In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im April 2023. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien, und den Fortschritt bei der Sanierung meines Mehrfamilienhauses.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im April 2023
2) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
Cashflow der Immobilien im April 2023
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 31.063€, wovon 12.132€ für den Kredit und 10.418€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 849€ an Sonderausgaben durch Neuvermietung. Das ergibt einen positiven Cashflow von 7.664€.
Endlich hatte ich mal einen Monat ohne neue Renovierungen und somit musste ich kein Geld aus der Instandhaltungsrücklage entnehmen, konnte aber 3.457€ der Rücklage hinzufügen.
Wenn ich die Tilgung von 7.582 € dem Monatsüberschuss hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 11.788€ im April 2023.
Nachdem die ersten 3 Monate sehr kostenintensiv waren, ist der April der erste positive Monat und so kann es gerne bleiben! Bis auf meine parallel laufenden Sanierungen der Häuser sind aktuell keine Renovierungen geplant, maximal Kleinzeug für eine Innentür tauschen.
Nichts desto trotz hat die Rücklage in den letzten Monaten stark gelitten und es braucht mindestens den Rest des Jahres, um die Rücklage wieder komplett aufzufüllen.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus gehen die Sanierungen weiter und im April wurden folgende Dinge erledigt.
Die Wohnungen wurden komplett mit Vinyl ausgestattet und den dazugehörigen Sockelleisten. Die Fliesen kamen ja bereits im März und damit sind die kompletten Böden fertig.
Des Weiteren wurde in den Bädern die Endmontage der Klempner gemacht. Alle WCs, Waschbecken und Duschen sind installiert. Ebenso wie alle Heizkörper.
Außerdem wurden die fehlenden Fensterbänke und Türschwellen der Balkone eingebaut.
Die Haustür wurde komplett neu gestrichen und die neue Briefkastenanlage und Klingelanlage wurde getauscht. Außerdem wurden die Graffitis entfernt.
Damit bin ich ein großes Stück im April weitergekommen und es fehlen nur noch die Beräumung des Hofes vom Schutt, die Kellerabteile und eine Grundreinigung.
Bilder für die Vermietung und Grundrisse wurden bereits gemacht und mit den Anzeigen begonnen.
Im Mai folgen die letzten Schritte und hoffentlich können wir auch die ganze Bürokratie mit Bauamt, Denkmalamt und BAFA so weit abschließen, dass die ersten Wohnungen bezogen werden können.
Mein Hausverwalter sagt, dass die Wohnungen sehr schön geworden sind. Zusammen mit vielen Zimmern, guten Grundrissen, Balkonen, Parkplätzen und Einbauküchen können wir sogar noch höher ins Rennen gehen, als ich kalkuliert hatte. Aber dazu mehr, sobald der erste Mietvertrag unterschrieben ist.
Jens meint
Wo wird denn die Einkommensteuer bezahlt in Deutschland oder ?
Es ist echt gruselig
Leider ist mein schlechter Steuerberater auch kein großes Hilfsmittel
vermietertagebuch meint
Für die Immobilien bin ich beschränkt steuerfähig in Deutschland.
Alexander L. meint
@Jens: Die Immobilienverwaltung ist neben der Verwaltung auch der gesetzlich verpflichtende Steuerberater für Immobilien!
Frank.E. meint
@ Alexander: Solange bis Du mir für diese Aussage eine Rechtsgrundlage nennst behaupte ich, dass diese Schwachsinn ist. Es g ibt keinen gesetzlich verpflichtenden Steuerberater für Immobilien!
Ich lasse mich aber gerne eines besseren belehren!
Andre meint
Cooler Monat!
MFH5 kann jetzt durchstarten – musst Du das nun aktualisieren wenn die Vermietungen starten mit den Gesamtinvestitionen?!
vermietertagebuch meint
Ja, die ich habe Nutzungsaufnahme für die Vermietung zum 1.5.2023 angegeben. Mal schauen, ob das mit Prüfung Brandschutz und Bauamt passt.
Ich werde wohl ein Zwischen-Update machen und ganz am Ende noch ein weiteres Update.
Eumel meint
Ich hatte es letztes Mal gerechnet. Sei doch endlich so konsequent und werte dein Portfolio um 20-30% ab genauso wie du es damals in der guten Marktphase aufgewertet hattest.
Matthias meint
machen dann die Banken, keine Sorge
Eumel meint
Alex machst Du eigentlich auch OF? Frag für einen Freund.
Lucky meint
Hallo Alex,
Vielen Dank für deine ausführlichen Berichte.
