Heute möchte ich euch ein kleines Update bezüglich meiner Immobilien und vor allem bezüglich unserer Familienplanung geben!
Sehr lange Zeit habe ich den Vermögensaufbau nur aus Sicht meiner eigenen Person gemacht und immer gedacht: Wenn bei meinem Vermögensaufbau alles gut läuft, profitiert meine Familie automatisch auch davon.
Wenn meine Immobilien abgezahlt sind, dann haben wir 10.000€ monatlichen Cashflow und bei Bedarf können wir ab und zu eine Immobilie verkaufen. Und alles was am Ende übrig bleibt, erben unsere Kinder. So war der Plan.
Leider habe ich bei diesem Plan nicht bedacht, dass der Plan ein sehr grosses Risiko hat. Und zwar das Risiko, wenn ich aus irgendwelchen Gründen als Hauptverdiener ausfalle.
Mein gesamtes Immobilienportfolio wurde mit Hilfe von Immobilienkrediten aufgebaut und diese Immobilienkredite hängen an meiner Person. Respektive an meiner persönlichen Bonität.
Sollte ich von heute auf morgen ausfallen, dann würde meine Familie zwar meine ganzen Immobilien erben, aber auch die ganzen Schulden. Und genau das wäre ein riesiges Problem.
Meine Bank würde sofort alle Kredite auflösen wollen, da meine Familie nicht ausreichend gute Bonität hat, um die Kredite weiter zu tragen. Ich bin schliesslich Alleinverdiener. Die Kredite selber wären zwar weiterhin von den Mieteinnahmen der Immobilien gedeckt , aber das Bonitätsrisiko für die Bank wäre zu hoch.
Und wenn die Bank dann alle Kredite fällig stellt – also auflösen will -, dann müsste meine Familie alle Immobilien sofort verkaufen, um die Kreditschulden bezahlen zu können. Und bei solchen Zwangsverkäufen würde extrem viel Vermögen vernichtet.
Eventuell können in der aktuell schwierigen Situation am Immobilienmarkt gar nicht alle Immobilien schnell verkauft werden. Zumal meine Familie nichts mit Immobilien am Hut hat und über keinerlei Immobilienwissen verfügt. All das Wissen liegt komplett in meiner Hand.
Mir war bei meiner Immobilienstrategie immer klar, dass sie sehr risikoreich ist. Hohes Risiko, hohe Rendite. Und für einen Single ist solch Risiko auch völlig in Ordnung. Aber sobald man Familie und Kinder hat, darf man nicht mehr nur an sich selbst denken. Das wurde mir sehr spät klar. Aber besser spät als nie.
Daher habe ich mich entschlossen, Risiko aus dem Immobilienportfolio zu nehmen und die Kredite beim Auslaufen der Zinsbindungsfristen komplett zu bezahlen. Da ich gerade viel Geld mit meinem YouTube Kanal verdiene, kann ich dieses Geld für die Kredittilgung nutzen.
Eigentlich wollte ich mit dem Einkommen aus meinem YouTube Kanal unsere Villa in Costa Rica kaufen. Dazu hatte ich vor 2 Monaten einen ausführlichen Blogbeitrag geschrieben.
Lies: Villa kaufen in Costa Rica
Allerdings haben sich jetzt die Voraussetzungen für einen Hauskauf zum Selbstnutz in Costa Rica extrem verschlechtert. Auch dazu hatte ich letzte Woche ein ausführliches Video gemacht.
Anschauen: Unser Traum von Costa Rica ist geplatzt.
Von diesem Hintergrund habe ich sehr viel nachgedacht und überlegt, was das Richtige für uns ist. Deshalb habe ich auch darüber nachgedacht, was mein eigentliches Ziel war, als ich mit Immobilien angefangen habe.
2016 hatte ich das Ziel gemacht, in den nächsten 10 Jahren ein Immobilienportfolio aufzubauen, was mir jeden Monat 5.000€ passiv abwirft, sodass ich finanziell frei bin.
Zum Erreichen dieses Zieles, muss sich der Cashflow aus meinen Immobilienportfolio stark erhöhen. Also entweder die Mieteinnahmen erhöhen oder aus Ausgaben verringern.
Da ich keine weiteren Immobilien kaufen möchte und die Mieterhöhungen langsam laufen, bleibt nur das Verringern der Ausgaben. Verwaltung, Instandhaltung und andere Ausgaben lassen sich nicht verringern, also bleibt nur das Verringern der Kreditrate.
Aktuell habe ich eine monatliche Kreditrate von 11.719 € und ein Kreditvolumen von rund 3 Millionen €. Anbei eine Liste meiner Kredite, geordnet nach Einheit.
Einige Immobilien habe einen gemeinsamen Kredit, zum Beispiel die Wohnungen ETW 1 – ETW3 und andere Immobilien haben mehrere Kredite (z.B. MFH5). Das liegt manchmal an separaten Bauspardarlehen und manchmal an extra Sanierungsdarlehen.
Im nächsten Schritt habe ich alle Darlehen aufsteigend sortiert nach auslaufender Zinsbindung. Ausserdem habe ich eine zukünftige Annuität mit einer 6er Rate gerechnet (4,5% Zins + 1,5% Tilgung), um die Kreditrate bei einer möglichen Anschlussfinanzierung zu zeigen.
