Meine Finanzierungsstrategie für Immobilien läuft mit 5 Jahre Zinsbindung. Jetzt steigen die Zinsen massiv. War meine Finanzierungsstrategie ein Fehler? Hier eine Bestandsaufnahme mit meinen ersten Anschlussfinanzierungen.
Inhalt
1) Meine Finanzierungsstrategie
2) Refinanzierung meiner ersten 12 Wohnungen
3) Refinanzierung meines ersten Mehrfamilienhauses
4) Zukünftige Refinanzierungen
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Meine Finanzierungsstrategie
Als ich 2016 mit Immobilien begonnen hatte, wollte ich schnell viele Immobilien kaufen. Da mein Eigenkapital sehr begrenzt war, brauchte ich eine gute Finanzierungsstrategie.
Meine Strategie bestand darin, dass ich meine Immobilien immer zu 100% finanziere und lediglich 5 Jahre Zinsbindung nehme. Die Idee dahinter war, dass ich nach 5 Jahre einen neuen Kreditvertag aushandeln kann. Ich ging davon aus, dass in den 5 Jahren die Zinsen sinken und meine Immobilien im Wert steigen. Dazu kommt, dass der Regel 10% getilgt sind (2% Anfangstilgung für 5 Jahre). Hier eine Beispielrechnung anhand meiner ETW10 (5er Packet Wohnungen)
Damit ergeben sich 3 Optionen bei der Anschlussfinanzierung.
Option 1 wäre eine Anschlussfinanzierung mit der gleichen Annuität, aber viel höhere Tilgung und tiefen Zinsen. Durch die höhere Tilgung habe ich mehr Vermögensaufbau und das Darlehen wird schneller abgezahlt.
Option 2 wäre eine Anschlussfinanzierung mit der geringeren Annuität, da sowohl die Zinsen als auch die Tilgung geringer wären. Das liegt daran, dass ich weniger Darlehen brauche als am Anfang. Dadurch wird die Annuität geringer und ich habe 300€ mehr Cashflow.
Option 3 ist eine Anschlussfinanzierung inklusive Nachbeleihung. Dadurch, dass man die Immobilie getilgt hat und sie stark im Wert gestiegen ist, ist die Differenz zwischen dem Immobilienwert und der Restschuld sehr groß. Man kann ein höheres Darlehen als vorher aufnehmen, da dem höheren Darlehen ein höherer Immobilienwert gegenüber steht.
Die Bank schätzte meine Immobilie auf 375.000€, was mit einem 20% Sicherheitsabschlag ein Darlehen von 300.000€ bedeutet. Da die 300.000€ neues Darlehen die Restschuld von 202.083€ deutlich übersteigt, kann ich mir die Differenz von 97.917€ auszahlen lassen und habe neues Eigenkapital.
Die dritte Option war genau mein Plan, da ich dieses neue Eigenkapital für den Kauf von neuen Immobilien verwenden wollte. Damit könnte ich ein Mehrfamilienhaus für 979.170€ kaufen, wo ich eine 100% Finanzierung nehme und die 10% Kaufnebenkosten selber bezahle. Also ein unglaublicher Turbo nach 5 Jahren bei meinem Immobilien Investments.
Schauen wir uns mal alle Anschlussfinanzierungen an, die ich bisher hatte und teilen in 3 Kategorien auf.
Lesen: Warum ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung nehme
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Refinanzierung meiner ersten 12 Wohnungen
Meine erste Immobilie hatte ich 2016 gekauft und musste bei 5 Jahren Zinsbindung die erste Wohnung Anfang 2021 refinanzieren. Damals waren die Zinsen noch sehr tief und ich konnte günstig refinanzieren.
Innerhalb von 17 Monaten liefen die Kredite für insgesamt 18 Wohnungen aus, welches ich teilweise ein halbes Jahr vorher refinanzierte. Beispielsweise lief die Zinsbindung meiner ETW13 am 30.6.2022 aus, aber ich schloss die Refinanzierung bereits am 27.10.2021 ab. Teilweise hatten die Banken Refinanzierung mit einem Jahr Vorlauf ohne Aufschläge.
