In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Oktober 2022. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, den Fortschritt bei der Sanierung meiner Mehrfamilienhäuser und weitere Aktivitäten in meinem Portfolio.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Oktober 2022
2) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
3) Weitere Aktivitäten im Portfolio
Cashflow der Immobilien im Oktober 2022
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 24.870€, wovon 11.161€ für den Kredit und 9.443€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Eine Bankrate kam zu spät und wird dann doppelt im November auftauchen.
Dazu kamen noch 1.596€ an Sonderausgaben, hauptsächlich durch Neuvermietungen. Das ergibt einen positiven Cashflow von 2.669€ und ist damit deutlich weniger als im September. Die Schwankungen bei der Warmmiete liegen daran, dass einige Mieter die Oktobermiete bereits im September bezahlten.
Insgesamt hatte ich Sondereinnahmen von 1.384€ durch Hausgeldnachzahlungen von WEG und Mietern, aber auch 2.980€ Sonderausgaben für 3 Neuvermietungen und Ungezieferbekämpfung. Das ergibt einen Saldo von 1.596€ Extrakosten.
Außerdem hatte ich in meinem ersten Mehrfamilienhaus Kosten von 414€ für den Austausch eines Einsteckschloss, Notöffnung einer Tür und die Reparatur der Heizung. Diese 414€ habe ich aus der Instandhaltungsrücklage entnommen und gleichzeitig 1.497€ wieder hinzugefügt. Damit ist meine Rücklage wieder bei dem Zielwert von 100.000€ angekommen.
Wenn ich die Tilgung von 7.055€ dem Cashflow hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 9.310€ im Oktober 2022. Ich bin gespannt, ob ich dieses Jahr noch die 100.000€ Vermögenszuwachs durch Immobilien knacken werde.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus gehen die Sanierungen weiter und ich konnte endlich das Pelletsilo befüllen. Anstatt 2.000€ musste ich rund 6.000€ bezahlen, die Preise für Holz haben sich ebenfalls verdreifacht. Ich bin gespannt, um ich vom Staat dafür Erleichterungen bekomme oder ob das nur für Gaskunden zählt.
Bei den neuen Duschtassen gab es Lieferverzögerungen und die Heizung läuft auch noch nicht rund. Es müssen noch einige Sachen nachjustiert werden. Außerdem ist der Keller weiterhin feucht und daher machen wir eine Kanalbefahrung, um die Ursachen zu finden.
Außerdem wurde der Einbau eines Lüfters für das kleine Badezimmer im EG ohne Fenster vergessen. Zum Glück waren die Decken noch nicht zu. Trotzdem kamen dadurch weitere Zusatzkosten und Verzögerungen. Ich hoffe, jetzt geht es ohne Probleme weiter.
Auf dem Nachbargrundstück geht der Bau meiner Parkplätze gut voran. Der Boden wurde abgetragen und gleichmässig gemacht. Außerdem wurde die Abgrenzung zum Gehweg erneuert und mit dem Betonieren begonnen. Das gilt nur für einen kleinen Teil, da die restlichen 370m² mit Rasengitterbelag ausgestattet werden.
Weitere Aktivitäten im Portfolio
Bei meiner Wohnung ETW9 ist herausgekommen, dass die Mieterin nicht tot oder verschollen ist, sondern nur einfach ihre Wohnung nicht benutzt und daher auch keine Briefe öffnet. Außerdem hat sie eine neue Handynummer und jetzt stehen wir wieder in Kontakt.
Sie bezahlt die Kosten der Rücklastschrift und der Türöffnung. Außerdem will sie sich besser um die Wohnung kümmern. Die Fenster standen tagelang offen und die Heizung war aufgedreht. Das wird eine saftige Nachzahlung. Ich muss meinem Geld zwar hinterherlaufen, aber zumindest bleibe ich nicht auf den Kosten sitzen.
In meinem MFH1 habe ich zwei neue Mieter und damit ist das Haus endlich wieder voll. Außerdem gab es einen Mieterwechsel in ETW5 und in ETW18. Daher auch die hohen Maklerkosten in diesem Monat.
Somit habe ich nur noch 3 leere Wohnungen. Zwei in Chemnitz und eine in Geringswalde. Mal schauen, ob ich die bis Ende 2022 voll bekomme. Wobei ich die Wohnung in Geringswalde komplett renovieren muss. Der Handwerker will rund 14.000€ dafür. Dort muss alles gemacht werden. Böden, Wände, Türen, teilweise Elektrik und Fliesen.
Neue Grundsteuer
In Deutschland musste jeder Eigentümer viele Daten ans Finanzamt für die Berechnung der neuen Grundsteuer liefern. Ich hatte mich lange darum gedrückt, da dies ein Haufen Arbeit für 74 Immobilien ist.
Die Frist war bis zum 31.10.2022 und ich habe alles in der letzten Oktoberwoche gemacht. Nach einer Weile hatte ich mich eingespielt und alles ging einfach von der Hand. Die erste Wohnung dauerte noch 30 Minuten, die letzte nur noch 5 Minuten. Nur bei meinem Mehrfamilienhaus MFH4 mit den beiden Gewerbeeinheiten im EG hatte ich Probleme. Ich habe einfach ausgefüllt, was ich konnte und den Rest in die Bemerkung geschrieben. Soll sich das FA damit rumplagen.
