Mietausfallrücklage und Mietausfallwagnis

Wer meinen Blog ausführlich liest, hat festgestellt, dass ich mich seit diesem Jahr ausführlich mit Rücklagenbildung beschäftige. Sowohl Rücklagen für Instandhaltung als auch Rücklagen für Mietausfall sind nötig und gehören in die Kalkulation. Bisher ging mein ganzer Cashflow in die Vergrößerung meines Portfolios.

Natürlich bleibt mit Rücklagen monatlich weniger Cashflow übrig, aber dafür hat man weniger Probleme und weniger finanzielle Engpässe. Man besch**** sich nicht mehr selbst und die Kalkulation wird seriöser.

Aber was gehört in die Mietausfallrücklage alles mit rein und wie hoch sollte die monatliche Rücklage sein? In diesem Beitrag berichte ich aus meinen Erfahrungen mit 44 Immobilien und lege alle Zahlen meiner letzten 2 Jahre offen.

Daraus kannst du deine eigenen Schlüsse ziehen, Sparraten ableiten oder dich zumindest mental darauf vorbereiten. Ein anderes Wort für Mietausfallrücklage ist übrigens Mietausfallwagnis.

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt

1) Warum eine Mietausfallrücklage ansparen?

2) Was bezahlt man von der Mietausfallrücklage?

3) Wieviel Mietausfallwagnis ansparen?

4) Wann Sparrate pausieren oder stoppen?

5) Mietpools und Mietausfallversicherung

Warum eine Mietausfallrücklage ansparen?

Mietausfall und Leerstand ist eine ärgerliche Sache, aber nicht zu 100% zu vermeiden. Natürlich wird man in Städten wie Berlin weniger Leerstand haben als in Görlitz, aber Mieterwechsel und Maklerkosten hat man trotzdem.

All das kann man aus dem monatlichen Cashflow der Immobilie bezahlen, oder man nimmt das Geld aus einer Rücklage. Somit hat man weniger Schwankungen im Cashflow und kann die Gewinne besser in die Zukunft prognostizieren.

Lesen: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

Früher bin ich etwas blauäugig an diese Mietausfallrücklage gegangen. Allerdings hatte ich Monate, wo ich Kosten in Höhe von 25% meiner monatlichen Warmmiete für Mietausfall hatte. Natürlich war das ein Extremfall, aber es kann vorkommen. Meine gesamten Statistiken der letzten 2 Jahre gibt es weiter unten.

Vor diesem Hintergrund habe ich angefangen eine Rücklage für Mietausfall zu bilden und automatisch mit Dauerauftrag auf ein Unterkonto meines Bankkontos zu packen. Dabei habe ich ein Rücklagenkonto für alle meine Immobilien.

Anschauen:  Ein Konto pro Immobilie oder ein Konto für alle?

Einige Kosten des Mietausfalls lassen sich konkret beziffern, wie beispielsweise der Makler für die Neuvermietung. Bei Leerstandskosten wird es schon etwas schwieriger, da man den eigenen Gewinn aus der Warmmiete rausrechnen müsste. Was genau in die Kosten für Mietausfall gehört und wie ich es berechne, beschreibe ich im nächsten Kapitel.

Was bezahlt man von der Mietausfallrücklage?

Für mich ist die Mietausfallrücklage da, um den laufenden Cashflow nicht mit Kosten des Mietausfalls zu belasten. Dazu gehören sowohl die Kosten für den Leerstand als auch für den Makler zur Neuvermietung.

Für die Kosten des Leerstandes rechne ich mit der Warmmiete, da die komplette Warmmiete ausfällt. Obwohl die Einnahmen ausfallen, laufen die Ausgaben weiter. Das Hausgeld muss bezahlt werden und die Bank will ebenfalls Geld.

Um meinen laufenden Cashflow nicht zu belasten, fülle ich mein Cashflowkonto mit dem Geld aus der Rücklage auf. Das ist vor allem deswegen wichtig, wenn ich den laufenden Cashflow zum Leben benutzen und nicht ständig große Schwankungen im Cashflow haben will.

Die Neuvermietung meiner Wohnungen mache ich immer über einen Makler, da ich keine Zeit und Lust auf Besichtigungen habe. Die Makler wollen dafür 1,5 – 2 Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer und ab und zu 50€ Gebühr für Wohnungsübergaben. Dieses Geld überweise ich dem Makler direkt von meinem Mietausfallrücklagen Konto.

Anschauen: Warum ich Neuvermietung immer über Makler mache

Kleinere Posten für Strom in Leerstandswohnungen gehen ebenfalls von diesem Konto ab. Reparaturen für die Renovierung während des Leerstandes allerdings nicht. Dafür gibt es ein eigenes Instandhaltungskonto.

Lesen: Wie viel Instandhaltungsrücklage muss ich ansparen

Wie viel Mietausfallwagnis ansparen?

In meiner bisherigen Vermieterkarriere hatte ich den Mietausfall immer aus dem laufenden Cashflow bezahlt und keine Rücklage gebildet. Jetzt bin ich in meiner Konsolidierungsphase und seit 2 Monaten lege ich Geld für das Mietausfallwagnis zurück.

