Renditekennzahlen meiner Immobilien

Immobilien Rendite berechnen (inkl. meine Portfolio Rendite)




Bei der Suche nach lukrativen Immobilien Investments kommt man an der Sichtung und Kalkulation sehr vieler Immobilien nicht vorbei. Dabei rechnet jeder Investor ein bisschen anders und hat für sich die wichtigsten Rendite-Kriterien festgelegt.

 

Selbst als Anfänger fragt man sich oft, anhand welcher Kriterien soll ich die Immobilien Rendite berechnen und dann die Objekte filtern? Welche Mindestrendite braucht man? Ab wann ist eine Immobilie rentabel und wirft Cash ab?

 

Ich selber filtere anhand von den zwei Kriterien Mietrendite und Promillegrenze. Außerdem benutze ich noch die Eigenkapitalrendite, um meine Investments mit anderen Assets vergleichbarer zu machen.

 

Warum diese Renditeberechnungen wichtig sind, wie ich dabei vorgehe und welches meine Mindestrenditen sind, beschreibe ich in diesem Artikel. Am Ende zeige ich die Renditen meines ganzen Portfolios.

 

Inhaltsverzeichnis
1) Warum ist die Renditeberechnung wichtig?
2) Mietrendite beziehungsweise Bruttorendite
3) Eigenkapitalrendite
4) Promillegrenze
5) Fazit zur Renditeberechnung und Rendite meines Portfolios


Immobilien Rendite berechnen – als Podcast (13:55 min)


Warum ist die Renditeberechnung wichtig?

Eine eigene Renditeberechnung bei Immobilien Investments ist ein MUSS, wenn man erfolgreicher Investor werden will. Dabei liegt die Betonung auf „eigener“ Berechnung.

 

Sehr oft steht im Exposé eine Prozentzahl und die ist nicht mal ansatzweise richtig. Manchmal rechnen die Makler mit Warmmiete anstatt Kaltmiete, manchmal gibt es ein sehr hohes Hausgeld und nicht jeder Investor bekommt 1,2% Zinsen von der Bank

 

Sicherlich kann man die Berechnungstools von anderen Personen benutzen, man muss das Rad nicht neu erfinden. Allerdings sollte man die Berechnungen in dem Tool kennen und nachvollziehen können.

Download: Mein Immobilien Kalkulation Tool

Die Renditeberechnung hilft dir in drei großen Bereichen mit deinen Immobilien. Sie sorgt für die Berechnung der Rentabilität des Objekts, ermöglicht dir die Vergleichbarkeit mit anderen Objekten und hilft dir beim schnellen Rausfiltern von schlechten und guten Objekten.

 

Unter Rentabilität verstehe ich, wie gut sich eine Immobilie rechnet – ob die Immobilie Cash abwirft oder man draufzahlen muss. In meinem Anfängerleitfaden habe ich beschrieben, dass wir nur Objekte mit positiven Cashflow kaufen. Schließlich wollen wir mit den Immobilien Geld verdienen und nicht draufzahlen.

Lies: Leitfaden für Anfänger in Immobilien Investments

Als zweites sorgt die Renditeberechnung für die Vergleichbarkeit der Objekte. Dabei ist es egal, ob du Objekte auf dem Markt, von deinen Kollegen oder in deinem eigenen Bestand vergleichen willst.

 

Wenn du in München ein Objekt mit 5% Mietrendite kaufen kannst, ist das für München sicher bombastisch. Vergleichst du diese 5% aber mit Objekten in Leipzig, dann ist das eher Mittelmass.

 

Wenn deine Objekte im Bestand 6% Mietrendite haben und du kaufst etwas für 8%, dann kannst du dir sicher sein, dass du damit dein Portfolio aufwertest und du kannst schneller dem Makler zusagen.




Sicherlich verändern sich die Kaufpreise der Immobilien im Laufe der Zeit und somit auch gewisse Renditezahlen. Daher würde ich mich nie auf eine Zahl verlassen, sondern immer verschiedene Renditekennzahlen zum Vergleichen benutzen.

