Meine Einnahmen und Entwicklung im Dezember 2020

Der Dezember war in Bezug auf Immobilien ein sehr ruhiger Monat, da ich mich mehr um private Dinge wie Visaangelegenheiten und Urlaub gekümmert habe.

Bezüglich der Immobilien habe ich mich mehr um die Planung meiner Baustellen und die Abwicklung von noch ausstehenden Deals gekümmert. Daher wird dieser Bericht etwas kürzer. Der Cashflow ist ebenfalls erfreulich, obwohl es wieder ein paar Sonderausgaben für Renovierungen gab. Viel Spaß mit diesem Bericht!

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

2) Verkauf meiner Wohnung

3) Steuererklärung 2020

4) Immobilienstrategie für 2021

Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

Der Cashflow im Dezember 2020 ist positiv und damit werde ich meine Rücklagen erhöhen. Insgesamt hatte ich einen positiven Cashflow von 2.438€ und eine Tilgung von 4.506€. Somit ist durch die monatlichen Ein- und Ausgänge mein Vermögen um 6.944€ gestiegen. Anbei die Auflistung der Cashflows aller meiner Objekte.

Besonders ins Auge stechen 3 Punkte.

Der erste zu erwähnende Punkt ist der Cashflow von meinem ersten Mehrfamilienhaus (MFH1). Dort habe ich einen nicht zahlenden Mieter, welcher zum 31.12.2020 gekündigt ist. Das war der Problemmieter, der zwischendurch öfter mal seine Miete nicht gezahlt hatte und über den ich folgendes Video gemacht habe. Der Mieter ist ausgezogen und hat die Wohnung gut hinterlassen. Im Zweifel ziehe ich ihm die ausstehende Miete von der Kaution ab.

Anschauen: Junger Mieter verarscht mich

Außerdem hatte ich noch den Auszug einer Mietpartei, wo ich über den Nässeschaden berichtet hatte. Auch dazu gab es ein extra Video:

Anschauen: Mieter geht pleite und ich muss blechen

Mitte des Monats sind die Mieter ausgezogen und ich konnte die Renovierung durchführen. Die Wohnung musste komplett gestrichen werden (1.069€), das Bad renoviert werden (2.240€) und das Schloss ausgetauscht werden (50€). Ein Teil des Betrages wurde im Dezember fällig, der Rest im Januar 2021 Den Großteil davon kann ich auf die letzten Mieter umlegen. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob bei denen eine Klage sinn macht, da sie eh pleite sind.

In meiner Chemnitzer Wohnung CHW5 musste die Badewanne getauscht werden, was samt Fliesen mit 810€ zu Buche schlägt.

Für mein sechstes Mehrfamilienhaus stand Anfang Dezember der Eigentumsübergang zu buche, weshalb es zum ersten Mal in der Liste auftaucht. Dort müssen 3 Wohnungen saniert werden und eine Wohnung ist bewohnt. Daher steht eine Miete den Ausgaben für den Kredit gegenüber. Die Mieter (alte Eigentümer) zahlten für Dezember nur die Kaltmiete und rechnen alle Nebenkosten mit den Versorgern selber ab. Damit ersparen wir uns die Nebenkostenabrechnung für einen Monat im 2020.

Sicherlich habe ich für dieses Haus auch schon Kosten für die Sanierung, aber die bezahle ich aus dem Sanierungskredit. Da ich die Banküberweisung nicht als Einnahme verbuche, rechne ich die Sanierungskosten auch nicht als Ausgabe. Ansonsten hätte ich für dieses Haus im Dezember mehrere tausend Euro plus und das würde das Bild verzerren. Ich rechne daher nur die Ausgabe für den monatlichen Kreditkosten als Ausgabe. Ein komplettes Video über alle Fakten zu diesem Mehrfamilienhaus gibt es hier:

Anschauen: Analyse meines sechsten Mehrfamilienhauses

In meinem dritten Mehrfamilienhaus (MFH3) sind die Ausgaben so hoch, da der jährliche Versicherungsbetrag fällig wurde. Das führt bei dem Haus in diesem Monat zu einem negativen Cashflow.

