In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im ersten Halbjahr von 2024. Ich zeige euch den gesamten Cashflow und gehe auf die positiven und negativen Dinge ein.
Cashflow
Seit rund 4 Monaten habe ich mein Reporting für meinen Immobilien Cashflow mehr professionalisiert und benutze eine neue Software (Starmoney 14 Deluxe). Diese Software ist eine Buchhaltungssoftware, welche automatisch mit allen meinen Bankkonten verbunden ist und alle Transaktionen ins Programm lädt.
Damit kann ich dann per Kopfdruck und grösstenteils automatisiert alle Umsätze den verschiedenen Immobilien und Kategorien zuordnen. Das erleichtert mir die Arbeit enorm und endlich konnte ich meine Cashflow Excels ersetzen.
Mehr automatisierte Arbeit bedeutet weniger manueller Aufwand und damit weniger manuelle Fehler. Ausserdem hat die Software den Vorteil, dass ich viele verschiedene Auswertungen erstellen lassen kann und mir das auch bei der Nebenkostenabrechnung und der Steuererklärung hilft.
Nach der Einführung dieser Software war es natürlich erstmal viel Arbeit, weil wir alle Buchungen aus der Vergangenheit kategorisieren mussten, teilweise über 10 Konten und über 74 Immobilien hinweg. Jetzt ist der größte Teil erledigt und es kommen «nur» noch die monatlichen Buchungen.
Gestern konnte ich die letzten Buchungen für 2024 zuordnen und deswegen kommt heute der Cashflow-Bericht für das gesamte erste Halbjahr von 2024.
Schauen wir uns als erstes den Cashflow meines Immobilienportfolios nach Monaten an. Im Diagramm sind die grünen Balken die Einnahmen, die roten Balken die Ausgaben und der graue Balken der Überschuss oder die Unterdeckung.
In der Summe des ersten Halbjahres könnt ihr sehe, dass ich Gesamteinnahmen in Höhe von 205.004€ und Gesamtausgaben in Höne von 185.789€ hatte. Das ergibt einen positiven Cashflow von 19.215€ für das erste Halbjahr 2024. Oder mit anderen Worten rund 3.200€ pro Monat.
Die Einnahmen und Ausgaben unterliegen natürlich vielen Schwankungen und die Unterschiede sind vor allem auf Nachzahlungen/Gutschriften aus den Betriebskostenabrechnungen und auf laufende Reparaturen zurück zu führen. Das Minus im April ist auf eine Besonderheit zurückzuführen, welche ich im nächsten Kapitel ausführlicher erkläre.
In dieser zweiten Auswertung habe ich die Kategorien Tilgung und Bausparer herausgenommen. Weil das sind ja eigentlich keine richtigen Kosten, sondern sie dienen dem Vermögensaufbau, da sie mein Nettovermögen erhöhen.
Wenn ich also die Tilgung und die Bausparer vom Cashflow abziehe, dann wird aus dem positiven Cashflow von 19.215€ ein Vermögenszuwachs von 62.410€. Oder umgerechnet 10.401€ mehr Vermögen pro Monat.
Ich habe mir den Spaß gemacht und zusätzlich auch noch die Zinsen rausgerechnet um zu simulieren, wieviel Cashflow das Portfolio ohne Kredit abwerfen würde. Dann wäre ich bei 88.705€ für 6 Monate, also 14.785€ pro Monat.
Und sicherlich müssen davon noch Steuern bezahlt werden, aber es würde auch Abschreibung obendrauf kommen. Es dürften also sicherlich rund 10.000€ Gewinn für mich pro Monat übrigbleiben. Und das ist ein richtig schöner Wert und deutlich mehr als die ursprünglich anvisierten 5.000€ pro Monat.
Als Zwischenfazit kann man auf jeden Fall sagen, dass mein Portfolio endlich anfängt, kontinuierlich Geld abzuwerfen und sich der langfristige Plan für die Immobilien auszahlt. Ich bin gespannt, was am Ende des Jahres unter Strich übrigbleibt, vor allem wenn dann auch mein neu saniertes Mehrfamilienhaus voll vermietet ist.
Verwalter
Im April hatte ich leider ein sehr, sehr unschönes Erlebnis mit meinem Hausverwalter. Mein Hausverwalter hat teilweise die Arbeit eingestellt, weil er sich in seiner Autorität untergraben gefühlt hatte.
Daraufhin habe ich ihm fristlos gekündigt. Weil wenn der seine Arbeit niederlegt, dann muss ich ihn auch nicht mehr bezahlen. Leider habe ich nicht damit gerechnet, dass der Hausverwalter dann seine ganze kriminelle Energie auspackt und mir alle Konten leerräumt.
