Baufinanzierung für Steuerausländer – Ein Kredit um die Auslandsimmobilie zu finanzieren

Als Steuerausländer hat man grössere Probleme eine Immobilie zu finanzieren, als die Steuerinländer. Man wird oft wie ein Ausserirdischer behandelt. Das musste ich als in der Schweiz lebender feststellen, als ich eine Finanzierung für eine Eigentumswohnung in Deutschland haben wollte.

Bezüglich Immobilienfinanzierung bist du ein Steuerausländer für die lokalen Behörden und Banken, wenn du in einem anderen Land lebst, als wo du die Immobilie kaufen willst. Das bringt einige Probleme mit sich.

Wie man diese Probleme löst, wird im folgenden Blogbeitrag beschrieben. Viel Spaß beim Lesen!

Inhaltsverzeichnis

1) Steuerausländer – beschränkt steuerpflichtig
2) Steuerausländer und die Wohnimmobilienkreditrichtlinie
3) § 503 Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung
4) Wie bekomme ich den Kredit für meine Auslandsimmobilie?
5) Welche Banken finanzieren Auslandsimmobilien?

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Immobilienfinanzierungen als Steuerausländer – Der Podcast zum Anhören

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Steuerausländer – beschränkt steuerpflichtig

Erstmal ist zu klären, was überhaupt ein Steuerausländer ist. Diesen Begriff benutzen Banken sehr gerne für den Sachverhalt der beschränkt steuerpflichtigen Menschen.

Beschränkt steuerpflichtig ist, wer in Deutschland Einkünfte erzielt, aber weder einen Wohnsitz noch seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat (§ 49 EStG).

Beispielsweise wohne und arbeite ich in der Schweiz, habe aber meine Immobilien in Deutschland. Alle Immobilien sind vermietet und keine Wohnung dient der Selbstnutzung. Somit habe ich weder Wohnsitz, noch einen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland.

Ähnliche Gesetze gibt es in anderen EU-Staaten und es könnte für euch interessant werden, wenn ihr in Deutschland wohnt, aber beispielsweise (Ferien)-Immobilien in Spanien, Italien und so weiter habt.

Sicherlich gab es schon immer Probleme und erhöhten Aufwand für Banken bei der Finanzierung von Steuerausländern. Aber mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat sich das ganze verschlimmert.

Meine eigene Sparkasse sagte mir 2016, dass wir die Finanzierung schnell abschließen müssen, da ich nach der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht mehr finanziert werden kann. Das ist Bullshit, da ich vor kurzem (Jahr 2018) von derselben Bank wieder eine Finanzierung angeboten bekam.

Es ist den Banken also nicht grundsätzlich verboten Steuerausländer zu finanzieren, es ist nur schwieriger für sie und mit mehr Risiko verbunden. Da nimmt man lieber den inländischen Beamten, welcher sein Eigenheim finanzieren will.

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Steuerausländer und die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

In der Vergangenheit hatten es Steuerausländer schwer, eine Finanzierung in Deutschland zu bekommen. Höhere Eigenkapitalquoten, Eigenkapitalbesitz oder GmbH-Konstruktionen konnten dem Abhilfe schaffen. Durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat sich die Situation für Steuerausländer nochmals verschärft.

Dabei gibt es verschiedene Abstufungen. Wenn man in der EU lebt und sein Geld in Euro verdient, hat man noch die besten Chancen finanziert zu werden. In einem EU-Land ohne Euro wird es schwer, wenn nicht sogar unmöglich.

In der Schweiz gehört man nicht zu EU und hat den Schweizer Franken. Damit fällt man nicht unter das Gesetz, trotzdem wird das Gesetzt oft als Ausrede benutzt. Unwissenheit oder Bequemlichkeit der Banker.

Als Begründung wird das Wandlungsrecht für Immobiliardarlehen aufgeführt. Wer in der EU lebt und einen Darlehensvertrag in einer anderen Währung als der des Heimatlandes abschließt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Währung „tauschen“.

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§ 503 Umwandlung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung

(1) Bei einem nicht auf die Währung des Mitgliedstaats der Europäischen Union, in dem der Darlehensnehmer bei Vertragsschluss seinen Wohnsitz hat (Landeswährung des Darlehensnehmers), geschlossenen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag in Fremdwährung) kann der Darlehensnehmer die Umwandlung des Darlehens in die Landeswährung des Darlehensnehmers verlangen. Das Recht auf Umwandlung besteht dann, wenn der Wert des ausstehenden Restbetrags oder der Wert der regelmäßigen Raten in der Landeswährung des Darlehensnehmers auf Grund der Änderung des Wechselkurses um mehr als 20 Prozent über dem Wert liegt, der bei Zugrundelegung des Wechselkurses bei Vertragsabschluss gegeben wäre. Im Darlehensvertrag kann abweichend von Satz 1 vereinbart werden, dass die Landeswährung des Darlehensnehmers ausschließlich oder ergänzend die Währung ist, in der er zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend sein Einkommen bezieht oder Vermögenswerte hält, aus denen das Darlehen zurückgezahlt werden soll.

