Bruttorendite vs Nettorendite vs Cashflow

Bruttorendite vs. Nettorendite vs. Cashflow




In meinem Immobilienportfolio habe ich eine durchschnittliche Bruttorendite von 8,5%. Trotzdem sind einige Immobilien nach konservativer Betrachtung Cashflow negativ. Wie kann das sein?

 

Sollte man beim Kauf einer Immobilie ehr auf die Bruttorendite, die Nettorendite oder den Cashflow achten?

 

Wie hoch sollte man die Rücklagen für Steuern, Instandhaltung und Mietausfall machen?

 

In diesem Beitrag analysiere ich das komplette Portfolio meiner 42 Wohneinheiten in Bezug auf die verschiedenen Renditen und wie viel Cashflow meine Immobilien abwerfen. Theoretisch und praktisch.

 

Am Ende gehe ich noch auf das wichtige Thema der konservativeren Immobilienkalkulation ein und spreche eine Warnung aus.

 

Viel Spaß beim Lesen meines neuen Beitrags.

 

Inhalt
1) Berechnungsgrundlage für meine Immobilien Investments
2) Bruttorendite meines ganzen Portfolios in Bezug auf den Kaufpreis
3) Bruttorendite mit den Gesamtinvestitionskosten (GIK)
4) Nettorendite meiner Wohnungen
5) Cashflow auf dem Bankkonto
6) Cashflow nach Rücklagen
7) 100€ monatlich bei 42 Immobilien? Wieso mache ich mir den Stress?
8) Monatliche Tilgung ist Vermögensaufbau
9) Besserer Cashflow nach Anschlussfinanzierung und Kreditende
10) Fazit zum schnellen Cashflow durch Immobilien


Berechnungsgrundlage für meine Immobilien Investments




In der Vergangenheit habe ich öfter darüber gesprochen, dass man für den Kauf von Immobilien sehr viele Exposés sichten und aussortieren muss.

 

Auf dem aktuellen Käufermarkt werden die Objekte sehr teuer angeboten und teilweise Mondpreise aufgerufen. Es wird schwer ein Schnäppchen zu finden.

 

Trotzdem ist eine stabile und konservative Immobilien Kalkulation sehr wichtig. Man darf sich nicht dazu hinreißen lassen überteuerten Schrott zu kaufen. Auch nicht, wenn es nichts anderes gibt.

 

Erstens würde man dann bei dieser Immobilie drauf zahlen und zweitens würde man seine Bonität für weitere Investments verschlechtern, da einige Banken mit einer Stressannuität rechnen.

 

Demzufolge ist es sinnvoll, klare Renditegrenzen zu haben, die einem vor dem Kauf von Schrott schützen und die ein schnelles Aussortieren von teuren Immobilien möglich macht.

 

Anschauen: Warum 6% Rendite das unterste Minimum ist

 

Bei meinem Start mit Immobilien in 2016 hatte ich mir die Grenze von 7% Bruttorendite für Objekte gesetzt (Jahreskaltmiete durch Kaufpreis). Alles was darunter lag, hatte ich sofort aus sortiert.

 

Für meine Objekte in Chemnitz setze ich sogar mindestens 8% an und versuche den Kaufpreis noch weiter runter zu handeln.

 

Wenn ein Objekt diese Bruttorendite erreicht, habe ich mich näher damit beschäftigt und die komplette Cashflowberechnung mit meinem Kalkulations Excel durchgeführt.

 

Download: Mein kostenloses Immobilien Kalkulations Excel

 

Wenn eine Immobilie bei dieser Berechnung meine Promillegrenze erreichte, da war es für mich ein gutes Investment. Sprich: Es muss monatlich 1 Promille Cashflow vom Kaufpreis übrig bleiben.

 

Beispiel: Wenn eine Immobilie 130.000€ kostet, dann müssen monatlich 130€ Cashflow übrig bleiben.

 

Bei dieser Berechnung habe ich immer eine 100% Finanzierung und eine 4% Annuität als Grundlage (2% Zins und 2% Tilgung) zur Vergleichbarkeit genutzt. Wenn sich der Cashflow später durch Eigenkapitaleinsatz oder niedrigere Zinsen verbessert, desto besser.


Bruttorendite meines ganzen Portfolios in Bezug auf den Kaufpreis

Wenn ich die Bruttorendite meiner 42 Immobilien ausrechne, dann komme ich im Durchschnitt der Renditen auf 8,71%. Wenn ich die Rendite über das Gesamtportfolio berechne, dann komme ich auf 8,64% (11.881 x 12 / 1.649.260).

Bruttorendite meiner Immobilien
Bruttorendite meiner Immobilien

Dabei reicht die Bruttorendite von 6,84% bei meinem schlechtesten Objekt (ETW17) bis zu 10,35% bei meinem besten Objekt (ETW13).

 

In dieser Tabelle ist nicht jede Zeile eine Wohneinheit, sondern jede Zeile ist ein Deal. Manchmal habe ich ein Paket aus mehreren Wohnungen gekauft (ETW10 & ETW12) und manchmal ganze Häuser (MFH1 & MFH2).

 

Trotzdem rechnen wir in Prozenten anstatt in absoluten Werten und daher sind die Objekte vergleichbar.


Bruttorendite mit den Gesamtinvestitionskosten (GIK)

Viele Investoren rechnen bei der Bruttorendite nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit den Gesamtinvestitionskosten (GIK). Also dem Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten und den anfänglichen Kosten von Renovierung und Neuvermietung.