Ich bin ein großer Fan von dir und verfolge jedes YouTube Video und jeden Blogeintrag. Ich denke wie du und meine, dass Deutschland (sofern es existieren sollte) sich abschafft.
Der (Kim Jong) Habeck ist mit der Verbotskeule unterwegs. Ich hoffe, dass dein MFH Habeck konform ist und an den Markt kommen kann.
Gut auch, dass der Cashflow wieder steigt.
Auch gut wird die politische Situation bald im Osten, wenn unsere AfD die absolute Mehrheit holt und sich von der Deindustralisierungspolitik verabschiedet, ist ein gutes Zeichen. Der Osten wird dann wirtschaftlich am Westen vorbei ziehen.
Weiter so!
Gruß
Lucky
vermietertagebuch meint
Ich hoffe auch, dass ich mit meinem MFH5 sicher vor Habeck bin. Aber das Pelletverbot steht ja auch noch im Raum, schauen wir mal!
Lucky meint
Super spannend. Selbst Menschen in der Steinzeit haben Holz verfeuert und die Welt ist nicht untergegangen.
Wurden schon seitens der Banken bei einigen Objekten Zusatzsicherheiten gefordert? Weil wenn die Heizung etc. nicht passt sinkt ja der Wert.
vermietertagebuch meint
Nein, meine Banken sind vollkommen relaxt und wollten nichts Neues. Es gingen sogar einige Nachbeleihungen ohne Zusatzsicherheiten.
Andreas meint
Hast Du denn in letzter Zeit Objekte nachbeliehen? MFH5?
vermietertagebuch meint
Nein, ich habe schon eine Weile nicht mehr nachbeliehen. Nur noch reine Anschlussfinanzierungen.
Olaf meint
Hallo Alex,
warum hast Du nicht den gesamten Überschuss wieder in die IHR gesteckt? Wie bildet sich der Wert 3.457€? Danke
vermietertagebuch meint
Ich stecke maximal 1€ pro Quadratmeter in die IHR. Insgesamt habe ich 3.457m².
Hans meint
Laut deiner Tabelle beträgt die Wohnfläche 4303 m^2 (falsche Einheit in der Tabelle).
Aus welchem Grund steckst du maximal einen EUR pro Quadratmeter monatlich in die Instandhaltungsrücklage?
vermietertagebuch meint
Ja, das stimmt. Diese Zahl beinhaltet nicht die Rücklage für die Wohnungen, welche ich in Form des Hausgeldes zahlen muss.
Für meine MFHs lege ich komplett 1€ pro m² zurück. Bei den Wohnungen sind es 0,5€ pro m² Rücklage für mein Sondereigentum. Das ist der Wert, der hier in der Tabelle auftaucht. Dazu kommen mindestens 0,5€ pro m² Rücklage, die ich über das Hausgeld abführe. Die tauchen in der Spalte „Hausgeld“ mit auf und sind ein Teil davon.
Hier mal für ETW1 im Detail:
Die hat rund 38m² Wohnfläche, also lege ich 19€ „eigene“ Rücklage an. Diesen Wert siehst du in der letzten Spalte. Das Hausgeld beträgt 145€ , wovon rund 40€ Rücklage für die WEG sind. Also rund 1€ pro m². Demnach habe ich 1,5€ Rücklage pro m² für diese Einheit und damit sogar mehr, als ich selber schreibe.
Ich will das aber in meinem Monatsbericht nicht für jede Wohnung auch noch extra aufdröseln, da es sehr viel Arbeit macht und der Mehrwert sehr gering ist. Daher sage ich immer Pauschal, dass ich 1€ pro m² Rücklage haben.
Eventuell mache ich mal einen Extra Blogbeitrag darüber.
Johannes meint
Wann kommen die Zahlen für den Mai?
vermietertagebuch meint
Der Monatsbericht für Mai ging heute online samt Erklärung für die Verspätung.
Thomas meint
Hallo Alex,
wirst du deine Monatsabrechnungen hier weiter mit uns teilen?
Dein Blog schläft hier langsam ein…. 😉
Grüße Thomas
Andre meint
würde mich auch interesieren!
Christian meint
Würde mich auch interessieren, vermutlich zu beschäftigt mit dem täglichen YouTube negativ Videos. Einerseits verständlich bei den Verdiensten dort, aber traurig für den Content hier.
vermietertagebuch meint
Der Monatsbericht für Mai ging heute online samt Erklärung für die Verspätung.
Calzo meint
Schade dass hier nix mehr kommt…
vermietertagebuch meint
Der Monatsbericht für Mai ging heute online.