Am Ende waren es vielleicht 3-4 Stunden Aufwand in Summe. Schon erstaunlich, dass manche Firmen dafür über 1.000€ pro Einheit nehmen. Wären bei mir 74.000€ gewesen. Dabei ist es keine Raketenwissenschaft. Zumindest nicht für mich. Für einige andere schon und deswegen wurde die Frist bis ins Jahr 2023 verlängert. Die ersten Klagen gegen die neue Grundsteuer sind auch schon anhängig. Bin gespannt, wie es weiter geht.
Stefan meint
Hallo Stefan, der Wertverlust tritt doch erst ein, wenn Du einen Verkauf realisierst. Wenn Du nicht verkaufen willst oder musst, hast Du doch erstmal überhaupt keinen Wertverlust. Und solange Du nicht bei der Bank nachbesichern musst, muss man sich über das Thema Kauf- oder Verkaufpreise erstmal keine Gedanken machen.
Wenn man nicht überteuert eingekauft hat, dürfte der Marktwert auch nicht drastisch fallen.
IMO.. Grüße SM
Stefan meint
Hallo,
Der Wertverlust tritt ständig ein. Ein 30 Jahre altes Haus ist weniger wert als ein Neubau. Alte Heizung, altes Dach, alte Fenster usw. Das merkt Alex ja gerade mit seinen ganzen Sanierungen.
In den letzten Jahren wurde dieser Wertverlust nur oft kompensiert durch steigende Preise beim Verkauf. Das muss und wird aber nicht immer der Fall sein. In Zukunft eher selten.
Deshalb ja auch die Abschreibung in einer soliden Kalkulation.
vermietertagebuch meint
Richtig, die Abschreibung gehört in jede Immobilienkalkulation mit rein. Genauso wie Rücklagen für Instandhaltung und Neuvermietung.
vermietertagebuch meint
Richtig. Wenn meine Immobilien Ende des Jahres weniger wert sind, dann werde ich das auch so kommunizieren und veröffentlichen.
Florian meint
Daumen hoch dafür! Das wird, falls das Umfeld schlechter wird, bestimmt nicht besonders angenehm. Super, wenn Du weiterhin so interessante Einblicke gibts!
Tobi meint
Hi Alex, ich finde Deine Entwicklung absolut dramatisch. Cash-Flow zu gering, unerwartete Kosten, Immos nicht fertig renoviert. Mal provokativ gefragt, welchen Mehrwert bringt Du in Deinen Couchings? Viele Grüße, Tobi.
vermietertagebuch meint
Dir ist schon klar, dass Immobilien ein langfristiges Investment sind und sich der Einsatz erst nach einigen Jahren auszahlt?
Hermann meint
Naja, wie lange machst du das ganze schon 7-8 Jahre ? Wird vielleicht Zeit ein Zwischenfazit zu ziehen.
Aufwand / Ertrag scheinen aus meiner Sicht nicht zu stimmen, dazu die Belastung durch Kredite und wie man ja jetzt ganz gut sieht das Zinsrisiko.
Rechne deinen Zinsaufwand nur mal mit dem heutigen Zinsen durch…
Michael meint
Man kann sicherlich drüber diskutieren, ob die gekauften Immos gut ausgewählt sind.
Was Alex aber richtig gemacht hat ist, sich in Zeiten hoher Inflation zu verschulden und Sachwerte gegenüberzustellen. Wenn die Sachwerte langfristig ihren Wert erhalten und die Kredite an Wert verlieren, kann das ein großer Hebel sein. Ich hätte aber längere Zinsbindungen gewählt, da schlummert noch viel Risiko. Ein Coaching braucht man dafür nicht.
vermietertagebuch meint
Ich sehe Immobilien mittlerweile auch als langfristige Anlageklasse zum Vermögensaufbau. Kurzfristiges Geld verdienen mit Immobilien ist sehr schwierig.
vermietertagebuch meint
Ich mache das rund 6,5 Jahre. Meine erste Immobilie kam im März 2016. Eventuell mache ich wirklich mal ein Zwischenfazit.
Aufwand/Ertrag lohnt sich bei Langfristinvestents sowieso erst bei einer langfristigen Betrachtung.
Florian meint
Im Nachhinein ist man immer schlauer. Sicher wäre es aus heutiger Sichr besser gewesen, die Zinsen auf 20 Jahre festzuschreiben. Alex fährt natürlich schon einen heissen Reifen mit der hohen Verschuldung. Wenn die Zinsen hoch bleiben, könnte es passieren, dass er einzelne Wohnungen verkaufen muss, sofern er das nicht mit seinen Youtube-Einnahmen nicht kompensieren kann. Ich drücke jedenfalls die Daumen!
Schnedermann meint
Hallo Tobi,
das Hin und Herr mit dem Cashflow ist doch nur eine Milchmädchenrechnung. Da weist der Alex einen Monatsüberschuss von 2.255 € aus, hat aber noch 6.000 € Kosten auf der Uhr von denen er nicht mal weiß, wie er sie ausweisen soll.
Der wirkliche Überschuss ergibt sich ausschließlich aus der Summe der Kaltmieten abzüglich der Kosten für die Kredite und den nichtumlegbaren Nebenkosten, punktum. Die umlegbaren Nebenkosten sind durchlaufende Posten, die sich nach der Abrechnung auf Null saldieren.
