453% Gewinn aufs Eigenkapital mit meinem Immobilien Flip

Einigen angehenden Immobilien Investoren fehlt leider das Eigenkapital, um erfolgreich mit Immobilien durchzustarten. Als Lösung für dieses Problem kann der Immobilien-Flip zum Aufbau von Eigenkapital helfen.

Ich selber habe mit meinem Immobilien-Flip mein eingesetztes Eigenkapital um 453% erhöht. Anstatt der anfänglichen Eigentumswohnung kann ich jetzt von dem gewonnenen Eigenkapital ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen.

In diesem Beitrag zeige ich alle Zahlen von meinem Flip-Deal, den Verkaufsprozess und alle Learnings, sodass du es für deinen Eigenkapitalaufbau nachmachen kannst.

Inhalt

1) Immobilieneinkauf in 2017

2) Immobilienentwicklung 2018

3) Immobilie geht 2019 online

4) Immobilienverkauf 2020

5) Gewinnrechnung

Immobilieneinkauf in 2017

Die Immobilie hatte ich am 21. Februar 2017 online gefunden und direkt die Maklerin für weitere Details angeschrieben. Wie üblich musste man für weitere Dokumente den Maklervertrag unterschreiben und bekam danach das Langexpose geschickt.

Im Langexpose konnte ich alle wichtigen Daten wie Wohnfläche, Kaufpreis, Miete, Hausgeld und Baujahr sehen. Bilder gab es nur von außen und dazu nicht mal besonderlich aussagekräftig. Das war mir aber nicht so wichtig, da ich die Immobilie sowieso besichtigen wollte. Auf jeden Fall wurde der günstige Einkaufspreis von 855€/m² bestätigt und ich war zufrieden.  Die Cashflow-Kalkulation der Wohnung sah wie folgt aus:

Der aktuelle Cashflow war nicht sonderlich hoch, aber ich erkannte die starke Untervermietung und sah viel Potential in Mieterhöhungen. Ich wusste, dass ich die Miete direkt um 15% erhöhen kann und damit die Promillegrenze erreiche.

Anschauen: Promillegrenze bei Immobilien

Noch am selben Tag forderte ich den Mietvertrag, den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung an. Mit diesen Dokumenten wollte ich die Zahlen validieren, da manche Makler falsche Daten ins Exposé schreiben. Alle drei Dokumente bekam ich eine Stunde später zugeschickt, die Maklerin war recht auf Zack. Sowas freut mich sehr!

Ich hatte danach noch einige Fragen zu den Daten im Mietvertrag, der Restschuld der Verkäufer und dem Grund des Verkaufs. Die Maklerin gab mir gute Antworten und schickte mir noch den Grundbuchauszug und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung. Damit hatte ich vorerst alle wichtigen Daten parat.

Insgesamt gefiel mir die Wohnung so gut, dass ich eine Woche später ein Angebot abgab. Ohne die Wohnung zu besichtigen. Anfängern rate ich aber davon ab, Wohnungen ungesehen zu kaufen. Ich hatte eine Finanzierungsbestätigung der Bank und argumentierte mit Risikoaufschlägen einen Kaufpreis von 60.000€. Das waren rund 15% weniger und ziemlich dreist.

In derselben Mail kündigte ich noch die Besichtigung durch meinen Gutachter an. Aus heutiger Sicht eine komplett wirre Vorgehensweise und ich hatte Glück, dass sie trotzdem funktionierte. Damals war mir nicht bewusst, dass die Wohnung ein richtiger Schnapper ist. Darum ging ich recht sorglos vor und hatte keine Angst das Objekt zu verlieren.

Die Maklerin antwortete, dass sie mein Kaufpreisangebot erst annimmt, wenn ich die Wohnung besichtigt habe. Ich argumentierte dagegen, dass ich in der Schweiz wohne und das Geld für den Gutachter nur ausgebe, wenn der Verkäufer mein Angebot annimmt.

Ich versuchte weiter auf 62.500€ zu drücken, aber weiter runter ging der Verkäufer nicht. Offenbar wollte die Maklerin den Deal trotzdem fix machen und bot eine Reduzierung der Maklerprovision von 5,95 % auf 4,76 % auf den Gesamtkaufpreis von 65.000 EUR an.

Ich sagte zu und die Maklerin reservierte die Wohnung für mich. Wir begannen mit den Formalitäten zum Notarvertrag und ich forderte noch ein paar ausstehende Dokumente wie WEG-Protokolle, Teilungserklärung, Versicherungen, Verwaltervertrag und Wohnflächenberechnung an.

