Immobilien mit negativen Cashflow – minus 75% – Muss ich draufzahlen?

Nach meinem Monatsabschluss Mai 2018 gab es in den Kommentaren eine heiße Diskussion über die Darstellung des Cashflows meiner Immobilien. In meiner Immobilienübersicht hatte ich meinen monatlichen Cashflow vereinfacht und theoretisch dargestellt.

Lies: Monatsabschluss Mai 2018

Ich habe die Bruttoeinnahmen abzüglich des Hausgeldes, des Kredites und meiner eigenen Instandhaltungsrücklage berechnet. Alle weiteren Faktoren hatte ich nicht berücksichtigt, da es zu komplex wird.

Allerdings habe ich selber gemerkt, dass mir dieser ausgerechnete Cashflow nicht monatlich zur Verfügung steht, da ich sowohl Reparaturen als auch Mietausfall und Mietminderung habe. Die Reparaturen ließen sich noch verschmerzen, da ich bisher die Instandhaltungsrücklage (IHR) in meiner Berechnung drin hatte und alles aus dieser Instandhaltungsrücklage zahlen konnte. Die anderen Dinge nicht.

Daher habe ich beschlossen, in Zukunft die realen Werte meines Cashflows aufzuzeigen, inklusiver aller Schwankungen. Um die monatlichen Schwankungen zu glätten, muss man die Zahlen dann auf das Jahr hochrechnen und den Durchschnitt bilden. In diesem Blogbeitrag zeige ich die genauen Zahlen der Vergangenheit und die realen Einnahmen.

In Zukunft werde ich außerdem den genauen Cashflow in meinen Monatsabschlüssen angeben und alle Sondereffekte wie Reparaturen und Mietausfälle sofort mit auflisten. Das hilft vor allem euch, um einen tieferen Einblick in das monatliche Controlling eines Vermieters zu bekommen und um zu sehen, wie die Einnahmen schwanken können und nicht immer alles rosarot aussieht. Für die Berechnung des Cashflows einer einzelnen Immobilie benutze ich wie immer mein Kalkulations-Excel.

Download: Kostenloses Immobilien Kalkulation Excel

Immobilien-Cashflow in der Vergangenheit

Als erstes folgt die korrigierte Cashflow-Tabelle mit den Daten seit meinen Anfängen als Vermieter. Wie ihr seht, habe ich im Durchschnitt dieses Jahres monatliche Immobilien-Einnahmen von 1.734€ und Ausgaben von 1.292€. Das ergibt einen durchschnittlichen monatlichen Cashflow von 449€ aus den Immobilien. Das ist schon ein ganz anderer Wert als die monatlichen Einnahmen von 1.773€ in meiner letzten Übersicht.

Wieso ist das so? Wieso ist der reale Wert nur 25% von dem theoretischen Wert, also 75% tiefer? Ich werde die genauen Gründe näher erläutern. Dabei werde ich aber nur noch die Zahlen von 2018 näher beleuchten, da 2017 einfach zu weit weg ist und es um das Prinzip geht.

Einnahmenrückgang durch Leerstand

In meinem Mehrfamilienhaus ist Ende März eine Mietpartei ausgezogen. Die neuen Mieter ziehen erst Anfang September ein, also habe ich hier fünf Monate Leerstand und es fehlen 470€ Warmmiete.

In meiner Wohnung in Taucha (ETW13) sind Ende April die Mieter ausgezogen, haben aber noch bis Mai gezahlt. Dadurch fehlt mir ab Juni 547€ Warmmiete. Das waren übrigens die Mieter mit dem Schimmelproblem. Ich musste erstmal bis Auszug warten, um das Schimmelproblem zu beheben und dann die Wohnung neuen Mietern zeigen zu können.

Lies: Mein Immobilienportfolio

Mietminderung und nicht gezahlte Miete

In meiner Wohnung ETW8 hat die Mieterin die Miete im Februar auf Grund von Baulärm reduziert. Seitdem wurde die Miete jeden Monat weniger und im Juni kam gar nichts mehr. Die Dame ist bereits zum 31.7.2018 sondergekündigt und die Mietersuche bereits im Gange. Hier fehlen mir zwischen 126€ – 490€ Warmmiete.