Was dem Alex die Bilanz verhagelt, sind die Reparatur- und sonstigen Zusatzkosten, auf denen er sitzen bleibt. Zwar kann er die als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen, aber nur, wenn er mit seinen Immobilien unterm Strich auch Geld verdient… Daran ändert auch die Instandhaltungsrücklage nichts, das ist nur ein Puffer, der sich realerweise ausschließlich aus den Nettomieteinnahmen speist.
Die Kosten für die Pellets gehören wie die anderen Rechnungen für das MFH 5 zu den Investitionen und können später – wie z.B. der Baustrom auch – als Herstellungskosten für die Abschreibung herangezogen werden. Nur der Teil, der den Mietern später im Rahmen der Heizkostenabrechnung zugerechnet werden muss, ist dann rauszurechnen. Möglicherweise gibt es bis dahin aber schon eine neue Lieferung.
Witzig finde ich die Idee, den Abbau des Schuldenberges durch Tilgung als Vermögenszuwachs zu bezeichnen. Richtig falsch ist das nicht, aber da muss einer erstmal drauf kommen.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Teilweise stimme ich dir zu und teilweise nicht. Generell sind umlagefähige Kosten Durchlaufposten, aber nur, wenn es Mieter gibt. Aktuell muss ich Strom, Strassenreinigung, Versicherung usw. selber zahlen, da saldiert sich aktuell nichts auf Null.
Warum du Tilgung – was für eine Steigerung des Nettovermögens sorgt – nicht als Vermögensaufbau ansiehst, dass erschließt sich mir nicht.
Bei den Pellets bin ich wie gesagt noch am überlegen, wo ich die rein packe.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
unter nichtumlegbaren Kosten sind nicht nur die Kosten zu verstehen, die ihrer Natur nach nicht umgelegt werden können, sondern auch die Kosten, die du mangels Mieter gar nicht umlegen kannst.
Die Gefahr die darin lauert, wird besonders an dem krassesten Beispiel deiner Übersicht deutlich, nämlich der ETW 2. Hier weist du in guten Monaten bei einer Kaltmiete von 191 € einen Überschuss von 12 € aus. Sollte dir hier der Mieter abhanden kommen, so brauchst 15 Monate, um den Verlust nur eines Monats auszugleichen. Wenn alles glatt geht und du gleich Nachmieter findest, kannst du – wegen der Kündigungsfristen- ruhig von drei Monaten Leerstand ausgehen. Damit brauchst du schon 3 Jahre und neun Monate um wieder bei Null zustehen. Da sind mögliche Renovierungs- und Opportunitätskosten noch gar nicht dabei. Solche tickenden Zeitbomben gehören in kein Portfolio.
Außerdem: Wer tut sich wegen so ein bisschen Hühnerfutter sowas an?
Im Übrigen habe ich gar nicht gesagt, dass der Abbau von Schulden durch Tilgung kein Vermögenszuwachs ist. Nur das wording finde ich originell. Wenn du nach einem Jahr den Schuldenberg von 3,1 Mio € auf 3,0 Mio € abträgst, ist das rein mathematisch natürlich ein Zuwachs. Wäre mal interessant wie Peter Zwegat das sieht …
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Ja, wenn die Bude leer steht, dann trage ich die ganzen Kosten.
Zu deinem Beispiel ETW2, das habe ich nochmal geprüft. Dort bekomme ich aktuell 400€ Warmmiete anstatt 370€ Warmmiete. Offenbar wurde die Mieterhöhung von meiner Buchhaltung nich eingetragen.
Dazu kommt, dass diese Wohnung cashflow negativ war, als ich sie 2016 gekaufte. Damals hatte ich nicht aufgepasst beim Kauf. Damals war sie 5€ negativ monatlich, und heute 42€ positiv (bei 400€ Warmmiete). Das ist eine Wohnung in Leipzig, die ich damals mit 7% Rendite gekauft habe. Ein guter Wert für Leipzig.
Aber sag mir eins: Wenn solche „Zeitbomben“ in kein Portfolio gehören…wie machen das die ganzen Käufer in München, Stuttgart, Hamburg und Berlin? Da sind die Buden so teuer, dass du da nie etwas positives kaufen kannst. Trotzdem gingen die Buden weg wie warme Semmeln mit 2%-3% Rendite.
Schnedermann meint
Hallo Alex,
es ist ja erstaunlich, fast immer wenn jemand dein Zahlenwerk hinterfragt, sind irgendwelche Fehler drin. Ein Schelm wer Böses dabei denkt.
Nur damit wir uns nicht falsch verstehen: Ich möchte keineswegs deine unternehmerischen Entscheidungen in Frage stellen. Doch wenn du dich hier schon exponierst, dann sei mir auch erlaubt, meine eigenen Auffassungen entgegenzusetzen. Schließlich weiß ich als langjähriger Investor und Vermieter wovon ich rede.
Für deine ETW 2 hast du auf denkbar ungünstige Weise knapp 49.000 € Kredit mit persönlicher Haftung aufgenommen. Dies für einen monatlichen Überschuss von 12 €, respektive nun 42 €. Mit Verlaub, da stimmt für mich weder das Chance-Risiko- noch das Aufwand-Nutzen-Verhältnis. Dein damaliges Video mit der verdreckten Wohnung ist ein beredtes Zeugnis dafür, womit man eventuell rechnen muss. Da helfen auch keine fiktiven 7 % Rendite.