Durch diese Tabelle kann ich ganz genau sehen, welcher Kredit als nächstes ausläuft, wie hoch dessen Restschuld und dessen Kreditrate ist. Ganz oben auf der Liste steht mein Kredit für meine 3 Leipziger Wohnungen ETW16 – ETW18.
Die Zinsbindung für diesen Kredit läuft am 30.11.2023 aus – also in 2 Monaten – und dann müsste ich anschlussfinanzieren. Ich habe mir ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung eingeholt und dieses hatte eine Annuität von 6,35%.
Das wäre eine neue Kreditrate von 588,17€ und damit sogar 180,62€ mehr als vorher. Mit dieser Anschlussfinanzierung würde sich mein Cashflow um 180€ verschlechtern. Seit dem Kauf der 3 Wohnungen konnte ich die Gesamtmiete zwar um rund 60€ erhöhen, aber trotzdem wäre der Cashflow insgesamt schlechter.
Also habe ich mich dazu entschlossen, diesen Kredit und alle weiteren Kredite nicht mehr zu refinanzieren, sondern bei deren Auslaufen durch mein Eigenkapital abzulösen. Ende November werde ich beispielsweise die rund 97.000€ Restschuld für den Kredit von ETW16 – ETW18 bezahlen und bin dann diesen Kredit los.
Damit habe ich nicht nur drei schuldenfreie Immobilien, sondern damit fällt auch die monatliche Kreditrate von 407,55€ weg. Mein monatlicher Cashflow steigt also um 407,55€
In 5 Monaten läuft der nächste Kredit mit 241€ monatlicher Rate aus und in 6 Monaten ein Kredit mit 303€ monatlicher Rate. Sicherlich werde ich nicht alle Kredite sofort ablösen können, aber ich versuche so viel wie möglich zu schaffen. Ausserdem werde ich die Kredite priorisieren, wo das Verhältnis Restschuld/Kreditrate am schlechtesten ist.
Aktuell läuft mein YouTube Kanal sehr gut, sodass ich jeden Monat zwischen 25.000€ – 45.000€ sparen kann, was ich in die Tilgung der Kredite stecken kann. Das sind durchschnittlich 35.000€ pro Monat, also rund 400.000€ pro Jahr.
In folgender Tabelle siehst du die Gesamtsumme aller auslaufenden Kredite pro Jahr. Wenn alles gut läuft, sollten die Ersparnisse reichen, um alle Kredite jedes Jahr pünktlich zu tilgen.
Nur die Jahre 2030 und 2031 sind viel höher und dort wird es schwierig. Aber dafür habe ich 2025 und 2029 keine auslaufenden Kredite und kann das dort gesparte Geld für das nächste Jahr nehmen.
Ausserdem kannst du für jedes Jahr sehen, um wieviel mein Cashflow nach jedem Jahr steigt. Wenn alles im Jahr 2033 abgezahlt ist, dann ist der monatliche Cashflow um 11.719€ höher (vor Steuern).
Trotzdem muss ich festhalten, dass mein ursprüngliches Ziel für 2026 nur durch das Abzahlen der Kredite nicht erreicht wird. Ende 2026 habe ich 2.677€ mehr Cashflow durch das Abzahlen der Kredite. Um auf mein Ziel von 5.000€ zu kommen, muss mein Portfolio generell ordentlich Cashflow abwerfen.
Zum Glück geht es mit der Sanierung meines MFH5 gut voran und damit wird der grösste Cashflow-«Killer» in meinem Portfolio stark reduziert. Ich bin also guter Dinge, dass mein Portfolio ab Ende 2023/Anfang 2024 endlich deutlich positiv ist und ich endlich die Früchte meiner harten Arbeit ernten kann.
Insgesamt sehe ich an diesem ganzen Vorhaben folgende Vorteile:
- Mehr Cashflow
- Lastenfreie Immobilien
- Weniger Risiko für die Familie
Aber selbstverständlich hat es auch Nachteile.
- Kein Eigenkapital für andere Dinge wie eigene Villa oder grössere Sanierungen
- Vermögensaufbau in Deutschland, da ausländisches EK in Immobilien in Deutschland wandert
- Eventuell mehr Steuern, weil weniger Kreditzinsen zum Abschreiben
Nichtsdestotrotz denke ich, dass diese Entscheidung gut ist und in die richtige Richtung führt. Zumal die massiv gestiegenen Zinsen den Handlungsspielraum weiter einschränken.
Meine bisherigen Anschlussfinanzierungen für ETW1 – ETW15, MFH1 und MFH2 waren ok und ich konnte den Cashflow halten oder sogar verbessern. Für diese Immobilien ist meine Strategie der 5 Jahre Zinsbindung gut aufgegangen. Aber jetzt wird es durch die hohen Zinsen schwierig und ich muss meine Strategie flexibel anpassen.
Lies: 5 Jahre Zinsbindung – Meine Finanzierungsstrategie
Und genau darum geht es beim guten Investieren: Es geht nicht darum, immer starr an seiner Strategie festzuhalten, sondern die Strategie an die sich ändernden Umstände anzupassen und flexibel zu reagieren.
