In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im August 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser und die Neuvermietung von 3 Wohnungen.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im August 2022
2) Aktueller Stand der Sanierung im MFH6
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
4) Neuvermietung von 3 Wohnungen
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Cashflow der Immobilien im August 2022
Der Cashflow meiner Immobilien war im August sehr positiv. Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 28.409€, wovon 11.035€ für den Kredit und 10.075€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 575€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen positiven Cashflow von 5.899€.
Bezüglich Reparaturen gab es im August den kosten für Schädlingsbekämpfung in meiner ETW4 und ETW7 in Höhe von 1.057€, restliche Malerarbeiten in meinem MFH1 für 2.732€ und Sonderumlagen für Strangsanierung in ETW8 und ETW4 für 826€. Diese Gesamtkosten von 4.614€ wurden aus der angesparten Instandhaltungsrücklage entnommen. Gleichzeitig wurde die Rücklage um 3.457€ aufgefüllt.
Nach Abzug der Renovierungen sinkt der der Cashflow auf 1.284€. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem sehr positiven Vermögenszuwachs von 8.106€ im August 2022.
Zur Zeit wechseln sich Gewinn und Verlust in meinem Immobilienportfolio regelmässig ab, was hauptsächlich an den vielen Sonderumlagen für die Strangsanierung in Leipzig Stötteritz und Renovierungsarbeiten in meinem MFH1 liegt. Ich hoffe, das ist jetzt endlich durch, wobei ich mich mittlerweile daran gewöhnt habe, dass ich jeden Monat irgendwas anderes reparieren oder renovieren muss. Das nervt extrem, aber es gibt keine Alternative.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH6
Die Sanierung des Treppenhauses und der EG Wohnung in meinem sechsten Mehrfamilienhaus ist fertig. Der Hausanschluss wurde diese Woche getauscht und damit sind wir aus dem gröbsten raus.
Die EG Wohnung wurde an den Makler übergeben und der hat schon einen Mietinteressenten gefunden. Der sieht ganz gut aus und ich muss nur noch klären, ob er die Wohnung mit Küche und Garten anmieten will. Das wäre super und würde 85€ mehr pro Monat bedeuten.
Aktuell holen wir die Angebote für die Sanierung der Wohnung im zweiten OG ein. Das zieht sich teilweise hin, weil die Handwerker im August im Urlaub waren und teilweise auf meiner Baustelle in Chemnitz arbeiten. Da ich die Handwerker dort ungerne abziehen will, muss ich priorisieren.
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Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem Mehrfamilienhaus in Chemnitz wird aktuell sehr viel im Innenausbau gemacht. Es wird weiterer Trockenbau gestellt, es werden die Metallpfeiler feuerfest verkleidet und teilweise schon Wände verputzt und gestrichen.
Diese Woche kam endlich der zweite Balkonturm und damit steht die ganze Anlage Zum Glück mussten wir diesmal nicht die ganze Straße für den Kran sperren, da der Kran auf mein Nachbargrundstück parken konnte, wo ich die Stellplätze errichte.
Nächste Woche wird mit den Elektroarbeiten in der Erdgeschosswohnung begonnen und die sollen 2-3 Wochen dauern. Danach können die Wände zugemacht werden und die restlichen Sanitärarbeiten durchgeführt werden. Es nimmt langsam Form an und ich bin glücklich darüber.
Neuvermietung von 3 Wohnungen
Aktuell stehen 3 Neuvermietungen an. In meiner ETW5 hatte der Mieter im Juni gekündigt und er zieht zum Ende September aus. Wir haben direkt einen neuen Nachmieter mit fließendem Übergang. In der Miete konnten wir einen riesigen Sprung von 299€ Kaltmiete (+35€ Einbauküche) auf 410€ Kaltmiete (+35€ Einbauküche) machen. Das sind 37% mehr und freut das Investorenherz.
Außerdem muss ich meine ETW4 zum ersten Oktober neu vermieten und dort haben wir ebenfalls bereits einen Nachmieter mit fliegendem Wechsel. Hier konnte ich die neue Kaltmiete nur von 289€ auf 295€ erhöhen.
Als letztes muss ich noch meine ETW18 neu vermieten und im selben Haus habe ich noch zwei Doppelparker zu vermieten. Die Mieterin zieht zum 30.11. aus und ich hoffe ebenfalls auf einen nahtlosen Übergang. Schauen wir mal.
In all diesen drei Wohnungen habe ich eine hohe Fluktuation. Jeweils 3 Mieterwechsel in allen 3 Wohnungen innerhalb von 6 Jahren. Das ist nicht normal. Ich muss die Makler und Ex-Mieter mal fragen, was das Problem ist.
Bastian meint
Hallo Alex,
vielleicht sind die teils hohen Miersteigerungen Teil des Problems für die Höhe Fluktuation?