Interessant ist allerdings deine Frage, wer wohl die überteuerten Objekte in den hochpreisigen Ballungsgebieten gekauft hat. Also ich auf jeden Fall nicht. Und hoffentlich auch keiner der Kiddies die mit offenem Mund deinen Blog verfolgen, in der Hoffnung, ohne Geld reich zu werden.
Wir wissen beide, dass der Markt durch die ausgeklügelte Nullzinspolitik der gottgleichen Währungshüter mit billigem Geld überschwemmt wurde. Da hat sich nicht nur alles verkauft was über eine Klinke verfügt, sondern auch die Preise haben den Boden der Realität verlassen. Aber offensichtlich gibt es ausreichend Menschen, denen es nicht darauf ankommt. Schließlich verdient die Mehrheit der Eigentümer nicht wirklich Geld mit Immobilien. Das kannst du hier nachlesen: https://www.zeit.de/wirtschaft/2016-05/immobiliengeschaeft-mietpreise-mietpreisbremse-vermieter-profit
Der Artikel ist zwar von 2016, die Situation hat sich aber eher verschärft.
Dann haben wir da noch die großen Unternehmen, die sich Querfinanzierungen leisten können, Stiftungen, bei denen es auf den Preis nicht ankommt und nicht zu vergessen, die Klientel, die ihr Geld wieder irgendwie in den Wirtschaftskreislauf bringen muss. Das wäre vielleicht auch mal ein Thema für dein nächstes „Horrorvideo“.
Nun denn, ich bleibe dein treuer Leser und freue mich schon auf das nächste Update.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Ich glaube, wir beide stimmen in sehr vielen Dingen überein und das freut mich! Was die Fehler im Zahlenwerk angeht, liegt das daran, dass ich diese Aufgabe seit einem Jahr an meine Buchhaltung abgegeben habe. Ich prüfe nicht 100% alle Zahlen, weil ansonsten könnte ich das auch wieder selber machen, wofür mir aber die Zeit fehlt. Wenn meine Leser Fehler finden, dann gehe ich darauf ein und versuche es zu korrigieren. Wenn das aber irgendwann Überhand nimmt oder mir Leute böse Absicht unterstellen, dann lass ich den ganzen Kram ganz sein. Für mich persönlich hat diese Arbeit seit diesem Jahr keinen Mehrwert und ich mache es nur für meine treuen Leser.
Liebe Grüsse, Alex
Florian meint
Alex, Du schreibst, dass diese Arbeit für Dich seit diesem Jahr keinen Mehrwert mehr hat. Soll bedeuten, die Einnahmen aus dem Blog & Coaching sind so stark zurückgegangen? Wenigstens hat Du mit den Horrorvideos ein neues Standbein gefunden, auch wenn ich die überhaupt nicht mag. Aber Du machst zwischen den Zeilen immerhin klar, dass Du die primär wegen des Geldes drehst und selbst nicht komplett auf der Schwurbelschiene abgefahren bist (für mich zuletzt mit dem Hinweis, dass Dein Video mit guten Nachrichten die wenigsten Klicks hatte) . Möge das so bleiben! Viele Grüße!
vermietertagebuch meint
Ja, der Immobilienmarkt ist dieses Jahr massiv eingebrochen wegen der stark gestiegenen Zinsen. Daher sind auch alle Dienstleistungen im Immobilienbereich stark zurück gegangen. Das sehe ich bei meinem Immobilien Coaching, aber auch bei den Coachings der Konkurrenz. Für mich ist das ok, da ich ein neues Standbein (YouTube) habe und mich selbst gerade beim Coaching wegen der schwierigen Marktlage schwer tun würde.
Ich frage mich, was Immocation macht. Die haben ja ein riesen Team und kein zweites Standbein (soweit ich weiß)…
vermietertagebuch meint
Ihr sagt sein Jahren, dass meine Immobilien scheisse sind, dass mein Cashflow Mist ist, mein Content auch Mist ist und mein Ruf ruiniert ist. Wieso folgt ihr mir überhaupt noch und macht euch die Mühe Kommentare zu schreiben? Offenbar habt ihr zu viel Langeweile 😀
Schnedermann meint
Hallo Alex,
nun sei mal nicht so dünnhäutig. Die Neiddiskussion kennen wir, die ihre Geschicke in die eigene Hand nehmen, doch zur Genüge. Da kommst du stolz wie ein Ritter an und erzählst von deiner ersten Immobilie, die du soeben gekauft hast und schon geht’s los. Die ewigen Wahrheiten über Mietnomaden, Leerstand, Ungezieferbefall und Vandalismus. Ein paar Jährchen später, wenn dir der Autohändler deines Vertrauens den neuen Wagen vor die Tür stellt, melden sich die gleichen Typen mit den Worten: „Jaja, du mit deinen Immobilien.“
Aber wer sind diese Leute? In der Mehrzahl sind das Menschen, deren Häuser sich auf ihrer Modellbahnplatte befinden. Zur Weihnachtszeit bläst dann das Räuchermännel lustigen Rauch durch den Schornstein und schon erfreut man sich an seinen Immobilien. Das sind Menschen, die sich Tag für Tag von ihrem Chef mobben lassen müssen, um sich dann einmal im Jahr beim Billigheimer einen Pauschalurlaub leisten zu können. Da lassen sie dann die Sau raus und versuchen, mit Raki, Ouzo oder Sangria den Funken, der ihr intellektuelles Restleuchten verursacht, zu löschen. Diese Menschen scheuen Verantwortung und Risiko. Von klein auf gepudert und gehätschelt haben sie es nie verstanden, Probleme als Herausforderung zu betrachten und an Niederlagen zu wachsen. Als Kind immer nach Mama gerufen wenn’s brenzlig wurde und heute soll’s die rot/grün/gelbe Politelite richten. Hauptsache laut und im Zweifel mit dem UHU-Stick an Ort und Stelle festkleben.