Bruttorendite nach Gesamtinvestitionskosten
Bruttorendite nach Gesamtinvestitionskosten

Wenn ich die Bruttorendite auf Basis der GIV berechne, dann komme ich auf eine durchschnittliche Bruttorendite von 7,99%. Das sind aufgerundet 1% weniger Bruttorendite und schon ein großer Unterschied.

 

Meiner Tabelle kannst du entnehmen, dass meine Immobilien 98.462€ an Kaufnebenkosten gekostet haben. Allerdings habe ich davon „nur“ 63.833€ selbst gezahlt habe, da ich für ETW1, ETW2, ETW3, ETW6, ETW12 und ETW13 eine 110% Finanzierung hatte. Die Bank hat die Kaufnebenkosten mitfinanziert.

 

Anschauen: 6 Strategien für eine Finanzierung ohne Eigenkapital

 

Für ETW8, ETW10 und ETW14 – ETW18 habe ich gar keine Kaufnebenkosten zahlen müssen, da ich die Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umlegen konnte. Wie das funktioniert, habe ich in einem Dokument meines Vermieter-Downloadpaketes beschrieben.

 

Downloadpaket: Vermieter Tools – Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umlegen


Nettorendite meiner Wohnungen

Wenn man von der Bruttorendite zur Nettorendite weiter geht, dann erlebt man oft eine Halbierung der Prozentzahl. Von meiner rund 8% Bruttorendite geht es runter zu 4,75% Nettorendite. Dabei ist 2,62% meine niedrigste und 7,6% meine höchste Nettorendite im Portfolio.

Nettorendite meiner Immobilien
Nettorendite meiner Immobilien

Die Nettorendite wird von vielen Investoren unterschiedlich berechnet, da jeder etwas anderes aus diesem Wert rein und raus rechnet. Generell würde ich folgende Berechnung aufstellen und stimme mit vielen Investoren überein.

 

Die Nettorendite sagt aus, wie viel Gewinn nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Aber noch vor Steuern und Rücklagen.

 

Man nimmt die Jahreskaltmiete, zieht davon die Kosten ab (nicht umlagefähige Kosten im Hausgeld der ETW oder beim MFH). Außerdem muss man im Fall einer Finanzierung noch die Zinsen abziehen, da dies die Kosten für die Finanzierung der Immobilie sind.

 

Die Tilgung dagegen zieht man nicht ab, da es sich hierbei um Gewinn/Vermögenszuwachs handelt. Das Ergebnis setzt man in Relation zu den GIK.

 

Somit habe ich folgende Rechnung:

(11.881€ Kaltmiete – 1.975€ Kosten – 2.399€ Zinsen) x 12 (Monate) / 1.770.622 GIK) * 100

= 5.04%

 

Die 5.04% weichen von meinen 4,75% auf Grund der Mathematischen Formel ab. Die 5.04% sind die Nettorendite auf das Gesamtportfolio und die 4,75% ist der Durchschnitt meiner Nettorenditen aller einzelnen Objekte.

 

Nichts desto trotz sieht man, dass gerade die Nettorendite nochmal viel aussagekräftiger ist. Die Bank gibt dir einen besseren Zins, wenn die Bonität gleich und das Objekt besser ist. Außerdem, sinkt die Nettorendite, wenn die Kosten der Immobilie unverhältnismäßig hoch sind.

 




Die Nettorendite hat aus Vergleichszwecken eine höhere Aussagekraft. Solltest du eine Immobilie A und eine Immobilie B haben, wobei A die bessere Bruttorendite und B die bessere Nettorendite, dann solltest du Objekt B kaufen.

 

Als monatliche nicht umlagefähige Kosten habe ich in meinem Portfolio Kosten von 1€/m² – 2€/m², wobei alles über 1,5€/m² sehr grenzwertig und oft nicht mehr rentabel sind.

 

Sehr oft stehen auf Immoscout Problemimmobilien günstig zum Verkauf. Sie sind deshalb so günstig, weil sie Probleme haben. Unter anderem kann das Problem sein, dass die Kosten extrem hoch sind. Eventuell weil die WEG gerade viele Reparaturen hat, weil sie eine hohe Rücklage anspart oder die Verwaltung teuer ist.

 

Solche Objekte sind billig und haben daher eine gute Bruttorendite. Wenn man dann die Nettorendite ausrechnet, dann werden sie aber oft sehr schlecht und völlig unrentabel.

 

Eventuell hören sich 2% Nettorendite verglichen zum 0,1% Zins auf dem Sparkonto gut an, aber man darf nicht vergessen, dass man davon noch Tilgung, Steuern und Rücklagen bezahlen muss. Dazu mehr in der nächsten Berechnung.


Cashflow auf dem Bankkonto

Neben allen theoretischen Berechnungen wie Bruttorendite, Nettorendite und versteuerbares Einkommen gibt es eine weitere Kennzahl, die für uns Investoren wichtig ist. Und zwar der Cashflow.

 

Hier meine ich den Cashflow, der real jeden Monat über unser Konto läuft. Wir bekommen die Warmmiete vom Mieter überwiesen, zahlen Hausgeld an die WEG und den Kredit an die Bank. Die Differenz verbleibt auf unserem Konto und sagt uns aus, wie viel Geld wir für Rücklagen oder neue Investments übrig haben.

Cashflow meiner Immobilien
Cashflow meiner Immobilien

Monatlich überweisen mir die Mieter 12.971€ Warmmiete. Davon gehen 4.715€ Hausgeld und 5.160€ Kredit ab. Es verbleiben 3.095€ auf meinem Konto, die ich auf Rücklagenkonten und Investitionskonten packen kann.