 

Als drittes hilft dir eine Renditekennzahl, deine Immobiliensuche zu beschleunigen. Alle Profiinvestoren haben eine Überschlagsrechnung für eine Rendite im Kopf, um ein Objekt nach spätestens einer Minute bewerten zu können – entweder zum Aussortieren, weil es so schlecht ist oder zur Ablage für die genauere Prüfung, weil das Objekt Potential hat.

 

Um gute Deals machen zu können, muss man am Immobilienmarkt sehr schnell sein. Und schnell kann man nur sein, wenn man ein Objekt schnell prüfen kann. Wenn ich für die Prüfung eine Woche brauche, dann sind gute Objekte meist schon vergeben, vor allem wenn ich dann noch eine lange Antwortzeit bei der Bank habe.

Lies: Wie finde ich die richtige Bank?

Alle drei Faktoren verdeutlichen, warum man verschiedene Renditeberechnungen braucht. Für Geschwindigkeit, Rentabilität und Vergleichbarkeit.


Mietrendite beziehungsweise Bruttorendite

Die Mietrendite oder Bruttorendite ist wohl die bekannteste Renditekennzahl bei Immobilien. Sie dient als erster Überschlagswert für die Immobilie. Anhand dieser Zahl kann man die Immobilie in den hiesigen Immobilienmarkt einordnen und eine Vorauswahl treffen.

 

Die Mietrendite wird aus der Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis berechnet. Einige andere Investoren benutzen dagegen den Faktor oder Vervielfältiger als Renditekennzahl. Dieser ist genau der Kehrwert von der Mietrendite, also Kaufpreis durch Jahreskaltmiete.

 

Wenn wir eine Wohnung mit Kaufpreis 100.000€ und Jahresnettokaltmiete von 5.000€ haben, dann ist die Mietrendite 5% und der Faktor wäre 20.

 

Ich selber rechne immer mit der Mietrendite. Diese Kennzahl hilft mir enorm bei der Vorauswahl von Objekten. Dabei habe ich drei magische Grenzen.

  • 6% Mietrendite (Faktor 16,6): Das ist der durchschnittliche Wert, ab den Immobilien Cashflow neutral werden – also plus / minus null. Darunter wird NIE etwas gekauft.
  • 7% Mietrendite (Faktor 14,3): Das ist die Mindestrendite, die Eigentumswohnungen für mich haben müssen, sodass ich mich weiter mit ihnen beschäftige. Diese Immobilien werfen in der Regel Cash ab und haben damit einen eingebauten Sicherheitspuffer.
  • 10% Mietrendite (Faktor 10): Das ist die Mietrendite, für die ich Mehrfamilienhäuser suche und kaufe. Sicherlich ist das sehr hoch und man findet das nicht (mehr) in den Großstädten, aber gerne im Speckgürtel der Städte oder etwas außerhalb mit guter Infrastruktur.

Wenn ich also ein Exposé bei Immoscout sehe oder vom Makler zugeschickt bekomme, dann prüfe ich als erstes die Mietrendite. Wenn die Mietrendite 7% bei Wohnungen oder 10% bei Mehrfamilienhäusern hat, dann beschäftige ich mich weiter mit dem Investment.

 

Sollte die Rendite darunterliegen, wandert die Mail und das Inserat sofort in den Müll. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob das Objekt eine schöne Lage oder Potential hat. Für mich ist es dann nicht interessant.

 

Potential in Objekten ist zwar sehr schön, sollte aber nicht in die Immobilien und somit die Rendite eingepreist sein. Potential ist dafür da, um den Wert der Immobilie später zu steigern.

 

Durch dieses schnelle Ein- oder Aussortieren kann ich gewährleisten, dass ich die schlechten Immobilien innerhalb von einer Minute aussieben kann und somit viel Zeit spare – Zeit, die ich dann für die genauere Prüfung von guten Immobilien habe.