Anders als im Amiland ist es in Deutschland inzwischen ein Makel, Erfolg zu haben!
Doch ich hadere nicht mit meinem Schicksal. Es ist schön, dass es diese Menschen gibt. Wenn alle klug wären und manpower hätten, würde ich keine Mieter finden, die mir den neuen Wagen, den mir der Autohändler meines Vertrauens vor die Tür gestellt hat, finanzieren. So isses.
Was gefällt mir an deinem Blog?
Erstens: Deine Offenheit, die dir inzwischen bedauerlicherweise viel Häme einbringt.
Zweitens: Deinen Mut, dich von eigenen Dogmen zu verabschieden.
Drittens: Deine Initiative bei der Diversifikation.
Nichts ist spannender als Wirtschaft. Wenn die Marktlage sich ändert ist es tödlich, sich nicht ebenfalls zu ändern. Es ist absolut richtig, sich weitere Standbeine zu schaffen. Und wenn’s „Horror-Videos“ sind, sei’s drum. Andere machen ihr Geld mit Pornos …
Solange es genug Pauschalreisende gibt, die sich in der Werbepause deine Videos reinziehen, ist das gut.
Warum nicht weiterdenken und agieren? Die Raiffeisenbank Hochtaunus bietet im Moment Neukunden 1,5 % Zinsen auf’s Tagesgeld. Parkst du die IHR dort, werfen die 100.000 € übers Jahr 1.500 € ab. Genauso viel wie der Pauschalurlaub all inclusive kostet. Nur dass du dich dafür nicht 2 Wochen lang vom Chef mobben lassen musst. Jaja ich weiß, das Angebot gilt nur für 4 Monate aber Oma hat schon gesagt: „Taler, Taler du musst wandern.“
Die Zinsen werden weiter steigen und da ergeben sich weitere Möglichkeiten – für den der sich traut.
Also lass dir den Tag von Stefan nicht vermiesen. Was ist das wohl für ein Investor, der bis heute nicht begriffen hat, dass Investitionen in der Cash-Flow-Rechnung nichts zu suchen haben.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Danke für deine aufmunternden Worte! Ich weiß das Lob wirklich zu schätzen!
Stefan meint
Stimme absolut zu!
Ich denke, die Aussage von Alex, Tilgung sei Vermögenszuwachs, folgt der Logik: Der Mieter zahlt meine Immobilie ab. Weniger Deiner Logik: Eine Verringerung von Schulden ist auch ein Vermögenszuwachs.
Beim Kalkül von Alex wird ja gerne unterschlagen, dass auch eine Immobilie über die Zeit grundsätzlich an Wert verliert. Und auch nach der Tilgung des Kredits weiter investiert werden muss.
Wenn es blöd läuft, ist nach 20 oder 30 Jahren zwar die Immobilie abbezahlt, aber ihr Wert ist erheblich gesunken …
vermietertagebuch meint
Ja, der Zustand der Immobilien wird schlechter, wobei jeder Investor regelmässig renoviert oder saniert.
Alle meine Leipziger Immobilien sind in den letzten 6 Jahren mit über 100% im Wert gestiegen. Da ist also genug Puffer für einen Wertverlust.
Jetzt gehen die Preise wieder runter und ich bin gespannt, wo wir in ein paar Jahren stehen, wenn ich sicherlich das ein oder andere Objekt abstoßen und Geld raus ziehen werde.
Schnedermann meint
Hallo Stefan,
es natürlich so, dass bei Immobilien grundsätzlich die Tendenz des Wertverlustes besteht. Deshalb wird der kluge Investor dem entgegenwirken indem er werterhaltende oder auch wertsteigernde Maßnahmen ergreift. Für Ersteres bildet er die Instanthaltungsrücklage, das Zweite wird mittels Investitionen realisiert. Wertsteigernde Maßnahmen z.B. der Einbau eines Kamins oder eines neuen Bades habe zudem den Vorteil, dass du diese als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen kannst.
Im Übrigen ist der „Wert“ als solcher irrelevant wenn du nicht zur Bilanzierung verpflichtet bist, was auf uns Privatinvestoren in aller Regel zutrifft. Wir reden über Preise beim Kauf und Verkauf.
Die Wertermittlung allerdings gleicht ja inzwischen einer Geheimwissenschaft. Drei Gutachter, drei unterschiedliche Werte. Wenn du daran Intersse hast, empfehle ich Thomas Trepnau „Immobilienbewertung“ ISBN 978-2-9560164-1-0.
Die gängisten Verfahren erläutert und das auf eine Weise, die auch der Laie versteht.
Und nun noch allen ein schönen dritten Advent.
Gruß Schnedermann
Schnedermann meint
Lieber Stefan,
du darfst mir gern glauben, dass ich mich bei Wikipedia über Wesen und Bedeutung des „Cash Flow“ informieren kann. Auch stelle ich die Eignung der Methodik, insbesondere bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Situation größerer Unternehmen, überhaupt nicht in Frage.
