In meinem Mehrfamilienhaus MFH5 geht es weiter zügig voran und ich habe eine Menge neue Informationen für euch. Also gibt es hier eine kleine Zusammenfassung, was sich im Oktober und November getan hat.
Im letzten Update hatte ich berichtet, dass die 3 grossen Wohnungen auf der linken Seite komplett fertig und 2 bereits vermietet sind.
Mittlerweile sind alle 3 grossen Wohnungen vermietet und sogar eine kleine Wohnung, welche sich aktuell in der Sanierung befindet. Ausserdem alle Parkplätze. Bevor wir zu den Sanierungen kommen, kurz eine Auflistung der Mieten.
Die Mieten bewegen sich zwischen 6,74€ – 7,29€ pro Quadratmeter und damit liege ich deutlich über den ursprünglichen kalkulierten 6€ pro Quadratmeter. Aktuell sind bereits 2 Mieter eingezogen, die anderen folgen im ersten Quartal 2024 wegen den langen Kündigungsfristen bei den alten Wohnungen. Die Parkplätze sind ebenfalls alle vermietet.
Die ursprünglich geplanten Einbauküchen wollen die Mieter nicht haben. Bisher bringen alle Mieter ihre eigene Küche mit, wodurch die Kosten leicht sinken, aber auch der Cashflow.
Aktuell bekomme ich 1.643€ Kaltmiete, was ein Großteil der Kreditraten abdeckt. Dazu kommen 539€ Nebenkosten, welche fast alle laufenden Nebenkosten abdecken.
Ab dem 1.3.2024 – wenn alle bisher feststehenden Mieter eingezogen sind – bekomme ich 2.732€ Kaltmiete und 955€ Nebenkosten. Damit decke ich alle Kreditraten und alle Nebenkosten ab. Und es bleiben sogar noch rund 500€ übrig. Und das wohlgemerkt, obwohl dann erst die Hälfte des Hauses vermietet ist. Also spätestens in 3 Monaten ist das Haus endlich Cashflow Neutral und zieht mir kein Geld mehr aus der Tasche.
Wenn ich die anderen drei Wohnungen ebenfalls zu durchschnittlich 7€ pro Quadratmeter vermieten kann, dann wären das zusätzlich rund 1.800€ und damit ein schöner monatlicher Überschuss.
Über die Rendite des Objektes brauchen wir trotzdem nicht reden. Die ist auf Grund der massiven Sanierungskosten unterirdisch. Aber dazu werde ich eine Gesamtberechnung machen, wenn das Objekt fertig saniert ist.
In den letzten beiden Monaten haben wir hauptsächlich den letzten Kleinkram gemacht und den Aussenbereich fertig gestellt. Anbei eine Liste der letzten Arbeiten:
- Der Hinterhof musste noch gepflastert werden
- Die alten Toilettengruben mussten verschlossen werden
- Der Müllplatz musste angelegt werden
- Ein Zaun zum Nachbargrundstück musste angelegt werden
- Ein Abtropfblech fürs Regenwasser wurde angelegt
- Kleinere Ausbesserungen am Putz.
Ok, das waren die «Kleinigkeiten im Oktober und November». Ausserdem bekam ich im November den ersten grossen Teil der BAFA-Förderung, weshalb ich das Startsignal zum Ausbau der 3 kleinen Wohnungen auf der rechten Seite gegeben habe.
Es arbeiten alle 3 Gewerke gleichzeitig (Elektro, Heizung/Sanitär, Innenausbau) und laut Bauleiter brauchen wir 3 Monate. Die Wohnungen werden Ende Februar fertig. Und genau deswegen wollte ein Mietinteressent eine Wohnung reservieren und hat die kleine EG Wohnung zum 1.3.2024 angemietet.
Wenn die 3 kleinen Wohnungen fertig sind, dann fehlt nur noch das Dachgeschoss. Dort wurden bereits einige Vorarbeiten erledigt, aber trotzdem ist dort noch viel zu tun. Ich denke, das wird auch nochmal 3 Monate in Anspruch nehmen, sodass wir Ende Sommer/Anfang Herbst fertig sein dürften.
