Immobilien Cashflow Dezember 2021

In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Dezember 2021. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Probleme mit der WEG Verwaltung und die Trocknungsarbeiten in meinem Mehrfamilienhaus MFH1. Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien im Dezember 2021

2) WEG Verwalter Probleme in CHW4

3) Horizontalsperre und Trocknung MFH1

Cashflow der Immobilien im Dezember 2021

Der Cashflow im Dezember war leider sehr schlecht. Es ist eine Summe von verschiedenen Gründen, die zu dem schlechten Ergebnis führt. Im Dezember 2021 hatte ich nur 24.552€ Einnahmen aus Warmmiete, da einige Mieten bereits im November gezahlt wurden und eine andere ausblieb.

Von dieser Warmmiete gingen 10.380€ für den Kredit und 12.409€ für die Bewirtschaftungskosten ab. Im Dezember werden viele Jahresbeträge für Wohngebäudeversicherungen fällig, was die Kosten hochtreibt. Außerdem bezahlte ich drei Nebenkostengutschriften an die Mieter aus.

Das ergibt einen Cashflow von 915€ für den Dezember 2021. Besonders die Kreditzahlungen für mein in Sanierung befindliches MFH5 drücken massiv auf dem Cashflow, da ich dort viele Ausgaben habe, aber keine Einkünfte.

UPDATE: Vorher hatte ich 2.145€ als Kreditrate für das MFH5 drin stehen. Das war ein Fehler. Es waren nur 1.094€. Dadurch ist der Cashflow 915€ anstatt -136€ für Dezember 2021.

Besondere Ausgaben hatte ich diesen Monat die erste Rate für die Horizontalsperre und die Malerarbeiten für mein erstes MFH1 mit dem Nässeschaden. Dieses Geld entnahm ich aus meiner Instandhaltungsrücklage (IHR), welche ich wie gewohnt monatlich um 3.457€ auffüllte. Damit ist meine IHR im Dezember um 2.221€ gesunken.

Zusammen mit Cashflow und Tilgung entspricht das trotzdem einem positiven Vermögenszuwachs von 1.759€ im Dezember 2021. Insgesamt stehe ich damit kumuliert bei 103.413€ Vermögenszuwachs (ohne Wertsteigerung) für das Jahr 2021.

Die Wertsteigerung für mein Portfolio lag im Jahr 2021 bei über 500.000€, aber dazu habe ich ein ausführliches Video gemacht:

Anschauen: Über 500.000€ Gewinn fürs Nichtstun! (Immobilien)

WEG Verwalter Probleme in CHW4

In meiner vierten Chemnitzer Wohnung (CHW4) haben wir ein großes Problem mit der WEG Verwaltung. Offenbar steht die Verwaltung kurz vor der Insolvenz und alle Mitarbeiter haben gekündigt. Dadurch fand keine WEG Versammlung statt und die Probleme im Haus werden nicht bearbeitet.

Unter anderen hatten wir einen Brand im Haus und die Heizung fällt öfters aus. Dadurch hat mein Mieter schon Konsequenzen angedroht und ich muss schnell handeln. Ausserdem müssen wir aufpassen, dass unsere angesparte Instandhaltungsrücklage nicht in die Insolvenzmasse des Verwalters geht, wenn er keine getrennten Konten hat.

Leider reagiert der Verwalter nicht und es war schwierig die Kontaktdaten der anderen Eigentümer zu bekommen. Zum Glück fand ich eine Mail vom Verwalter, aus der alle Emailadressen der anderen Eigentümer ersichtlich sind. Datenschutz lässt grüssen, aber seit Corona juckt Datenschutz keine Sau mehr.

Ich habe alle Eigentümer angeschrieben und wir haben für diese Woche eine WEG-Versammlung via Zoom angesetzt, um das Verwalterthema zu besprechen und eventuell einen neuen Verwalter zu wählen.

Horizontalsperre und Trocknung MFH1

Die Trocknung in der Wohnung geht nur langsam voran. Das ist schlecht, da am 20.1.2022 bereits die erste Mieterin einziehen wollte. Sie zieht jetzt 1 Monat später 1 und mir fehlt 1 Monat Miete. Wir haben die Wohnung mit einer Feuchtigkeitsspezialfarbe weiß gestrichen, da sie vorher gelb gestrichen war. Leider waren die Wände noch zu feucht, sodass wieder gelbe Flecken durchkommen. Also müssen wir noch weiter warten und die betreffenden Wände neu streichen, wenn die Wände trocken sind.

Hier ein Auszug der zu erledigenden Arbeiten für die kleine Wohnung:

• Türrahmen Küche dreckig und starke Gebrauchsspuren -> Streichen notwendig
• Außenwand Wohnzimmer großflächig gelbe Flecken -> muss nochmal gestrichen werden
• Schlafzimmer neu instand gesetzte Wand -> löst sich wieder die Tapete und Fußleisten überstrichen
• Zimmertür Wohnzimmer löst sich Furnier, stark abgewohnt, Rahmen beschädigt -> Austausch Türblatt inkl. Beschlag notwendig; Reparatur Rahmen (Spachtelarbeiten der Schlagstellen)
• Dusche: Duschkabine defekt (augenscheinlich nicht reparabel) zudem stark verkalkt; Silikonfuge Duschwanne muss erneuert werden, Demontage Duschablage (verrostet); Reinigung Duscharmatur oder Austausch; Wandverfugung im Duschbereich in 10 cm Höhe muss geweisst werden
• Bad: nochmalige Reinigung des WC-Beckens auch aussen; Bohrlöcher in Wandfliesen (über 20 Stück: ) -> Dübel entfernen, verschließen
• Lichtschalter zum Teil erneuern
• Thermostate komplett verdreckt, sehr abgewohnt -> Reinigung nicht mehr möglich, mindestens 3 müssten erneuert werden
• Verspachtelung Schadstelle Türrahmen Schiebetür Schlafzimmer
• Reinigung Fensterbretter, Herddose, Rahmen Balkontür
• Deckenspott im Bad immer noch defekt -> müssen erneuert werden
• Die abgestellten Gegenstände/Müll vor der Wohnungseingangstür wird immer mehr

Die Renovierung dieses Hauses wird mich also noch ein Weilchen beschäftigen und Geld kosten. Der damalige Verkäufer hatte die Wohnung sehr schlecht und billig saniert, das fällt mir jetzt auf die Füße. Da muss ich jetzt durch, da Kopf in den Sand stecken nichts bringt. Zum Glück habe ich für die grosse leere Wohnung auch schon einen Mieter gefunden und er will im April einziehen.