Dabei ist es wichtig, dass ihr wirklich mit der Kaltmiete rechnet und euch nicht auf die im Exposé angegebene Miete verlasst. Oft schreiben Makler nur die Warmmiete ins Exposé, weil das schöner aussieht und mehr Kunden anlockt. Fragt immer nach dem Mietvertrag beziehungsweise der Mieteraufstellung bei Mehrfamilienhäusern.

 

Beispielsweise hatte ich ein Mehrfamilienhaus in Magdeburg zu 9% Rendite gesehen und ich hab weiter nachgeforscht. Als ich dann die Mieteraufstellung sah, konnte ich sehen, dass diese Rendite mit der Warmmiete berechnet war. Bei der richtigen Berechnung mit der Kaltmiete kam nur noch 4,5% heraus und das Objekt war Cashflow negativ.

Lies: Erhöhe deinen Cashflow mit diesen 5 Basics

Lasst euch bei Bedarf immer den Mietvertrag geben und rechnet selber nach. Wenn der Makler auf Grund Datenschutzbestimmungen zögert, dann verlangt zumindest einen mit Namen geschwärzten Mietvertrag. Nur so könnt ihr ein böses Erwachen verhindern.


Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite oder Eigenkapitalrentabilität ist eine Kennzahl dafür, wieviel Gewinn ihr mit eurem eingesetzten Kapital macht. In vielen anderen Assets wie Aktien oder P2P ist die normale Rendite fast gleich der Eigenkapitalrendite.

 

Bei Immobilien sind diese beiden Renditekennzahlen sehr unterschiedlich, da wir die Wohnungen finanzieren und uns den Leverage Effekt zu Nutze machen. Wir hebeln unser Investment mit Fremdkapital.

 

Bei dem Kauf einer Immobilie nehmen wir fast immer einen Kredit auf und zahlen diesen Kredit über die Zeit zurück – egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie. Wir bezahlen nur einen gewissen Anteil des Kaufpreises mit Eigenkapital und zahlen den Rest über die Laufzeit mit Hilfe der Mieteinnahmen ab.

 

Viele meiner Immobilien habe ich mit 100% oder mehr finanziert. Ich habe selber nur die Kaufnebenkosten bezahlt. Somit bekomme ich einen hohen Gewinn (Mietzahlungen) im Vergleich zum eingesetzten Kapital.

 

Wenn wir zu unserer Beispielimmobilie von oben für 100.000€ folgende weitere Annahmen treffen, dann lässt sich sehr gut sehen, wie die Eigenkapitalrendite steigt.

  • Kaufpreis 100.000€
  • Kaufnebenkosten 10%, also 10.000€
  • Mieteinnahmen 5%, also 5.000€
  • Bewirtschaftung und nicht umlegbare Kosten 1%, also 1.000€
  • Zinsen für den Kredit an die Bank 2%, also 2.000€

Somit bekommen wir 5.000€ Mieteinnahmen und müssen damit die Bewirtschaftung und die Zinsen an die Bank zahlen. Es bleiben 2.000€ übrig (5.000€ – 1.000€ – 2.000€). Diese 2.000€ Gewinn setzen wir ins Verhältnis zu unserem eingesetzten Geld, den Kaufnebenkosten – also zu den 10.000€.

 

Somit haben wir durch dieses gehebelte Investment eine Eigenkapitalrendite von 20% (2.000€ / 10.000€*100). Diese 20% Eigenkapitalrendite ist schon wesentlich höher als die Mietrendite von 5%.

 

Ich selber benutze die Eigenkapitalrendite nicht zum Bewerten oder Vergleichen von Immobilienobjekten. Allerdings benutze ich sie zum Vergleichen von Assetklassen.

 

Eine gehebelte Immobilie mit 8% Mietrendite ist sechs Mal besser als ein ETF auf den Dax mit einer Rendite von 8%. Die genaue Berechnung findest du in meinem Artikel zum Leverage Effekt.

Lies: Der Leverage Effekt – Darum sind Immobilien besser als Aktien für den Vermögensaufbau


Promillegrenze

Meine letzte Renditekennzahl ist die Promillegrenze. Diese Kennzahl hatte ich vor einem Jahr bei einem anderen Investor gesehen und ist mittlerweile fester Bestandteil meiner Immobilienbewertung.