Nur wie Alex das anwendet, runtergebrochen auf Monatsscheiben, macht das gar keinen Sinn. Meine Meinung dazu hatte ich Tobi kundgetan (s.o.).
Wenn also das „Monatsergebnis“ davon abhängt, ob ein Mieter vor oder nach Ultimo seine Miete zahlt oder irgendeine Betriebskosten Voraus- oder Nachzahlung fällig geworden ist, lässt sich daraus rein gar nichts ableiten.
Was ist denn das Spannende an diesem Blog? Für mich ist es interessant zu erfahren, ob Alex’s Strategien, die er zu Beginn postuliert hat, sich in der Praxis umsetzen lassen. Denn ich möchte seine Strategie gern mit meiner abgleichen. Vielleicht kann ich da was lernen und übernehmen. Und dazu reicht eine stinknormale Einnahmen/Ausgaben Überschussrechnung völlig.
Verkürzt im Klartext heißt das für mich:
1. Reichen die die Erlöse aus den (Kalt-) Mieten um die fixen und variablen Kosten zu decken?
2. Bleibt am Ende soviel übrig, dass man davon leben kann?
3. Wann ist der Punkt erreicht, wo man eventuell umsteuern muss?
Diese Daten sind eigentlich alle da. Nur etwas verstreut und nicht wirklich aktuell.
Nun meine Frag an dich nach deiner Erwartungshaltung. Ich hab jetzt nicht spitz nachgerechnet, aber der Alex hat regulär wohl monatlich so um die 2.000 € Überschuss. Was nützt es da, wenn er darstellt, dass er die Rechnung für die Montage der Heizung – vielleicht 48.000 € – bezahlt hat. Da ist ja der Überschuss von zwei Jahren weg. Also, und so hat der Alex sich auch positioniert, wird er die Kostenentwicklung von seinem MFH 5 separat darstellen. Was sachlich auch korrekt ist. Das wird dann auch wieder interessant, weil die Kosten möglicherweise eine Dimension erreichen, die ein Return of Investment erst nach Jahrzehnten ermöglichen. Aber so ist es nun mal. Es steht weder dir oder mir zu, den Alex zu kritisieren, schließlich kann jeder mit seiner Kohle machen was er will.
Und selbst wenn der Alex Engpässe durch Querfinanzierung überbrückt zeigt das nur, dass er clever genug ist, das Klumpenrisiko „Immobilienportfolio“ angemessen zu behandeln. Denn Alex‘s Unternehmen ist seine Familie und da muss der Cash Flow stimmen.
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Ich weiß nicht, warum du immer an irgendwelchen Quersubventionierung aufgeilst. 2020 Hatte ich einen Cashflowüberschuss von 20.000€, 2021 hatte ich 30.000€ und diess Jahr bin ich aktuell bei 9.000€. Die Immobilien tragen sich komplett selber, also hör auf solchen Quack zu erzählen.
Sicherlich lebe ich aktuell nicht von meinen Mieteinnahmen, aber das war auch garnicht der Plan. Mein Ziel war nach 10 Jahren von Immobilien leben zu können und bis dahin habe ich noch 4 Jahre. Dann sind meine beiden Sanierungen abgeschlossen und es bleibt viel zum leben hängen. Selbst für meinen hohen Lebensstandart.
Und was ist dein Problem mit Mentoring oder YouTube? 90% der Deutschen arbeiten als angestellte und sind sehr unglücklich in ihrem Job. Findest du das etwa besser? Jeder muss von irgendwas leben und ich mache etwas was mir sehr viel Spaß macht und gut Kohle abwirft. Du musst meine Videos nicht mögen, aber ich verstehe absolut nicht, warum du darauf rum hackst.
Maike meint
Hallo Stefan,
ich denke, dass das ja nur Schwankungen sind.
Mir ist aufgefallen, dass die erwähnten 6000,– Euro für die Pellets nirgendwo in der Tabelle auftauchen. Oder kommt die Rechnung erst im November und dann da die hohe Zahlung?
Und: Wohnung 4+5 werden nicht getilgt. Ich meine, dazu gab es mal ein Video vor 2,5Jahren. Die Finanzierungen müssten doch langsam zur Prolongation dran sein, oder? Stimmen die Zahlen da so?
Meike
vermietertagebuch meint
Hallo Meike,
offenbar habe ich bei Wohnung 4+5 einen Fehler drin. Diese Wohnungen haben 2 Darlehen, wovon eins getilgt wird und eins über Bausparer bespart wird. Im Excel fehlten diese Beiträge. Für ETW4 sind das in Summe 61€ und für ETW5 sind das 93€. Das geht also vom Cashflow runter, verändert aber den Vermögenszuwachs nicht (Tilgung und Bausparen ist vermögensneutral). Offenbar ist der Fehler schon so lange drin, wie ich die Anschlussfinanzierung gemacht habe und die ist schon eine Weile her. Ich habe es im Excel korrigiert und im nächsten Monatsbericht taucht die Korrektur auf.
Liebe Grüße, Alexander
vermietertagebuch meint
Die Rechnung kam erst im November und wurde im November gezahlt.
