Aktuell stehe ich vor einer schwierigen Entscheidung bezüglich meiner privaten Finanzen. Das hat mit den gestiegenen Immobilienzinsen zu tun und mit unserem Wunsch eine Villa in Costa Rica zu kaufen. Costa Rica steht dabei auch stellvertretend für andere Länder, welches für uns als Wohnsitz in Frage kommt.
Die Leute die mich schon länger kennen, wissen, dass ich mir ein Immobilienportfolio aus 74 Immobilien aufgebaut habe. Mein langfristiges Ziel war, dass ich in 10 Jahren ein Immobilien Portfolio habe, was mir jeden Monat 5.000€ Cash-Flow abwirft.
Mein Ziel: 50 Immobilien in 10 Jahren mit 5.000€ Cashflow
Ich hatte im März 2016 meine erste Immobilie gekauft, also sind 7 der 10 Jahre geschafft und es bleiben noch 3 Jahre Zeit, um mein Ziel zu erreichen.
In meinem Immobilienportfolio befinden sich einzelne Wohnungen, aber auch ganze Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohnungen. Allerdings befindet sich darin KEINE Immobilie, welche ich in Zukunft selbst bewohnen will.
Das liegt daran, dass ich gerne in einem großen Haus leben möchte, was in einem Land steht, wo es das ganze Jahr warm ist. Also zum Beispiel in Costa Rica oder hier in Thailand.
Und dabei habe ich hohe Ansprüche an dieses Haus. Es soll viel Wohnfläche haben mit mindestens 5 Zimmer. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 2 Kinderzimmer. Außerdem wollen wir ein großes Grundstück, um viele Obstbäume wie Mangos, Bananen und Kokosnüsse anzubauen und um Platz für 2-3 Hunde zu haben. Meine Frau möchte auch ein Pferd.
Die Kirsche auf der Sahnetorte wäre ein Blick aufs Meer oder direkt in Strandnähe. Dazu ein eigener Pool und high Speed Internet.
Dieser Traum würde uns je nach Land, Lage und Ausstattung 300.000€ – 500.000€ kosten und deswegen habe ich angefangen zu sparen. Mein Ziel ist es, dass ich jeden Monat 20.000€ spare kann und dann nach 2 Jahren die benötigte halbe Million zusammen habe .
Hier mal zwei Beispiele, wie so ein Haus aussehen kann.
Hier ein Haus in Costa Rica von 2010 mit Meerblick und2.400 m² Grundstück / 280m² Wohnfläche für 465.000$
Hier ein neues Haus auf Koh Samui mit Meerblick und 280m² Wohnfläche für 470.000$
Du siehst, das ist ein sehr schöner Traum und dieser Traum ist gar nicht so weit weg. Wenn da nicht die Kredite für meine Immobilien in Deutschland und die anstehenden Refinanzierungen wären.
Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Anfang 2022 durch die Decke geschossen! Ende 2021 lagen sie noch bei 1% und ein Jahr später liegen sie bei 4%. Noch nie gab es einen so schnellen Anstieg der Bauzinsen und das liegt natürlich an den Zinssteigerungen der Notenbanken zur Bekämpfung der Inflation.
18 meiner 74 Wohnungen konnte ich bereits im Jahr 2021 und 2022 zu sehr guten Konditionen um die 1% refinanzieren. Jetzt kommen aber einige Anschlussfinanzierungen auf mich zu, wo ich 3,5% oder sogar 4% Zinsen für die Anschlussfinanzierung zahlen muss. Das tut natürlich weh.
Kurzer Klartext an dieser Stelle dazu: Es gibt da draußen einige Trolle, die behaupten, dass ich wegen den hohen Zinsen massive Probleme bekomme und deswegen pleite gehen werde. Das ist natürlich völliger Unsinn und das Gequatsche von Hatern.
Ich gebe zu, die hohen Zinsen sind nicht schön, aber sie bereiten mir keine finanziellen Probleme. Bei allen meinen Immobilien konnte ich seit dem Kauf die Miete steigern und das fängt die höheren Zinsen ab.
Beispielsweise muss ich dieses Jahr mein zweites Mehrfamilienhaus (MFH2) refinanzieren. Die alte Kreditrate beim Kauf der Immobilie lag bei monatlich 500€ und die neue Kreditrate (mit hohen Zinsen) liegt bei 550€, also 50€ mehr.
Die Kaltmiete dieses Hauses lag beim Kauf bei 1.030€ und jetzt bei 1.073€, also 43€ mehr. Somit wird der Cashflow für dieses Haus mit 5 Wohnungen um 7€ geringer. Dazu kommt, dass ich in diesem Haus 2 Mieter habe, deren Miete seit 10 Jahren nicht erhöht wurde und wo eine kleine Anpassung von 15€ – 20€ sicherlich in Ordnung wäre.
Diese höheren Zinsen und höheren Mieten habe ich bei allen meiner Immobilien und daran kann man sehen, dass sich der Cashflow ausgleicht und ich einfach weiter machen kann.
