Immobilien Cashflow Minus

Immobilien Cashflow minus 75% – Muss ich draufzahlen?




Nach meinem Monatsabschluss Mai 2018 gab es in den Kommentaren eine heiße Diskussion ĂŒber die Darstellung des Cashflows meiner Immobilien. In meiner ImmobilienĂŒbersicht hatte ich meinen monatlichen Cashflow vereinfacht und theoretisch dargestellt.

 

Lies: Monatsabschluss Mai 2018

 

Ich habe die Bruttoeinnahmen abzĂŒglich des Hausgeldes, des Kredites und meiner eigenen InstandhaltungsrĂŒcklage berechnet. Alle weiteren Faktoren hatte ich nicht berĂŒcksichtigt, da es zu komplex wird.

 

Allerdings habe ich selber gemerkt, dass mir dieser ausgerechnete Cashflow nicht monatlich zur VerfĂŒgung steht, da ich sowohl Reparaturen als auch Mietausfall und Mietminderung habe. Die Reparaturen ließen sich noch verschmerzen, da ich bisher die InstandhaltungsrĂŒcklage (IHR) in meiner Berechnung drin hatte und alles aus dieser InstandhaltungsrĂŒcklage zahlen konnte. Die anderen Dinge nicht.

 

Daher habe ich beschlossen, in Zukunft die realen Werte meines Cashflows aufzuzeigen, inklusiver aller Schwankungen. Um die monatlichen Schwankungen zu glÀtten, muss man die Zahlen dann auf das Jahr hochrechnen und den Durchschnitt bilden. In diesem Blogbeitrag zeige ich die genauen Zahlen der Vergangenheit und die realen Einnahmen.

 

In Zukunft werde ich außerdem den genauen Cashflow in meinen MonatsabschlĂŒssen angeben und alle Sondereffekte wie Reparaturen und MietausfĂ€lle sofort mit auflisten. Das hilft vor allem euch, um einen tieferen Einblick in das monatliche Controlling eines Vermieters zu bekommen und um zu sehen, wie die Einnahmen schwanken können und nicht immer alles rosarot aussieht. FĂŒr die Berechnung des Cashflows einer einzelnen Immobilie benutze ich wie immer mein Kalkulations-Excel.

 

Download: Kostenloses Immobilien Kalkulation Excel


Immobilien-Cashflow in der Vergangenheit

Als erstes folgt die korrigierte Cashflow-Tabelle mit den Daten seit meinen AnfĂ€ngen als Vermieter. Wie ihr seht, habe ich im Durchschnitt dieses Jahres monatliche Immobilien-Einnahmen von 1.734€ und Ausgaben von 1.292€. Das ergibt einen durchschnittlichen monatlichen Cashflow von 449€ aus den Immobilien. Das ist schon ein ganz anderer Wert als die monatlichen Einnahmen von 1.773€ in meiner letzten Übersicht.

 

Bewirtschaftungskosten Immobilien

 

Wieso ist das so? Wieso ist der reale Wert nur 25% von dem theoretischen Wert, also 75% tiefer? Ich werde die genauen GrĂŒnde nĂ€her erlĂ€utern. Dabei werde ich aber nur noch die Zahlen von 2018 nĂ€her beleuchten, da 2017 einfach zu weit weg ist und es um das Prinzip geht.

 

EinnahmenrĂŒckgang durch Leerstand

In meinem Mehrfamilienhaus ist Ende MĂ€rz eine Mietpartei ausgezogen. Die neuen Mieter ziehen erst Anfang September ein, also habe ich hier fĂŒnf Monate Leerstand und es fehlen 470€ Warmmiete.

 

In meiner Wohnung in Taucha (ETW13) sind Ende April die Mieter ausgezogen, haben aber noch bis Mai gezahlt. Dadurch fehlt mir ab Juni 547€ Warmmiete. Das waren ĂŒbrigens die Mieter mit dem Schimmelproblem. Ich musste erstmal bis Auszug warten, um das Schimmelproblem zu beheben und dann die Wohnung neuen Mietern zeigen zu können.