Auf Grund des guten Gesamtpaketes (Komplettsanierung, Balkon, Parkplätze) gehen die Wohnungen schnell weg und ich erziele eine gute Miete. Ausserdem ist alles frisch saniert und daher dürften eine ganze Weile keine Reparaturen anfallen. Wenn alles fertig saniert ist, dann habe ich ein sehr solides Objekt und endlich Ruhe. Dann fällt mir ein grosser Stein vom Herzen und mein Langzeitprojekt geht endlich zuEnde.
Am Ende muss ich noch erwähnen, dass ich die Hausverwaltung für dieses Haus gewechselt habe, da die Zusammenarbeit für beide Seiten nicht mehr funktioniert hat. Als neue Hausverwaltung habe ich eine Verwaltung genommen, die ich schon bei einem anderen Haus habe und die dort gut funktioniert.
Markus meint
Dass klingt doch hervorragend.
Mutig, den Mieter schon zu reservieren, bevor die Bude fertig ist. Ich mach das zwar auch immer, aber jedes mal hab ich dan hektik am Ende wegen ungeplanter Verzögerung.
vermietertagebuch meint
Im Zweifel muss die Baufirma ein Hotel zahlen, da die Termine abgesprochen sind.
Dirk Muchow meint
Du baust nicht selber mit Handwerkern und kontrollierst auch nicht selber? Wer kontrolliert Bauleiter Architekt?
Marko meint
Respekt…, gute Arbeit und noch bessere (Finanz-) Planung als Anlageobjekt… Ich selbst besitze ein MFH aus den 1960’ern mit ursprünglich 4, jetzt 3 Wohneinheiten. Eine große Wohnung im EG/OG für mich und meine Familie, sowie 2 vermieten Wohnungen im OG und DG. Bleibt zwar nicht wirklich was über, aber die beiden vermieteten Wohnungen tragen zumindest die gesamten Sanierungskredite und letztlich meine Nebenkosten der großen Wohnung vollständig.
Mag rechnerisch nicht ganz richtig sein, aber meine Rendite sehe ich zurzeit in der Kostenersparnis von monatlich etwa 1000 Euro, die mich meine Wohnung in vergleichbarer Form sonst an Miete kosten würde.
Einziger Wehmutstropfen, im Zuge später geplanter Auswanderung nach Südostasien überlege ich, entweder das Haus im Ganzen als Anlageobjekt zu verkaufen, wobei die Erlöse bei der jetzigen Gesetzeslage aufgrund der zu erwartenden Einschränkungen eher bescheiden sein werden, oder dieses als laufende Einnahmequelle zu behalten, was sich aber aufgrund der Entfernung dann nur schwer realisieren lassen dürfte. Mhmm, ich hätte seinerzeit 2 oder 3 solcher Objekte kaufen sollen… 😉
vermietertagebuch meint
Ich behalte meine Objekte auch trotz grosser Entfernung. Such dir einfach einen guten Verwalter! 😉
V.Demmer meint
Klasse, klingt doch super. Glückwunsch dazu! Sag mal, die jetzt vorhandenen Mieter: beschweren diese sich nicht, wenn das halbe Haus inkl. Dach noch eine Baustelle ist? Kann mir vorstellen, dass das vielleicht Reibereien gibt, oder?
vermietertagebuch meint
Nein, da sie in vollem Wissen eingezogen sind, dass das Haus erst halb fertig ist und dieses Jahr noch fertig gemacht wird. Wir versuchen alles so schnell und geräuschlos wie möglich zu machen.
Andre meint
Danke für das Update. Schön zu sehen wie es so läuft.
Wenn das nun vermietet ist wirst du 3,5 Jahre gebraucht haben für Cash Flow leicht positiv und bald 4 Jahre bis alles vermietet ist und Cash Flow da steht. Wow!
Das läuft nun 6 Jahre … dann kommt die Zinserhöhung unweigerlich (die 0,94% wirste wohl kaum mal wieder bekommen) und frißt das Cash wieder auf.
Machst Du denn mal wieder ne normale Monatsübersicht?
vermietertagebuch meint
Ja, das Ganze ging eindeutig zu lange und es gab eindeutig zu viele Probleme. Dieses Projekt war eine Katastrophe. Ein Renditeobjekt ist es nicht mehr.