Teilweise machte ich nur eine normale Anschlussfinanzierung mit geringerer Kreditrate, teilweise mit Nachbeleihung und teilweise nur einzelne Bausteine bei Finanzierungen mit Bausparern. Meinen ursprünglichen Plan, alles nachzubereiten und mit dem EK neue Wohnungen zu kaufen, ließ ich fallen, da mein Portfolio groß genug war. Anbei die Auflistung der Refinanzierung.
Bei der Refinanzierung von ETW1 – ETW3 habe ich einfach eine normale Anschlussfinanzierung mit besseren Konditionen bei einer anderen Bank gemacht. Dadurch hat sich der Cashflow verdreifacht, da sowohl die Miete gestiegen als auch die Annuität gesunken ist. Außerdem habe ich durch die Tilgung 14.400€ Nettovermögen aufgebaut.
Bei meinen Wohnungen ETW4, ETW5, ETW7, ETW8, ETW9 hatte ich damals eine Finanzierung mit Bausparern abgeschlossen, bestehend aus jeweils einem Bausparer und 2 Darlehen. Leider hatten die Darlehen eine unterschiedliche Laufzeit, sodass gerade nur eins der beiden Darlehen refinanziert werden konnte. Dadurch wurde der Cashflow um rund 200€ besser und mein Nettovermögen stieg durch die bisherige Tilgung um 15.835€. Leider sind die Kosten ebenfalls gestiegen.
Bei der Refinanzierung meiner ETW10, ETW12 und ETW13 habe ich den alten Betrag refinanziert und zusätzlich eine Nachbeleihung gemacht. Dadurch hat sich der Cashflow nur leicht verbessert, aber ich konnte rund 142.000€ neues Eigenkapital aus den Objekten ziehen. Dieses Geld stecke ich in die Sanierung meines fünften Mehrfamilienhauses (MFH5)
Bei den Refinanzierungen meiner ersten 18 Wohnungen ist mein Plan mit der kurzen Zinsbindung voll aufgegangen. Entweder bekam ich bessere Zinskonditionen, besseren Cashflow oder viel neues Eigenkapital. Das liegt aber daran, dass diese Refinanzierungen alle bis Ende 2021 passiert sind, als die Zinsen noch niedrig waren.
Refinanzierungmeines ersten Mehrfamilienhauses
Anders dagegen sieht es bei meinem ersten Mehrfamilienhaus (MFH1) in Frohburg aus. Dort läuft die Zinsbindung zum 31.12.2022 aus und ich war damals zu geizig für einen Aufschlag beim Forwarddarlehen.
Als anfangs 2022 die Zinsen stark stiegen, hoffte ich auf einen kleinen Anstieg oder wieder einen Rücklauf. Leider stiegen die Zinsen bis auf 3,5% Ende Juni. Danach sanken die Zinsen wieder bis Mitte Juli und wir alle hofften, dass es noch weiter runter geht. Ich war mir aber sehr unsicher und ergriff die Chance.
Ende Juni schickte mir meine finanzierende Bank ein Angebot zur Anschlussfinanzierung mit 5 Jahre Zinsbindung, 3,1% Zins und 1,77% Tilgung. Das war mir etwas zu viel, vor allem weil ich nur noch eine 85% Finanzierung brauchte und die Zinsen wieder deutlich unter 3% gesunken waren.
Meine Ziele waren weniger Zinsen, maximal die gleiche Annuität wie vorher und die Übernahme der Kosten für die Grundschuldabtretung. Ich schrieb meine anderen Banken an und bekam ein Angebot für 2,69% Zins und 2,15% Tilgung. Außerdem übernahm die neue Bank nach Verhandlungen auch die Gebühren für die Grundschuldabtretung. Ebenfalls wieder 5 Jahre Zinsbindung, sodass ich nach weiteren 5 Jahren die Option auf Verkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung habe.
Mit diesen Konditionen war ich zufrieden, weil meine Annuität ungefähr gleichblieb und ich damit keine Einbußen beim Cashflow habe. Allerdings hatte ich etwas Glück, weil die Zinsen kurz danach wieder auf 3,5% stiegen. Ich hatte also genau das Zwischen-Tief erwischt.