Lies: Mein Immobilienportfolio

 

Mietminderung und nicht gezahlte Miete

 

In meiner Wohnung ETW8 hat die Mieterin die Miete im Februar auf Grund von BaulĂ€rm reduziert. Seitdem wurde die Miete jeden Monat weniger und im Juni kam gar nichts mehr. Die Dame ist bereits zum 31.7.2018 sondergekĂŒndigt und die Mietersuche bereits im Gange. Hier fehlen mir zwischen 126€ – 490€ Warmmiete.



Reparaturen und Makler fĂŒr Neuvermietung

 

In der folgenden Tabelle könnt ihr meine monatlichen Ausgaben fĂŒr Reparaturen und Neuvermietung sehen. In Zukunft werde ich die beiden Posten noch trennen, aber fĂŒr einen ersten Überblick reicht es. Bei den Reparaturen geht es von Rollladen, ĂŒber SanitĂ€r und Elektro bis hin zu Malerarbeiten und Bodenerneuerung.

Bewirtschaftungskosten Immobilien

Die grĂ¶ĂŸten Posten waren die Bodenerneuerung in meiner ETW10, in der ich Teppich gegen Laminat ausgetauscht habe und die Malerarbeiten wegen Schimmel in ETW13 (rote Zahlen im Bild). Die Kosten fĂŒr den zweiten Punkt werde ich hoffentlich durch die Mieter ersetzt bekommen. Der Prozess inklusive Schimmelgutachten ist noch am Laufen.

 

Monatlich spare ich einen gewissen Betrag fĂŒr meine InstandhaltungsrĂŒcklage (IHR). Das ist abhĂ€ngig von der QuadratmetergrĂ¶ĂŸe. 50 Cent pro mÂČ pro Monat. Sollten die Kosten fĂŒr Reparaturen in einem Monat höher sein, dann reduziert sich die ZufĂŒhrung zur RĂŒcklage beziehungsweise fĂ€llt weg.

 

Bisher konnte ich alle Kosten fĂŒr Reparaturen aus der InstandhaltungsrĂŒcklage bezahlen. Sollte ich irgendwann merken, dass die IHR nicht mehr ausreicht, werde ich den monatlichen Betrag erhöhen mĂŒssen.

 

Investitionskosten beim Neukauf einer Wohnung – zum Beispiel Makler fĂŒr Neuvermietung oder Ausbesserung der Wohnung – lasse ich hier nicht mit einfließen. Ich will die Anschaffungskosten strickt von den Bewirtschaftungskosten trennen.

 

Fazit zu Cashflow aus Immobilien und RĂŒcklagen

 

Wie ihr seht, ist nicht immer alles so rosig, wie man es gerne hÀtte. Selbst in Leipzig findet man nicht immer sofort einen Nachmieter und viele kleine Reparaturen machen auch Mist.

 

Also ist es zwingend notwendig, dass man ausschließlich rentable Immobilien kauft, um Reparaturen und Leerstand vom Cashflow bezahlen zu können. Ansonsten zahlt man drauf und das will niemand von uns.

 

Kalkuliert RĂŒcklagen fĂŒr Instandhaltung und Mietausfall in eure Immobilienberechnung mit ein. Ansonsten fallt ihr auf die Nase. Etwas genauer hatte ich das Thema in meinem Beitrag zu den Mieteinnahmen bereits beschrieben.

 

Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

 

Außerdem solltet ihr, wann immer möglich, euren Cashflow erhöhen. Sei es im normalen Job, bei den NebeneinkĂŒnften oder den Mieteinnahmen. Gleichzeitig natĂŒrlich eure unnötigen Ausgaben senken, um eine bessere Haushaltsrechnung zu haben und mehr Überschuss am Ende des Monats.

 

Lies: Erhöhe deinen Cashflow mit diesen 5 Basics

Lies: Lifestyle Inflation – Sind wir zu doof zum Sparen?

Lies: Mieterhöhung – wie geht das? Mein Best practice!