Insgesamt habe ich mir diese Entscheidung nicht leicht gemacht und bin noch ein bisschen unsicher. Daher freue ich mich auf eure Kommentare und euren Input dazu. Was haltet ihr davon? Habt ihr Vorschläge? Kritik?
Salva meint
Ich denke wenn du die akuten Kredite abbezahlst wäre das eine gute Idee, jedoch Weis man noch nicht was die nächsten Jahre alles auf uns zu kommt. Es könnte ja auch sein dass die Zinsen wieder fallen und somit eine Anschlussfinanzierung wieder attraktiv werden könnte. Respekt für dein immo Portfolio 👍🏼
vermietertagebuch meint
Das denke ich auch. Wenn die Zinsen wieder fallen, dann habe ich die Option für eine Nachbeleihung. Auch könnte man dann mehrere Immobilien zusammenfassen.
Christian meint
Hallo Alex.
erst einmal vielen Dank für die ganze Mühe und die insights die du deiner Community gibst.
Ich selbst stecke in einem etwas ähnlichem Szenario, nur etwas kleiner in der Ausprägung und zum
Unterschied, dass meine Frau ebenfalls eine sehr gute Bonität mitbringt. Für mich habe ich entschieden, einen möglichen Ausfall durch meine Person (z.B. Tod), durch eine Lebensversicherung abzudecken, die sich an der Restschuld meiner Kredite orientiert und entsprechend ausläuft, mit Restschuld 0. So wäre meine Familie nicht gezwungen, zu verkaufen o.Ä.. und die Wohnung/Häuser auf Schlag abgezahlt. Ansonsten Hut ab, was du aus deinem YouTube Kanal gemacht hast, auch wenn ich nicht alles dort gezeigte inhaltlich teile.
Liebe Grüße aus dem Norden
vermietertagebuch meint
Ja, das Thema Risiko-Lebensversicherung wurde mir auch schon 2-3 empfohlen. Muss ich mich mal mit beschäftigen.
Ivo meint
Hej Alex,
da ich auch für das Haupteinkommen verantwortlich bin, habe ich mich dazu entschlossen zwei Risikolebensversicherungen abzuschließen. Eine feste mit 500k Absicherung bei Todesfall und eine flexible, welche sich mit den Restschulden deckt. Die Zweite reduziert sich Jahr für Jahr und ich an den Restschulden gedeckt. Sind nur noch zwei Immobilien in Deutschland und die werden hoffentlich auch bald den Eigentümer wechseln. Wenn diese weg sind, werde ich auch die RisikoLV kündigen. Die Kosten dafür sind eher marginal, aber sichern eben mein Familie finanziell ab.
Deine Überlegung die Kredite zu tilgen kann ich vollkommen nachvollziehen. Wer weiß, was da noch in DE auf die Immobilien zukommt und für was man noch Geld benötigt. Auch hier in Schweden kaufe ich wieder Immobilien, jedoch ohne Fremdkapital. Alle Immobilien werden Cash gekauft und das werde ich auch weiterhin so beibehalten. Klar ist es etwas dumm, da man den Eigenkapitalhebel nicht nutzt, jedoch fühle ich mich dabei wohler.
Aktuell überlege ich noch im Ausland Immobilien zu kaufen bzw. Firmen zu eröffnen, welche dann die Immos kaufen. Auf der Liste stehen Ungarn, Russland und Dubai. Würde mich über deine Meinung zu Auslandsimmobilien freuen.
Liebe Grüße aus Schweden
Ivo
Philipp Scharpf meint
Das mit Risiko-LV machen wir regelmäßig für unsere Kunden.
Wichtig dabei: Deine Frau muss die Risiko-LV auf dein Leben abschließen
1. damit entfällt die Summe aus der Erbmasse (spart Erbschaftssteuer)
2. Pflichtteilsanprüche deiner Kinder entfallen, sonst müsste man sich für diesen Teil mit einem Ergänzungspfleger und Vormundschaftsgericht rumärgern
3. deine Frau kann sofort darüber verfügen und nicht erst wenn das Erbe irgendwann mal geklärt ist
Grüße
Philipp
René Schweizer meint
Ciao Alex, ich würde zuerst das Portfolio bereinigen und alle nicht-Leipzig Liegenschaften in eine GmbH zwecks Risikominimierung auslagern oder wenn möglich verkaufen…
Dann die weiterhin privat gehaltenen Liegenschaften im Raum Leipzig z.T. abbezahlen, jedoch gleichzeitig ein Dividendenportfolio aufbauen, aktuell sind viele gute Firmen günstig. Und eine Lebensversicherung für dich abschliessen, wobei die bei einem Wohnort ausserhalb Deutschland/Europa recht teuer sein wird…
Peter R. meint
Verschieben in eine GmbH geht nur mit Zustimmung der Bank. Und die wird nur dann zustimmen, wenn Alex weiterhin für die Kredite haftet. Bringt also nix.
Michael Asmus meint
Hallo Alex,
wow, dass ist ja ein kompletter Spurwechsel. Aber sicherlich der Richtige.
