5€ inkl. Abschreibungen und Zins noch ein Gewinn hängen bleibt. Ich denke Steuern sind hier kein relevantes Kostenthema. Ob das nun gut oder schlecht ist muss jeder selbst bewerten.
Florian meint
Sehe ich ganz genauso. Verfolge diesen Blog jetzt schon seit Jahren um zu sehen ob so ein Vorgehen wirklich funktionieren kann. Super spannend.
Leider wird es zusehends ein Gegenbeispiel was die unglaublichen Risiken aufzeigt, wenn man nicht vorsichtig und überlegt vorgeht. Sondern sehr schnell und auf Kante.
vermietertagebuch meint
Hallo Andreas,
das MFH5 war mir wirklich eine große Lehre und in Zukunft mache ich nie wieder etwas ohne gute Planung und Bauleiter.
Viele meiner Anschlussfinanzierungen habe ich bereits 2021 gemacht. Eine jetzt im Juli und die nächsten Ende 2023. Dazu werde ich ein extra Video machen.
Meine Steuerstrategie läuft gut, sodass ich keine Steuern zahlen muss. Hier gibt es mehr Infos dazu: https://vermietertagebuch.com/immobilien-ohne-steuern/
Andrej meint
@Andreas, du hast hier einen Finanzprofi vor dir, der genau kalkulieren kann und du hüpfst mit Schnurz mal eben um die Ecke, den er längst kalkuliert hat. Wie kommt es, dass du dein Stammtischgewäsch hier äußerst? Du bist so einer, der nichts auf die Kette bekommt, woanders Haken sucht und nie etwas erreichen wirst, dass über die lausige gesetzliche Rente hinausgeht. Ich denke, dass die Seite für dich ungeeignet ist. Versuch’s mal auf Facebook, da bwkinmst Likes für dein unfundiertes Geschwätz.
vermietertagebuch meint
@Stefan: Sorry, aber deine Zitate aus dem Vermieter Forum kann ich nicht ernst nehmen. Sobald du große Ziele hast mehr als eine Wohnung vermietest, wirst du dort sofort mit vollem Neid überschüttet und gehatet. Nach einem Monat dort im Forum war es mir zu doof und ich habe dort nicht mehr geschrieben.
Die dort geschriebene Berechnung von deren Krediten und Zinsen ist ebenfalls bullshit. Ich habe jetzt mehrere Anschlussfinanzierungen hinter mir und demnächst gibts ein Video dazu. Dann werden alle diese Theoretiker mal sehen, was sie fürn Quatsch schreiben.
Was das mit meiner LLC in den USA zu tun hat, erschliesst sich mir auch nicht. Warum sollte ich meine Firma in Deutschland beim Spitzensteuersatz lassen, wenn ich statt dessen mit der LLC 0% Steuern zahle? Alles andere wäre finanziell extrem fahrlässig.
Gunnar meint
Bin gespannt ob du die 6,50€ in Hohenstein Ernstthal ( so heißt der Ort richtig) erreichst.
VG Gunnar
vermietertagebuch meint
Ja, das funktioniert. Der erste Mieter ist gefunden, MV wird diese Tage unterschrieben 🙂
Seelos meint
Die 100k IHR sind zu wenig. Bei 30% gestiegenen Baukosten müsste es auch 30% mehr sein. Bei 4303qm ist das 1€ Überschuss pro Monat und nur 23€ Rücklage pro qm. Da kann man nicht mal Laminat von Legen
Dein letzter Kommentar ist wieder typisch Alex. Verschließt die Augen vor selbst verschuldeten Käufen und suchst die Schuld bei anderen.
Anna meint
Hallo 😉
Warum gibt es eigentlich keine neue Monatsberichte? Oder übersehe ich da was?
Viele Grüße
vermietertagebuch meint
Ich verstehe deine Frage nicht. Jeden Monat gibt es einen neuen Bericht. Manchmal dauert es nur etwas, da meine Verwaltung etwas langsam ist.
Blabla meint
Meine Art zu investieren wäre das nicht, aber du weißt scheinbar, was du tust. Alles Gute.
vermietertagebuch meint
Ja, jeder hat ein anderes Risiko-Rendite-Empfinden und daher hat jeder eine andere Strategie. Hauptsache, man investiert überhaupt 🙂
Anna meint
Stimmt, sorry, da hab ich was falsch gesehen/verstanden 🙂
Schnedermann meint
Hallo Alex,
nach der Übersicht deines Portfolios sind ja für deine ETW 7, 8, 9, 10, 11, 12 und 13 zur Zeit Anschlussfinanzierungen erforderlich, da die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist bzw. abläuft.