 

FĂŒr mein eigenes Portfolio muss ich aufpassen, dass ich bis September nicht noch mehr Ausfall oder große Reparaturen habe. Bisher trĂ€gt sich das Portfolio von selbst, aber viel weiter runter darf es nicht gehen, ansonsten muss ich quer subventionieren oder mein Investmentbudget kĂŒrzen. So wie es aussieht, habe ich bis dahin 4 leer stehende Wohnungen, wobei die Neuvermietung bei drei Wohnungen noch aussteht.

 

Außerdem darf ich wohl eine Wohnung in meinem Mehrfamilienhaus komplett neu renovieren, da der Drogendealer die TĂŒren zerstört und die komplette Wohnung mit Graffiti besprĂŒht hat. Ich hoffe – sobald der aus der Wohnung raus ist –, dass nicht noch mehr kaputt gemacht wurde. Sicherlich kann ich dessen Kaution einbehalten, aber viel mehr kann ich bei dem Hartz4er eh nicht einklagen
.

 

In Zukunft werde ich in meinen MonatsabschlĂŒssen die genauen Zahlen abzĂŒglich aller Bewirtschaftungskosten aufzeigen. Ich bin gespannt, wie sich das entwickelt. Wie sind eure Erfahrungen mit dem Cashflow aus eurem Portfolio? Schwankt der Cashflow ebenfalls? Schreibt es mir bitte in die Kommentare.


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19 Kommentare

  1. Hallo Alex,
    zuerst einmal vielen Dank fĂŒr deinen sehr detailierten und informativen Blog!
    Eine Frage zu deinem Artikel: Dein Satz “Bisher konnte ich alle Kosten fĂŒr Reparaturen aus der InstandhaltungsrĂŒcklage bezahlen.“ passt aber nicht zur Excel Tabelle auf dieser Seite. Allein die roten Reparaturen im MĂ€rz und Mai sind ja zusammen mehr als 3000 € und damit mehr als Du bisher in die InstandhaltungsrĂŒcklage einbezahlt hast (Spalte IHR ZufĂŒhrung). Allerdings ist mir auch nicht so richtig klar was die Spalten bei der Tabelle darstellen sollen. Habe ich etwas falsch verstanden?

    1. Hallo Andreas,

      ich spare in meiner InstandhaltungsrĂŒcklage seit meiner ersten Wohnung ein. Die meisten Monate habe ich dort mehr gespart und eingezahlt als raus genommen. Dadurch ist die RĂŒcklage groß geworden. Somit verkraftet es die RĂŒcklage, wenn ich ab und zu etwas entnehme. Ich denke, ich werde es im nĂ€chsten Beitrag nochmal genauer erlĂ€utern. In den Monaten, wo ich nichts zurĂŒck legen konnte, hĂ€tte ich ja auch eine RĂŒcklage gespart. Diese wurde aber direkt durch die Kosten aufgefressen. Außerdem sind einige Posten in der Liste fĂŒr Makler zur Neuvermietung vor EigentumsĂŒbergang. Also Investitionskosten. Wie gesagt, muss ich nochmal genauer auseinander basteln.

      VG Alex

  2. „In meinem Mehrfamilienhaus ist Ende MĂ€rz eine Mietpartei ausgezogen. Die neuen Mieter ziehen erst Anfang September ein, also habe ich hier fĂŒnf Monate Leerstand und es fehlen 470€ Warmmiete.“

    Konntest du nicht frĂŒher einen Mieter finden?
    FĂŒr 2350€ hĂ€ttest du viel Werbung schalten können…
    Evtl kannst du ja einen Studenten oder Monteur noch vorher kurzfristig als ÜberbrĂŒckung und befristet einziehen lassen.

    1. Es wurden sofort Anzeigen geschaltet, als bekannt wurde, dass die alten Mieter auszogen. Allerdings war das zwischen Kaufvertrag und EigentumsĂŒbergang. Keine Ahnung, wie stark motiviert der alte EigentĂŒmer noch gesucht hat….