Allerdings hast Du einen Rechenfehler: Wenn Du die Kredite einfach zu neuen Konditionen verlängerst, sinkt zwar der Cashflow, aber auch die Steuerlast. Hast Du das mal gegengerechnet? Vorher kam mehr Cash rein-daher Cashflow, aber das FA hat sich mehr gefreut. Jetzt wird ja ein Teil der Zinsen vom FA gesponsert. Und somit müsste der echte Nettowert nach Steuer nicht den riesigen Unterschied machen. Oder habe ich was übersehen?
Was empfiehlst Du denn Deinen Kunden, die sich bis dato ebenso ein Immobilienportfolio – teilweise ohne EK bzw. wenig Ek aufgebaut
haben und jetzt beim Auslaufen der Zinsen nicht mal eben die Kredite ablösen können? Nicht jeder von denen hat einen gutlaufenden Youtube-Kanal.
Weiterhin viel Erfolg.
Herr Michael Asmus meint
Achja Ps:
Wenn Du Dir eh Gedanken um die Absicherung der Familie machsr,
dann denke bitte auch an das Thema Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung. Was nützt es, wenn finanziell alle durchdacht ist(theoretisch), aber niemand Zugriff auf Gelder und Immobilien hat (wenn Du z.B einfach nur schwer krank bist).
Deine Frau hat NICHT automatisch alle Befugnisse, Eltern, Geschwister etc. auch nicht. Zumindest in BRD nicht.
Da bekommst Du einen Betreuer vor die Nase gesetzt mit dem sichauch Deine Frau auseinandersetzen muss. Würde das Gericht Deine Frau, Eltern etc. zum Betreuer bestellen, müssen die jeder Cola die sie von Deinen Geld gekauft haben belegen.
Das gilt auch für alle hier.
Wichtig: Wenn Immobilien im Spiel sind, reicht nicht mehr dieser Vordruck den ihr bei den Gemeinden bekommt!
Dort müsst Ihr zum Notar..kostet zwar ist aber save.
Wie das im außereuropäischen Ausland läuft weiß leider nicht.
Dort gibt es vermutlich ähnliche Regelungen. Aber checkt das.
SEHR WICHTIG
Max Herre meint
Hallo Alex,
Ein Grund fürs Ablösen wird neben der neuen, weiterhin hohen Annuität sicher auch sein, dass es für die deutschen Banken schwieriger ist auf Deine Bonität abzustellen, weil dein gewöhnlicher Aufenthaltsort nicht in DE ist. Du bist damit für deutsche Banken sehr schwer greifbar. Sind das nicht auch wichtige Gründe für Deine Überlegungen zum Ablösen?
Denn für einen möglichen Todesfall kannst Du Dich ja einfach über eine Versicherung hedgen. Und ökonomisch kann es doch keinen Sinn machen – auch wenn Du sehr viel durch YouTube verdienst – das Geld bei 2,3, oder 4% Zinsen zu investieren. Denn das sind ja die Zinsen der Darlehen, die Du Dir durch Ablösung ersparst. Findest Du keine besseren Anlagemöglichkeiten als 2-4%?
Deine Meinung dazu würde mich interessieren.
Frank.E. meint
Genau das hatte ich in vorherigen Posts schon so geschrieben – welche Bank will ernsthaft ein Darlehen an Alex prolongieren? Wohnsitzlos (gewollt), Einnahmen aus unsicheren Quellen (mit den Schwurbel-Videos kann es morgen aus sein, siehe Wendler, Hildmann, etc. etc.) – die beliehenen Immobilien verlieren rapide an Wert!
Ich denke, das ist der wahre Grund, die YT-Einnahmen zur Subventionierung der Immos einzusetzen – nur kann er das halt, was machen die armen Menschen, die er „erfolgreich“ gecoacht hat?
Andi meint
Alex ist jetzt offenbar Einkommensmillionär (wenn er 45k im Monat sparen kann) und erklärt hier, wie er in zehn Jahren Mieteinnahmen von 11k im Monat generiert.
In anderen Worten – Alex zeigt uns, wie man mit Immobilien ein kleines Vermögen machen kann: man muss einfach mit einem großen Vermögen anfangen.
Wenn ich 45k im Monat spare, kann ich die auch einfach in US-Staatsanleihen kaufen. Nach fünf Jahren habe ich 2.700k zusammen und verdiene damit 11k Zinsen p.a. – wobei es auf die Zinsen nicht einmal ankommt, von der Summe könnte man sogar einfach bis zum Ende zehren.
vermietertagebuch meint
Nein, ich bin kein Einkommensmillionär. Aber nahe dran. Allerdings war das bei weitem nicht absehbar, als ich mit Immobilien angefangen habe.
Der grosse Unterschied ist aber, dass ich für mein YT Kanal tägloch 2 Videos pro Woche mache, also 100% aktive Arbeit. Dieses Geld soll in die passiven Quellen wandern. Als erstes in die Kredite und die Sanierungen, später in andere (zusätzliche) Assets.
Markus meint
Bei den aktuellen Zinsen auf jeden Fall eine gute Strategie. Sollten in X Jahren die Zinsen wieder drastisch fallen, kann man seine Strategie dann erneut anpassen.