Allerdings bin ich mir noch unschlüssig, ob ich die erste Rechnung (teilweise) unter Investitionskosten verbuchen soll, da ich während der Sanierungsphase damit heize, wo noch niemand drin wohnt. Die Heizung läuft bereits jetzt als Schutz vor Feuchte und Schimmel und die ersten Mieter kommen erst 2023. Wie würdet ihr das machen?
vermietertagebuch meint
Das kann ich jetzt noch nicht sagen. Ich mache immer 1x im Jahr in Januar eine Neubewertung, dann werde ich das sehen. Musst dich also noch ein bisschen gedulden.
Christian meint
Ich denke, da du damals vor Jahren günstig eingekauft hast, sind die jetztigen Marktpreise immer noch meilenweit über den damaligen Einstandspreisen. Auch wenn es dieses Jahr einen leichten aber spürbaren Rückgang gab.
vermietertagebuch meint
Das denke ich auch. Selbst wenn die Preise um 50% fallen – wovon ich nicht ausgehe – bin ich noch dick im Plus.
Andre meint
gem deiner Tabelle hast du 3,2 Mio Kredit für 2,9 Mio kaufpreis und Verkehrswert 4 Mio,
soviel Puffer ist da nicht
Michael meint
Die Heizungsthematik in Altbauten wird noch ein spannendes Thema. Ich hab selbst dieses Jahr noch Gasheizungen einbauen lassen, ob’s clever war weiß ich nicht, das werde ich erst in 20 Jahren wissen. Wärmepumpe war mir zu riskant, erfordert durch die niedrigen Vorlauftemperaturen eine Umgewöhnung der Mieter und bei der Energieersparnis im Altbau bin ich skeptisch. Die müssen sehr gut eingestellt sein etc. Vor allem bei den Strompreisen. Wo soll der ganze Strom herkommen? Geringes Angebot führt zu hohem Preis. Pellets wäre mir als Vermieter zu viel Aufwand und man braucht den Lagerraum. Wo es möglich ist, wäre Fernwärme meine erste Wahl. Geht leider aber häufig nicht.
vermietertagebuch meint
Sowohl Pellets als auch Wärmepumpen werden massiv von der Regierung gepusht. Beides ist aber aus Kostesicht für Arsch, da Kosten ebenfalls massiv gestiegen sind, aber es nicht unter die Gaspreisbremse fällt. Bin teilweise echt enttäuscht.
Florian meint
Hey Alex,
immer, wenn ich ein Cashflow-Update von dir sehe, bekomme ich Lust, selbst in Immobilien zu investieren. Bislang habe ich mich mit dem Thema noch nie richtig auseinandergesetzt. Mein Steckenpferd sind Aktien und ETFs. Aber seit geraumer Zeit versuche ich, meinen Portfolio-Horizont zu erweitern – vielleicht fange ich ja mit REITs an 😉
Bitte mach weiter so und halte uns auf dem Laufenden, was deine Mieteinnahmen betrifft.
Viele Grüße,
Florian
vermietertagebuch meint
REITS sind für mich keine Alternative, wenn es um Immobilien geht. Die großen Vorteile der Immobilien (100% Hebel, Abschreibung und Cashflow) sind bei REITS nicht vorhanden.
Andre meint
Hi,
wo sind eigentlich immer die ganzen Sanierungs und Baukosten zb für MFH5?
Da fließt dich deutlich mehr Geld weg als in der Cashflowrechnung.
vermietertagebuch meint
Richtig, die Sanierung fällt nicht in den Cashflow sondern sind eine Extra Rechnung. Diese Extrarechnung veröffentliche ich ausführlich, wenn die Sanierung fertig ist, da dies sehr viele Daten sind.
Andre meint
ok – danke.
Also ist es so dass es im Portfolio einige Geld-Töpfe irgendwo gibt.
Bin mal auf die Endaufstellung gespannt.
Dein Blog ist interessant wie sich das entwickelt.
Div. Zinserhöhungen sind ja voraus in 2023… ich hoffe du reportest hier weiter den Fortgang.
vermietertagebuch meint
Ja, das Thema Anschlussfinanzierung bei höheren Zinsen wird mich nächstes Jahr begleiten und dazu werde ich ausführlich berichten. Konnte einiges noch billig refinanzieren, aber nicht alles
Andre meint
Wo sind denn die Kosten der ständigen Sanierung / Renovierung und Verschiebung bei MFH 5 drin?
vermietertagebuch meint
Die kommen gesammelt in einem großen Extrabericht nach Sanierungsende.
Valerie meint
Hallo Alex,
kannst bereits absehen, wann Du mit der Sanierung fertig bist und die ersten Mieteinnahmen fließen und wurde die Sanierung komplett über neue Kredite bzw. Nachbeleihung finanziert oder hast Du auch Eigenkapital eingesetzt?
vermietertagebuch meint
Mein Bauleiter sagte vor 2 Monaten, dass wir die ersten Wohnungen Ende Dezember/Anfang Januar fertig bekommen. Ich hoffe, das klappt. Sobald die erste Bude fertig ist, werde ich berichten.
Jürgen meint
Hallo Alex,
deine Instandhaltungsrücklage beträgt schon lange 100.000 EUR. Bei aktuell 10 % Inflation müsstest du sie alleine in diesem Jahr aus dem laufenden Cash-Flow auf 110.000 EUR erhöhen. Oder gibt es Gründe, weshalb du die IHR bisher noch nie angepasst hast?
vermietertagebuch meint
Wieso sollte ich die auf 110.000€ anheben? Wenn ich für Handwerker 10% mehr ausgeben muss, dann fließen diese 10% mehr aus der Rücklage ab und werden später wieder zugeführt. Läuft aufs gleiche hinaus.