 

Dieser Cashflow steht mir zwar auf dem Konto zur Verfügung, aber man muss unbedingt daran denken, davon Rücklagen zu bilden. Ansonsten können größere Reparaturen und Leerstand sehr wehtun.

 

Lies: Cashflow erhöhen mit diesen 5 Basics


Cashflow nach Rücklagen

Wie bei dem Kapitel des Cashflows angesprochen, muss man aus dem Cashflow noch Rücklagen bilden. Rücklagen für Steuern, Instandhaltung und Mietausfall (Leerstand). Dabei haben sich folgende Rücklagen bewehrt.

 

Rücklagen für Instandhaltung: 6€ – 15€ pro m² pro Jahr. Je nach eigenem Risikoprofil und nach Zustand der Immobilien im Bestand. Ich rechne hier mit 10€ auf den m², früher hatte ich mit 6€ gerechnet.

 

Lies: Wie viel Instandhaltungsrücklage brauche ich?

 

Rücklagen für Mietausfall: 5% der Warmmiete

 

Rücklagen für Steuern: Dein individueller Steuersatz. Ich rechne hier kalkulatorisch mit 25%, da ich in Deutschland keine Steuern zahle.

 

Lies: Als Immobilien Investor keine Steuern zahlen

Cashflow nach Rücklagen meiner Immobilien
Cashflow nach Rücklagen meiner Immobilien

Wenn ich in meinem Portfolio die 1.394€ Rücklage für Instandhaltung, 939€ Rücklage für Steuern und 649€ Rücklage für Mietausfall vom Cashflow 3.095€ abziehe, dann bleiben 113€ übrig. Einzelne Immobilien werden bei dieser Betrachtung sogar negativ und werden aber von den positiven Immobilien ausgeglichen.

 

Es macht also einen großen Unterschied, ob man mit dem realen Cashflow rechnet, oder ob man die wichtigen Rücklagen mit einbezieht. Leerstand und Reparaturen wird es immer geben und Steuern sowieso.

 

Anschauen: Wie vermeide ich Leerstand?


100€ monatlich bei 42 Immobilien? Wieso mache ich mir den Stress?

Wie du in der Rechnung oben gesehen hast, bleiben von den monatlichen 3.095€ Cashflow nur 113€ übrig, wenn man konservativ rechnen. Bei den meisten Investoren und Anfängern sieht die Rechnung ähnlich aus. Oder sogar noch schlechter, wenn man bedenkt, dass einige zu 5% Bruttorendite einkaufen…

 

Provokant gesagt, habe ich rund 1,6 Millionen Schulden aufgenommen, um 113€ monatlichen Cashflow zu haben. Da kann man berechtigt fragen, wieso mache ich sowas? Das Risiko steht gemäß dieser Zahlen in keinem Verhältnis zum Ertrag.

 

Lies: Lohnt sich das Vermieten?

 

Wie gesagt, ist diese Rechnung sehr konservativ und lässt zwei wichtige Gedanken außen vor.

 

Als erstes muss man sagen, dass diese Berechnung auf einer Finanzierung der Immobilie basiert und in dieser Finanzierung ein Tilgungsanteil vorhanden ist. Diese Tilgung ist vermögenswirksam und damit Gewinn.

 

Außerdem zahlt sich der Kredit im Laufe der Zeit ab und die Kreditlast sinkt. Ab der nächsten Anschlussfinanzierung hat man in der Regel weniger Kreditlast und am Ende der Darlehenslaufzeit ist der Kredit komplett getilgt. Dann steht viel mehr Cashflow zur Verfügung.


Monatliche Tilgung ist Vermögensaufbau

Wie im vorherigen Kapitel angesprochen, ist ein Teil der Abgaben die Kreditrate und damit auch die Tilgung. Mit der Tilgung wird der Kredit zurückgezahlt. Unsere Darlehensschulden verringern sich und die Differenz «Vermögen minus Darlehen» wird immer grösser. Somit wird unser Vermögen immer grösser.

 

Da die Kreditrate mit der Miete des Mieters bezahlt wird, sagt man zwangsläufig, dass der Mieter die Tilgung zahlt und damit unser Vermögen aufbaut.

monatliche Tilgung meiner Immobilien
monatliche Tilgung meiner Immobilien

Von meiner monatlichen Kreditrate in Höhe von 5.943€ sind 3.545€ Tilgungsanteil und 2.399€ Zinsen. Auf das ganze Jahr hochgerechnet sind das 42.540€ automatisierter Vermögensaufbau.


Besserer Cashflow nach Anschlussfinanzierung und Kreditende

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen werden Annuitätendarlehen mit Zinsbindungen vereinbart. Diese Zinsbindungen laufen unterschiedlich lange. Von 5 Jahren bis 30 Jahren ist alles möglich, sogar variable Zinsen. Ich selber finanziere immer auf 5 Jahre.

 

Lies: Wieso Profis immer nur 5 Jahre Zinsbindung nehmen

 

Nach dem Auslaufen der Zinsbindung stehen neue Kreditverhandlungen an und es werden eine neue Zins- und Tilgungsrate vereinbart. Diese kann besser, schlechter oder gleich sein. Ich gehe davon aus, dass die Konditionen besser sein werden, weshalb ich so schnell wie möglich eine neue Kreditrate vereinbaren will.