Am 3.3.2017 bekam ich den Kaufvertragsentwurf zugeschickt und am 9.3.2017 wurde die Wohnung besichtigt. Die Wohnung war laut Gutachter in einem guten Zustand und wurde 1995 das letzte Mal kernsaniert. Bis auf ein paar Bohrlöcher in den Fliesen gab es keine Beanstandungen. Somit war alles in Ordnung und der Prozess konnte weiter gehen.

Leider zog sich die Erstellung des Kreditvertrages lange hin und ich musste den Verkäufer zappeln lassen. Schließlich unterschreibe ich keinen Kaufvertrag, bevor ich nicht den Kreditvertrag unterschrieben habe. Am 28.3.2017 bekam ich dann das Ok von meiner Bank und somit konnte am 6.4.2017 der Notartermin stattfinden. Also 1,5 Monate nach dem Erstkontakt.

Aus heutiger Sicht ein viel zu langer Zeitraum. Wäre die Maklerin zwischendrin nicht krank gewesen, hätte mir die Wohnung jemand anderes weggeschnappt. Heute würde ich mehr Gas geben und bei der Bank mehr Druck machen. Die Übergabe der Wohnung und der Schriftkram mit den Mietern/Hausverwaltung lief schnell und reibungslos.

Die Cashflowberechnung für 2017 sah wie folgt aus, da der wirtschaftliche Übergang im November 2017 war und damit 2 Monate Cashflow anfielen.

Als Ergänzung: Mein Finanzamt erkennt die Warmmiete und das Hausgeld an, daher brauche ich die Einnahmen und Ausgaben nicht detaillierter aufschlüsseln. Das macht es für alle einfacher und sorgt für weniger Papierkram. Offenbar macht das jedes Finanzamt ein bisschen anders, theoretisch wäre aber die Kalkulation mit Kaltmiete und nicht umlagefähigen Hausgeld richtig.

Immobilienentwicklung 2018

2018 sind für diese Immobilie einige Sachen passiert. Im Februar wurde meiner Mieterin der Schlüssel geklaut und wir ließen das Schloss auf ihre Kosten austauschen. Sie bekam das Geld von ihrer Haftpflichtversicherung wieder.

Im Juni forderte ich noch die Eigentümerliste der ganzen WEG an und schrieb alle Eigentümer für einen möglichen Verkauf ihrer Wohnung an. Leider wollte keiner verkaufen beziehungsweise nur zu Mondpreisen. Wie dieser Prozess mit der WEG genau funktioniert, habe ich in meinem E-Book beschrieben:

Lies: Renditestarke Off-Market Immobilien ohne Eigenkapital kaufen über die WEG kaufen

Des Weiteren informierte mich meine Mieterin, dass sie für ein Studium ins Ausland geht, aber die Wohnung gern behalten und untervermieten würde. Für mich war das ok, solange ich weiter pünktlich meine Miete bekomme.

Zwischendurch stand auch zur Debatte, dass sie auszieht und ein Nachmieter gesucht wird. Das hätte ich machen sollen, da ich dann die Wohnung sofort teurer hätte neu vermieten können. Irgendwie hatte ich das zu diesem Zeitpunkt nicht auf dem Schirm und wir einigten uns auf die Untervermietung. Alles natürlich rechtlich abgesichert mit Untervermietungsvertrag.

Durch die Untervermietung konnten wir uns außerdem auf eine 8%-Mieterhöhung von 370,54€ auf 400€ einigen. Damit stiegt die Miete von 4,48€/m² auf 5,26€, was für Leipzig Lindenau immer noch sehr wenig war.

Die Nebenkostenabrechnung aus 2017 übernahm ich komplett und teilte mir die Nachzahlung mit dem Verkäufer. So kann ich verhindern, dass der Mieter 2 Nebenkostenabrechnungen bekommt und dadurch verwirrt ist.

Kurz vor Ende des Jahres gab es noch einen Rohrbruch, welcher zum Glück trotz Feiertage schnell behoben werden konnte. Es gab auch keine Folgeschäden, wodurch die Rechnung vergleichsweise gering ausfiel. Insgesamt sah der Cashflow für diese Wohnung in 2018 wie folgt aus.

Immobilie geht 2019 online

In 2019 lief die Immobilie extrem ruhig und ich hatte bis auf die Nebenkostenabrechnung null Arbeit mit dem Objekt. Die Untervermietung lief reibungslos.

Mitte August fühlte ich aus reiner Neugier bezügliches eines Verkaufes bei meiner Maklerin vor. Ich peilte 136.000€ an und bekam folgende Antwort:

Maklerin: «Diese Wohnung ist durchaus attraktiv zum Verkauf, den angegebenen Preis finde ich aber sehr sportlich. Bei 136.000 € wären wir beim fast 27-fachen der Jahresmiete. Bis zu welchem Preis wäre es denn für Sie attraktiv?»