TROTZDEM finde ich die hohen Zinsen von 4% nicht schön und habe mir die Frage gestellt, ob ich wirklich die Refinanzierung mit 4% machen soll. Ich könnte stattdessen auch einfach sagen, dass ich keine Refinanzierung mache und den Kredit mit meinem Eigenkapital ablöse.
Aktuell verdiene ich sehr viel Geld mit meinem YouTube Kanal und kann daher sehr viel Geld sparen.
Lies: Soviel Geld habe ich 2022 mit YouTube verdient.
Das Ablösen der Kredite hätte außerdem den Vorteil, dass die monatlichen Kreditraten wegfallen würden und ich mehr monatlichen Cashflow hätte. Und es hätte den zusätzlichen Vorteil, dass ich Risiko aus meinem Portfolio rausnehmen würde. Hier siehst du eine Aufstellung meiner kommenden Anschlussfinanzierungen:
Aber es hätte den sehr großen Nachteil – und damit kommen wir zum springenden Punkt – dass ich dafür das Geld nehmen müsste, was ich jetzt für meine Costa Rica Villa spare. Weil beides gleichzeitig – für die Villa sparen und Kredite abbezahlen – kann ich nicht.
Daher stehe ich in den letzten Tagen vor genau dieser wichtigen Entscheidung und habe auch schon mit verschiedenen Investoren darüber gesprochen. Die Meinungen dazu unterscheiden sich stark.
Es gibt einige die sagen, dass der Vermögensaufbau an Stelle Eins steht und der private Konsum (eigene Villa Costa Rica) erst an Stelle 2 steht. Das leuchtet mir natürlich ein.
Allerdings halte ich dagegen, dass die Villa in Costa Rica kein privater Konsum ist, sondern nur eine Vermögensverschiebung. Das Geld, was ich dafür benutze, ist ja nicht weg. Ich kaufe ja keinen teuren Sportwagen oder teure Möbel, sondern eine neue Immobilie. Selbst wenn ich diese Immobilie selbst nutze, bleibt der Immobilienwert erhalten. Vorausgesetzt, man kauft sich nichts, was zu extravagant ist.
Und dasselbe gilt für den Cashflow. Aktuell wohnen wir in verschiedenen Ländern und bezahlen rund 3.000€ Miete (alles inklusive). Dafür haben wir genau die Art von Villa, die wir lieben. Viel Platz, Pool, Aussicht und in einem warmen Land. Genau solch ein Haus könnten wir für 500.000€ selber kaufen und würden dann vielleicht noch 300€ monatlich zahlen (Wasser, Strom, Internet, usw.).
Oben hatte ich die Grafik mit unseren Krediten gezeigt. Meine Restkredite liegen bei rund 3,5 Mio Euro. Wenn ich alle meine Kredit abbezahle, dann spare ich damit eine Kreditrate von monatlich 12.188€. Man kann also sagen, pro 500.000€ Kredit bezahlen wir rund 1.741€ an monatlicher Kreditrate.
Ich könnte also 500.000€ an Kredite abbezahlen und danach 1.741€ monatlich an Kreditrate sparen oder ich könnte mit den 500.000€ ein Haus kaufen und dann die 3.000€ Miete sparen.
Dazu kommt, dass sich die Zinses des Immobilienkredites von der Steuer absetzen lässt, aber die Miete für ein eigenes Haus nicht.
Für mich macht der Hauskauf also auch aus Cashflow-Sicht Sinn! Zumal dazu kommt, dass wir zusätzlich auch noch eine Diversifikation des Vermögens in einem anderen Land machen.
Das ist genau der Punkt, an dem ich aktuell stehe und worüber ich nachdenke. Das ist keine Entscheidung von heute auf morgen, da ich sowieso erstmal die 500.000€ ansparen muss. Aber es ist eine Entscheidung von den nächsten 3 Monaten, da Ende Juni die nächste Refinanzierung ansteht.
Eine weitere Idee wäre noch, dass man jetzt die Kredite abzahlt und dann in 2 Jahren – wenn die Zinsen eventuell wieder gesunken sind – eine Nachbeleihung macht und dieses Geld für den Hauskauf nimmt. Dann spart man sich Zinsen und kann später trotzdem ein Haus kaufen.
Auf jeden Fall würde mich interessieren, was du zu diesem Thema zu sagen kannst und wie du dich entscheiden würdest. Schreib mir gerne in die Kommentare, was du dazu denkst und welche Dinge ich in meinen Überlegungen eventuell noch vergessen habe.
Goldi meint
Hallo Alex,
so in etwa – wie du es hier schreibst – habe ich mir deine finanzielle Situation vorgestellt. Ich habe ja in deinen letzten Monatsübersichten mehrfach geschrieben, dass die Zinshöhe deiner Prolongationen total egal sind. Da gibt es so ein einige Mitleser und Kommentatoren hier – Schnederman oder so ähnlich- , der rechnet das dann 2-stellig nach dem Komma über x? Jahre hoch. Total an der Realität vorbei.
Was ich machen würde?
Dein MFH 2 sofort auf Ebay-Kleinanzeigen einstellen. Alternativ über einen Makler…. Aber weg, weg, weg damit.