 

Sicherlich hat niemand eine Glaskugel um in die Zukunft zu schauen. Niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Daher beschäftige ich mich mit dem Status Quo und den momentanen Auswirkungen.

 

Aus zwei Gründen bin ich der Meinung, dass die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung niedriger sein werden. Und niedrigere Zinsen heißt weniger Kreditbelastung und damit mehr Cashflow.

 

Wenn die Zinsbindung ausläuft, hat man in der Regel einen gewissen Teil getilgt. Rund 10% des Darlehens bei 2% Tilgung und rund 15% bei einer 3% Tilgungsrate.

 

Bei der Anschlussfinanzierung wird nur noch 90% bzw. 85% neue Kreditsumme benötigt. Und jeder weiß, dass es für 90% Beleihung bessere Zinsen als für 100% Beleihung (Zeitpunkt des Kaufes) gibt.

 

Außerdem kommt hinzu, dass die Bank bei der Erstfinanzierung der Immobilie an das Niederstwertprinzip gebunden war. Es ist egal, wie weit du unter Marktwert gekauft hast, die Bank musste den Kaufpreis als 100% ansehen und somit bekamst du für die Finanzierung die Zinsen für die 100% Beleihung.

 

Bei einer Anschlussfinanzierung ist die Bank nicht mehr an den Kaufpreis gebunden und kann den wahren Wert der Immobilie ansetzen.

 

Wenn du also 10% unter Markt eingekauft hast, dann können diese 10% bei der Neubewertung der Immobilie berücksichtigt werden und deine neue Beleihung wird 10% besser.

 

Lies: 75% Vermögenszuwachs über Nacht?

 

Wenn du beispielsweise eine Immobilie für 90.000€ gekauft hast und die Immobilie 100.000€ Wert ist, dann hast du 10% unter Marktwert gekauft. Du brauchst 90.000€ Darlehen. Demnach rechnet die Bank mit einer 100% Beleihung, wenn sie dir 90.000€ Darlehen für deinen 90.000€ Kaufpreis gibt.

 

Wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, dann wertet die Bank die Immobilie neu ein und dein Einkaufsgewinn wird sichtbar. Die Bank kann nun die 100.000€ als Immobilienwert benutzen und ist nicht mehr an die 90.000€ gebunden.

 

Demzufolge wäre sie bei einem Wert von 100.000€ und einem Darlehen von 90.000€ nun bei einer 90% Beleihung. Und für eine 90% Finanzierung gibt es bessere Zinsen als bei einer 100% Finanzierung.

 

Beide Faktoren ergänzen sich. Bei der ersten Anschlussfinanzierung hast du bereits einen bestimmten Teil des Darlehens getilgt, dein Einkaufsgewinn wird sichtbar und eventuell ist die Immobilie sogar im Wert gestiegen.

 

Wenn wir davon ausgehen, dass der Wert der Immobilie mit der Inflation steigt (2% pro Jahr), dann haben wir 10% Wertanstieg nach 5 Jahren beim Auslaufen der Zinsbindung. Dazu kommt dein 10% Einkaufsgewinn und deine bereits 10% getilgte Summe.

 

Die Immobilie ist dann 110.000€ Wert du hast nur noch 80.000€ Darlehen. Du brauchst nur noch eine 72% Finanzierung. Und für 72% Finanzierung gibt es deutlich bessere Zinsen als für die 100% Finanzierung beim Kauf.

 

In der Regel kauft man als guter Investor noch weiter unter Wert und/oder hat noch höhere Wertzuwächse als 2% pro Jahr. Die Zinsen sollten deutlich besser werden und somit der Cashflow geringer.

 

In der folgenden Tabelle habe ich den Cashflow ausgerechnet, den ich bei einer Anschlussfinanzierung habe, wenn ich die gleichen Kreditkonditionen habe und das alte Darlehen abzüglich Tilgung. Einkaufsgewinn, Wertsteigerung und bessere Zinskonditionen lasse ich der Einfachheit halber unberücksichtigt.

Cashflow bei Anschlussfinanzierung und Kreditende
Cashflow bei Anschlussfinanzierung und Kreditende

An dieser Tabelle sieht man, dass selbst bei konservativer Rechnung sich der Cashflow verfünffacht. Er steigt von 113€ monatlich auf 599€ monatlich. Das heißt, mit jeder Anschlussfinanzierung sollte sich die Kreditrate verringern und der Cashflow ansteigen.

 

Sicherlich zahlt man dann mehr Steuern, aber das wird mehr als kompensiert. Noch deutlicher wird die Rechnung, wenn der Kredit komplett getilgt ist.

 

Wenn der komplette Kredit abgezahlt ist, dann belastet die Kreditrate nicht mehr den Cashflow und es steht viel mehr Gewinn zur Verfügung. Sicherlich zahlt man etwas mehr Steuern, aber das ist zu verkraften.

 

In der Tabelle kann man den Cashflow meiner Immobilien sehen, wenn der Kredit abgezahlt ist. Und hier kommt der größte Schub. Dasselbe Portfolio, welches am Anfang nur 113€ Cashflow hatte, liefert nach Kreditende 5.348€ monatlich (siehe Tabelle oben).

 

Momentan laufen meine Darlehen zwischen 25 und 30 Jahren. Das heißt, dieser Cashflow steht mir im Alter von 60 – 65 zur Verfügung. Das heißt, wenn ich nichts weiter mache.