Ich informierte meine Mieterin, dass ich die Wohnung verkaufen möchte und bot sie ihr zum Kauf an. Sie war durchaus interessiert und überlegte 2 Wochen. Schlussendlich sagte sie mir ab, weil sie doch nicht mehr solange in der Wohnung bleiben wollte.

Darauf antwortete ich ihr, dass ich die Wohnung für den Verkauf durch eine höhere Kaltmiete aufhübschen will. Rein rechtlich hatte ich nach einem Jahr keine Recht zur Durchsetzung einer weiteren Mieterhöhung, aber die Mieterin gab mir trotzdem ihr ok.

Sie betonte immer wieder, dass sie mit mir als Vermieter sehr zufrieden ist, da ich mich um alles kümmere und sehr schnell antworte. Da wäre eine höhere Miete ok. Hätte sie nein gesagt, wäre das auch ok gewesen. Wir einigten uns auf eine 6,5%-Mieterhöhung von 400€ auf 426€ einigen.

Mit dieser Mieterhöhung stieg der Ertragswert der Wohnung und somit auch der Immobilienwert an sich. Somit gingen wir ab September 2019 in die Vermarktung der Immobilie. Am 7.10.2019 ging die Immobilie auf Immoscout online.

Während des Verkaufes erinnerte ich mich, dass die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt und gegebenenfalls ein Ausgleichsbetrag fällig wird. Diese Sache wollte ich vorher noch klären und den Betrag bezahlen. Im Nachhinein war das finanziell dumm, das hätte ich einfach an den Verkäufer weitergeben können. Es gibt keinen Zwang den Ausgleichsbetrag vorzeitig zu zahlen.

Der Verkaufsprozess lief gut an. Für die Wohnung gab es viele Interessenten, auch aus unserer Immobilien Community. Ein paar Interessenten schrieben mich zu den Details der Wohnung an, als ich in meinem Blog über den Verkauf geschrieben hatte. Es fanden viele Besichtigungen statt, aber am Ende fand sich kein Käufer zum aufgerufenen Preis.

Lies: Ich verkaufe meine beste Wohnung

Alle Interessenten wollten runter handeln, aber ich ließ mich nicht darauf ein. Ich hatte keinen Verkaufsdruck und hätte die Wohnung einfach im Bestand halten können. Sie wirft ja genügend Cashflow und Vermögensaufbau durch Tilgung ab. Ich hielt an meinem Kaufpreis fest.

In der Cashflowrechnung für 2019 tauchte ein negatives Ergebnis auf, da die 1.278€ des Sanierungsgebietausgleiches den gesamten Cashflow auffraßen. Das war für mich ok, da ich es als Investment sah und diese 1.278€ einfach vom Verkaufserlös abziehe.

Trotzdem hat die Wohnung mein Vermögen in 2019 um 1.071€ erhöht, da Tilgung Vermögensaufbau ist und AfA nur ein kalkulatorischer Wert (Steuerlicher Gewinn + AfA).

Immobilienverlauf 2020

Nachdem der Verkauf in 2019 nicht geklappt hatte, wollte ich eine zweite Strategie probieren. Ich erhöhte den Kaufpreis um 10.000€ und wandelte die Außenprovision des Maklers in eine Innenprovision um. Bei einer Provision von 7,14% lief das netto fast auf das gleiche für den Käufer hinaus. Er muss 10.000€ mehr Kaufpreis zahlen, aber dafür keine 9.282€ für den Makler. Als Investor freue ich mich immer über solche Dinge.

Die Resonanz darauf war bescheiden. Weiterhin wurden lieber die 130.000€ zuzüglich Makler angefragt als die zweite Option. Zwischendurch musste ich noch eine neue Flurkarte und Teilungserklärung organisieren und bezahlen. Der WEG lagen nur schlecht kopierte und nicht lesbare Dokumente vor. Außerdem gab es weitere Interessenten, die eine Menge Detailfragen aber keine wirkliche Kaufabsicht hatten.

Zwischenzeitlich zeichnete sich zusätzlich bei meiner Mieterin ab, dass sie ihr Studium im Ausland beendet und nicht nach Deutschland zurückkommt. Daher reichte sie die Kündigung der Wohnung ein. Eigentlich eine super Gelegenheit, da ich sofort einen neuen Mieter suchen und teurer vermieten könnte. Das würde wieder den Ertragswert erhöhen und somit einen möglichen Verkaufswert.

Während ich mir darüber Gedanken machte, stellte mir die Maklerin einen Kaufinteressenten für 130.000€ mit Innenprovision vor und versprach eine zügige Abwicklung. Ich willigte ein, da sich der Verkauf schon lange hinzog und ich das Thema vom Tisch haben wollte.

