Immobilien Cashflow April 2022

In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im April 2022.Der April war leider blutrot was den Cashflow angeht. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, extrem hohe Betriebskosten, Neuvermietungen Problemmieter und gebe ein kurzes Zwischenfazit. Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien im April 2022

2) Hohe Betriebskosten im April

3) Höhere Mieten in 5 Wohnungen

4) Probleme mit Sperrmüll in CHW5

5) Zwischenfazit meine Immobilien 2022

Cashflow der Immobilien im April 2022

Der Cashflow meiner Immobilien war im April stark negativ. Ich hatte zwar höhere Einnahmen als die Monate zuvor, aber auch eine ganze Menge Sonderausgaben. Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 27.312€, wovon 10.835 € für den Kredit und 16.872€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 3.282€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen negativen Cashflow von 3.678€.

Bezüglich der Instandhaltungsrücklage gab es im April Malerarbeiten in meinen beiden Wohnungen mit dem Wasserschaden in Höhe von 2.745€. Außerdem gab es eine Heizungsreparatur in meinem vierten Mehrfamilienhaus für 499€. Diese Kosten wurden aus meiner angesparten Instandhaltungsrücklage entnommen.

Nach Abzug der Renovierungen wird der bereits negative Cashflow noch negativer und ein Gesamtverlust von 7.448€ für den April. Wenn ich die Tilgung dem Gewinn hinzurechne, dann entspricht das einem leicht positiven Vermögenszuwachs von 78€ im April 2022.

Der April ist ein blutroter Monat für mich und zerrt an meinen Rücklagen und an meinen Nerven. Immer wenn man denkt, dass es mit den hohen außerordentlichen Ausgaben vorbei ist, dann kommt der nächste dicke Brocken. Schauen wir uns die hohen Ausgaben im nächsten Kapitel an.

Hohe Betriebskosten im April

Die normalen Betriebskosten liegen im Schnitt zwischen 10.000€ – 11.000€ pro onat. Im April lagen sie bei 16.800€, was fast 62% mehr sind. Der Großteil kommt aus meinem MFH4, wo ich eine Wasser/Abwasser-Rechnung von 3.571,65€ hatte. Das ist extrem viel und ich bin in Klärung mit meiner Verwaltung, wie sowas zu Stande kommen kann. Außerdem wurden dort noch 918€ für die Gebäudeversicherung fällig und 499€ für Wartungen an der Heizung.

Der nächste größere Posten sind 356€ Sonderumlage in meiner ETW10, wo demnächst Stellplätze gebaut werden sollen und der Planer musste im Voraus bezahlt werden. Diese Stellplätze werden leider gegen meinen Willen gebaut, aber so ist das nunmal in einer WEG.

Als nächstes hatte ich 2.745€ Malerkosten in den beiden Erdgeschosswohnungen in meinem ersten Mehrfamilienhaus. Dort hatte ich ja den Wasserschaden und die Wände musste nach der Trocknung wieder instandgesetzt werden. Eine Wohnung ist seit April bereits wieder vermietet, zwei andere Wohnungen sind in der Neuvermietung.

Des Weiteren hatte ich Maklerprovision für die Neuvermietung meiner CHW1 für 628€, meiner CHW5 für 1.279€ und MFH3 für 605€. Diese Neuvermietungen lagen schon ein Weilchen zurück, aber der Makler hatte vergessen mir die Rechnung zu stellen. Daher kamen sie jetzt gesammelt im April.

Außerdem fällt wie immer die Kreditrate für meine Sanierungsobjekte MFH5 mit 1.543€ mächtig zu Buche, da ich dort keine Mieter habe und sich die Sanierung noch lange hinzieht.

Im Mai habe ich bisher keine Neuvermietungen und keine Reparaturen. Daher hoffe ich, dass es ab Mai endlich wieder bergauf geht.

Höhere Mieten in 5 Wohnungen

Neben den unerfreulichen Nachrichten über die hohen Kosten, gibt es auch gute Nachrichten. Ich konnte die Mieten für 5 Wohnungen erhöhen. Teilweise durch normale Mieterhöhungen, weilweise durch Neuvermietungen. Hier die Details.

In meinem Wohnungspaket ETW10 konnte ich die Kaltmiete in zwei Wohnungen durch eine Mieterhöhung erhöhen. Einmal von 260€ auf 280€ und einmal von 265€ auf 285€. Diese Mieterhöhungen sind ab dem 1.6.2022 gültig.