 

Ich könnte mich natürlich dazu entscheiden, dass ich den laufenden Cashflow, Überschüsse aus meinem Einkommen und Sonderzahlungen dafür nutze, dass ich den Kredit sondertilge und damit die Laufzeit verkürze.

 

Dann würde der volle Cashflow viel früher zur Verfügung stehen und man die Vorteile vom „passiven Einkommen“ genießen können.

 

Außerdem dürften in Zukunft die Kaltmieten schneller ansteigen, als die Bewirtschaftungskosten. Bei fast allen meinen Immobilien konnte ich seit dem Kauf schon eine Mieterhöhung durchführen.

 

Durch die Mieterhöhung steigen die Einnahmen noch mehr und es bleibt mehr vom Cashflow übrig.

 

Lies: Mieterhöhung? Wie geht das?


Fazit zum schnellen Cashflow durch Immobilien

Sicherlich gibt es die Möglichkeit mit Immobilien schnell reich zu werden und viel Cashflow aufzubauen.

 

Die Buy & Hold Strategie mit möglichst wenig Eigenkapital gehört nicht dazu. Das musste ich ebenfalls schmerzlich im März 2019 erfahren.

 

Lies: Cashflowbericht März 2019 – 12.000€ Minus

 

Wenn man aus seinen Buy & Hold Objekten viel Cashflow ziehen möchte, dann muss man sehr rentable Objekte kaufen oder viel Eigenkapital mitbringen.

 

Beispielsweise könnte man die Strategie Fix & Flip mit Buy & Hold kombinieren. Man flippt Immobilien, generiert damit Eigenkapital und kauf damit Buy & Hold Immobilien. Durch den erhöhten EK Einsatz braucht man weniger Kredit und behält mehr Cashflow übrig.

 

Eventuell werde ich das in Zukunft machen. Mich mehr auf Flip Objekte konzentrieren, Eigenkapital generieren und damit rentable Objekte kaufen oder mein Portfolio entschulden.

 

Nichts desto trotz war es mir erstmal sehr wichtig, viele Objekte zu kaufen, um von dem hohen Vermögensaufbau durch die Tilgung zu profitieren.

 

Mein Portfolio hat mich rund 65.000€ an Eigenkapital gekostet, da viele Kaufnebenkosten und Sanierungen von der Bank mitfinanziert wurden oder ich die Kaufnebenkosten auf die Verkäufer umlegen konnte.

 

Download: Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umlegen – Beschreibung Prozess und Kaufvertragsvorlage

 

Diesen 65.000€ eingesetztem Eigenkapital stehen einer jährlichen Tilgung von 42.540€ gegenüber. Also nach 1,5 Jahren habe ich durch die Tilgung mein Eigenkapital wieder, auch wenn es „noch“ in der Immobilie gebunden ist. Ich bin nach 1,5 Jahren zumindest Break-Even und danach geht’s nur noch Bergauf.

32 Kommentare

  1. Hallo Alex,

    versuche doch die Kosten für die Instandhaltung und den Mietausfall zu reduzieren. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass wenn die Neuvermietung selbst übernommen wird und man den günstigsten Mietpreis anbietet überhaupt kein Leerstand auftritt.
    Meine Frau und ich investieren auch in Sachsen und wohnen 500 km weit weg. Meine Erfahrung ist, dass wenn man gute Vorarbeit leistet max 2 -3 Besichtigungstermine notwendig sind, um die Wohnung wieder zu vermieten.
    Kosten hierfür: Immoscout 4 Wochen + 1000 km Fahrt (mit LPG ca. 60 € + Verschleiß), Übernachtungskosten ( 25 -50€, pro Übernachtung). Gesamtkosten: ca. 200 -300 € für eine Neuvermietung. Dafür ist die Wohnung sofort vermietet und man hat keine 2 -3 Monate Leerstand.

    Genauso ist es mit den Handwerkern. Die Handwerker der Verwaltung sind meistens teuer. Wenn man Vorarbeiten selbst erledigt oder z.B beim Räumen der Wohnung hilft, können erhebliche Kosten eingespart werden.

    Bei uns ist ein Mieter im Dezember verstorben ( Hartz 4 ohne Angehörige). Wir haben Mitte Februar vom Nachlassgericht das OK bekommen, dass wir die Wohnung räumen dürfen und die Sachen einlagern können.

    Kosten der Räumung mit eigenem Anpacken ( 200 €)
    Renovierung ( Streichen u. neues Laminat ( 1200 €)

    Die Wohnung wurde zum 15.4. neu vermietet. Bis dahin hat der Dauerauftrag des verstorbenen Mieters noch die Miete gezahlt.

    Was ich damit sagen will ist, wenn man sich aktiv kümmert, kann eine Neuvermietung sehr schnell gehen.
    Eine baugleiche Wohnung die sich im Nachbarhaus befindet und über einen Makler angeboten wird, stand über ein halbes Jahr leer, obwohl sie renoviert war.

    Viele Grüße

    Manuel

    1. Hallo Manuel!
      Du hast absolut Recht, dass aktives Kümmern die Kosten senkt.
      Nicht außer Acht lassen solltest du allerdings den Faktor Zeit. Gerade für Vermietung in der Ferne.
      Aus diesem Grund kaufe ich am liebsten leerstehende Wohnungen, lasse die aufbereiten und dann professionell vermarkten.
      Sicher sind sie Anfangskosten in Zahlen deutlich höher, aber wenn das Projekt „verdrahtet“ ist, habe ich den Kopf frei für die nächsten Objekte.
      Ich habe das gerade für ein Wohnungspaket in Chemnitz (= Konkurrenz für Alex 😉 ) gemacht. In einem Termin habe ich in 2 Stunden alle notwendigen Absprachen mit Hausverwaltung, Handwerker, Homestaging und Makler durchgeführt.
      Als zweiten Schritt regele ich die Geldströme in Form von Daueraufträgen/Lastschriften.
      Nach Abschluss der Aufbereitung werde ich noch einmal zur Abnahme der Objekte vor Ort sein.
      Ich bin gespannt.