Ich würde sogar noch weiter gehen und alle deine MFHs zusammen im Block verkaufen! Je schneller, je besser.
Zu deinen Hauskaufgedanken in Übersee: Sofort machen! Leben genießen!
Amanda Dermichknutscht meint
Meine Gedanken zu Thailand und Costa Rica:
Kauf Dir vielleicht besser ne Villa auf Mallorca, etc.
Das ist politisch gesehen und in Bezug auf die Kriminalitätsproblematik sicherer. Eure Kinder wachsen eventuell auch behüteter auf.
Pferde vertragen feucht-heisses bzw. tropisches Klima übrigens nicht besonders gut.
Weiterhin viel Erfolg mit der finanziellen Unabhängigkeit!
Franky meint
Nur, dass Du in Mallorca für das Geld vielleicht eine Dachgeschoßwohnung bekommst, aber keine Villa.
Goldi meint
Aber beim Hauskauf nicht so vorgehen, wie du es in der Frankenberger gemacht hast..
Immer dran denken von wo die Sonne kommt 😉
Sven meint
Hm, wenn die jetzt die Kredite tilgst, die Häuser in 2 Jahren neu beleihst und das Geld dann für eine selbst genutzte Immobilie ausgibst, dann kannst du die Zinsen aber vermutlich nicht von der Steuer absetzen, oder ? Sprich, du hättest das schlechte von beiden Welten vereint.
Zumal du zwar 2 Jahre die 3,5-4% Zinsen sparst – aber du könntest das Geld andernfalls auch anlegen, selbst bei 2jährigen Bundesanleihen gibt es ja derzeit 3% Rendite, abzüglich Abgeltungssteuerblieben dann 2,25%.
Darum macht zumindest dieses Vorgehen aus meiner Sicht keinen Sinn.
Björn meint
Bei dem Vorgehen trotzdem Zinsen von der (deutschen) Einkommenssteuer absetzten:
Man könnte aber auch das Geld der Frau schenken und diese könnte dir das Geld dann leihen. In dem Fall hast du die Möglichkeit die Zinszahlungen an deine Frau abzusetzten! Realistisch sind derzeit >6% bei unbesicherten Privatkrediten.
Ist eine Vertrauensfrage 🙂
Sven meint
Hm, aber was würde das ändern ?
Leihe ich mir Geld, um zu investieren – sprich, um Geld zu verdienen (Mietwohnungen zu kaufen), dann kann ich die Zinsen absetzen. Dabei spielt es keine Rolle, von wem ich mir das Geld leihe (solange die Zinsen „marktüblich“ sind).
Leihe ich mir Geld, um mir eine selbst genutzte Immobilie zuzulegen, dann kann ich die Zinsen nicht absetzen – egal, ob ich mir das Geld bei der Bank, meiner Frau oder Jesus Christus persönlich leihe.
Matthias meint
Konzentrier dich darauf was funktioniert und das ist offenbar dein YT Kanal.
Die Immos waren wichtig auf den Weg dorthin aber jetzt sind sie doch nur mehr ein Klotz am Bein.
Frank.E. meint
Nur kann mit dem YT-Einnahmen auch morgen schon Schluss sein. Die ersten Schwurbler-Videos hat YT ja selbst schon demonetarisiert – das kann bei entsprechenden Leuten, die die Beiträge laufendend melden ganz schnell gehen das der Ganze Kanal weg ist (siehe Wendler, Hiltmann o.ä.)
Dann wäre es doch ganz gut, noch Immobilieneinnahmen zu haben.
Christian meint
Naja es kommt immer darauf an was man von sich gibt und in welcher Form. Wenn ich zu 99% eigentlich nur Hetze betreibe (im höflichen Sinne), dann braucht man sich nicht wundern wenn man gemeldet wird. Auch ist das eine Lüge das er 10k im Monat mit Youtube verdient. Wenn er nicht noch 3-4 Kanäle hat die besser laufen als sein Hetzerkanal, dann sieht es düster aus. Ich stelle ihn nicht gleich mit Wendler oder Hiltmann. Das wäre echt unterste Schublade.
vermietertagebuch meint
Du hast recht, ich verdiene keine 10.000€ im Monat mit YouTube. Es sind aktuell sogar 30.000€ – 40.000€. Hatte dazu ein ausführliches Video gemacht.
Lucky meint
Würde mich an deiner Stelle von deinem Bestand trennen. Die Immobilien waren Mittel zum Zweck, aber wirklich Geld verdienst du mit den Immos ja nicht.
Ich würde alles verkaufen und dann bleibt bestimmt eine schöne Summe über. Klar steuern fallen an, aber eben nur auf den Gewinn den du gemacht hast. Vielleicht verkaufst du ja das Segment Immobilie im „Vermietertagebuch“ als Ganzes.
Da gibt es bestimmt einen Käufer der dir alles abnehmen würde. Und du bist den ganzen Stress los und kannst dich auf dich YouTube konzentrieren.
Du sagst ja selbst in deinen vielen und guten Videos selbst, dass sich Deutschland abschafft. Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt hilft dir vielleicht noch einen guten Preis zu erzielen. Bevor der wirtschaftliche Abschwung kommt.