(2) Die Umstellung des Darlehens hat zu dem Wechselkurs zu erfolgen, der dem am Tag des Antrags auf Umstellung geltenden Marktwechselkurs entspricht. Satz 1 gilt nur, wenn im Darlehensvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Dieses Gesetzt birgt laut Aussage einiger Banker eine erhöhte Gefahr für die Bank, falls sich der Kurs der Währung ändert. Das so genannte Wechselkurs-Risiko. Viele Banken wollen dieses Risiko nicht eingehen, daher schließen sie Darlehen an Steuerausländer per se aus.

Folgende Absagen bekam ich zuhauf:
„Sehr geehrter Herr Raue,

um alle noch auftretenden Schwierigkeiten im Vorfeld aus dem Weg zu räumen, habe ich Ihre Darlehensanfrage mit unserem Spezialisten besprochen. Leider bewahrheitet sich Ihre Befürchtung bezüglich Steuerausländer und wir müssen von der Begleitung der Finanzierung Abstand nehmen. Sorry, dass ich Ihnen vor dem Wochenende keine positiveren Nachrichten übermitteln kann.

Mit freundlichen Grüßen“

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Wie bekomme ich den Kredit für meine Auslandsimmobilie?

Nach einigen Absagen von verschiedenen Banken, stand ich vor der Frage der Finanzierung. Wie schaffe ich es, meine Auslandsimmobilie zu finanzieren?

Ich kam mit einem Kumpel ins Gespräch und schilderte ihm mein Problem. Er sagte, dass seine Bausparkasse kein Problem mit der Baufinanzierung eines Steuerausländers hat. Sie finanziert Steuerausländer, deutschlandweit und auch Kaufpreise unter 50.000€.

Geil, genau das brauchte ich. Aber wieso kann die Bausparkasse mich finanzieren und die anderen Banken nicht? Ich fragte nach.

Als Antwort bekam ich ein PDF zugeschickt, in denen die Richtlinien der Bausparkasse für Fremdwährungsdarlehen gemäß WIKR aufgelistet sind. Darin ist vor allem wieder die Unterscheidung zwischen EU Ländern mit/ohne Euro und anderen Ländern mit anderen Währungen zu sehen.

Länder der europäischen Union, die nicht den Euro als Landeswährung haben:

• Bulgarien: Bulgarischer Lew (BGN)
• Kroatien: Kroatische Kuna (HRK)
• Polen: Polnischer Zloty (PLN)
• Rumänien: Rumänischer Leu (RON)
• Schweden: Schwedische Krone (SEK)
• Tschechische Republik: Tschechische Krone (CZK)
• Ungarn: Ungarischer Forint (HUF)
• Dänemark: Dänische Krone (DKK)
• Vereinigtes Königreich: Britischer Pfund (GBP)

Somit habe ich als Deutscher in der Schweiz nochmal Schwein gehabt.

Download PDF: Fremdwährungsdarlehen gemäß WIKR

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Welche Banken finanzieren Auslandsimmobilien?

Wie eben festgestellt, ist es oft nur eine Ausrede, wenn die Banken sagen, sie können keine Steuerausländer finanzieren. Daher muss man die Banken finden, die gerne neue Kunden hätten und gerne Steuerausländer finanzieren.

Als ich vor diesem Schritt stand, habe ich dieses Problem gemäß des Prinzips des „numbersgame“ gelöst. Einfach möglichst viele Banken professionell angeschrieben, am Ende werden schon ein paar Banken hängen bleiben.

Ich habe alle Sparkassen und VR Banken in Sachsen angeschrieben. Das waren rund 100 Stück und es hat mich an einem Abend rund 3,5h gekostet. Insgesamt habe ich rund 90 sofortige Absagen bekommen und 10 Zusagen. Von den 10 Zusagen hatten 7 miese Konditionen also blieben 3 Banken hängen.

Das hört sich prozentual nicht viel an, aber effektiv sind das drei neue Bankpartner für Steuerausländer. Und das sind schon viel mehr Banken, als die meisten Investoren haben.

Also kann ich euch nur den Tipp geben, dass ihr möglichst viele Banken anfragt. Irgendwann kommt eine, die ja sagt. Falls nicht, fehlt euch einfach die Disziplin oder der unbedingte Wille.

Alternativ könnt ihr meinen Bankpartner anschreiben, der finanziert Steuerausländer deutschlandweit.

Lies: Finanzierung deutschlandweit

Lies: Wie ich die richtige Bank finde