      1. Das sehe ich gnauso. Allein die Fahrzeit wären bei mir mindestens zweimal 6 Stunden. Bei einem Stundenlohn von 100 € wären das über 1.000€. Demnach kann ich momentan keine Neuvermietung selber machen. Eventuell, wenn ich mal dort in der Ecke wohne. Aber können und wollen sind auch zwar paar Schuhe 😉

        Ich finde die Strategie von Manuel ok, aber für mich wäre das nichts. Das gleiche gilt für die Handwerkskosten. Ich gebe nicht meinen gut bezahlten SAP Job auf, um danach Laminat zu legen oder zu Malern. Ich fokussiere mich wirklich auf den Investment-Teil und gebe das operative ab. Wenn das heisst, dass ic weniger Cashflow habe, dann muss ich eben mehr oder klüger investieren.

    2. Hallo Manuel,

      das ist zwar alles korrekt was du schreibst, du vergisst hierbei aber die Opportunitätskosten. Also was dich die Zeit die du investierst kostet. Wenn du 3 Wochen mit der Neuvermietung beschäftigt bist und dir selbst 50 – 100€ pro Stunde zahlen würdest, dann ist es deutlich günstiger jemanden mit der Neuvermietung und der Renovierung zu beauftragen. In den 3 Wochen hättest du zB die nächste Wohnung kaufen können. Das sollte man immer berücksichtigen, denn verlorenes Geld kann man wieder erwirtschaften, verlorene Zeit niemals.

  2. Hallo Alex,
    wieder mal ein super Artikel. Besonders die Cashflow Betrachtung in mehreren Schritten gefällt mir. Ich habe mich oft gefragt was du alles in deinen Cashflow einberechnest. Jetzt weiß ich es.

    Sich einzugestehen, das, nach allen Rücklagen für IHR, Steuer und Mietausfall, eine Wohnung dann auch mal negativ sein kann finde ich super. Das wird auch vielen anderen Investoren weiterhelfen. Ich finde, das gerade der monatliche Cashflow, manchmal zu einfach dargestellt wird. Oft hat man das Gefühl schon mit der erste Immobilie hunderte von Euros monatlich erzielen zu können. Das das ganze aber meist ein Marathon und kein Sprint ist wird zu selten deutlich gemacht. Da steckt dann auch viel Entwicklungsarbeit dahinter die geleistet werden muss.

    Ich kann auf jeden Fall auch das ein oder andere für meine Berechnungsweise mitnehmen.

    Grüße

    Pascal

    1. Nachdem mir manchmal falsches Rechnen vorgeworfen wird, wollte ich damit aufräumen und alles nochmal glasklar analysieren und darstellen. Hat auch mir nochmal geholfen und stärkeres Risikobewusstsein erzeugt.

      Es freut mich aber, dass es dir ebenfalls nochmal weiter geholfen hat!

  3. Hallo Alex,
    eine Betrachtung der Renditen, die in Richtung Wahrheit geht und allen übermotivierten Beginnern die Augen öffnen sollte und eine Warnung sein sollte. Es ändert nichts daran, dass Immobilien eine gute Möglichkeit sind, Vermögenswerte aufzubauen und später regelmäßige Einnahmen generieren zu können.
    Allerdings gibt es auch viele Umstände, die dafür sorgen können, dass das ganze auch nach hinten losgehen kann.
    Der eigenverschuldete finanzielle Kollaps ist nur einer davon. Geänderte Gesetzgebung, veränderte steuerliches Rahmenbedingungen, Zinsänderungen sowie ein konjunkturelle Abkühlung sind nur ein paar weitere.
    Gruß Florian

    1. Sehe ich genauso. Immobilien bleiben weiterin die beste Möglichkeit zum Vermögensaufbau, wenn man selber keine spektkuläre Unternehmensidee hat.
      Nach hinten kann vieles los gehen. Aber das nehme ich in Kauf. Die Alternative wäre garnix machen und das ist keine Option 😉

  4. Hallo Alex,
    der hohe Kreditrahmen, den du bei den Banken hast, hängt unter anderem ja auch mit deinem Schweizer Gehalt zusammen.
    Hast du am Anfang mal nachgefragt, wie diese es bewerten würden, wenn du zurück nach Deutschland ziehen würdest (auch wenn es nicht geplant ist) und daher auch das Gehalt niedriger würde?

    Alles Gute
    Stefan

    1. Hallo Stefan,

      bezüglich eines Umzugs habe ich nicht nachgefragt. Ich taste mich aber langsam vor und stelle andere Fragen. Zu letzt nach Lebenshaltungskosten, Stressannuität und Anrechnung von Einkommen aus Selbstständigkeit.