Du schreibst du könntest die Miete um soviel steigern: Wie ermittelst du denn die mögliche Miersteigerung bei Neuvermietung?
vermietertagebuch meint
Bei den besagten Wohnungen sind die Mieter bereits vor einer Mieterhöhung wieder ausgezogen, also daran kann es nicht liegen. zweimal hatte ich den Fall, dass die Mieterin schwanger wurde und dann was größeres brauchte. Offenbar lässt es sich in meinen Wohnungen gut Kinder zeugen 😀
Philipp meint
Hallo Alex,
was kostet der Balkonturm so ungefähr? Wir denken über einen nach und haben Preisangaben von 1.000 Euro pro qm gefunden…
Danke Dir und schöne Grüße
Philipp
vermietertagebuch meint
Ich habe für meine Balkonanlage mit 2 Türmen (3 Balkone + 4 Balkone) rund 33.000€ bezahlt, also knapp 5.000€ pro Balkon. Aber dazu kommen noch Fundamente, Bodenprüfung, Statikprüfer, Straßensperrung, usw. Also rechne mal ehr mit 6.000€ – 6.500€ pro Balkon.
Stefan meint
Lieber Alex,
Wann müssen denn die ersten Kredite refinanziert werden? Wie werden sich die höheren Zinsen auf Deinen cash flow in den nächsten Jahren auswirken. Reichen die Mietsteigerungen aus um den höheren Zins zu tragen?
LG
Stefan
vermietertagebuch meint
Ich hatte eine Menge Objekte Ende 2021 refinanziert, also gerade rechtzeitig. Jetzt habe ich im Juli ein Objekt refinanziert. Höhere Zinsen und niedrigere Tilgung. Annuität blieb gleich. Mieten waren gestiegen. Passt also noch. Das nächste Objekt steht in einem Jahr an…mal schauen, wie die Zinsen dann sind.
Christian meint
Hallo Alex,
sehe ich das richtig, ohne das MFH 4 würde es mehr als schlecht aussehen jeden Monat oder?
Nur mit dem Objekt hättest du ja schon deine 5 K im Monat und das ohne Stress!
Momentan haben wir alle sehr stürmische Zeiten ich hoffe mal das wird irgendwann wieder besser.
Gruß Chris
Johannes Schmaucher meint
Alles sehr merkwürdig und für mich nicht nachvollziehbar, warum die Betriebskosten so stark schwanken aber auch die Mieten. 234€ Betriebskosten bei über 700m² können einfach nicht sein und die extrem schwanken Zahlen hinterlassen auch einen faden Beigeschmack.
vermietertagebuch meint
Wenn du das merkwürdig findest, dann liegt das offenbar dadran, dass du selber keine Mehrfamilienhäuser im Bestand hast. Ansonsten wüsstest du, dass manche Monate hohe Kosten hat, weil es viele Abschläge gibt und andere Monate wenig Kosten hat. Hier der Beweis für die von die angezwifelten 234€ für das 700m² Haus. Siehe Link mit Bild.
https://vermietertagebuch.com/wp-content/uploads/2022/09/MFH4abrechnungaugust.jpg
Die Gesamtkosten für August waren 5.045,60€. Allerdings sind sowohl Tilgung (1.446,96€), Zinsen (653,04€) und Privatentnahme (2.712,44€) keine Kosten. Also bleiben nur 224,91€ Verwaltergebühr und 9,25€ Kontogebühr, was zusammen die 234€ Kosten für August ausmacht.
Die Mieten schwanken deswegen stark, weil ich vorallem zum August alle Heizkosten erhöht habe und es ab und zu Mieter gibt, die verspätet oder zu früh zahlen. Dann hat man manchmal doppelte Mieteinnahmen für einen Monat und in dem anderen Monat nichts.
Gerne lade ich dich in mein Büro in Brandenburg ein, wo du alle Belege selber prüfen kannst.
Johannes Schmaucher meint
Aber gehören in die Betriebskosten nicht auch die von dir genannten Heizkosten, Hausmeister, Reinigung, Allgemeinstrom für welche ich monatliche (Abschlags) Zahlungen habe? Warum fallen die bei dir nicht monatlich an. In meinen MFHs ist das zumindest so.
vermietertagebuch meint
Wer sagt, dass man als Vermieter diese von dir genannten Betriebskosten monatlich bezahlen muss? Heizkosten zahle ich bei einigen MFHs quartalsweise und der Hausmeister schickt manchmal keine Rechnung, aber dafür 2x in dem Folgemonat.
vermietertagebuch meint
Ja, das MFH4 ist meine Cashcow. War aber mit 630.000€ Kaufpreis auch das teuerste. 3x so teuer wie das zweitteierste mir 230.000€.
vermietertagebuch meint
Bei mir wurden die Hausgelder auch angepasst, aber nur gering. Teilweise 15% – 30% und hauptsächlich der Heizkostenanteil. Das ist tragbar, da ich allen meinen Mietern die Heizkosten verdoppelt habe. Habs per freiwillige Erhöhung gemacht und 95% haben zugestimmt