Immobilien Cashflow August 2021

In diesem Beitrag geht es um den Cashflow und die Entwicklung meines Immobilienportfolios im August 2021. Ich schreibe über meine Einnahmen, Refinanzierung bei den Banken und den Stand der Sanierung bei meinen Baustellen.

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien im August 2021

2) Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5

3) Fertig sanierte Wohnung in Chemnitz CHW10

4) Haustiere erlauben

5) Anschlussfinanzierung ETW4 und ETW5

Cashflow der Immobilien im August 2021

Im August 2021 hatte ich 24.328€ Warmmiete-Einnahmen. Davon gingen 9.532€ für den Kredit und 10.229€ für die Bewirtschaftungskosten ab. Außerdem bezahlte ich einige Hausgeldnachzahlungen und bekam einige Hausgeldgutschriften. Das ergibt einen positiven Cashflow von 4.728€ für den August 2021

Im August hatte ich keine Ausgaben für Renovierungen in meinem normalen Portfolio. Daher musste ich nichts aus der Instandhaltungsrücklage (IHR) entnehmen und auch nichts hinzufügen. Der Stand von 100.000€ bleibt daher aktuell.

Im August habe ich die Kredite meiner Immobilien um 5.728€ getilgt. Zusammen mit dem Cashflow und der Entnahme aus der Rücklage entspricht das einem Vermögenszuwachs von 10.456€ im August 2021. Insgesamt stehe ich damit kumuliert bei 66.439€ Vermögenszuwachs (ohne Wertsteigerung) für das Jahr 2021.

Fortschritt meiner Sanierungen im MFH5

Nachdem ich ein halbes Jahr auf die Genehmigung meines Bauantrages warten musste, konnte ich im August richtig loslegen mit den Sanierungen. Es werden die ersten Vorbereitungen für die neue Heizung getroffen, also der Keller vorbereitet. Wir verbauen eine neue Pelletheizung.

Anschauen: Neue Heizung und Steigstränge für mein Mehrfamilienhaus – Kosten, Ablauf, BAFA Förderung

Außerdem geht der Balkonausbau weiter und dafür musste ein Gerüst gestellt werden, die Balkondurchbrüche gemacht werden und die Balkontüren eingebaut werden. Demnächst wird die Fassade wieder ausgebessert, das Gerüst entfernt und die Fundamente gegossen. Danach können die Balkone gestellt werden.

Parallel werden die Deckendurchbrüche optimiert für die Erneuerung der Fallstränge und es wird mit dem Bodenaufbau begonnen. Gefühlt geht es jetzt nach langem Stillstand endlich vorwärts und ich freue mich auf das Ergebnis.

Fertig sanierte Wohnung in Chemnitz CHW10

Die Sanierung meiner Chemnitz Wohnung ist ebenfalls abgeschlossen. Geplant waren 6 Wochen und am Ende sind durch Materialengpässe 4 Monate draus geworden. Vor allem im Sanitärbereich und die Türen gab es riesige Engpässe und die Baustelle stand lange still.

Als letztes kamen die Türen und nach der Ausbesserung von ein paar Kleinigkeiten ist die Wohnung fertig und wunderschön. Sie geht jetzt in die Vermietung und ich hatte 10 Minuten nach dem Inserieren die ersten Anfragen. Ich bin gespannt wie schnell ich die Wohnung vermietet bekomme und ob ich sehr gute Mieter bekomme. Sobald ich die Wohnung vermietet habe, mache ich ein ausführliches Video dazu.

Anschauen: Wie ich diese Wohnung in Chemnitz kaufte

Haustiere erlauben

Des Öfteren fragen mich Mieter, ob sie einen Hund in der Wohnung halten dürfen. Ich habe im Mietvertrag stehen, dass dies nach Rücksprache möglich ist.

Ich sage dann den Mietern, dass Hunde je nach Größe für mehr Abnutzung in der Wohnung sorgen und biete an, dass sie einen kleinen Hund für 10€ mehr monatliche Kaltmiete und einen großen Hund für 20€ mehr in der Wohnung halten dürfen. Wenn er keinen Krach macht und nicht das ganze Treppenhaus dann stinkt.

Bisher waren alle Mieter sehr froh über diesen Kompromiss. Ich habe ein formloses Schriftstück für diese Zusatzmiete aufgesetzt und mir von den Mietern unterschreiben lassen. Funktioniert wunderbar und alle sind glücklich. Könnt ihr gerne auch so machen, falls euch mal ein Mieter fragt.

Anschlussfinanzierung ETW4 und ETW5

In meinen ETW4 und ETW5 sind vor kurzem die Zinsbindungen ausgelaufen und ich habe eine Refinanzierung vorgenommen. Ich wollte es mit einer zusätzlichen Kapitalbeschaffung machen, aber das hat die Bank nicht mitgemacht.

Leider waren diese Immobilien über Bausparer-Kombiprodukte und somit 3 Bausteine finanziert. Ein großes Annuitätendarlehen, ein Bausparer und ein kleines Annuitätendarlehen für die sofortige Auszahlung des Bausparers. War damals (2017) die einzige Option für eine 100% Finanzierung. Durch diese Komplexität konnte ich zu keiner anderen Bank gehen und musste das große Darlehen bei der alten Bank refinanzieren.

Anschauen: 50 Banken – 50 Absagen

Beim großen Darlehen konnte ich fast die Zinsen halbieren und die Darlehenssumme ist durch die 5 Jahre vorhergehende Tilgung kleiner. Damit habe ich bei ETW4 eine um 13,37€ geringere Rate und bei ETW5 rund 20,92€ weniger. Das hört sich nicht viel an, sind aber am Ende fast 35€ mehr Cashflow.

35€ mehr Cashflow ist ebenfalls nicht viel, aber Kleinvieh macht auch Mist. Wenn ich solche Anschlussfinanzierung für alle 74 meiner Wohnungen hätte, dann wären das über 1.000€ pro Monat mehr Cashflow.

Demnächst stehen meine ETW10, ETW12 und ETW13 zur Refinanzierung an. Ich bin gespannt, welche Konditionen sich dort realisieren lassen und werde zeitnah berichten.