In meiner ETW1 konnte ich die Kaltmiete von 290€ auf 310€ erhöhen. Die letzte Mieterhöhung war vier Jahre her und die neue Miete gilt ab 1.6.2022

In meiner ETW3 konnte ich die Kaltmiete von 285€ auf 305€ erhöhen. Die letzte Mieterhöhung war ebenfalls vier Jahre her und die neue Miete gilt ab 1.6.2022

In meiner Wohnung ETW4 hatte ich eine Neuvermietung. Im alten Mietvertrag hatte ich eine Kaltmiete von 250€ und im neuen Mietvertrag eine Kaltmiete von 289€.  Die neue Miete gilt ab 1.5.2022.

Die alte Mieterin wollte aus der Wohnung raus, da sie mit ihrem Freund zusammenzieht. Allerdings hatte sie eine Mindestmietzeit von 2 Jahren und durfte nicht raus. Wir haben uns darauf geeinigt, dass sie aus der Wohnung darf, wenn sie die Maklerkosten für eine neuen Mieter bezahlt. Das war ok für sie, da sie bereits bei ihrem Freund wohnte und so 1 Jahr doppelte Miete sparte. Für mich war das doppelt gut, da ich keinen Makler bezahlen musste und 39€ mehr Kaltmiete pro Monat bekomme.

In Summe habe ich ab Juni 119€ mehr monatliche Kaltmiete. Das kann sich sehen lassen. Sicherlich sind 119€ nicht die Welt, aber solche Mieterhöhungen gibt es regelmässig und so langsam läppert es sich.

Probleme mit Sperrmüll in CHW5

In meiner fünften Wohnung in Chemnitz (CHW5) hatte ich lange Leerstand. Daher war ich umso glücklicher, als ich endlich einen Mieter hatte. Leider gibt es jetzt neue Probleme. Nicht mit meinem Mieter, sondern mit dem Mieter im Erdgeschoss.

Dieser Mieter stellt jede Woche neuen Sperrmüll ins Treppenhaus. Teilweise so viel, dass man nicht mehr durchkommt. Mein Mieter beschwert sich darüber zurecht, aber die Hausverwaltung kommt nicht in die Gänge. Sie redet sich damit raus, dass sie keine Sondereigentumsverwaltung mit dem Eigentümer der EG-Wohnung hat. Was für eine Bullshit-Ausrede.

Gestern haben wir herausgefunden, dass die Hausverwaltung doch die SEV hat und sich nur nicht ordentlich darum kümmerte. Es ist rausgekommen, dass gegen den Mieter im EG eine Räumungsklage vorliegt und der jetzt alle seine Sachen in den Flur und Keller stellt. Die Beräumung des Kellers ist ebenfalls in Auftrag gegeben. Ich bin gespannt, wer für die Kosten der Beräumung aufkommt. Der Mieter ist Hartz4ler und von dem sehen wir keinen Cent. Eventuell von dessen Vermieter?

Zwischenfazit meine Immobilien 2022

Die Cashflow-Zahlen meines Immobilienportfolios sehen in 2022 nicht so gut aus, wie ich es gerne hätte. Da muss ich ehrlich sein und möchte niemanden etwas vormachen. Sowohl meine beiden Sanierungen in MFH5 und MFH6 machen mir auf Grund der Lieferengpässe und steigenden Baupreise zu schaffen, als auch die Kosten für den Nässeschaden in MFH1.

Der Vermögensaufbau geht durch die Tilgung zwar positiv voran, aber ich würde mir deutlich mehr wünschen. Allerdings ist das völlig normal, dass es bei Immobilien auch mal schlechtere Zeiten gibt. Genauso wie am Aktienmarkt. Manchmal geht es bergauf und manchmal bergab.

An dieser Stelle muss man sich immer bewusst machen, dass Immobilien ein langfristiges Investment sind. Und langfristig habe ich meine Ziele der Altersvorsorge und der Vermögensabsicherung bereits erreicht. Fehlt nur noch das mittelfristige Ziel der finanziellen Freiheit.

Kurzfristige Ziele mit Immobilien erreichen wird auf Grund der steigenden Zinsen aktuell ebenfalls schwieriger, da man nicht mehr so hoch finanzieren kann, wenn man in den guten Lagen investieren will.  Entweder muss man zukünftig mehr Eigenkapital mitbringen oder in C Lagen gehen. Beides sind gute Optionen, da die Alternative Sparbuch bei der jetzigen Inflation nicht akzeptabel ist.