Welche Konditionen konntest du denn mit den Kreditinstituten aushandeln?
Nutzt du denn diese Gelegenheiten für nennenswerte Sondertilgungen?
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Für all diese Immobilien habe ich bereits Ende 2021 die Anschlussfinanzierungen gemacht und bin im Schnitt bei 1% Zinsen gelandet. ETW11 wurde Anfang 2021 verkauft.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
da warst du sehr weitsichtig und hast ein glückliches Händchen gehabt.
Vielleicht kannst du die Übersicht über dein Portfolio mal aktualisieren/ergänzen. So ließe sich die Entwicklung besser nachvollziehen. Von besonderem Interesse wäre für mich dabei die Entwicklung der Restschuld(en) – daher auch meine Frage bzgl. der Sondertilgungen.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
@Schnedermann: Ja, ich muss meine Immobilienübersicht mal aktualisieren. Bin nur zu faul dafür, weil ich aktuell lieber Videos mache 😉
Hannes meint
Danke für das Teilen deines Immobiliencashflows im Juni 2022. Der Artikel war sehr spannend und aufschlussreich. Ich wünsche dir höhere Einnahmen und dadurch besseren Cashflow. Mach weiter so.
vermietertagebuch meint
Danke dir Hannes!
Torben meint
Hallo,
auch ich verfolge den Blog hier mit Interresse und lese wieviel Herzblut von Alex in seinen Immobilien steckt.
Was ich aber nicht verstehe, ist die Instandhaltungsrücklage. Die wird ja wohl immer erst aus dem zuvor errechneten monatlichem Cashflow aufgefüllt.
Wenn dann Geld aus der Instandhaltungsrücklage für laufende Reparaturen ausgegeben wird, dann findet sich das nicht in dem monatlichem Cashflow wieder. Oder hab ich da einen Gedankenfehler?
Viel Glück für Alex – du schaffst das!
Torben
vermietertagebuch meint
Der Cashflow ist ohne Instandhaltung/Reparaturen und der Überschuss ist mit Reparaturen. Siehst du zum Beispiel hier: https://vermietertagebuch.com/wp-content/uploads/2022/07/Cashflow-Juni-2022-kummuliert.jpg
Nadine meint
Hallo Alex,
dein Haus in C wird ja langsam. Das mit dem Fehler vom Architekten solltest du vielleicht noch einmal angehen. Das geht ja garnicht, was der Typ das geplant hat.
Der Balkon ist schön zu sehen auf dem Bild mit den Stahlbalken. Kommt da noch ein Holzbelag drauf? Dann stelle ich mir das richtig fein vor.
Mit dem Blick ins Grüne könnte ich mir gut vorstellen zu leben.
Nadine
vermietertagebuch meint
Danke dir! Holzbelag kommt nicht drauf, das bleibt Beton
Chris Hennig meint
Ich finde es amüsant, dass hier fast ausschließlich die wenigen negativen Punkte herausgearbeitet werden und nicht der Kontext des großen Ganzen gesehen wird. Sollte man wirklich traurig sein wenn von 10 Entscheidungen 2 nicht wie geplant gelaufen sind? In Summe gleichen die vielen sehr guten Entscheidungen die schief gelaufenen Sachen mehr als aus. Diversifikation ist hier das absolute Schlagwort. Durch gezieltes feintarieren und optimieren der einzelnen Stellschrauben und das richtige Prioritäten setzen, was Alex aus meiner Sicht defintiv macht, entwickelt sich doch alles in die gewünschte Richtung. Glaubt im Ernst jemand, das Alex seine Entscheidungen auch nur 1 Sekunde bereut? Die meisten schaffen es doch aktuell nicht einmal, die schwarze 0 hin zu bekommen! Der Wissensaufbau aus diesen Fehlern, auch wenn sie teuer waren, sollte in der Zukunft ebenfalls nützlich sein. Das macht Unternehmertum schlichtweg aus. Vor dem Hintergrund sollte Alex letzte Nacht recht gut geschlafen haben. 😉
Christian meint
Das ist der beste und für mich entscheidende Kommentar hier, vermutlich hat keiner der die hier so negativ kommentierenden auch nur ansatzweise so viele Wohnungen oder es geschafft das er in einem der schönsten Länder der Welt lebt.
Darum weiter so Alex und Daumen hoch.
vermietertagebuch meint
Danke für das tolle Lob Chris! Sehe ich ganz genauso. Natürlich läuft immer irgendwas schief, aber dafür läuft vieles auch richtig gut. Und langfristig ist man mit Immobilien sowieso der Gewinner.