Philipp meint
Ich verfolge deinen Blog nur sehr sporadisch und weiß daher nicht genau, wie du dein Immo-Portfolio organisiert hast. Daher kann es sein, dass mein Vorgehen nicht ganz klappt.
Ich bin der Meinung, Eigenkapital zu nehmen, um damit Kredite zu bezahlen ist aus steuerlicher Sicht nicht optimal.
Wenn du das EK privat hältst und die Immobilien, die Anschlussfinanziert werden, in einer Kapitalgesellschaft hältst (oder umgekehrt), dann würde ich überlegen, ob du dir nicht selber (also der GmbH) einen Kredit zu marktüblichen Zinsen, evtl. sogar höher wenn es ohne Grundschuld ist. So hast du weiterhin die Zinsen als gegenläufige Effekte zu den Mieteinnahmen, das EK ist weiterhin vorhanden und du generierst darüber hinaus nochmals jährliche Einnahmen, die du dann auch nur mit der Kapitalertragssteuer versteuern musst. Aus meiner Sicht ist das die idealste Art Cashflow zu generieren, wenn du deine eigene Bank wirst.
Wir können uns auch gerne nochmals über PN dazu austauschen.
Martin (Thü) meint
Würde ich auch so machen. VV GmbH ist aus verschiedenen Gründen bisher für Alex nicht passend
Markus meint
Sicher das er diese Zinseinkünfte nur mit KapESt versteuern muss ? Es kommt ja aus einem Darlehen was er als beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer gewährt hat. In dieser Konstellation sind -meine ich- die Zinseinkünfte mit dem gewöhnlichen privaten Steuersatz zu versteuern und nicht mit 25% pauschal abgegolten
Stefan meint
Ich verfolge deinen Weg jetzt schon mehrere Jahre. Dabei habe ich zunehmend den Eindruck gewonnen, dass du eher ein Weltenbummler bist, zu dem eine Immobilie nicht so recht passt.
Ich schätze dich so ein, dass es dich nicht länger als fünf Jahre an einem Ort hält. Und da ist es mit einem gemieteten Objekt deutlich einfacher, das Land zu verlassen.
Felix meint
Hey Alex,
ich werfe einfach mal einen ganz anderen Vorschlag in den Raum.
Dazu erstmal, wie ich Deine Situation wahrnehme:
– Youtube: Krasse Cashcow, läuft aktuell super, kann aber, wenn Du mal einen Fehler machst, über Nacht vorbei sein, z.B. durch Channel-Sperrung, o.ä.
– Immobilien: Laufen so lala, zwar nicht negativ, aber mehr Overhead als Du Lust drauf hast. Und eine riesige Verbindlichkeit, gerade im Kontrast zu Deinem YT-Channel!
Jetzt hast Du also bald 500.000€ angespart.
Warum nicht an den weltweiten Aktienmarkt damit? Als grobe Einschätzung:
-> mit 4%-Regel bist Du bei 1600€/Monat
-> mit beispielsweise 8% Div.-Rendite von BASF bei 3300€/Monat
Klar schwanken die Kurse und Ausschüttungen – aber bei Dir schwankt sowieso alles. Oder gleich sich hoffentlich aus 😀
Weniger Div.-Ausschüttungen während einer Krise? => Mehr YouTube Einnahmen durch Deine Krisen-Videos.
Vorteile für Dich:
– Diversifikation, falls eines Deiner Standbeine wackelt
– weiterhin flexibel wohnen
Beste Grüße
Felix
Andre meint
nicht mischen.
Jetzt scheint es ja so zu sein, dass du Geld aus deinem YT job benutzt für deine immos. Wenn die immos sich nicht mindestens selbst tragen -> weg.
Axel meint
Hm. Du schilderst recht ausführlich deine persönliche und wirtschaftliche Situation. Wesentlich ausführlicher als viele andere.
Wenn Dir Deutschland nichts mehr ist, und mir ist es auch nichts mehr, dann solltest Du Dich hier nicht mehr mit Immobilien belasten, sondern endgültig und auf Dauer für Dich und Deine Familie ein festes Standbein anderswo auf der Welt finden .
Costa Rica erscheint mir da als ein besseres Standbein als Thailand.
Zu Immobilien in D fällt mir erstmal das Stichwort „Wegzugsbesteuerung“ ein.
Dann auch noch das Thema „Haltefrist“.
Das sind so die beiden Planken, die Du hast. Wenn Du innerhalb von 10 Jahren mehr als 3 Objekte verkaufst, dann folgt wohlmöglich auch noch eine Gewerbesteuerpflicht.
Wenn die Kinder 18 sind, kann man wohlmöglich das ein oder andere an zuverlässige Kinder verschenken.
Wie kannst Du Dich und Deine Familie bis zu deinem 92. Geburtstag von Einkommen und Vermögen her in Costa Rica absichern ?
Werden dort alle dauerhaft zufrieden leben können ?
Die „Corona-Situation“ ohne echtes Familienleben ist ja nun vorbei.
Jetzt werden wir hier transatlantisch zu Tode geritten.
Amerika regiert, Deutschland krepiert.