Aktuell tilge ich alle Kredite wenn sie auslaufen. Das werde ich auch mit den Krediten für dieses MFH5 machen. Allerdings sind das alles 10 Jahre Zinsbindung, der erste läuft noch 7 Jahre
Andre meint
Im Prinzip gehst Du mittlerweile einfach arbeiten und kaufst davon Immobilien
Trotzdem Glückwunsch zu Deinen schuldenfreien Immobilien in Leipzig. Ich hoffe Sie machen Freude.
vermietertagebuch meint
Verstehe deinen Kommentar nicht. Erstens gehe ich bereits 9 Jahre lang Vollzeit arbeiten und zweitens kaufe ich seit 2 Jahren keine Immos mehr.
Andre meint
Du musst arbeiten gehen, weil sich Dein Immoportfolio nicht von selbst trägt sondern Geld aus Deiner Arbeit verlangt. Deine Investments arbeiten also nicht für Dich sondern Du für sie.
vermietertagebuch meint
Dann rechne mir das gerne mal mit exakten Zahlen vor, dass sich mein Portfolio nicht von selber trägt. Jetzt bin ich mega gespannt auf deine Zahlen zu meinem Portfolio. Aber bitte fürs ganze Jahr aufsummieren, wir wollen ja nichts mit einem guten oder schlechten Monat verfälschen. 😉
Frank.E. meint
Dann stelle doch mal aktuelle Zahlen rein, das machst Du doch – wohl aus guten Gründen – nicht mehr. Und dann noch eine Simualation, wie sich das entwickeln würde so Du alle Darlehen mit den jeweils angebotenen Zinsen prolongieren würde (sofern Du aufgrund Deiner aktuellen persönlichen Situation überhaupt noch Angebote bekommst).
Ansonsten bin ich vollkommen bei Andre, Du bist wohl nur noch nicht pleite, weil Du aus dem YT-Geschwurbel zuschustern kannst. Wie sieht es mit den von Dir erfolgreich gecoachten Personen aus die analog Dir investiert haben. Können die das alle auch????
Andre meint
Na die genauen Zahlen hab ich ja nicht.
Aber gute Indikatoren:
*Dein Cash Flow und Abbau der Rücklage gem. der letzten Monatsübersichten war negativ
*MFH5 sagst Du selbst war nix
*MFH 5 dürfte somit das ganze Portfolio weiter belasten
*Hättest Du statt Kredite abzulösen diese weiter finanziert wäre das Portfolio noch negativer geworden
*Dein Portfolio dürfte gem. dem allgemeinen Markt sicher 10% abgewertet haben und entsprechend dürften auch keine Erträge aus dem Verkauf zu realisieren sein
Das meine ich mit „nicht selber tragen“ – es verbrennt Geld im Cash und der Bewertung und braucht Zuschuß von Außen (Arbeit)
V.Demmer meint
Ausgehend von deiner Idee, größtmögliche Hebelwirkung mit Fremdfinanzierungen zu nutzen, könnte man doch annehmen, dass du auch nach Auslaufen der ersten Zinsbindungen weiterhin maximal fremdfinanziert bleiben wollen würdest. Die anstehenden Anschlussfinanzierungen werden wahrscheinlich problematisch, angesichts der gestiegenen Zinsen sowie einem „veränderten“ Bonitätsrating deiner Person. Nicht jeder Immobilieninvestor macht so viel Geld mit Youtube-Videos, dass er seine Immobilienfinanzierungen einfach aus privaten Mitteln ablösen kann. Die Frage ist also, was sollen die anderen Immobilieninvestoren in diesem Fall tun, die anfangs nach deiner Strategie investiert haben?
Julius meint
Auf lange Sicht werden sich Alexs Immobilieninvestments schon rentieren. Je mehr Fehler man im Einkauf/ bei der Sanierung macht, desto längert dauert es eben.
Der Blog zeigt doch vor allem eines: Es gibt nicht DIE richtige Immobilien- Strategie für Jedermann.
Marktumfeld, Zinsniveau, konkrete Objekteigenschaften, Mietertypen, eigene Persönlichkeit etc. spielt alles eine Rolle und entscheiden darüber, ob ein Investment unterm Strich gut oder schlecht ist.
Jedenfalls schadet es nicht, ein paar Hunderttausende Euro im Jahr nebenbei (z.B. mit Youtube) zu verdienen, dann fallen schlechte Investments nicht groß ins Gewicht.
Ich fürchte, allzu hart (und ehrlich?) wird Alex in seinem persönlichen Fazit nicht mit sich ins Gericht gehen. Schließlich ist er ja weiterhin Coach.