Wir ließen den Kaufvertragsentwurf anfertigen und ich willigte ein, dass die Käufer direkt ab Notartermin neu vermieten dürfen. Blöderweise willigte ich auch ein, dass wir uns die Miete teilen, da sie den Vermietungsmakler bezahlen. Ich hätte sagen sollen, dass mir die Miete des neuen Mieters komplett bis zum wirtschaftlichen Übergang zusteht. So bekam ich 330€ und die Verkäuferin 330€.

Am 18.8.2020 gingen die Käufer zum Notar und eine Woche später machte ich die Nachgenehmigung in Leipzig. Danach zog sich die Abwicklung auf Grund eines Fehlers beim Notar ewig hin. Den Grund hatte ich bereits in meinem Abschlussbericht für Dezember 2020 geschrieben.

Lies: Monatsabschluss Dezember 2020

Ich einigte mich mit den Verkäufern auf den wirtschaftlichen Übergang zum 1.1.2021, obwohl der Kaufpreis erst in der zweiten Januarwoche bezahlt wurde. Das hatte den Vorteil, dass wir die Nebenkostenabrechnung für 2021 nicht wegen einem Monat aufsplitten mussten.

Der Cashflow für 2020 sah ungefähr wie folgt aus. Ich sage deshalb ungefähr, weil ich für 2020 noch keine Zins- und Tilgungsbestätigung von der Bank habe. Daher rechne ich mit den Werten aus 2019 und die Abweichungen werden gering sein. Ich rechne mit maximal 50€. Es werden auf Grund des Annuitätendarlehen etwas weniger Zinsen und etwas mehr Tilgung sein.

Gewinnrechnung

Schlussendlich habe ich meinen hoch gepokerten Kaufpreis von 130.000€ bekommen, muss aber die Innenprovision und die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Diese ist besonders hoch, da ich 2017 ein Finanzierungskombiprodukt mit Bausparer gemacht hatte. Das ist keine schöne Sache, aber anders bekam ich damals keine 100% Finanzierung.

Wenn ich alle Kosten für den Kauf dieser Immobilie zusammenrechne, dann lande ich bei 6.774€. Das sind die Kaufnebenkosten, die ich damals für den Kauf der Immobilie bezahlt habe. Ich hatte eine 100% Finanzierung für den Kaufpreis und somit nur 6.774€ Eigenkapital eingesetzt.

Natürlich hat jeder einen anderen Steuersatz und viele Investoren würden nie vor der 10 Jahres Spekulationsfrist verkaufen. Das kann ich gut nachvollziehen und das ist eine gute Strategie. Bei Flip Deal geht es aber um den Aufbau von Eigenkapital und da nimmt man die hohen Steuern in kauf.

Nach dem Verkauf der Wohnung habe ich einen Gewinn von rund 30.000€ nach Steuern mit dieser Immobilie. Man kann also sagen, dass ich mit dem ursprünglichen Eigenkapital von 6.774€ ein Eigenkapital von 37.476€ gemacht habe. Also das 5,5-Fache vom ursprünglichen Wert bzw. 553%. Das entspricht einem Gewinn von 453% auf das eingesetzte Eigenkapital und zeigt wie mächtig der Leverage Effekt bei Immobilien ist.

Natürlich war das ein sehr guter Deal, den aber jeder hätte machen können. Das Objekt stand online und der Eigenkapitalbedarf war mit 6.774€ sehr gering.

Wenn du also ein Problem mit wenig Eigenkapital hast, dann sind Flip-Deals eine gute Möglichkeit zum Aufbau von Eigenkapital. Du musst die Immobilien nicht sofort für den Bestand kaufen, sondern kannst erstmal 2-3 Flip Deals machen und damit Eigenkapital aufbauen.

Danach kannst du mit diesem Eigenkapital die langfristigen Buy&Hold Objekte kaufen. Aber bedenke immer, dass du dich an die 3-Objekt-Grenze beim Verkauf halten musst – Stichwort gewerblicher Immobilienhandel.

Du siehst, es ist möglich das Eigenkapital mit Flip-Deals deutlich zu erhöhen. Ich habe es mit diesem Beispiel vorgemacht. Du kannst also die Füße stillhalten, dich über die hohen Immobilienpreise beschweren und nichts machen. Oder du kannst die Ausreden bei Seite packen und Vollgas geben!

Wenn du jetzt extrem motiviert bist und trotzdem alleine nicht weiterkommst, kann ich dir mit meinem Mentoringprogramm helfen. Gern auch bei solchen Flip Deals. Unter folgendem Link findest du weitere Informationen zu meinem Mentoring und dem kostenlosen Erstgespräch.

Lies: Vermietertagebuch Mentoring