 

Oft ist es schwer, die Immobilien zu vergleichen, da die internen Zahlen der Immobilien stark variieren. Es ist klar, dass ein Mehrfamilienhaus für 200.000€ mehr Cash abwirft, als eine Wohnung für 30.000€. Aber ist es dadurch rentabler?

 

Außerdem bekommt man manchmal einen tiefen Zins, manchmal ist das Hausgeld sehr hoch und manchmal muss man hohe eigene Rücklagen machen. All diese Variablen machen das Vergleichen von Immobilien schwer.

 

Daher braucht man einen Wert, der einem sagt, was am Ende nach Abzug aller Berechnungen übrigbleibt. Einige Investoren nehmen dafür die Nettorendite, ich benutze die Promillegrenze.

 

Die Promillegrenze sagt aus, dass ich mindestens einen monatlichen Cashflow von ein Promille des Kaufpreises haben will. Erst dann rechnet sich eine Immobilie für mich.

 

Wenn ich eine Immobilie für 100.000€ kaufe, dann muss sie am Ende einen Cashflow von 100€ monatlich haben. Wenn ich eine Wohnung für 30.000€ kaufe, dann muss sie einen monatlichen Cashflow von 30€ haben.

 

Wenn eine Wohnung nach detaillierter Berechnung unter der Promillegrenze ist, dann werde ich sie nicht kaufen, vor allem, wenn es ständig andere interessante Objekte gibt.

 

Mit der Promillegrenze stelle ich sicher, dass alle meine Objekte im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis einen guten Gewinn abwerfen und die Objekte meine Bonität verbessern.

 

Diese Promillegrenze empfehle ich allen Personen, die mich nach meiner Meinung zu einer Immobilie fragen oder bei mir ein Coaching machen.

 

Lies: Immobilien Investment Coaching bei mir


Fazit zur Renditeberechnung und Rendite meines Portfolios

Renditekennzahlen meiner ImmobilienWie in den einzelnen Renditekapiteln beschrieben, bin ich ein großer Fan von Renditekennzahlen und führe diese Berechnung für jedes Objekt durch. 95% der mir vorgelegten Immobilien wandern direkt in den Müll, da sie unter 7% Mietrendite haben.

 

Alles andere wird sorgfältiger geprüft und bei Gefallen gekauft.

 

Als Mietrendite-Durchschnitt habe ich 8,49% in meinem Portfolio. Bei vielen Objekten konnte ich den Kaufpreis runterhandeln und bei fast allen Wohnungen hatte ich Mieterhöhungen. Als Basis haben aber immer die 7% geholfen, um die guten Investments auszufiltern.

 

Die Eigenkapitalrendite lässt sich bei vielen Objekten nicht ausrechnen, da ich kein Eigenkapital einbringen musste. Die Eigenkapitalrendite wäre dann unendlich. Auf mein ganzes Portfolio gerechnet habe ich eine Eigenkapitalrendite von 148,5%. Ich glaube, das kann sich gut sehen lassen.

 

Allerdings geht damit auch ein hoher Verschuldungsgrad einher. Das sorgt auch dafür, dass die Hälfte meiner Objekte die Promillegrenze nicht schafft.

 

Gerechnet habe ich ursprünglich mit 4% Annuität. Ab und zu habe ich aber eine höhere Tilgung und einen höheren Beleihungsauslauf genommen (110%). Dadurch sinkt natürlich der Cashflow und die Immobilie fällt unter die Grenze. Dies ist aber nur halb so schlimm, da die höhere Tilgung kein verlorenes Geld ist.

 

Anhand von meinen Beispielrechnungen und den Renditen meines Portfolios könnt ihr sehen, wie die Renditeberechnung in der Praxis funktioniert. Eventuell könnt ihr meine Zahlen auch mit euren Renditen vergleichen und daraus Schlüsse ziehen.