      Dazu werde ich demächst auch nochmal einen Blogbeitrag schreiben

      Beste Grüsse,
      Alexander

  5. Hallo Alex – ich kann nur empfehlen, dass Du den CF irgendwie erhöhst – mach künftig nur noch 10 jahres Verträge und mind 3% Tilgung – dann hast Du 1/3 getilgt. Ich würde die Wohnungen verkaufen, die gute Gewinne realisieren würden und ein Mfh im Ruhrgebiet kaufen. Mit ETWs ist man im Buy n Hold falsch, sie sind gut, um im
    Handel damit geld zu verdienen, gut um sie zusätzlich für den ankauf eines größeren objektes zu beleihen und gut, wenn sonderformen der VV möglich sind, zB auf Sylt Fewo etc. Mit den Häusern musst Du mehr Gas geben, da bleibt viel mehr übrig. Wenn Du mal in der Ecke bist, können wir gerne quatschen , sry für die Rechtschreibung, handytastatur

    1. Danke für die Guten Tipps Hjalmar. Diese Woche beim Immo Stammtisch haben wir ausführlich über meine zukünftige Strategie gesprochen und es sind gute Infos bei rum gekommen.
      Darüber werde ich demnächst auch schreiben. Im Juni (Pfingsten) bin ich das nächste mal in Deutschland, eventuell können wir uns dann einen Abend zusammen setzen.

  6. Hallo Alexander,

    Ich hätte eine Frage. Was würde mit deine Mieteinnahmen passieren, wenn es eine Finanzkrise oder so eine Krise gäbe? Würden sie nicht fallen?

    Das hält mich ein bisschen zurück vom Einstieg ins Imoobiliengeschäft.

    Vielen Dank im Voraus,

    Laszlo

    1. Warum sollten die Mieteinnahmen fallen? Wenn es Probleme gibt, dann über die ganze Bevölkerungsschicht. Wenn sich meine „Mieterschicht“ meine Wohnungen nicht mehr leisten kann, dann kann sich die Mieterschicht darüber ihre Wohnungen auch nicht mehr leisten. Dann rutschen alle eine Etage tiefer und nur ganz oben bleibt leer. Günstige Wohnungen wie meine werden immer Nachfrage haben, daher habe ich keine Angst und daher sollte dich das vom Investieren nicht abhalten.

  7. Hallo Alex,
    würdest du in B-Lagen (ein großer Ort nahe einer Metropole) auch in eher sozial schwachen Straßenzügen eine Whg kaufen? Ich habe günstig eine vermietete Whg in einer Großwohnsiedlung angeboten bekommen, welche einen netten positiven CF abwirft. Es ist vom Ding her völlig ok dort, aber halt viel Plattenbau. Ein paar Straßen weiter siehts dann wieder echt schön aus und Bahnhof zur Metropole ist 10 Min. entfernt. Danke für deinen Input!

    1. Ja, würde ich machen, wenn es sehr günstig mit guter Rendite bekommst. Im Zweifel musst du eine niedrige Kaltmiete nehmen, um die Wohnung immer vermietet zu bekommen.

  8. Hallo Alex, mich würde mal total interessieren wie du eigentlich den Berufsalltag als Angestellter erlebst. Ich denke viele fangen mit dem Investieren an, weil der Leidensdruck und Stress in ihrem Angestellten-Job sehr hoch ist. Bei mir ist immer das Gefühl vorhanden, dass ich meine Lebenszeit für ein Unternehmen und Projekte verschwende, welche mir nicht wirklich wichtig sind. Aber für meine Immo-Investments brauche ich halt den Angestellten-Job…
    Geht es dir auch so, dass du hier den Leidensdruck des Angestelltseins spürst? Und wenn ja, wie gehst du mit dieser Unzufriedenheit im täglichen Alltag um?

    1. Ja, mir gehts zu 100% genauso und ich kann dich sehr gut verstehen. Meine Motivation für den Angestelltenjob ist sehr gering. Aber wir brauchen ihn (noch). Daher hält mir nur der Gedanke an das Ende des Tunnels über Wasser. Quasi Augen zu und durch. Du musst ein konkretes Ziel und einen Zeitpunkt haben, auf den du zu arbeitest. Dann kannst du jeden Tag Motivation aufbringen und durchhalten. Eventuell kannst du noch die Arbeitszeit kürzen, das werde ich demnächst machen. Mehr fällt mir momentan auch nicht ein.

        1. Es ist nicht der Job das Problem, sondern das Angestelltenverhältnis. An dem Ausstieg daraus wird bereits gearbeitet, das klappt nicht von heute auf morgen. Gerade bei mir gibt es gerade zwei wichtige Gründe. Darauf werde ich im nächsten Beitrag ausführlich eingehen.

  9. Hallo Alex,
    kurze Frage: Welchen dieser zwei Kredite würdest du bevorzugen?

    5 Jahre Laufzeit für 2,79% oder
    6 Jahre Laufzeit für 2,62%

    Ich möchte natürlich möglichst kurze Laufzeit (dh. eigentlich hätte ich lieber 5 Jahre), aber überlege ob die Zinsvorteile von 6 Jahre noch besser sind.

    Das der Zins generell nicht so gut ist, liegt an meiner Situation, also nicht wundern.

    Würde mich freuen, deine Einschätzung zu bekommen, welchen von den beiden Krediten du bevorzugen würdest. Danke dir!

    1. Beide Kredite sehen von den Zinsen beschissen aus. Sind das 100% oder 110% Beleihung?

      Meine ersten Kredite waren 2,43% bei einer 110% Beleihung. Aber da hatte ich keine Ahnung und war Anfänger.

      Und wieso zur Hölle sind die 5 Jahre teurer als 6 Jahre? Ich würde noch bei anderen Banken nachfragen…

      Ich bekomme momentan für 5 Jahre Zinsen zwischen 1,1% – 1,6% für eine 100% Beleihung. Je größer das Volumen, desto besser.