Reparaturen und Makler für Neuvermietung

In der folgenden Tabelle könnt ihr meine monatlichen Ausgaben für Reparaturen und Neuvermietung sehen. In Zukunft werde ich die beiden Posten noch trennen, aber für einen ersten Überblick reicht es. Bei den Reparaturen geht es von Rollladen, über Sanitär und Elektro bis hin zu Malerarbeiten und Bodenerneuerung.

Die größten Posten waren die Bodenerneuerung in meiner ETW10, in der ich Teppich gegen Laminat ausgetauscht habe und die Malerarbeiten wegen Schimmel in ETW13 (rote Zahlen im Bild). Die Kosten für den zweiten Punkt werde ich hoffentlich durch die Mieter ersetzt bekommen. Der Prozess inklusive Schimmelgutachten ist noch am Laufen.

Monatlich spare ich einen gewissen Betrag für meine Instandhaltungsrücklage (IHR). Das ist abhängig von der Quadratmetergröße. 50 Cent pro m² pro Monat. Sollten die Kosten für Reparaturen in einem Monat höher sein, dann reduziert sich die Zuführung zur Rücklage beziehungsweise fällt weg.

Bisher konnte ich alle Kosten für Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage bezahlen. Sollte ich irgendwann merken, dass die IHR nicht mehr ausreicht, werde ich den monatlichen Betrag erhöhen müssen.

Investitionskosten beim Neukauf einer Wohnung – zum Beispiel Makler für Neuvermietung oder Ausbesserung der Wohnung – lasse ich hier nicht mit einfließen. Ich will die Anschaffungskosten strickt von den Bewirtschaftungskosten trennen.

Fazit zu Cashflow aus Immobilien und Rücklagen

Wie ihr seht, ist nicht immer alles so rosig, wie man es gerne hätte. Selbst in Leipzig findet man nicht immer sofort einen Nachmieter und viele kleine Reparaturen machen auch Mist.

Also ist es zwingend notwendig, dass man ausschließlich rentable Immobilien kauft, um Reparaturen und Leerstand vom Cashflow bezahlen zu können. Ansonsten zahlt man drauf und das will niemand von uns.

Kalkuliert Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall in eure Immobilienberechnung mit ein. Ansonsten fallt ihr auf die Nase. Etwas genauer hatte ich das Thema in meinem Beitrag zu den Mieteinnahmen bereits beschrieben.

Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

Außerdem solltet ihr, wann immer möglich, euren Cashflow erhöhen. Sei es im normalen Job, bei den Nebeneinkünften oder den Mieteinnahmen. Gleichzeitig natürlich eure unnötigen Ausgaben senken, um eine bessere Haushaltsrechnung zu haben und mehr Überschuss am Ende des Monats.

Lies: Erhöhe deinen Cashflow mit diesen 5 Basics

Lies: Lifestyle Inflation – Sind wir zu doof zum Sparen?

Lies: Mieterhöhung – wie geht das? Mein Best practice!

Für mein eigenes Portfolio muss ich aufpassen, dass ich bis September nicht noch mehr Ausfall oder große Reparaturen habe. Bisher trägt sich das Portfolio von selbst, aber viel weiter runter darf es nicht gehen, ansonsten muss ich quer subventionieren oder mein Investmentbudget kürzen. So wie es aussieht, habe ich bis dahin 4 leer stehende Wohnungen, wobei die Neuvermietung bei drei Wohnungen noch aussteht.

Außerdem darf ich wohl eine Wohnung in meinem Mehrfamilienhaus komplett neu renovieren, da der Drogendealer die Türen zerstört und die komplette Wohnung mit Graffiti besprüht hat. Ich hoffe – sobald der aus der Wohnung raus ist –, dass nicht noch mehr kaputt gemacht wurde. Sicherlich kann ich dessen Kaution einbehalten, aber viel mehr kann ich bei dem Hartz4er eh nicht einklagen….

In Zukunft werde ich in meinen Monatsabschlüssen die genauen Zahlen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten aufzeigen. Ich bin gespannt, wie sich das entwickelt. Wie sind eure Erfahrungen mit dem Cashflow aus eurem Portfolio? Schwankt der Cashflow ebenfalls? Schreibt es mir bitte in die Kommentare.

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