Ich würde mir aber wünschen, dass du, Alex, deine Transparenz in den Zahlen weiter beibehältst. Daraus ziehen wir hier alle einen großen Gewinn. Danke dir!
Christian meint
Hallo beisammen,
schön das es doch noch geklappt hat mit dem Haus, Sanierungen sind ja immer so eine Sache.
Oft nur sehr schwer zu Planen, vor allem in der heutigen Zeit.
Das du nicht vor Ort bist und es trotzdem geklappt hat und sich die Sanierung nun zum Ende neigt spricht für deine Fähigkeiten mit Problemen umzugehen, das kann nicht jeder!
Würde auch gerne wieder mal eine Jahresübersicht wünschen wie es mit den einzelnen Immobilien so läuft.
Denke das es mit deinen zusätzlichen Tilgungen und den guten Vermietungen auch in Zukunft weiter nach oben geht mit dem Vermögen, auch wenn unsere Immobilien um 20-30% abwerten sollten.
Gruß Chris
Sebastian meint
Lieber Alex, lass dich von solchen dämlichen Kommis wie von Frankyboy nicht irritieren, und ich meine dich auch so gut zu kennen, dass du eine solche Ermunterung, wie ich sie hier trotzdem schreiben möchte, eigentlich nicht brauchst. Ich bin ebenfalls Investor, habe mehrere Hallen sowie Wohnungen und ein MFH inkl. Gewerbe und habe eine ähnliche Strategie verfolgt, wie du, allerdings später angefangen. Diese Strategie ist sehr erfolgreich und ich habe einiges von dir gelernt. Ganz wichtig ist, gut einzukaufen, und das hast du meines Erachtens vorbildlich umgesetzt (abgesehen vom MFH 5). Ich mache das ebenso, da wird eben auch mal eine Zwangsversteigerung (oder sonstige Versteigerung) mitgenommen und es werden andere Aquise-Ideen umgesetzt, die du ja z. T. in deinen Videos beschrieben hast. Mit dieser Strategie gelingt nicht nur ein positiver Cashflow mit den niedrigen Zinsen, sondern eben AUCH mit den höheren Zinsen bis 5 oder 6%, und das hast du ja in deinen Videos auch bereits gezeigt und vorgerechnet. Scheinbar haben es die Herren Kritiker nicht gesehen.
PS: finde auch deine jetzigen Videos größtenteils völlig korrekt, auf jeden Fall gehen alle in die richtige Richtung, auch wenn manchmal der Klicks wegen vielleicht die ein oder andere Übertreibung dabei ist. DIE RICHTUNG STIMMT und es wird Zeit, dass sich in diesem Land ein paar mehr Leute bewusst werden, wie crazy und faktenblind, da ideologisch verblendet, unsere politischen Geisterfahrer in der Regierung sind.
Thailänder meint
Lieber Alex, frohe Weihnachten.
ich verstehe nicht wieso du 50€ weniger vermietest bei selber größe. vermietung lässt du ja auch über makler machen? 50€ sind 600€ im Jahr kaltmiete verlust obwohl die wohnung ja anscheinend mehr wert ist.
Investment ist das lange nicht mehr sondern eher ein geldwechsel geschäft. Bei den Kosten von knapp 450k für die Renovierung.
Doe Lage rechtfertigt auch nicht das Investment (Keine Top A Lage in einer Stadt)
Mich würde interessieren dass du ein fachlich sachliches video machst was alles die fehler waren die du gemacht hast
Christian meint
Warum sollte er das machen? Er macht Videos die im Jahr 500k bringen, warum sollte er etwas machen das nur Zeit kostet und ihm nix bringt?
Nicht jede Wohnung ist gleich gefragt, im Haus hast mal Wohnungen die bringen halt 50€ weniger trotz gleicher Größe.
Leider ist der Ursprung seiner Immobilien und YouTube Karriere nicht mehr interessant weder für ihn noch für uns.
So ist das Halt, Geld regiert die Welt.
Alexander L. meint
Hallo Alex!
Wie man aus deinen Berichten so rausliest, hast du die größten Liquiditätsengpässe überstanden. Gratulation!
Sind deine Schulden schon soweit geschrupft, dass die Inflation wieder dein Freund als Vermieter ist?
5% Zinsen bei 5% „offizieller“ Inflation => ungefähr 3% geschenktes Kapital…
VG
Alexander