Meine Einnahmen und Entwicklung im Oktober 2020

Der Oktober ist vorbei und mittlerweile liegen mir alle Abrechnungen vor. Daraus konnte ich die Überschussrechnung detailliert für alle Objekte erstellen.

Ausserdem gibt es ein paar Neuigkeiten zu meinem Sanierungsvorhaben bei meinen Chemnitzer Immobilien und zu meiner Immobilienstrategie.

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

2) Vollvermietung für mein MFH4

3) Stillstand auf meiner Baustelle der Kernsanierung

4) Verweigerte Wohnungsbesichtigung bei Corona

5) Nachträgliche Sanierung von 2 Wohnungen

6) Pause mit Immobilien – keine neuen Käufe dieses Jahr

7) Geburtstagsparty mit Immobilien-Gästen

Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

Der Cashflow meines gesamten Portfolios lag im Oktober bei -2.386€ und ist somit zum zweiten Mal negativ in diesem Jahr. Anbei die komplette Auflistung des Cashflows aller meiner Immobilien im Detail.

Der negative Saldo lässt sich anhand von 3 größeren Posten sehr gut beschreiben.

Für mein viertes Mehrfamilienhaus in Frankenberg hatte ich Sonderausgaben von 2.428€. Diese setzen sich aus einer Einbauküche für eine Dachgeschosswohnung und einem Fenster in einer Dachgeschosswohnung zusammen.

Mit dem Einbau des Fensters wurde ein bisher ungenutzter Nutzraum zu einem Wohnraum umgebaut und dadurch mehr Miete erzielt. Sowohl das Fenster als auch die Küche sind somit Investitionen für die Zukunft und keine normalen Bestandskosten.

Für mein drittes Mehrfamilienhaus in Geringswalde hatte ich diesmal 2 große negative Posten. Ich musste rund 3.481€ für die Renovierung von drei Wohnungen bezahlen. Ausserdem hatte ich eine zusätzliche Differenz bei den Betriebskosten in Höhe von 2.863,73€. Die waren wir dem Verkäufer noch schuldig für zu viel gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen für Stadtwerke und Co. 

Alle kleineren Posten in der Spalte für ausserordentliche Kosten sind Kleinreparaturen oder Gutschriften/Nachzahlungen für die Betriebskosten der Mieter.

In Summe wird so aus einem Überschuss von rund 6.400€ eine Unterdeckung von 2.386€. Das zeigt einmal mehr, wie wichtig Rücklagen sind.

Vollvermietung für mein MFH4

In meinem Mehrfamilienhaus in Frankenberg wurde der letzte offene Mietvertrag abgeschlossen und der letzte fehlende Mieter zieht im November ein. Dafür haben wir noch zwei kleine Anpassungen vorgenommen.

In die Dachgeschosswohnung wurde eine Einbauküche eingebaut, da wir dadurch einen besseren Mieter bekommen haben. Zusätzlich wurde in einem ausgebauten Dachboden noch ein großes Velux-Fenster eingebaut, sodass der Mieter diesen Raum als zusätzlichen Wohnraum nutzen kann.

Für beide Arbeiten hat mein Hausverwalter eigene Handwerker, die zuverlässig und günstig arbeiten. Beide Sachen haben mich 2.428€ gekostet, wodurch der Cashflow des Hauses fast auf null fällt. Das ist für mich temporär in Ordnung, da ich dadurch bessere Mieter bekomme und somit von Leerstand verschont bleibe.

Stillstand auf meiner Baustelle der Kernsanierung

Mit den Abrissarbeiten und der Entkernung in meinem MFH5 sind wir bis auf die 2 noch bewohnten Wohnungen fertig. Daher wurden die Arbeiten erstmal eingestellt. Die nächsten 2 Wochen werden intensiv mit dem Architekten zusammengearbeitet, um die nächsten Schritte zu besprechen und vorzubereiten.

Es wurde bereits eine grobe Übersicht zusammengestellt, welche Arbeiten noch zusätzlich zu der ursprünglich geplanten Renovierungs-Version auszuführen sind. Diese Arbeiten müssen nun vom Architekten nochmal bestätigt und preislich konkretisiert werden. Danach findet eine zweite Finanzierungsrunde statt.

Anschauen: Besprechung meines MFH5 mit Jürgen Rausch

Folgende Posten haben wir zusätzlich ins Auge gefasst und mit groben Kostenvoranschlägen versehen.

Dadurch verdoppeln sich die Sanierungskosten von 200.000€ auf 400.000€. Damit wären die Gesamtinvestitionskosten bei 615.000€ und eine Quadratmeterpreis von 1.100€. Für ein komplett saniertes Objekt ist das in Ordnung.

Verweigerte Wohnungsbesichtigung bei Corona

Auf Grund der neuen Corona-Regeln und dem zweiten Lockdown sind teilweise nur noch 2 verschiedene Personenhaushalte in einigen Räumlichkeiten zugelassen. Meine Maklerin erzählte mir von einigen Fällen, wo sie Schwierigkeiten bei der Besichtigung bekommt, weil es dann 3 Haushalte wären (alter Mieter, Makler, Mietinteressent).