Zukünftige Refinanzierungen
Bisher ging meine Finanzierungsstrategie voll auf, aber das kann sich mit den nächsten Anschlussfinanzierungen ändern. Die nächste Zinsbindung läuft am 31.5.2023 aus (ETW14).
Dort habe ich aktuell eine monatliche Annuität von 190€ mit 2,05% Zins und 2,07% Tilgung. Wenn ich die Wohnung für 3,5% Zinsen und 2% Tilgung refinanzieren müsste, dann wäre ich bei einer Annuität von 228€ monatlich und damit rund 30€ mehr als vorher.
Daher sind 2 Optionen denkbar. Ich lebe mit dem schlechteren Cashflow oder ich mache eine Sondertilgung von 8.400€, um auf die gleiche Annuität bei höheren Zinsen zu kommen. Schauen wir mal, ein bisschen Zeit ist ja noch.
vermietertagebuch meint
Ja, ich müsste die Kreditzahlung für ETW10-ETW13 aufsplitten und teilweise den Wohnungen und teilweise dem MFH5 zuordnen. Aber das wäre zu aufwendig. Am Ende in der Gesamtsumme jedes Monats stimmt es auch.
Die Kredite für das Modernisierungsdarlehen ist in den monatlichen Ansicht für MFH5 bereits mit drin.
vermietertagebuch meint
Unterlasse diese Unterstellungen, ansonsten lösche ich dich und deine Kommentare auf meinem Blog. Es gibt weder versteckte Kosten noch irgendwelche Querfinanzierungen. Alles wird transparent aufgelistet. Wenn dir bestimmte Zahlen unklar sind, dann frage im Detail nach und ich antworte dir darauf.
Jens meint
Dann freuen wir uns, wenn Du Stefan das jetzt auch sachlich erklärst, wenn er schon so detailliert nachgefragt hat. Ihm mit einer Sperre zu drohen wirkt eher dünnhäutig, die Fragen waren ja berechtigt.
vermietertagebuch meint
Erstmal vorweg: Es freut mich, dass du dir meine Kritik zu Herzen genommen und die Frage detailliert hast. Daher hier keine meine Antwort.
Für das MFH5 hatte ich anfangs 1 Darlehen von 364.000€. Der Kaufpreis waren 190.000€, also fielen 174.000€ auf die Sanierung. Irgendwann kam der Zeitpunkt wo ich feststellt, dass ich mehr Geld brauche, da aus der Renovierung eine Kernsanierung wurde. Also organisierte ich mir mehr Geld von verschiedenen Stellen. Ich bekam einen zweiten Kredit von der ersten Bank in Höhe von 184.000€ und einen dritten Kredit von einer anderen Bank in Höhe von 130.000€. Außerdem noch ein Modernisierungsdarlehen von 40.000€ von einer dritten Bank. Damit habe ich insgesamt 528.000€ an Kredit für die Kernssanierung dieses Objektes. Für den Notfall kann ich noch die 142.000€ aus der Nachbeleihung meiner anderen Immobilien (ETW10, ETW12, ETW13) nutzen. Einige dieser Kredite sind komplett ausgezahlt und ich bezahle bereits Tilgung und Zinsen und andere Kredite nur teilabgerufen und dort zahle ich bisher nur Zinsen. Da ich jeden Monat weitere Gelder abrufe, erhöhen sich die monatlichen Raten ständig. Jetzt im September habe ich wieder ein Darlehen komplett abgenommen und es wird einen grösseren Anstieg geben. SObald die ersten 3 Wohnungen fertig sind, möchte ich ein Zwischenfazit machen und gehe dann auch genauer auf die Kreditkosten und die einzelnen Beträge ein.
Bei meinem MFH6 wurde ein zweites Darlehen in Höhe von 70.000€ aufgenommen, welches ebenfalls nach und nach abgerufen wird und daher die Kreditzahlungen steigen.
vermietertagebuch meint
Nein, dort waren sie damals noch nicht drin, da ich nicht wusste, wieviel der Kredite ich wirklich final brauche. Das sind alles 10 Jahre Zinsbindungen und daher habe ich einige Zeit für die Tilgung.