Wie verhalten sich die Amis in und gegenüber Costa Rica ?
In Nicaragua haben die ja übel zugeschlagen, auch in Kuba und generell in Südamerika. Stichwort „School of the two Americas“.
Wie verhält sich Costa Rica bezüglich Steuern und Aufenthaltsrecht ?
Taugt die medizinische Versorgung und die Versorgung der Alten und Kranken so, dass man dort auch mit 82 noch ein erträgliches Leben hat ?
Welche Bildungs- und Berufsaussichten haben dort europäische Kinder ?
All das sind so Vorfragen, die ich für mich erstmal klären wollte, bevor ich mich dafür entscheide, dort für 500.000 ein Haus zu kaufen.
Jan Becker meint
Hallo Alex,
im ersten Augenblick klingt der Text etwas dramatisch, allerdings läuft ja in 2023 und 2024 je nur eine Zinsbindung ab. Über 2026 würde ich mir heute noch keine Gedanken machen. Und der richtig große Hammer kommt erst 2030.
Ich würde schauen wie hoch der Wertgewinn der jeweiligen Immobilie ist. Sollte dieser nur gering sein und macht das Objekt eher viel Stress kann man einen sofortigen Verkauf in Erwägung ziehen. Ansonsten sollte man besser die 10-Jahresfrist abwarten. Man muß auch nicht zwingend 5 jahre verlängern. Warum nicht z.B. 2 oder 3 Jahre ? Ich rechne dann wieder mit niedrigeren Zinsen.
Bei hohen Zinsen setzt man möglichst die Tilgung niedriger an. Das federt die Rate noch ab.
Eine Ablösung des Kredites mit Barmitteln finde ich nicht sinnvoll. Die Zinsen liegen liegen schließlich unter der aktuellen Inflationsrate.
Claudi Omin meint
Du wirst Dich da irgendwie durchmogeln müssen 🙂
Auf der einen Seite hast Du Immobilien, die laufen gut – also behalten. Was nicht gut läuft, versuche vielleicht wirklich mal einen Verkauf. Das mag mit den extrem gestiegenen Zinsen in diesen Tagen nicht einfach sein. Wer zahlt denn noch so viel für Immos wie noch vor 1, 2 Jahren??? Insofern sehe ich die hier genannten Ratschläge mit „sofort losschlagen“ skeptisch. Das muss erstmal funktionieren.
Also – mach doch fifty-fifty mit Deinen Einnahmen! Die Hälfte in Soforttilgungen anstatt Verlängerungen um den Cashflow zu verbessern, und die andere Hälfte zum Vermögensaufbau. Wer sagt denn, dass Du wirklich in 2 Jahren eine Immobilie in einem (exotischen?) Land kaufen musst? Vielleicht schaust Du Dir auch hier erstmal an, was die Preise in Costa Rica oder auf Koh Samui oder auf Malle machen…
Good luck.
Chris meint
Hi,
habe die ganzen Kommentare gelesen und auch mir meine Gedanken zum Vorgehen gemacht. Was mich persönlich interessieren würde, wie kann man in den Ländern überhaupt Eigentümer eine Immobilie werden?
Mein Kenntnisstand gerade für Thailand ist, dass „Nicht-Thailänder“ gar kein Eigentum erwerben dürfen und das entweder über irgendwelche Firmenkonstrukte dann funktioniert oder du brauchst eine einheimische Person, der du vertraust. Sehe das als schwierig und zugleich als Risiko für dich.
Ansonsten kannst du auch deine Immobilien erstmal weiter tilgen und dann einfach neu beleihen.
Aber am Ende ist das deine persönliche Entscheidung und die muss nur für dich persönlich und deine Familie passen. Viel Erfolg und danke dir für die Antwort mit den Erwerbsmöglichkeiten.
Viele Grüße
Chris
Frank.E. meint
Hallo Chris,
wenn er jetzt tilgt und anschließend neu beleiht (um eine Immo egal wo zu kaufen) kann er die Zinsen aber nicht mehr als Werbungskosten V+V geltend machen!
Chris meint
Da stimme ich dir zu 100% zu. Das ist dann die Abwägung, die er für sich treffen muss. Wobei er für sich bestimmt auch wieder andere Steueroptimierungen durchführen kann. Gerade wenn die Immobilien in Deutschland zur V+V sind und er in Übersee wohnt. Wenn man nur die Reisekosten abrechnet, dürften da ein paar wenigere Zinsen nicht ausschlaggebend sein.
Das nur mal überspitzt geschrieben.
Thomas meint
Hallo Alex,
meiner Meinung nach hast du nicht, die „wichtige finanzielle Entscheidung“ mit Eigenkapital sonder zu tilgen oder nicht zu treffen, um deine monatliche Bilanz (Cashflow) zu verbessern, sondern wie sich dein Immoportfolio zu den aktuellen Rahmenbedingungen weiter entwickeln wird.
Mal angenommen die Zinsen blieben mittelfristig so wie aktuell, wird sich deine monatliche Annuität nach Prolongation auf ca. 17.000€ erhöhen. (4% Zins+2% Tilgung bei ca. 3,5 Mio. Restschuld) – also ca. 5.000€ p.Monat mehr als aktuell!