 

Abschließend interessiert mich, wie die durchschnittliche Mietrendite und Eigenkapitalrendite bei euren Objekten aussieht. Bitte postet es in die Kommentare. Ich bin gespannt!

13 Kommentare

      1. Moin Alex,

        ich habe nochmal über die Promillegrenze nachgedacht. Ich bin mir nicht sicher wie sinnvoll sie tatsächlich ist. Zumindest für mich bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass das Netto-Ergebnis mein relevante Kennzahl bleibt. Denn der Nachsteuer-Cashflow (Miete-(Tilgung+Zinsen+Verwaltung&Bewirtschaftung+IHR+Steuern) wird maßgeblich von Zins und Tilgung beeinflusst. Insbesondere die Tilgung ist zwar zunächst negativer Cashflow, verbessert aber deine Bonität bei der Bank ungemein. Ich berechne zwar auch den Nach-Steuer Cashflow und habe auch hier den Anspruch, dass er nach obiger Formel positiv sein muss – denn nur so muss nichts nachgeschossen werden – allerdings spielt für mich auch eine große Rolle, dass ich in 15 Jahren mit allem “durch” sein will – also auch keine signifikanten Immobilienschulden haben möchte. Also berechne ich den “Immobilien Value-Add” (IVA) als absolute bzw relative Kennzahl. Das ist bei einer 100% Finanzierung im Prinzip auch die maximal mögliche Tilgung um Cashflow neutral zu bleiben.

        Beispiel: Ich hatte vor ein paar Wochen einen Notartermin für ein MFH (7Parteien) in Top-Lage in einer B Stadt von NRW, was aktuell eine Rendite von 8.1% abwirft (Faktor 12.3). Mein IVA beträgt für dieses Objekt 3,7% bei einer 110% Finanzierung (2,1% Zins auf 15 Jahre, 2% Tilgung und pot. 10% Sondertilgung).

        Gruß
        Finanzr

        1. Hallo Finanzr,

          das ist natürlich auch eine gute, nachvollziehbare und transparente Rechnung. Für dich mag die gut funktionieren, da du wie gesagt mit 15 Jahren durch sein willst. Ich habe es mit dem Abbezahlen nicht ganz so eilig, daher habe ich mehr Luft bezüglich der Tilgung.

          Allerdings schaffst du diese 15 Jahre nur, wenn du immer kräftig sondertilgst, richtig? Weil anfängliche Tilgung von 2% dürften ehr 25 Jahre sein…

          Liebe Grüsse,
          Alexander

  1. Die ersten zwei 2-Zi.-ETW, die ich selbst gekauft habe, hatten 13,03% und 18,90% Mietrendite. Das war aber 2002+2003, beide Wohnungen habe ich heute noch :-)).
    Andere Objekte aus dieser Zeit habe ich z.T. mit 100% Aufschlag wieder verkauft :-)).
    Vor kurzem habe ich in Baden-Württemberg ein 7-Familienhaus gekauft mit einer Anfangsmietrendite von 9,5%. Das ist für unsere Region schon ziemlich gut. Derzeit sind wir dabei die Mietverträge zu optimieren, dann werden wir bei über 12% liegen. Das Haus habe ich zu 100% finanziert, aktuell noch variabel verzinst, weil ich mich noch nicht entschieden habe, ob ich das Objekt behalte oder als fix & flip gleich wieder weiter verkaufe.