      Für eine ausführlichere Analyse müsste ich mir deine komplette Situation samt Bonität anschauen.

      1. Hallo Alex,

        richtig, das ist eine 100% Finanzierung. Du hast recht, die Zinsen sind schlecht. Das hat zwei Gründe:

        1. Es geht um den Kauf von 2 Immobilien. Beide liegen bei 45.000€. Ich versuche die beiden Immos als Paket zu finanzieren. Aber die InterHyp sagte mir das könnte schwierig sein. Jedenfalls ist der erste Grund, dass die jew. Immobilie unter 50k€ liegt was die Bank ja nicht gerne macht.

        2. Der zweite Grund ist, dass ich noch in der Probezeit bin. Ich weiß, ich könnte nun noch drei Monate warten, aber das will ich nicht 🙂 Mein Gehalt liegt bei 48k Jahresbrutto.

        Daher ist meine Bankauswahl laut InterHyp extrem eingeschränkt. Zzt. kommt wohl nur die Commerzbank in Frage.

        Ich muss die Finanzierung zeitnah fix machen. Würdest du lieber direkt auf eine Bank zugehen oder noch andere Finanzierungsvermittler nutzen?

        Wäre richtig geil, wenn du mir dazu noch eine Rückmeldung geben könntest! Thx!! Als kleine Gegenleistung habe ich auch schon ein paar deiner Bücher gekauft 🙂

        1. Markus, scheiss auf die Interhyp. Die hat anscheinend nur bei den 08/15 Geschäft Ahnung und Motivation. Das haben mir schon viele gesagt. Such dir einen einzelnen Finanzierungsvermittler oder schreib die Banken direkt an. Da findest du garantiert etwas. Kleine Deals zusammenlegen ist kein Problem, habe ich bei zwei Banken schon gemacht und die fanden das gut. Es gab bessere Zinsen.

          Ein Problem ist nur deine Probezeit. Das heißt, du musst noch mehr Banken anfragen. Ansonsten schieb den Notartermin etwas nach hinten und mach mit der Bank aus, dass ihr alles vorbereitet und du am ersten Tag nach deiner Probezeit unterschreibst. Für das Darlehen kann man sich im zweifel auch ein bisschen mehr zeit lassen als für den Kauf, da die Zeit bis zum Eigentumsübergang (und Darlehensauszahlung) etwas dauert. Ich rate zwar nicht das getrennt zu machen, aber im Notfall ist das eine Option.

          1. Danke dir für deinen super Rat!! Ich bin jetzt auf einen einzelnen Finanzierungsvermittler zugegangen, der hat mir ebenfalls gesagt das die InterHyp scheiß erzählt hat. Bei dem werde ich es jetzt machen. Wegen Probezeit fallen zwar 80% der Banken weg, aber es bleiben ja noch 20% übrig.
            Laut InterHyp drohen bei einer Paketfinanzierung mit 2 Wohnungen in einem Darlehen übrigens deutliche steuerliche Nachteile. Aber glaube das stimmt so nicht… Korrigiere mich gern wenn ich falsch liege 🙂

          2. Auch das ist bullshit. Man muss es in der Steuererklärung nur auseinander rechnen. So habe ich das mit meiner Finanzdame auch gemacht.

  10. Frage zu folgender Aussage: Monatlich überweisen mir die Mieter 12.971€ Warmmiete. Davon gehen 4.715€ Hausgeld und 5.160€ Kredit ab. Es verbleiben 3.095€ auf meinem Konto, die ich auf Rücklagenkonten und Investitionskonten packen kann.

    Vom Kredit kannst Du nur die Zinsen geltend machen. Die Tilgung ist wie Du bereits weiter oben erwähnt hast. Vermögenszuwachs. Deshalb sind nicht die gesamten 5.160€ abzuziehen sondern nur der Zinsanteil. Der Anteil für die Tilgung muss doch vorher versteuert (Einkommenssteuer) werden, richtig? Und die verbleibenden 3.095€ für Rücklagen und Investitionen ebenfalls bevor diese verwendet werden können? Nach Abzug der Steuern wird der Cashflow wesentlich geringer ausfallen, richtig?

    1. Hallo Mario,
      eventuell hast du nicht den ganzen Artikel gelesen. Es gibt verschiedene Berechnungen. Die steuerliche Berechnung, die Cashflowberechnung für das Konto und die Gewinnrechnung ganz am Ende. Alles ist differenziert dar gestellt, ich bin die einzelnen Schritte in der richtigen Reihenfolge durchgegangen. Daher passt das so. Der Tilgungsanteil muss versteuert werden, dafür kann man aber die Abschreibung abziehen. Beides mache ich in der Berechnung.

      VG Alex

  11. Servus,

    eine Frage: Wenn z.b. in einem Inserat steht Miete 350€ und Hausgeld 150€. Heißt das dass der Mieter 500€ Monatlich als „Miete“ zahlt oder doch nur die 350€ ?

    Das konnte mir leider keiner gescheit erklären.

    Danke

    1. Nein, das ist so nicht richtig:
      Miete: Das ist die Warm- oder Kaltmiete, die der Mieter bezahlt. Hier muss du in den Mietvertrag schauen.
      Hausgeld: Ist das Geld, dass du als Eigentümer an die WEG Verwaltung zahlst. Dort sind umlagefähige Kosten (zahlt der Mieter), nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Reparaturen) und Instandhaltung drin.

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