Hinzu kommt das Thema: energetische Sanierung. Erste statistische Erhebungen ergeben einen finanziellen Aufwand von ca. 40.000€ je Wohneinheit bei den Energieklassen: G bis H! Wenn nur 20% Finanzierungsmehraufwand je Wohneinheit auf dein Portfolio zu treffen sollten, sind das weitere 600.000€ Finanzierungsvolumen, die da in den nächsten 10Jahren zu finanzieren sind.
Was verstehst du nicht an der aktuellen Situation im Jahre 2023 und folgende? Alex, wach auf!
Dein Blog hat mich mehrere Jahre unterhalten und oft auch sehr amüsiert. Dafür danke ich dir. Hier dafür nun meine ehrliche Meinung:
Der Traum mit schlechten Immobilien in noch schlechteren Lagen Geld zu verdienen ist ausgeträumt!! Wirf doch kein gutes Geld dem schlechten Geld nach. Trenne dich (mindestens) von allem was Energieklasse schlechter als D.
Das ist mein Rat. 😉
Herzliche Grüße
Thomas
Horstwalther meint
Hallo zusammen,
bei der ganzen alles-verkaufen-Diskussion stellt sich mir die Frage, was man für energetisch unsanierte Ranzbuden in der Pampa gerade noch bekommt? Würde Alex derzeit bei 4% überhaupt noch seinen eigenen Einkaufspreis wiederbekommen? Welcher Investor will denn diese Butzen?
Thomas meint
Hallo Horstwalter,
genau das will ich damit andeuten. Mein Eindruck ist, dass die Mehrheit der Immobilienbesitzer und – Investoren gerade erst anfängt zu realisieren, was hier in den nächsten Jahren passieren soll! Wenn diese Lawine erst mal ins Rollen kommt, könnten wir eine sensationelle Übertreibung nach unten sehen – so wie sich in den letzten 10 Jahren eine Übertreibung der Preise nach oben entwickelt hat.
Und dann ist das Elend perfekt. Die Banken MÜSSEN die Werte nach unten korrigieren. Das heißt Nachschuss von viel Geld. Der Immobilien Markt ist dann erst mal Tod.
Und wenn du dann nicht liquide bist – gute Nacht!!
Alex schätzte sein Immoportfolie in der Spitze auf ca. 5.Mio. Wert. Heute sind wir vielleicht noch bei der Hälfte. Ergibt schon mal ein Gap von 1.Mio. Gemessen an seiner Restschuld von noch 3.5Mio.
…aber der Alex wird das schon machen…😜
Alexander Lindert meint
Hallo Alex!
Danke für all deine Informationen, die du im Internet preisgibst.
Die Übergriffigkeit der westliche Wertegemeinschaft ist ein großes Problem, daher rate ich dir, dass du deine Problemimmobilien in Deutschland verkaufst und dafür in Lateinamerika Immobilien mit in Deutschland geliehenen Geld kaufst und vermietest. Dort ist die politische Gefahr jetzt geringer, jedoch ist die Gefahr der falschen Gegend und die Gefahr von Baumängel, insbesondere der Statik höher. Beide Gefahren kann man mit einer guten Recherche in den Griff bekommen, gegen die europäische Politikwillkür sind wir einzeln machtlos.
Diese Diversifikation schützt dich dann vor zu großen Verlusten.
VG
Alexander
Stefan H. meint
Ich sehe drei Alternativen:
1. Sondertilgen mit den angesparten Youtube-Einnahmen
2. Die höheren Zinsen akzeptieren (und mit den Youtube-Einnahmen quersubventionieren)
3. Verkaufen
An deiner Stelle würde ich deine Immobilien einzeln durchgehen und schauen was sich unterm Strich wirklich rechnet. Also tatsächliche Mieteinnahmen der letzten Jahre seit Kauf minus alle Ausgaben, die du für die jeweilige Immobilie in diesem Zeitraum hattest. Anstehende (energetische) Sanierungen auch beachten.
Alles was sich nicht rechnet würde ich verkaufen. Mit dem Verkaufserlös abzüglich Restschuld kannst du die verbliebenen Immobilien ganz oder teilweise sondertilgen und so die monatliche Kreditrate senken. Weiterer Vorteil: Weniger Verwaltungsaufwand, weniger Risiko.
Dein Ziel, 5.000 Euro mit den verbliebenen Immobilien zu verdienen, könntest du so doch noch erreichen (je nachdem wie viel du für die zu verkaufenden Immobilien bekommst).
Was ich nicht machen würde: Die Immobilien mit den Youtube-Einnahmen querzusubventionieren (Option 1 und 2). In diesem Fall verdienst du kein Geld mit deinen Immobilien, sondern zahlst jeden Monat drauf.
alpha meint
Seien wir doch mal ehrlich. Du bist ein Getriebener, der entweder nicht Willens, oder nicht in der Lage ist, im Moment sesshaft zu werden. Schweiz, Leipzig, Costa Rica – alles wird schnell langweilig und neue Reize müssen her. Wie kommst Du im Ansatz drauf, dass da Haus und Pferd dazu passen würden? Du kappst ja ständig die sowieso schon oberflächlichen Bindungen.