Sobald ich Sanierung fertig ist, update ich alle Darlehensstände und dann gibts auch ein Fazit dazu. Schön wird das nicht 😉
Kai meint
Wenn immer bei anderen Banken die neuen Kredite genommen werden bedeutet das nicht auch immer wieder ein löschen / Neueintrag der Grundschuld was mit Kosten verbunden ist ??
Oder wird das anders gehandhabt ?
vermietertagebuch meint
Es gibt auch die Möglichkeit der Grundschuldabtretung an die neue Bank. Das ist wesentlich günstiger. Wenn du Nachbeleihungen machst, wird es aber komplizierter und du musst es mit den beteiligten Banken besprechen.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
sehr schöne und nachvollziehbare Darstellung. Damit haben sich ja einige Nachfragen erledigt. Wie ich sehe, hast du dich ja auch von deinem Dogma, keine Sondertilgungen vorzunehmen, verabschiedet. Aus meiner Sicht eine korrekte Entscheidung, wenn man irgendwann auch mal „ernten“ will.
Die Finanzierungen deiner ETW 4, 5, 7, 8 und 9 über (vermutlich vor- und/oder zwischenfinanzierte) Bausparverträge halte ich nicht gerade für einen Geniestreich. Viel ungünstiger geht’s kaum. Sei’s drum, so dramatisch sind die Summen ja auch wieder nicht.
Eine Anmerkung zum Schluss noch: Die 97.917 € aus der Nachbeleihung sind im kaufmännischen Sinne zwar Liquidität jedoch kein Eigenkapital. Auch die müssen erst noch erwirtschaftet und dann an die Bank zurückgezahlt werden.
Ansonsten weiter so! Es bleibt spannend. Vielleicht sollte man auch mal über mögliche Konsolidierungen deines Portfolios nachdenken.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Ja, die Finanzierungen über die Bausparer sind nicht sehr gut. Aber damals wollte mir keine andere Bank 100% geben und so musste ich in den sauren Apfel beißen. Das wird sich dann erledigen, wenn diese teuren Zinsbindungen auslaufen.
vermietertagebuch meint
Ich habe bei der Bausparkasse nachgefragt. Die Zinsbindung des Darlehens ist unabhängig vom Bausparer. Selbst wenn ich den Bausparer jetzt mit einer Sondertilgung zu 100% voll mache, komme ich nicht vorher aus dem Darlehen raus. Es sei denn, ich zahle die Vorfälligkeitsentschädigung. Haben die Jungs damals klug ins Kleingedruckte geschrieben 😉
Daher warte ich noch 6 Jahre ab, dann läuft dieses zweite Darlehen aus (waren 11 Jahre Zinsbindung). Dann mache ich den Bausparer voll und löse das Darlehen ab. Dann bin ich den Mist los.
Lars meint
Hast du denn das Kleingedruckte damals nicht gelesen? Um den Kreditnehmer zu schützen wird doch alles ganz genau in das Vertragswerk aufgenommen.
Und einen Bausparer mit einer einzigen Sonderzahlung voll zu machen dürfte auch schwierig werden. Üblich sind doch zusätzliche Sparleistungen bis zu 5% der Bausparsumme pro Jahr. Also müsstest du schon ein paar Jahre vor Ablauf der Zinsbindung anfangen zusätzliche Sparleistungen in den Vertrag laufen zu lassen.
Dieses Konstrukt sieht doch vor, dass du die Chance hast zum Ende der ersten Zinsbindung für das Vorausdarlehen in das Bauspardarlehen zu wechseln. Wenn du die dafür erforderliche Ansparung nicht schaffst, musst du halt eine neue Zinsvereinbarung für das Vorausdarlehen abschließen und weiterhin den Bausparvertrag ansparen. So lange bis du in die Zuteilung kommst. Absolute Zinssicherheit gibt es nur, wenn du rechtzeitig ansparst.