Bei der Höhe der Mietausfallsparrate kommt es stark auf die Lage der Immobilien an. In einer A Stadt wie München wirst du kaum Leerstand haben und musst weniger zurücklegen. In einer C Stadt wie Chemnitz oder auf dem Land kommt es öfter zu Mietausfall und daher sollte die Rücklage höher werden.

Wenn man die Neuvermietung selber vornimmt, dann kann man sich sogar den Makler sparen und muss noch weniger zurücklegen. Ich empfehle allerdings 5% der Warmmiete für gute Städte und 10% der Warmmiete für schlechte Städte zurück zu legen. Folgende Grafik zeigt die Statistik zu meinem Mietausfall in den letzten 2 Jahren.

An dieser Tabelle kann man sehen, dass ich Leerstand zwischen 0% und 15% pro Monat hatte, im Durchschnitt sind es 7%. Dazu kommen Maklerkosten zwischen 0% – 21% der monatlichen Warmmiete, was im Durchschnitt 4% sind.

Wenn ich beide Posten zusammenrechne, habe ich monatliche Kosten für Mietausfall zwischen 0% – 25% und im Durchschnitt 11%. Somit liege ich mit meinen 10% für C Städte sehr nahe.

Natürlich hat man bei dem Kauf von neuen Immobilien immer eine erhöhte Mietausfallrate, da man leere Wohnungen kauft und die Probleme des Voreigentümers beheben muss. Von meinen 8 gekauften Chemnitzer Wohnungen standen 4 beim Kauf leer, was natürlich meine Statistik verzerrt.

In der reinen Bestandspflege sollten die Kosten für Mietausfall geringer sein. Jetzt, da ich eine Weile keine neuen Objekte mehr gekauft habe, sinken meine Mietausfallkosten und meine Rücklage wächst langsam an.

Wann Sparrate pausieren oder stoppen?

Wenn alles gut läuft, dann haben wir nie Mietausfall und keine Kosten. Trotzdem gibt es ab und an Mieterwechsel, davon bleibt kein Vermieter verschont. Im Idealfall sollten die monatlichen Kosten für den Mietausfall immer unter deine monatliche Rücklage für das Mietausfallwagnis sein. Dann wächst deine Rücklage jeden Monat an und dein Sicherheitspuffer wird immer größer.

Das Sparen für die Mietausfallrücklage ist natürlich kein Selbstzweck und kann irgendwann pausiert werden, wenn die Rücklage groß genug ist. Dann können wir diesen monatlichen Sparbetrag für andere Investitionen nutzen oder konsumieren. Sollte Mietausfall anfallen, bezahlen wir ihn aus der Rücklage und füllen die Rücklage wieder auf.

Von einigen Investoren habe ich gehört, dass sie am lieben eine Mietausfallrücklage in höhe von 3 Monaten für das gesamte Portfolio haben. Beim mit ist die monatliche Warmmiete 16.961€ für das gesamte Portfolio. Also müsse ich 50.883€ ansparen, bevor ich mit der Rücklage pausieren kann.

Anschauen: 888€ mehr Cashflow bei der Anschlussfinanzierung

Das heisst, ich müsste 3 Jahre sparen und in dieser Zeit dürfte nichts passieren. Wenn die Rücklage voll ist, habe ich aber 1.696€ mehr monatlichen Cashflow zur Verfügung, was eine ganze Menge ist. Ich muss also nicht warten, bis alle meine Kredite abbezahlt sind, um einen höheren Cashflow zu haben.

Anschauen: Warum ich meine Kredite langsam zurückzahle

Mietpools und Mietausfallversicherung

Einige Firmen und Verwaltungen werben mit Mietpools und Mietausfallversicherung, um das Risiko für unvorhersehbare Kosten zu senken. Ich würde davon immer die Finger lassen.

Durch diese Pools und Versicherungen wird ein Teil der Miete deines Mieters abgezwackt und in einen externen Puffer gepackt. Aus diesem Puffer werden alle Vermieter bedient, die daran teil nehmen und die Probleme haben.

Sicherlich hat das den Vorteil, dass man Geld aus diesem Pool bekommt, wenn man Leerstand hat. Aber es hat viel schwerwiegendere Nachteile. 

Man muss einen großen Teil seiner Miete dort einzahlen und unter Umständen die schlechte Verwaltung der anderen Eigentümer oder der Verwaltung ausbaden. Wenn die Verwaltung mit der Neuvermietung schludert und es lange Leerstand gibt, haftet man dafür mit seiner eigenen Miete und hat weniger Rendite.

Und selbst wenn kein Leerstand auftritt, bekommt man sein Geld nicht wieder. Die eigene angesparte Mietausfallrücklage kann man auch selber nutzen und plündern, wenn Not am Mann ist oder man keinen Leerstand hat.

Diese Mietausfallversicherungen sind überflüssig und bereichern vor allem den Anbieter. Vor allem wenn man viele eigene Immobilien hat, versichern sich die Immobilien gegenseitig. Das Plus bei der einen Immobilie begleicht das Minus der anderen Immobilie. Dafür muss man keinem Verwalter eine Gebühr bezahlen. 

An dieser Stelle möchte ich gern von dir wissen, wie viel du monatlich für Mietausfall zurücklegst. Legst du überhaupt etwas zurück? Schreib es gern in die Kommentare!