So eine Villa kann man auch später noch kaufen 🙂
Christian meint
Hi Alex, ich würde nicht komplett tilgen. Mach eine Sondertilgung, sobald dein Kredit ausläuft und sorge dafür, das die Restschuld unter 60% liegt. Meinetwegen auch unter 50 oder 40%. Aber den rest würde ich weiter finanzieren.
Dann bist du weiterhin gehebelt, benötigst nicht so viel Eigenkapital und kannst weiterhin auch steuerlich profitieren.
Stimme mit der Familie einen plan ab, wie sie agieren sollen, falls mal etwas passiert.
So zumindest mache ich es. Das aufgebaute Immovermögen möchte ich möglichst gerne erhalten.
Grüße
Christian
Rainer meint
Nur eine Randbemerkung: Die Mieten in Deutschland werden steigen. Damit erhöhen sich auch die Einnahmen und es kann einiges der höheren Zinslast abgefangen werden. Es ist also nicht „alles verloren“ wie man manchen Kommentaren entnehmen könnte.
Die Einnamen aus dem YT-Kanal kommen insbesondere daher, dass es einen Immohype in Deutschland gegeben hat. Dieser Hype lässt nach und damit auch die Abo/Klickzahl des Kanals. Hier sollten Sie mit deutlich weniger Einnahmen in Zukunft rechnen.
Philipp Scharpf meint
Mit einer Risiko-LV die deine Frau auf dein Leben abschließt ist das Problem gelöst und man kann das Kapital sinnvoll gewinnbringender investieren.
Grüße
Philipp
Christian meint
Hallo Philipp,
leider nein, denn wenn Alex nur „halbtot“ ist, zahlt die Versicherung nicht.
Grüße
Andi meint
Wenn man ihr diesen Zusammenhang erklärt, wird sie zu gegebener Zeit wissen was zu tun ist.
Nein, nur ein makaberer Scherz, bitte nicht böse nehmen 0:-)
Frank.E. meint
Gab es nicht mal einen Kommentator Stefan, der Dir vorwarf, am Ende würdest Du Dein Immo-Portfolio durch die YT-Schwurbel-Videos quersubventionieren? Was war dann – das war ein Hater und seine Beiträge hast Du gelöscht.
Was sagst Du jetzt zu dessen Beiträgen? Es kommt genau so wie er es vorausgesehen hat. Was sollen die Menschen manchen, die Du – analog Deinem Plan – für viel Geld gecoacht hast? Haben die auch alle zusätzliche Einnahmen im Bereich 50.000 Euro p.M. um Ihre Fehler auszubügeln?
Für mich hast Du Dich hiermit als „Investor“ und „Immobilienexperte“ disqualifiziert!
Andre meint
well – jetzt kaufst Du Immos mit Cash. Die Immos „verzinsen“ sich dann so mit 3,x %. Du gehst also arbeiten und mit Deinem Einkommen kaufst Du Immos. Wozu das ganze? Für 3%? Kannst auch Dein Geld bei 4,x% anlegen aufm Sparbuch fast schon – völlig risikofrei. Ich würde so wenig wie möglich Geld da rein stecken und gleichzeitig so gut wie möglich überall aussteigen bzw ins Cash Positive bringen. Das dauert sicher Jahrelang… aber sonst gibt´s du nur noch mehr Geld aus.
Andre meint
oh sry denk fehler die 3,x% bezieht sich auf die annuität bezogen auf kreditvolumen
Lasso meint
Hallo Alex,
ich hoffe doch sehr, dass dir deine Bank nicht eine Annuität von Euro 588,17 für deine Prolongation angeboten hat. Zumindest nicht wenn Zins 4,50% p.a. und Tilgung 1,85% p.a. bei einer Restschuld von Euro 97.475,42 sein sollen.
Oder musst du Euro 111.150,00 prolongieren? Dann würde das mit dem Betrag bei einer 6,35%-Annuität nämlich hinkommen.
Vielleicht sieht es ja gar nicht so schlimm aus und die Annuität läge nur bei Euro 515,81.
Ich persönlich würde hier nicht voll tilgen, sondern das Darlehen soweit zurückführen, dass ich in einen vernünftigen Beleihungsauslauf komme und die Immos CF-positiv bekomme. Das restliche Vermögen würde ich flüssig halten für die nächsten Prolongationen. Leider sind Youtube-Einnahmen ja nicht auf Jahre hin planbar. Und wenn es doch weiter so gut für dich läuft, was ich dir von Herzen wünsche, dann kannst du ja bei den nächsten Prolongationen doch noch mehr Geld in die Tilgung stecken.
Ich hoffe du lässt uns weiter an deinem Weg teilhaben.
Claudi Omin meint
Sieht wohl so aus als ob zwar die Restschuld um 97Tsd liegt, die Bank aber auf den ursprünglichen Darlehensbetrag abstellt. Die Realtilgung liegt dann nach Prolongation oberhalb von 1.85%.
Graf von Rotz meint
Naja, im Endeffekt hättest auch schreiben können: „Ohne YouTube Einnahmen wäre ich am Arsch“. Ich gönne dir ja die Einnahmen, hast dir ja auch verdient, aber das Geschäftsmodell mit den Immobilien wäre ohne YouTube ein echtes Problem. Verkaufen ist derzeit schwierig und mit jeder neuen Anschlussfinanzierung müsstest du immer mehr Geld dazu schiessen.