  3. Hallo Alex,

    Ich habe kein Problem mit Leerstand, liegt aber aber an der Lage (in und um Berlin). Du kaufst natĂŒrlich auch sehr billige Objekte, um nicht zu sagen „Schrott“. Vorteil: Geringe Einstiegskosten. Nachteil: Investitionen und Neuvermietung zur Aufwertung der Objekte. Wenn es Dir gelingt, hast du alles richtig gemacht. Ich selber kaufe nur solide Objekte, habe aber dafĂŒr weniger Mietrendite.

    1. Hallo Oliver,
      mich als Leser interessiert:
      Was meinst du mit „Schrott“.
      Wie kommst du zur Aussage, dass Alex Schrott kauft?
      Kannst du das nĂ€her begrĂŒnden?

  4. Hallo Alex,

    erstmal mein Lob zu den Investitionen.
    Ich bin ebenfalls u.a. in Leipzig investiert, habe aber seit einigen Jahren gar keinen Mieterwechsel mehr dort. Und wenn dann freue ich mich auf eine erhöhte Miete bei Neuvermietung. Man kann ja sonst nur ĂŒber den Mietspiegel Leipzig die Miete anpassen. Ich denke wenn die Wohnungen neu vermietet sind, pendelt sich das ein und du hast keinen Leerstand fĂŒr eine lĂ€ngere Zeit.
    Beste GrĂŒĂŸe aus Hamburg
    Christian

    1. Wer sagt, dass du nur ĂŒber den Mietspiegel die Miete erhöhen kannst? Habe schon mehrmal drĂŒber hinaus erhöht. Wenn der Mieter einwilligt, dann passt das doch. Also einfach mal probieren und du wirst sehen, was alles möglich ist. Wenn er ablehnt, passiert einfach nichts und du hast nichts verloren 😉

        1. Das mit dem Mitwucher bin ich mir bewusst, daher mache ich nie mehr als 50%.
          Das mit dem Geld zurĂŒckfordern nehme ich in kauf. Man verliert ja nix. Wenn er es zurĂŒckfordert, dann ist man da, wo man vor der Mieterhöhung war. Also plus Minus null. Aber wenn man es garnicht erst versucht, dann hat man 0% Chance auf die Mieterhöhung.

    1. Momentan kalkuliere ich keine SteuerrĂŒcklage mit ein, da ich in den Jahren 2016, 2017, 2018 und 2019 keine Steuern auf meine Immobilien zahlen werde. Ich bin in der Wachstumsphase und habe dadurch hohe Investitionskosten. Diese schmĂ€lern meine Einnahmen so stark, dass ich rechnerisch einen Verlust mache und dadurch keine Steuern zahlen muss. Ab 2020 wird sich das Ă€ndern und dann werde ich die SteuerrĂŒcklage in die Kalkulation mit aufnehmen.

      1. Hallo Alex,

        pass bei dem Thema sehr auf, das hat schon vielen das Genick gebrochen! Aufgrund der hohen Mietrenditen erreichst du bald einen Überschuss (erst mal super), wenn der Steuerbescheid kommt, wollen sie aber auch nachtrĂ€gliche Vorauszahlungen fĂŒr die Folgejahre, man zahlt also das 2-3fache der eigentlichen Steuerschuld!

  5. ich will Dir nicht zu nahe treten, aber wenn das Zinsniveau sich normalisiert und Du eine Anschlussfinanzierung benötigst, bist du Toast, wie wir hier zu sagen pflegen.

  6. Hey Alexander
    Finde deinen Blog klasse verfolge den bereits einige Zeit, jetzt will ich selbst starten.
    Da ich selbst gerne immer alle Zahlen und VerlĂ€ufe im blicke haben möchte wĂŒrde mich brennend dein Excel Sheet dazu interessieren welches du zum Monatsabschluss zum Teil preis gibst.
    WĂ€re es möglich das du uns oder mir den zur VerfĂŒgung stellst?

    Gruß Marcel

    1. Hallo Marcel,

      dieses Excel Sheet ist in 5 Minuten selber gebaut und weit weniger kompliziert als mein Excel Kalkulationstool. So wie du es da siehst, kannst du es eigentlich 1-1 kopieren.

      Beste GrĂŒsse,
      Alexander

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