Jürgen meint
Klar kann man das so machen. Aber du hast dir vor ein paar Jahren bestimmt mal überlegt, wie hoch deine IHR sein sollte und hast dich für 100k EUR entschieden. Je länger die Phase der hohen Inflationsraten andauert, desto wahrscheinlicher wird es doch, dass die 100k bei einer Häufung von Reparaturen nicht ausreichen. Real ist deine IHR mittlerweile vermutlich mindestens 20 % kleiner als vor 4-5 Jahren. Oder hat dir deine Erfahrung gezeigt, dass die 100k ursprünglich zu viel waren?
vermietertagebuch meint
Dann wäre es doch klüger, einfach die monatliche Zuführung zur Rücklage zu steigern, wenn sie unter ein gewisses Level sinkt oder nicht?
Seelos meint
Unterm Strich wärst du ohne diese Horror Videos schon pleite. Glück dass du wieder ein Korn gefunden hast. Mal sehen wie lange du es durch das Dorf treiben kannst die Sau. Aber eins ist klar. Dein Ruf ist ruiniert.
Andreas meint
Ich vermute auch dass Alex Haupteinnahmequelle mittlerweile YouTube ist. Ich meine mich daran zu erinnern dass er selbst mal gesagt hat, bis zu 18€ pro 1000 Klicks zu bekommen. Bitte verbessere mich, wenn’s nicht so ist. Die Einnahmen hängen aber von vielen Faktoren ab. Die Videos, die sich nicht mit Immobilien beschäftigen laufen sehr gut. Die Klickzahlen übertreffen die der Immobilienvideos erheblich. Ob sich das lohnt ist jedem überlassen selbst zu errechnen und zu beurteilen.
Das Finanzkonstrukt der Immobilien wird mit jeder Nachbeleihung, den Sanierungen, usw. zumindest für mich immer schwieriger nachzuvollziehen.
vermietertagebuch meint
Ja, meine Haupteinnahmequelle sind aktuell meine YouTube-Einnahmen. Die hatte ich vor einem Monat sogar offen gelegt, weil ich nichts verheimliche. Siehe hier: https://youtu.be/LDhAYahXypM
vermietertagebuch meint
Achja…die alte Leier von den ewig Neidvollen. Dieses Lied siegt ihr schon seit 6 Jahren, seit ich mit Immobilien angefangen habe. Und lass mich raten, was ihr im Jahr 2040 schreiben werdet. Ahhh..ich weiß es. „Ohne XYZ wärst du schon längst pleite“. Ihr seid echt süß.
Schnedermann meint
Letzten Kommentar von Seelos gelöscht ?
Gut gemacht – war nicht nur weit unter der Gürtellinie, sondern auch geschmacklos!
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Fand ich auch, sowas wird gelöscht. Der Typ kommentiert hier nichts mehr.
Valerie meint
Hallo Alex,
kannst Du schon sagen, wann deine Auswertung für November 2022 kommt?
vermietertagebuch meint
Ich hoffe nächste Woche, da meine Buchhaltung aktuell viel im Stress ist.
Mitternachtssnack meint
Hallo Alex,
wird es nicht langsam Zeit, die Zahlen für November 2022 zu veröffentlichen? Haben fast schon 2023. PS schöne Feiertage für dich und deine Familie!
vermietertagebuch meint
Der Novemberbericht ist heute raus gekommen. Dir ebenfalls schöne Feiertage 🙂
Ramon meint
Hallo Alex. Was ist aus Philipp geworden? Dein Padawan. Hat er seine Ziele erreicht. Ein Update hier wäre echt super.
Deine Beiträge waren echt super im Immobilienbereich. Die jetzigen Beiträge gefallen mir nicht. Aber drücke dir die Daumen. Schließlich gibt es wesentlich schlimmere Videos und wir zahlen das nicht aus eigener Tasche. Gruß Ramon
vermietertagebuch meint
Hallo Ramon,
Philipp hatte damals nur 2 Monate durchgehalten und sich dann anderen Projekten gewidmet. Ich habe seinen Werdegang nicht weiter verfolgt.
VG Alex
Moritz meint
Du hast mit Youtube die Kurve gekriegt. Was machen deine Coachingteilnehmer, die deine Strategie angewendet haben? Die müssen ja massenweise pleite gehen? Wie sind da die Rückmeldungene?
Ich überlege selber ein Coching zu buchen. Würde mich über eine Antwort freuen.
vermietertagebuch meint
Von meinen Mentoring-Teilnehmern ist keiner pleite gegangen.
Christian meint
Hallo Alex
Würde mich mal freuen wenn man erfahren könnte wie viele es von den Mentoring Teilnehmern geschafft haben sich mit Immobilien ein zweites Standbein aufzubauen. Bzw. den Start mit Immobilien geschafft haben.
Gruß Chris
Kultur meint
Vielen Dank für die ausführlichen und sehr hilfreichen Informationen. Liebe Grüße
vermietertagebuch meint
Sehr, sehr gern!
Mirko meint
Vielen Dank für die interessanten Informationen zum Thema Immobilien Cashflow Oktober 2022.