Das was du jetzt machst, ist vollkommen richtig, zeigt aber eben auch: Andere Leute sind jetzt am Arsch. Das Ganze war allerdings auch absehbar. Aber freu dich: hast nochmal Schwein gehabt
Christian meint
Ja, wenn das Geld da ist, auf jeden Fall tilgen und mehr Cashflow generieren.
Es stimmt allerdings auffallend, dass andere Investoren, die nicht aus anderen Quellen derart viel verdienen, das nicht so können.
Bei 70-80% Auslauf nach 10 Jahren auf ist man dann trotz gestiegener Mieten und Preise bei höheren Zinsen bei kleinerem Überschuss.
V.Demmer meint
Hi Alex,
wäre es jetzt nicht mal an der Zeit, deine Immobilien-Strategie der letzten Jahre zu resümieren und mal ganz ehrlich zu sagen, was Sache ist? Du hast dein hochgepriesenes „Immobilien-Fachwissen“ teuer verkauft und viele haben es dir nachgemacht. Was sagst du jetzt diesen Leuten? Kannst du bitte mal benennen, was sich an deinen „alten“ Tipps und Beratungen als falsch erwiesen haben? Das wäre wirklich fair und hilft dann wirklich.
VG
Testesser meint
Aber lohnt sich das denn gegenüber einem einfachen Wertpapierportfolio noch ?
Es gibt einiger an Literatur zum leben von einem solchen, sowohl mit als auch ohne es zu entsparen. Mit max. 3% jährlicher Entnahmerate ist man zu 98% auf der sicheren Seite.
Schaffen die Immobilien dauerhaft – über Jahrzehnte hinweg – 3% jährlich auszuschütten ?
Vermutlich eher nicht. Sind Immobilien dann noch das Vehicle der Wahl ? Denn, das hast du ja oft genug betont, Immobilien kann man hoch beleihen und durch den Hebel wir es attraktiv.
Wenn die Kredite getilgt sind, dann hast du viel Arbeit – Immobilien sind halt Arbeit – für genauso viel oder weniger Reinertrag wie einem simplen Portfolio…
Horstwalther meint
Die Erben werden sich freuen, wenn sie 74 illiquide Bruchbuden jwd bekommen. 74 Brichbuden, sind 74 Nervensägen mit 74 Klos, Duschen und allem möglichen Krempel der kaputt geht. Die Verwalter werden sich freuen das zu verwalten…
Da lob ich mir ein feines Altienpaket, das hält die Klappe, ist liquide, hat idealerweise Dividendenausschüttungen und lässt sich auch inter mehreren Kinden gut teilen. Verwaltung aus dem Ausland ist kein Problem. Ein Traum!
Ich würd alles abwickeln und die YT-Kohle in ein Depot stecken. Bzw. wenn schon Immos, dann 10 gescheite statt 74 Bruchbuden mit mikrigen Mieten…
Christian meint
Hallo Alex,
schön mal wieder was von dir zu lesen.
Einige werden jetzt sicher sagen „hab ich doch gesagt das geht den Bach runter“ ich sehe das anders, du reagierst auf sich verändernde Märkte und das ist gut.
Natürlich bist du in der für dich guten Lage das du mit deinen YouTube Einnahmen die Probleme abmindern kannst (was andere nicht können) aber dadurch sind die Immobilien immer noch nicht das was du erreichen wolltest (leider).
Ich würde nur die Kredite Tilgen oder teilweise Tilgen die den CashFlow extrem nach unten ziehen, das restliche Geld würde ich für Sanierungen und zur Sicherheit auf Tagesgeld parken. Wer weiß schon was noch alles von den Grünen versaut wird in Deutschland.
Gruß Chris
Matthias meint
Hallo Alex, wollte einen anderen Punkt einbringen. Wann man deinem Kanal folgt, siehst du ja pechschwarz für Deutschland. Wo kommt es dass du dann Geld in deutsche Immos reinsteckst ?
Ich würde alles so schnell wie möglich verkaufen und in ein Weltportfolio stecken.
Christian meint
Wer sagt das Alex Schwarz für Deutschland sieht? Er macht Videos die ihm Geld einbringen und das sind halt solche die von den ganzen Schwarzsehern angeklickt werden. Ein Schokoladenverkäufer muss ja seine Schokolade auch nicht essen um sie zu verkaufen.
Gruß Chris
Pantelis meint
Ich würde es ein bisschen anders machen. Ich würde den einen Kredit nach dem anderen abbezahlen und, sobald möglich die Wohnung/Haus steuerfrei verkaufen. Dann das Geld in einem ausschüttenden ETF stecken. Ausschüttungen aus 3 Mio zu bekommen ist auch kein schlechter Cashflow. Damit bist du auch international diversifiziert und nicht abhängig von der Situation in Europa. Du trägst nur da allgemeine Marktrisiko, du kannst sogar wenn gewünscht auch mit Anleihen ETFs noch weiter diversifizieren.
Hornie meint
Wieso steuerfrei verkaufen?