    Gruß Andy

  2. Hi Alexander
    Unsere beider Investmentstrategien scheinen weitgehend kongruent, außer dass ich in meinem privaten Portfolio ausschließlich Mehrfamilienhäuser halte, da ich keine Lust auf Eigentümergemeinschaften habe und selbst entscheiden will, was in meinen Objekten passiert und was nicht.
    Ich investiere vorrangig im Rhein-Neckar-Raum und an der Weinstraße, da ich diese Märkte sehr gut kenne und angebotene Objekte schnell einschätzen kann. Meine Durchschnittsrenditen liegen ähnlich wie bei dir bei knapp 9 %. Ich bin allerdings auch schon über 25 Jahre als Immobilieninvestor tätig und durch meine Mieteinnahmen bereits seit etwa 10 Jahren Privatier.
    Meine absolute Mindestrendite liegt bei 6 %,
    Also Jahresnettokaltmiete bezogen auf den Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten und eventuell durchzuführender Sanierungsmaßnahmen.
    In den sogenannten Speckgürteln findet man nach wie vor noch interessante Objekte, die komplett vermietet um die 10% Rendite erwirtschaften.
    Gerade letztes Jahr habe ich zwei Mehrfamilienhäuser zu diesen Konditionen gekauft. Die Mieten waren dabei schneller auf meinem Konto als ich die Häuser bezahlt hatte. Ich habe lediglich die Mietverträge umgeschrieben und das war’s – so machen Immobiliendeals echt Spaß 😊
    Zur Zeit prüfe ich gerade den Kauf eines 5 Familienhauses mit ähnlichen Eckdaten und mit einer 110% Finanzierung.
    Wie du, halte ich ein schnelles Vorgehen der Banken für absolut unverzichtbar und habe deshalb mit mehreren meiner Banken den Finanzierungsrahmen abgeklärt, so dass ich im Einzelfall sehr schnell entscheiden kann, ob ich ein Objekt kaufe oder nicht. Die letzen beiden Kaufentscheidungen habe ich innerhalb 24 Stunden nach Besichtigung getroffen.
    Dir weiterhin viel Spaß und Erfolg bei deinem Portfolioaufbau und vielleicht trifft man sich ja mal persönlich.

    1. Hallo Jürgen,

      es ist sicher sehr interessant sich mal bei einem Bier auszutauschen! Bist du ab und zu in der Schweiz unterwegs?

      VG Alex

      1. Ja klar, wir sind öfter in der Schweiz, allerdings trinken wir kein Bier 😂😂
        Wir waren im Winter gerade in St. Moritz und normalerweise sind wir zweimal im Jahr am Lago Maggiore auf der Durchreise nach Cannes. Nur diesen Sommer sind wir ausnahmsweise 4 Wochen in den USA unterwegs statt an der Côte d’Azur.
        Vielleicht fahren wir im Mai noch über ein verlängertes Wochenende nach Zürich und Luzern. Melde mich auf jeden Fall, wenn wir das nächste Mal in deiner Ecke sind.
        Dir noch ein gechilltes Wochenende und beste Grüße von der sonnigen Weinstraße
        J.D.

    2. Hallo Jürgen,

      ich bin echt erstaunt, dass das mit den 110% Finanzierungen so funktioniert. Alex hat mit seine Banken bereits genannt – ich frage mich nur wie man die auf diese Finanzierung anspricht, da es nicht deren Usus zu sein scheint. Kannst Du hier ein paar Tipps oder Tricks aus deinem Erfahrungsschatz preisgeben? Vielen Dank und Gruß

      1. Ja, das kann ich gern machen:
        Ich lassen mir von den Banken einen Finanzierungsvorschlag für eine Immobilie geben. Damit zeigen mir die Banken ihre Konditionen. Daraufhin kann ich sagen, dass ich statt der angebotenen 80% Finanzierung lieber eine 100% oder 110% Finanzierung haben möchte. Die Bank solle mir dann die Konditionen für meine favorisierte Finanzierung durchrechnen.
        Sicherlich steigen dann einige Banken aus, aber das ist ok.

  3. Hi Alex,

    zählst du die IHR der WEG zu deinem “Hausgeld nicht umlegbar”?
    Bzgl. Promillegrenze. Beziehst du dich da auf den Kaufpreis, oder Kaufpreis + Nebenkosten?

    Danke für deine Rückmeldung.
    Gruß
    Christoph

    1. Hallo Christoph,

      ich zähle die IHR der WEG zum nicht umlagefähigen Hausgeld, da es meine Kosten sind. Und die Promillegrenze ist für mich der reine Kaufpreis. Dann ist es vergleichbarer, da ich nicht immer einen Makler bezahlen muss.

      Viele Grüsse,
      Alex

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