Einige Arbeitgeber verbieten ihren Mitarbeitern sogar solche Besuche. Langsam nimmt es echt skurrile Auswirkungen an und man muss sich überlegen, wer dafür aufkommt.

Aktuell habe ich einen Mieterwechsel, wo sich die alte Mieterin ein wenig querstellt bei Besichtigungen. Wenn sie mich richtig nerven will, verweigert sich auf Grund von Corona die Besichtigungen und ich habe eventuell Leerstand, weil ich die Wohnung nicht vermietet bekomme. Wer zahlt dann diesen Leerstand? Der Staat mit seinen illegalen Corona-Verordnungen?

Ich denke, diesbezüglich wird noch einiges auf uns zukommen und es wird noch ein paar unschöne Nachwirkungen haben. Sobald ich neue Erkenntnisse als Investor und Vermieter habe, werde ich sie mit euch teilen. Ich möchte euch bitten dasselbe zu tun.

Nachträgliche Sanierung von 2 Wohnungen

In meinem Septemberbericht hatte ich erwähnt, dass ich aktuell vermehrt mit Leerstand zu kämpfen habe. Ich habe einige Wohnungen, deren Zustand «normal» ist und die sich in einem hart umkämpften Markt befinden.

Hauptsächlich handelt es sich dabei um normale 2-Zimmer-Wohnunghen in Chemnitz ohne Balkon. Davon gibt es leider sehr viele und die Konkurrenz ist groß. Nach kurzer Recherche stellt man ausserdem fest, dass es mehr 2-Zimmer Wohnungen im Angebot gibt (46%) als nachgefragt werden (22%).

Daher muss man sich von der Konkurrenz abheben und etwas Besseres anbieten als sie. Sehr oft läuft das über die Ausstattung oder den Preis. Über einen tieferen Preis möchte ich nicht gehen, da ich dann viel Gesocks anziehe. Also bleibt nur die bessere Ausstattung.

Daher habe ich beschlossen meine Problemwohnungen ausgiebig und hochwertig zu sanieren. Dadurch setze ich mich gegen die Konkurrenz durch, reduziere den Leerstand, bekomme bessere Mieter und sogar mehr Miete.

Aktuell habe ich ein Konzept für die Sanierung gemacht und alle Schritte samt Reihenfolge und Kosten aufgelistet. Dieses Konzept habe ich meiner Bank und meinem Handwerker vorgestellt. Jetzt warte ich auf Rückmeldungen und informiere euch ausführlich, sobald ich neue Informationen habe. Dieses Konzept ist Teil meiner Konsolidierungsstrategie und habe ich mir bei Jürgen Rausch abgeschaut. Anbei mein Interview mit ihm, wo er das ausführlich erklärt.

Pause mit Immobilien – keine neuen Käufe dieses Jahr

Aktuell habe ich mit dem Eigentumsübergang meiner letzten 3 Mehrfamilienhäusern und den ausgiebigen Sanierungen in MFH5 und MFH6 viel zu tun. Sowohl zeitlich als auch finanziell.

Daher werde ich dieses Jahr keine neuen Immobilien mehr kaufen und mich auf die zuletzt gekauften Immobilien konzentrieren. Ich habe gemerkt, dass durch die Sanierungen und die Kaufnebenkosten zwischendurch das Geld etwas knapp wurde und das war kein gutes Gefühl. Geldsorgen sind echt scheiße!

Außerdem hatte ich damals unter anderem meinen Angestelltenjob gekündigt, weil ich mehr Zeit für mich und Familie wollte. Aktuell habe ich aber 40h pro Woche nur für das Thema Immobilien & eigenes Business. Das ist zu viel und da muss ich zurückschrauben.

Ich glaube, ich werde den Rest des Jahres etwas ruhiger angehen lassen und das genießen, was ich dieses Jahr erreicht habe. Ich habe 90% meiner Ziele erreicht und jetzt wird es Zeit zu konsolidieren und neue Energie für das nächste Jahr zu tanken. Ich habe alle mein Suchaufträge für Immobilien deaktiviert.

Geburtstagsparty mit Immobilien-Gästen

Am 12.10. war mein Geburtstag und das war der erste Geburtstag seit 5 Jahren, den ich wieder ausgiebig gefeiert habe. Schuld daran war meine Frau. Sie hat einfach eine Feier organisiert und viele Freunde eingeladen. Das war vorher in der Schweiz nicht möglich, aber jetzt in Deutschland kein Problem.

Insgesamt waren wir rund 20 Personen in meiner Wohnung in Leipzig und die Hälfte davon waren aus der Immobilien-Szene. Daher gabs natürlich auch viele Gespräche über Immobilien und viele wertvolle Tipps für mein Kern-Sanierungsobjekt in Chemnitz.

Anschauen: Sanierungskosten explodieren – Was tun?

An dieser Stelle möchte ich mich nochmal bei allen Gästen bedanken, die Party war super! Sowohl das philosophieren beim Bierchen bis 4Uhr nachts, die Süßigkeiten-Pinata am Abend und das große Gruppenfrühstück am nächsten Morgen. Danke an euch alle fürs Kommen und an meine Frau Sara fürs Organisieren!