Der Hausverwalter hat mir in Summe rund 5.300€ gestohlen, Tendenz steigend, weil ich keinen Zugriff mehr auf meine alten Hauskonten habe und nicht sehe, was da noch alles passiert. Dieser Fall liegt bei meinem Anwalt und demnächst wird es vor Gericht gehen.
Mehr Details kann ich dazu noch nicht sagen, aber ich werde euch auf dem Laufenden halten. Auf jeden Fall kann ich aber sagen, dass mein Cashflow nochmal rund 5.300€ höher wäre, wenn mir der Verwalter dieses Geld nicht gestohlen hätte.
Ausserdem hat dieser Vorfall dafür gesorgt, dass ich die Hausverwaltung für MFH4, MFH5 und MFH6 jetzt selber mache und deswegen auch die neue Buchungssoftware eingeführt habe. Ich habe einen technischen Verwalter vor Ort und alles, was Buchhaltung und Rechnungen angeht, das mache ich selber.
Sanierung MFH5
Vor wenigen Tagen ist mein Mehrfamilienhaus (MFH5) in Chemnitz fertig geworden, da die Arbeiten im Penthouse fertig wurden. Jetzt fehlen nur noch Kleinigkeiten der Mängelbeseitigung und dann kann ich dieses Kapitel abschliessen.
Damir ist die Kernsanierung dieses Haus nach 4 Jahren endlich fertig und ich habe eine Sorge weniger. Aktuell befinden sich 2 kleine Wohnungen und demnächst das Penthouse in der Neuvermietung und ich hoffe auf eine schnelle Vollvermietung. Dann dürfte das Haus nochmal locker 1.000€ – 1.500€ mehr Cashflow abwerfen.
Sobald die letzten Mängel beseitig sind, mache ich ein ausführliches Video und ein ausführlichen Blogbeitrag zur größten Wohnung. Hier schonmal ein kleines Sneak-Preview:
Hardy Wenge meint
Hallo Alexander, hört sich an, als wenn du die neue Software empfehlen könntest. Wie heißt die Software?
Beste Grüße
Hardy
vermietertagebuch meint
Ich benutze Starmoney 14 Deluxe als Buchhaltungssoftware
:-) meint
Hallo,
bitte verraten Sie uns bitte noch welche Software Sie nutzen und warum Sie sich genau für diese und gegen welche anderen Sie sich entschieden haben.
Danke!
Bill meint
Hey Alex, freut mich, dass es von dir mal wieder einen Blogeintrag gibt. Bitte wieder mehr davon :P!
Wie heißt die Software? Würde ich gerne auch mal testen.
Grüße
Matthias meint
Hallo Alex,
tolle Entwicklung. Es war in den Excel-Screenshots immer sehr spannend, neben der Auswertung des Gesamtportfolios auch die Daten der einzelnen Objekte zu sehen. Würdest Du das auch nochmal darstellen?
Lieben Dank
Chris meint
Hallo Alex,
danke für den Einblick. Du zeigst mal wieder, dass als Vermieter nicht alles planbar ist und man immer wieder vor neuen Herausforderungen steht. Und es zeigt sich, dass du mit deinem Portfolio solche Sondereffekte wie den Ärger mit dem Verwalter auffangen kannst.
Bin sehr gespannt wie das zweite Halbjahr für dich läuft, wenn du dich nicht mehr um Sanierung kümmern musst und das sanierte Objekt in die Vermietung geht.
Halte uns bitte auf dem Laufenden. Vielen Dank.
Benedikt meint
Ich schaue deine YT Videos nicht, lese aber seit vielen Jahren deinen Blog. Freue mich dass auch hier noch ab- und an was kommt auch wenn es sich monetär für dich nicht lohnt.
LG aus Rom
Benedikt
Christian meint
Hallo Alex,
das mit dem Verwalter ist ja ärgerlich, leider passiert das immer öfter.
Wie bewertest du denn deine Immobilien nach dem Rückgang der letzten Jahre?
Machst du einen Abschlag oder ist es dir erstmal egal?
Die Banken bewerten diese ja eh neu zur Anschlussfinanzierung.
Gruß Chris
vermietertagebuch meint
Aktuell habe ich noch keine Neubewertung gemacht, da ich es extrem schwierig finde. Die Portale, wo ich in den letzten Jahren nach Immobilienwerten geschaut habe, die zeigen kaum einen Abfall. teilweise sogar einen weiteren Anstieg, was aber nicht der Realität entsprechen dürfte. Demnach habe ich mein Portfolio seit 2 Jahren nicht mehr neu bewertet und ich belasse es dabei. Aktuell ist es für mich kaum wichtig, da ich meine Kredite mit Sondertilgungen beende. Wichtig ist mir der steigende Cashflow und die Weiterentwicklung des Portfolios. Mit MFH5 habe ich einen riesigen Sprung für den Cashflow gemacht und auch die vielen kleinen Mieterhöhungen bei den Wohnungen machen sich bemerkbar. Sollte ich irgendwann man Wohnungen verkaufen, dann kümmere ich mich wieder um die Immobilienwerte. Zum Glück bin ich Bestandshalter und kein Projektentwickler
V.Demner meint
Hi Alex,
sehr coole Entwicklung.