Schnedermann meint
Hallo Lars,
das hast du gut und fast richtig erklärt und damit gezeigt, dass es immer besser ist, sich vorab mit der Materie vertraut zu machen – es kostet dann weniger.
Grundsätzlich sind die Bausparverträge so „gestrickt“, dass du, wenn du die monaltichen Regelsparbeiträge leistest, im kalkulierten Zeitraum (z.B. 11 Jahre) die Zielbewertungszahl erreichst und in die Zuteilung kommst. Bis dahin gibt dir die Bausparkasse großzügig ein Vorausdarlehen, für welches du „nur“ die Zinsen berappst. So funktioniert die Vorfinanzierung.
Im Regelfall kannst du den Eigenanteil auch sofort in einer Summe einzahlen. Das verkürzt die Zeit zum Erreichen der Zielbewertungszahl, aber Achtung –> nicht auf Null. Der Vorteil war vormals, dass dein Eigenanteil verzinst wird.
Also würde es für Alex Sinn machen, so schnell wie möglich den Eigenanteil zu erbringen, sonnst läuft er Gefahr, das Vorausdarlehen prolongieren zu müssen und zwar zum aktuellen Zinssatz.
Zu beachten ist auch auch, dass abhängig vom gewählten Tarif, der Eigenanteil in der Regel 40 % oder 50 % der Bausparsumme beträgt. Das heißt, bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro erhälst du tatsächlich nur 60.000 bzw. 50.000 Euro als Darlehen. Da relativiert sich natürlich der auf die Gesamtsumme berechnete Zins.
Im Gegenzug wird die Abschlussgebühr, meist 1 % bis 1,6 % der Bausparsumme, anhand der Gesamtsumme berechnet und von deinen Sparleistungen als erstes abgezweigt. Das ist auch sinnvoll, denn diese Gebühr ist die Provision des Vermittlers.
Wie du siehst, war bei dem ganzen Deal ein Kluger dabei und das war der Bank“berater“.
Gruß Schnedermann
Schnedermann meint
Hallo Stefan,
absolut korrekt was du schreibst. Die Bausparkassen handhaben das sicher unterschiedlich. Bei der LBS war es seinerzeit möglich, den Eigenanteil auf einen Schlag einzuzahlen.
Der Begriff für das vorfinanzierte, voll angesparte aber noch nicht zugeteilte Bauspardarlehen war dann „Zwischenfinanzierung“.
Gruß Schnedermann
Oliver meint
Vielen Dank für deine Offenheit zum Thema Anschlussfinanzierungen. Ich lese deine Beiträge sehr gerne und habe schon viel von dir Lernen können. Auch wenn ich in deutlich geringeren Umfang investiert bin, als du.
Ich hoffe wir dürfen noch viele lehrreiche Beiträge von dir lesen. Den Neid und die Missgunst einiger Kommentare, solltest du einfach als Lob für deine bisherige Leistung verstehen.
vermietertagebuch meint
Freut mich sehr, dass es dir gefällt und weiter hilft.
Dominik von Estatefolio meint
Vielen Dank für deine Transparenz und Kontinuität in Sachen Blogpost und am Anfang Immobiliencontent Videos. Bin ein Leser und Videoschauer der ersten Stunde und habe sehr viel aus deinen Überlegungen mitnehmen dürfen.
Besonders in Sachen Anschlussfinanzierung bzw. Überlegungen rund um die 5 Jahres Finanzierung habe ich mich damals inspirieren lassen die üblichen Laufzeiten zu hinterfragen. Deshalb auch meine Empfehlung deiner Beiträge auf unserem Blog https://www.estatefolio.de/unsere-top-10-buch-blogempfehlungen/
Hut ab, was du aus der Ferne damals aus der Schweiz und heute aus Südamerika alles gemanagt bekommst. Ich habe alle meine Wohnungen im 50-100km Radius und bin auch froh darüber, dass es so ist.
Weiterhin gutes Gelingen!
Ich wünsche dir weiterhin viel Erfolg beim Erhöhen des Free-Cashflows und besinnliche Weihnachtsfeiertage.
vermietertagebuch meint
Danke dir für dein Lob Dominik!