Verkauf meiner Wohnung (ETW11)

Der Verkauf meiner elften Wohnung ist endlich durch. Ich bekam kurz vor Weihnachten die Meldung vom Notar, dass endlich alle Voraussetzungen erfüllt sind und nun der Kaufpreis gezahlt werden kann. Der Kaufpreis wurde anfang dieser Woche gezahlt und jetzt arbeite ich an der kompletten Abrechnung über den Gewinn des Verkaufs. Demnächst gibt es einen Beitrag dazu.

Leider hat sich der Verkauf so lange hingezogen, weil es der Notar verkackt hat. Offenbar wurde der Kaufvertrag falsch beim Grundbuchamt eingereicht und deshalb wurde es nicht bearbeiten und lag lange rum. Der Notar hat immer nur auf meine Nachfrage beim Grundbuchamt nachgefragt und dort auch nur sehr halbherzig.

Erst als ich beim Grundbuchamt anrief, konnte ich die Dinge klären und mein Fall wurde am nächsten Tag bearbeitet. Ich bin echt sauer auf den Notar, da er für diese Aufgabe viel Geld bekommt und ich mit jedem Monat Verzug Geld verliere. Das zeigt mir erneut, dass man am besten selbst beim Grundbuchamt einmal im Monat anruft und sich über dem Fortschritt informiert.

Steuererklärung 2020

Im Februar werde ich meine Steuererklärung bezüglich meiner Immobilien erstellen und dann zügig beim Finanzamt einreichen. Sicherlich wird es bis zum endgültigen Bescheid etwas dauern, aber trotzdem werde ich nach dem Einreichen der Steuererklärung sagen können, was ich 2020 mit meinen Immobilien verdient habe. Meinen Steuerbescheid von 2019 habe ich immer noch nicht.

Aktuell lässt sich der Verdienst schwer abschätzen, da einiges an Sanierungskosten dabei waren und meine online Einnahmen ebenfalls auf privater Schiene sind. Im Januar bin ich noch im Urlaub in Costa Rica und ab Februar habe ich wieder Zugriff auf alle meine Unterlagen und Rechnungen.

Immobilienstrategie für 2021

Aktuell bin ich in den Planungen für meine Immobilien für das Jahr 2021. Hauptsächlich werde ich mich um zwei Sachen kümmern.

Auf der einen Seite werde ich mich intensiv um die erfolgreiche Sanierung meiner beiden letzten Mehrfamilienhäuser kümmern. Die Kernsanierung meines fünften Mehrfamilienhauses wird mich sicherlich bis ins dritte Quartal 2021 begleiten. Einen aktuellen Status des Mehrfamilienhauses habe ich in dem folgenden Video vorgestellt.

Anschauen: Status-Update der Kernsanierung meines fünften MFHs

Die Arbeiten an meinem sechsten Mehrfamilienhaus werden viel geringer ausfallen und zeitgleich ablaufen. Daher rechne ich mit Arbeiten im Quartal 1 mit einem Puffer für das Quartal 2. Vieles hängt an den Verfügbarkeiten der Handwerker und eventuellen Corona-Auflagen. Im folgenden Video habe ich mein sechstes Haus vorgestellt.

Auf der anderen Seite habe ich einige Immobilien, die sind problematischer als die anderen. Vor allem die schlechteren Mieter und der höhere Leerstand macht sich in meinem Cashflow bemerkbar. Daher werde ich mich diesem Problem widmen und habe verschiedene Strategien dafür in Planung.

Anschauen: So löse ich mein Leerstands-Problem und bekomme mehr Cashflow

Ein Objekt für meine neue Strategie (CHW10) befindet sich gerade in der Testphase und Ende Januar beziehungsweise Anfang Februar kann ich mehr dazu sagen. Hauptsächlich geht es um die Aufwertung des Objektes. Unabhängig davon wie der Test ausfällt, werde ich danach berichten und meine Learnings mit euch teilen.