Jetzt hast Du die Chance, Risiko rauszunehmen. Wenn die Youtube-Party vorbei ist, dann sendest Du wieder den alten Immo-Alltag, oder was?
Ich glaube, wenn Du nicht bald Risiko rausnimmst, sehen wir hier bald keinen Immocontent mehr – wobei viel weniger auch schon schwer wird.
Tiemann-Meyer, Carolin meint
Hallo Hr.Raue, ich habe die genauen Gewinne und Abzüge, nicht nachgerechnet.
Vom Gefühl würde ich die neue Immobilie kaufen.(Thailand etc)Gegenwert haben sie mit den Immobilien).Sollte es eng werden finanziell ,könnte man eine Immobilie in Deutschland verkaufen.Nur macht mir Habeck seine Dämmungspflicht für Häuser Sorgen.MFG.Carolin Tiemann- Meyer
Ernst meint
Hallo Alex,
vielen Dank für deine offene Darlegung deiner ganzen Investitionen. Ich verfolge deinen Gang immer wieder mal in den letzten Jahren.
Meine Meinung zu deiner Fragestellung ist so:
1)Verkaufe von deinen 74 Immobilien zumindest diejenigen die sich nicht wirklich gut rechnen. Das wird im Hinblick auf die momentane Deutsche „Wir retten klimatisch die ganze Welt“ Politik nicht besser werden, besonders mit dem Damoklesschwert, unter Zwang der energetischen teuren Sanierung. Ich denke mit ca. 30-40 guten Immobilien erwirtschaftest du mehr als mit 74 durchwachsenen…
2) solltest du damit noch Gewinne beim Verkauf machen musst du diese ja offensichtlich aufgrund deiner steuerlichen Situation in Costa Rico nicht mal versteuern.
3) Mit dem Geld kannst du für deine Familie eine eigene Villa kaufen und diese könnt ihr euch dann ausstatten, wie immer ihr möchtet. Ist ja dann auch mental das „eigene“.
4) mit eventuell noch übrigen Geld kannst du immer noch über eine Alternative Geldanlageform nachdenken. So streust du noch ein wenig das Risiko.
Gruß Ernst
Kai Bittner meint
Hallo Alexander,
mir stellt sich nur die Frage warum so teure Finanzierungen ???
Man bekommt definitiv noch aktuell welche mit 1,5-2 % maximal…
Meine sarkastische Frage: “ Die Hausaufgaben nicht gemacht ? “
Viele Gruesse
Kai
Matthias meint
Oder anders gesagt. Ohne deine „Zufallsfund“ YT würdest du jetzt finanziell mit dem Rücken zur Wand stehen. Soviel zur deiner Immobilienstrategie
Belén Fuentes meint
Hola Alex, estoy encantada de comentarte que te admiro por como estás haciendo
un capital de bienes raíces que se pagan con el dinero que generan, creo que ahora
no es el momento de comprar una nueva casa porque observo que tienes dudas de donde quieres vivir, si en Costa Rica o Tailandia, disfruta de la casa, de la isla y ya decidirás más adelante donde comprar, me parece más interesante con el dinero
ir quitando deuda ahora que los intereses están subiendo
Alexander L. meint
Hallo Belen!
Für Inmobilienkäufe als Investition ist Costa Rica sowieso nicht die erste Wahl!
Die Steuerlast und die Anschaffungskosten für Immobilien ist in Costa Rica höher, als in besser geeignetten Ländern Lateinamerikas.
Zusätzlich werden die Immobilien in Costa Rica für Einheimische durch Ausländer unleistbar.
Henning meint
Hallo Alex,
hiermit lade ich Dich in mein Bootcamp „Wie konsolidiere und schütze ich mein Vermögen, wenn ich Klumpenrisiko durch High Risk Assets in meinem Portfolio habe?“
Melde Dich bis zum 25.3.23 an und sichere Dir Deinen Platz für 5.000 EUR netto.
Wir sehen uns im Camp.
Henning
vermietertagebuch meint
Hallo Henning,
hast du einen Link dazu?
VG Alex
Schnedermann meint
White man’s problems …
Ich weiß nicht, welche Villa ich mir kaufen soll – helft mir!
Nun da will ich nicht abseits stehen und meine Hilfe verweigern.
Was haben wir denn da?
Als erstes Standbein ein Konvolut an Immobilien, welches sich auf Grund kluger Schachzüge bei der Finanzierung gerade so selbst trägt – und das noch über viele Jahre hinweg.
Das zweite Standbein sind sprudelnde Einnahmen durch Erklärvideos, diese jedoch ohne Nachhaltigkeitsgarantie. Allerdings haben wir, wenn es so weitergeht, in absehbarer Zeit das hübsche Sümmchen von einer halben Million beisammen.
Was ist also zu tun?
Eine von zwei Villen kaufen oder doch lieber den Schuldenberg von 3,5 Mio Euro auf 3,0 Mio abtragen?
Mein wohlgemeinter Rat ist: Wir kaufen beide Villen und verschmelzen damit beide Standbeine!