Geschickter ist es, die Wohnungen nach spätestens 9,9 Jahren zu verkaufen. Vielleicht kann er später noch einmal den Verlustvortrag nutzen.
alpha meint
Joa, das ist dann aber keine angepasste Strategie mehr, sondern eine komplette Kehrtwende – dennoch natürlich vernünftig, hier endlich mal Risiko rauszunehmen.
Aber hast Du nicht noch nach der Hochzeit Deinen Ehevertrag abgefeiert und darüber sogar ein Video gemacht?
Wenn es hier wirklich nur um die Absicherung ginge, wäre das über Risiko-LV einfacher zu regeln, daher schließe ich mich denen an, die meinen, dass da auch nicht gerade High-Five von den Banken kommt, was die Bonität betrifft.
Goldi-2 meint
Für mich ist das der erste sinnvolle Beitrag mit einem reflektierten Gedankengang von AR
Definitiv bist du in dieser Lage aufgrund deiner Schwur bla Videos und wer möchte es dir verübeln wenn du so deinen Hals noch aus der Schlinge ziehen kannst in Ordnung fraglich ist nur wie lange kannst du diese Einnahme so hoch halten und macht es dir Spaß zehn Jahre lang so ein Schwabbel Video zeug zu machen.
Du gehst davon aus, dass deine Schwur Videos weiterhin laufen die Frage ist, ob das ganze nachhaltig ist
Matthias Schober meint
Frage mich schon Lange wie viele „Scholz komplett zerstört“ Videos man noch machen kann…, aber es funktioniert.
Christian meint
Der IQ dieser besonderen Menschen ist so niedrig das sie diese Art von Videos vermutlich jeden Tag ansehen und sich Wundern das ihr Leben so ist wie es ist. Möglicherweise denken sie auch das sich durch den Konsum dieser Videos irgendetwas ändert?!
Das größte Problem für Alex sehe ich darin das YouTube bzw. die Werbetreibenden diese Art der Videos nicht mehr mit so viel Geld (Werbung)unterstützen.
Aber Alex ist extrem flexibel was das angeht, er findet auch dann wieder einen Weg um weiter Geld zu verdienen.
Gruß Chris
Herr Rossi meint
Wie werde ich Millionär mit Immobilien?
Ich stecke zwei Millionen aus Youtube in den Wohnungskauf. 🙂
Sunny meint
Ich finde gut, dass Du diese Strategieänderung transparent machtst, aber de facto ist es eine Bankrotterklärung für Deine Immo-Strategie – denn ohne die hohen Einnahmen aus Deinem separater Business (YouTube), hättest Du nun ein Riesenproblem.
Was Du jetzt machst, ist Subventionierung der Immobilien aus dem YouTube Bereich. Du würdest viel Größe zeigen und meinen Riesenrespekt haben, wenn Du hierzu ein ehrliches Video machst, was als Learning für andere dient (im Sinne aus Fehlern anderer lernen).
Christian R. meint
Na ja, ich würde hier noch lange nicht schwarz sehen. Die Immos sind immer noch viel mehr wert als zum damaligen Kaufpreis und die tragen sich auch bei den gestiegenen Zinsen immer noch selber. Der Kauf des einen MFH war aber wohl ein Griff ins Klo, aber auch das löst sich selber. Bin auch selbst dabei, gerade mein Portfolio zu konsolidieren, wo in den nächsten Jahren die Zinsbindungen so langsam ablaufen. Dazu gehört auch der Verkauf von nicht so ertragreichen Objekten und mit dem Geld werden dann so auslaufende Restkredite eliminiert. Ich behalte in Deutschland nur noch eine Handvoll Wohnungen, so dass ich grade keine Steuern drauf zahlen muss. Die anderen Objekte sind in Ungarn, geplant ist in der Slowakei und in Rumänien. Da sind die Mieter auch nicht so nervig und die Steuern gering. Ansonsten solige Dividenden-ETF mit regelmäßiger Ausschüttung.
Jan.M. meint
Eine Immobilie ist immer nur so viel Wert wie jemand bereit ist zu bezahlen.
Wäre ja toll für AR wenn die Preise die er erzielen kann höher sind wie er bezahlt hat, aber findet er so einen dummen? Bei seinem Kaufpreis rechnet es sich nicht mehr und dann soll jemand mehr bezahlen und bei dem rechnet es sich???
Christian meint
Ist ja nicht bei allen Immobilien so das sie sich nicht mehr rechnen. Die in Leipzig sind gut, in Chemnitz hätte ich schon damals nix gekauft.
Die sind vermutlich nicht mehr das Wert was sie gekostet haben, die in Leipzig sind immer noch das doppelte Wert.
Schrott weg damit und die guten behalten.
Gruß Chris
Andi meint
Ja was denn jetzt?
– Leipzig sind gut, Chemnitz ist Schrott
– Schrott weg, die guten behalten
– Leipzig hat sich verdoppelt, Chemnitz nicht
Dann kann er ja nicht mit Gewinn verkaufen, wenn er eben nicht Leipzig verkaufen soll, sondern Chemnitz… Also verkauft er eher mit Verlust, oder?
