Immobilien Cashflow Drittes Quartal 2024

In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im dritten Quartal von 2024. Ich zeige euch den gesamten Cashflow und gehe auf die positiven und negativen Dinge ein.

Cashflow

Seit ich auf mein neues Buchhaltungstool Starmoney umgestiegen bin, fällt mir das Reporting deutlich leichter als vorher, da dieses Programm die Finanzströme täglich von allen meinen Immobilienkonten abholt und sie in meine Buchhaltungssoftware spielt.

Am Anfang war es noch viel manuelle Arbeit mit dem Zuweisen von Kategorien wie Zinsen, Tilgung, Hausmeister, Kaltmiete und so weiter, aber mittlerweile haben wir für 99% der Buchungen eine Regel erstellt, die automatisiert die Werte richtig der Kategorie und der Immobilie zuordnet.

Und durch die richtige Zuordnung liegen alle Zahlen tagesgenau vor und ich habe jeden Tag genau auf dem Schirm, wieviel Geld ich mit meinen Immobilien verdiene. Oder ob ich Verlust mache, denn diesmal war seit langem mal wieder ein negativer Monat dabei.

In der Summe des dritten Quartals könnt ihr sehen, dass ich Gesamteinnahmen in Höhe von 102.493,21€ und Gesamtausgaben in Höne von 103.260,18€ hatte. Das ergibt einen leicht negativen Cashflow von 766,97€ für das dritte Quartal 2024.

Die Einnahmen und Ausgaben unterliegen natürlich vielen Schwankungen und die Unterschiede sind vor allem auf Nachzahlungen/Gutschriften aus den Betriebskostenabrechnungen und auflaufende Reparaturen zurückzuführen. Das große Minus im September ist auf eine Besonderheit zurückzuführen, welche ich im nächsten Kapitel ausführlicher erkläre.

Als nächstes folgt die Auswertung des Cashflows, wenn ich die Bausparer und Tilgungsraten rausnehmen. Denn beides sind keine echten Kosten und nur ein hin und her schieben von linke Tasche rechte Tasche.

Wenn ich also die Tilgung und die Bausparer vom Cashflow abziehe, dann wird aus dem negativen Cashflow von -766,97€ ein Vermögenszuwachs von 23.203,47€. Oder umgerechnet 7.734€ mehr Vermögen pro Monat.

Die Tilgungsraten schwanken ebenfalls in manchen Monaten, da die Bank die Kreditrate immer zum letzten Tag des Monats abbucht, aber manchmal der letzte Tag auf einen Samstag oder Sonntag fällt. Dann wird die Kreditrate erst im nächsten Monat abgebucht und dann gibt es in manchen Monaten keine Kreditraten und in manchen Doppelte Kreditraten. Das ist aber eine Ungenauigkeit, mit der ich leben kann, da es am Ende des Jahres sowieso aufsummiert wird.

Sanierung MFH5

Die Sanierung meines Mehrfamilienhauses (MFH5) in Chemnitz ist jetzt komplett fertig und auch die kleinen Nacharbeiten sind erledigt. Ich hatte jetzt die ersten 2 Monate, wo ich kein Geld mehr in die Sanierung des Hauses stecken musste, und das fühlte sich richtig gut an! Es ist das Licht am Ende des Tunnels endlich erreicht!

Während des Augusts konnte ich die kleine Wohnung im ersten 1.OG und die kleine Wohnung im 2.OG vermieten, beide Mieter sind zum Oktober eingezogen. Damit fehlt nur noch das Penthouse, welches aktuell in der Neuvermietung für den Erstbezug ist und ich bin guter Dinge, dass wir das auch schnell vermietet bekommen. Hier siehst du die Übersicht über die aktuellen Einnahmen.

Insgesamt wirft das Haus also 3.386€ (3.026€ Kaltmiete +40€ EBK +320€ Parkplätze) ab und damit werden die Kosten mehr als gedeckt. Die Kreditraten liegen bei rund 2.300€ pro Monat und die Verwaltung bei rund 200€ pro Monat.

Damit bleiben circa 800€ monatlich für Reparaturen übrig, wobei diese nicht anfallen, da das Haus ja frisch kernsaniert ist. Also rund 800€ in meine Tasche zuzüglich der ganzen Tilgung, welche ja ebenfalls Vermögensaufbau ist. Aber zu den ganzen Krediten gibt es nochmal einen extra Beitrag.

Hohe Kosten im September

Wie ich weiter oben bereits geschrieben habe, war der September ein stark negativer Monat mit Minus -4.586€. Und das liegt daran, dass ich im September hohe ausserordentliche Kosten hatte.

Im September wurde beispielsweise die Maklerprovision für die beiden neuvermieteten Wohnungen in meinem MFH5 und meine CHW9 fällt. Bereits das sind rund 2.800€.

Ausserdem hatte musste ich rund 1.700€ an Gutschriften für die Betriebskosten 2023 an meine Mieter bezahlen. Ich hatte denen 2023 alle provisorisch die Nebenkosten erhöht, um hohe Nachzahlungen durch hohe Gaspreise zu ersparen. Und jetzt können sie sich alle über Gutschriften freuen.

Zusätzlich hatte ich rund 2.700€ an Reparaturen, da ich beispielsweise in meinem MFH1 einen Mieter rausschmeissen und danach die Wohnung renovieren musste. Das Gelb bekomme ich zwar von dem Mieter wieder, aber nur langsam monatlich.

Also allein diese Sonderkosten sind rund 7.200€ und wenn man die von den negativen -4.500€ abzieht, dann wären wir bei plus 2.700€. Aber hätte Fahrradkette, im vierten Quartal 2024 dürfte es wieder äusserst positiv aussehen, da ich bis auf das Penthouse aktuell keine weiteren Neuvermietungen anstehen habe.