Die eine Villa bewohnen wir selbst und die andere wird kostendeckend an Urlauber vermietet. Nach einem halben Jahr wird getauscht.
Das rechnet sich auch!
Nehmen wir die 3.000 Euro Eh-da-Kosten für die Miete die dann wegfällt, können wir damit bei 4 % Zins und 2 % Tilgung (ich lass die Kommata mal weg, damit wir den Goldi nicht verlieren) eine halbe Million finanzieren und haben noch 500 Euro für Hundefutter und Heu übrig.
Mit dem Eigenkapital kriegen wir somit locker zwei 50 % Finanzierungen hin und die Mieteinnahmen sind ein hübscher Bonus oben drauf.
Sollten uns wider Erwarten mal die Videoeinnahmen wegbrechen, so haben wir immer noch unser Auskommen mit dem Überschuss aus unseren Immobilien.
No risk, no fun!
Gruß Schnedermann
Frank.E. meint
Bei welcher Bank willst Du die 50 %-Finanzierung für die Villen bekommen, egal ob in CostaRica oder in Thailand? Bei einer deutschen Bank oder einer in CostaRica bzw. Thailand?
Wobei ich Dir bei zwei Punkten vollkommen zustimmen:
a) Immobilien in D die sich nie und nimmer selbst tragen werden (politisch gewollte Zusatzkosten, energetische Sanierung, Heizungstausch), also auch nie die 5.000 Euro Einnahmen abwerfen werden – Ziel grandios verfehlt!
b) Die YT-Einnahmen können morgen wegbrechen. Ich weiß, dass es eine WhatsApp-Gruppe gibt die sich gezielt abstimmt, hier fleißig zu melden um neue Sperrungen zu erreichen. Alex hat sich hierwohl eine Reihe Feinde gemacht.
Goldi meint
Hallo Franki,
das hört sich ziemlich unglaublich an.
a.) Wenn lokale Immobilien im Wert steigen kann er sehr wohl Gewinne machen. Alex muß die dann aber auch mitnehmen und darf nicht rumeiern.
b.) Whatsapp-Gruppe? Wie soll die denn zustande gekommen sein?
Oder sind das enttäuschte u. frustrierte Coachingteilnehmer von z. B. Immocation?
Goldi
Goldi meint
Hallo Schnedermann,
du hast einen sehr schönen Vorschlag getätigt.
Ich habe mich mit sowas mal in Spanien beschäftigt. Da wäre so eine Strategie genau verkehrt. Geht um die Besteuerung.
Sowas ist arg von lokalen Steuergesetzgebung abhängig.
Und zu den Rechnen mit Nachkommastellen:
Ich meine, der Mathematiker Gauss hat mal was dazu gesagt. Vielleicht kennst du sein Zitat hierzu. Gauss beschreibt hier genau das, was Alex (und natürlich auch viele seiner Follower) immer im Gedankenmodell falsch interpretieren.
So – schönes Wochenende allen.
Bis auf unserem Alex – denn der hat jetzt ja jeden Tag Wochenende 😉
Malte meint
Ablösung der Kredite macht aus finanzieller Sicht keinen Sinn und zehrt unnötig an deinem Eigenkapital. Dann doch lieber ganz klassisch das Eigenheim auf Pump?
Vielleicht kannst du Darlehen von Immobilien bündeln, die bald auslaufen. Und dann mit einer Umschuldung bei einer anderen Bank nochmal die Tilgungsrate drücken? Wobei du da ja ohnehin schon sehr sparsam unterwegs bist und vermutlich noch nicht viel getilgt hast.
Aber so könnte man eventuell auch den Immobilienbestand neu bewerten lassen und mit den daraus entstehenden freien Sicherheiten aufgrund der Wertsteigerung die vermieteten Immobilien für das Eigenheim beleihen.
vermietertagebuch meint
Ja, das wäre eine interessante Idee bei niedrigen Zinsen. Aber aktuell werden mir kranke 5,5% angeboten und dafür mache ich keine Nachbeleihung.
Franky meint
Hi Alexander,
ich verfolge schon seit einigen Jahren immer mal wieder Dein Tagebuch / Deine Videos. Diese Entscheidung vor der Du stehst, kann ich einigermaßen nachempfinden (in 2026 und 2028 habe ich die nächsten Anschlussfinanzierungen zu erledigen).
Was die Villa angeht, könntest Du nicht als Zwischenschritt eine Wohnung kaufen, oder Haushälfte oder Appartement, wofür Du vllt. nur die 1/2 aufwenden musst. So könntest Du Dein Geld aufteilen und Restschulden tilgen und von der Miete wegkommen. 5 oder 10 Jahre später könntest Du immer noch die Wohnung gegen eine Villa tauschen. Evtl. kannst Du einen Deal mit einem älteren Paar machen, welche dann in Deine Wohnung ziehen und Du kannst in Ihre Villa ziehen. Aber klar, das bedeutet intensives Networking vor Ort und vieles muss passen. Zusätzlicher Vorteil, Deine Villa wird den Markt nicht sehen 😉
Viele Grüße
Franky