Benkendorfer meint
„…Die Immos sind immer noch viel mehr wert als zum damaligen Kaufpreis und die tragen sich auch bei den gestiegenen Zinsen immer noch selber….“
Lagebild Verkaufsangebote Immobilienscout bei 1-Raum-Wohnungen in Leipzig: Vor zwei oder drei Jahren maximal 20 Angebote, aktuell ca. 100.
Die Verkäufer wollen aber immer die Preise von vor zwei Jahren. Scheinbar kauft aber kaum jemand.
Viel Spaß beim „Konsolidieren“….
Christian meint
Klar, was sind bitte 100 Angebote für eine Stadt wie Leipzig? Wenn man mal die 20-30 % Schrott rausnimmt dann ist das sehr wenig. Wer im Moment nicht verkaufen muss verkauft auch nicht, die Mieten steigen und kennen nur einen Weg nach oben. Ich bin von Immobilien immer noch überzeugt und sehe nach „Grün“ eine Top Zukunft. Immobilien haben mich Wohlhabend gemacht und das geht auch heute noch.
Gruß Chris
Niklas meint
Ich verstehe beim besten Willen nicht, warum du das eine Risiko abbaust (Fälliges Kreditvolumen vs. Cashflow) und ein neues aufbaust (Eigenkapital reduzieren).
Wäre es nicht sinnvoller, wie schon mehrfach in den Kommentaren angemerkt, eine Anschlussfinanzierung so zu wählen, dass die Immobilie Cashflow positiv wird? Anstatt also 97k zu refinanzieren, könntest du eine „effiziente “ Allokation wählen aus Verringerung des Kreditvolumens und Optimierung der Auflösung deiner Barreserven.
Alexander L. meint
Jetzt sieht man auch bei dir klar, dass deine Strategie zwar möglich, mir aber persönlich zu riskant ist. Es ist schön zu lesen, dass du sehr wahrscheinlich in dieser Hochzinsphase nicht Pleite gehen wirst.
An deiner Stelle würde ich zur Risikominimierung ca. 10 Immobilien zu einem vernünftigen Preis anbieten, und nach den ersten 3 Verkäufen, den Rest behalten und mit den Verkaufserlösen die anderen Kredite tilgen.
Danach hast du sicher wieder mehr von deinen Mieteinnahmen als jetzt, selbst wenn die Zinsen wieder fallen werden. Und je mehr abbezahlt ist, desto weniger Immobilien brauchst du, um genügend Einnahmen zu machen. Ich habe selber auch probiert, mir mit YT eine Exsistenz aufzubauen, aber YT mag mich seit September und 55.000 Aufrufen mit meinem zeitlosen Kontent nicht mehr… Trotzdem gönne dir natürlich deinen Erfolg auf YT!
VG Alexander
Horstwalther meint
Auf dieser Seite kann man jetzt „Spenden“?! Immobilien scheinen wirklich reich zu machen…
Johnny meint
Für Spenden zahlt man keine Steuern, Alex ist einfach schlau
Christian meint
Das Spenden ist ja für den Monatlichen Content den dieser Blog liefert, ach nein warte kommt ja nur noch alle 4 Monate was. Na egal, war mal echt ein sehr guter Blog der den Start für seine YouTube Kariere gelegt hat und nun leider vergessen wird. So ist die schöne neue Online Influencer Welt nun mal, da gibt es keine Beständigkeit. Aber solange da Pferd nicht Tod ist muss man es reiten und es kommt dank Steuervermeidung ja eine menge Geld zusammen. So wird auch das aus dem Ruder gelaufene Immobilien Investment wieder in Spur gebracht, kann halt nicht jeder und das muss man ihm auch lassen er findet immer wieder einen Weg. Ist aber auch um andere Finanz Influencer und Immobilien Experten extrem ruhig geworden. Ich mache das schon seit 27 Jahren und wurde von den ganzen „neuen“ belächelt. Mich gibt es immer noch, viele von denen nicht mehr.
Gruß Chris
Horstwalther meint
Die Spenden werden für „journalistische Arbeit“ verwendet, ich nehme an damit ist hochwertigste YT-Schwurbelei gemeint. Da scheinen Clickzahlen aber auch nicht ins Unendliche zu laufen 😀
Bei den Finfluencer, egal ob Aktien, Bruchbuden, Crypto, p2p ist die Luft eben raus. Haben alle von schwindeligen p2p Krediten gehört, welche übers Baltikum nach Kasachstan, etc. laufen. Immocoachings braucht jetzt auch niemand mehr. Und wie man einen Sparplan bei Bank xy anlegt, das haben jetzt auch alle verstanden. Da gibt es nichts neues mehr zu erzählen.
Bei Herrn Vermietertagebuch muss man anerkennen, dass er den Sprung vom toten Pferd (Immocoaching, Immoinvestment) auf ein anderes Pferd (Schwurbelcontent) zu einem günstigen Zeitpunkt geschafft hat. Zusammen mit Steuerspar-Weltreise echt clever…
Zaun meint
Besonders gefällt mir, wie ihr verschiedene Optionen für die Ablösung von Krediten beleuchtet und die potenziellen Vor- und Nachteile aufzeigt.
Liebe Grüße,
Sabrina H.