Bei deinem Ausgangsziel von 5.000€ cashflow pro Monat waren Sondertilgungen allerdings nicht vorgesehen, oder?
Wieviel Sondertilgung aus deinen YT-Einnahmen hast du reingesteckt und weshalb?
Wie würde dein cashflow aussehen ohne diese Sondertilgungen?
Und letztlich: Was soll ich tun, wenn ich mir keine Sondertilgungen leisten kann?
VG – Valeska
vermietertagebuch meint
Das stimmt. Bei meinem damaligen Ziel waren keine Sondertilgungen vorgesehen, da ich niemals im Leben damit gerechnet habe soviel Geld mit YouTube zu verdienen.
Da ich jetzt aber dieses hohe Einkommen habe, nutze ich es natürlich auch, um die hohen Zinsen zu bekämpfen.
Letztes Jahr hatte ich im November meinen Kredit für ETW16-ETW17-ETW18 sondergetilgt, als nach Ablauf der Zinsbindung noch rund 97.000€ auf der Uhr standen. Die monatliche Kreditdaten waren damals 407€. Im Februar dieses Jahres habe ich den Credit für CHW1-CHW2-CHW3 getilgt, welcher am Ende noch 70.000€ hatte.Die monatliche Kreditdaten waren damals 241€. Aktuell tilge ich den Kredit für CHW8 mit einer Restschuld von 32.000€ und einer Kreditrate von 163€.
Daraus ergibt sich ein höherer Cashflow von monatlich 811€.
Die Sondertilgung meiner Kredite ist finanziell nicht die beste Entscheidung, da ich diverse Anlagemöglichkeiten habe, wo ich mehr Rendite erwirtschafte, als ich beim Kredittilgen an Zinsen einspare. Ich mache es, um das Risiko für meine Familie zu reduzieren. Siehe dazu meinen anderen Blogbeitrag hier: https://vermietertagebuch.com/kredite-abloesen/
Andre meint
interessant.
Ohne die sondertilgungen bzw hättest du die Darlehen mit neuen Zinsen verlängert waere deine Belastung nun irgendwo bei 2 – 3 k e im Monat von 800 e. Da würde der Überschuss doch wieder stark schmelzen.
Was macht eigentlich die instandhaltungsrücklage?
Andre meint
cool! Danke für die Übersicht. Schade dass du nicht mehr die wohnungsdetails zeigst etc.; scheint ja n gutes Halbjahr nun endlich mal gewesen zu sein; Gratuliere!
Hannes meint
Hallo Herr Raue,
wie hoch waren denn die Sondertilgungen mithilfe der YouTube Einnahmen in den letzten 18 Monaten und welchen Effekt hat dies auf den monatlichen Cashflow?
Viele Grüße
Hannes
vermietertagebuch meint
Siehe meine Antwort auf die anderen Kommentare.
Inna Conabel meint
Möchtest Du nicht einmal ein Video oder einen Blogartikel über die Buchhaltung mit Starmoney machen? Ich halte das für sehr sinnvoll und man kann mal wieder etwas Neues lernen!
Vielen Dank und viele Grüße
vermietertagebuch meint
Eigentlich nicht. Erstens ist Starmoney für mich auch noch Neuland und zweitens ist es keine echte Immobilien-Software.
Rainer Ebert meint
Ich verstehe nicht so ganz, warum die Einnahmen so stark schwanken.
39k im Januar vs. 26k im Juni => 50% mehr? Die Warmmiete müsste doch ziemlich konstant sein.
Die Ausgaben scheinen glücklicherweise immer passend mitzuschwanken, sodasse es sich in allen Monaten ausgeht. Wenn es auf Nebenkostennachzahlungen zurückzuführen ist, dann müssten die Mehrkosten doch in der Vergangenheit (Jahr 2023) liegen, warum schwanken die Ausgaben dann so passend mit?
Schonmal simuliert, ob es sich auch ohne Sondertilgungen und vorzeitger Kreditablösung ausgehen würde?
vermietertagebuch meint
Ich werde das mal überprüfen.
Jens meint
Hallo Alex,
warum hast du die Youtubeeinnahmen in Sondertilgungen gesteckt und nicht in einen Weltweit gestreuten ETF?
Oder hast du eventuell gesplittet?
Gruß Jens
vermietertagebuch meint
Dazu hatte ich einen ausführlichen Artikel geschrieben,siehe hier:
https://vermietertagebuch.com/kredite-abloesen/