8 Auswege aus der Bankenabhängigkeit

Auf meinen Beitrag zur Stressannuität und der Knechtschaft durch die Banken bekam ich sehr viel Resonanz und tolles Feedback. Vor allem gab es viele Ideen, wie man das Problem der Bankenabhängigkeit lösen kann.

Auch gab es einige Kommentare, wie schlecht mein Portfolio ist und es nur eine Frage der Zeit ist, bis ich pleite bin. Auf jeden Fall war es sehr interessant und unterhaltsam zu lesen.

Das Feedback möchte ich in diesem Beitrag aufgreifen und Wege aus dem Problem der Stressannuität aufzeigen. Dabei kann man die verschiedenen Wege gehen oder die Wege kombinieren.

Ich selbst bin noch nicht hundert prozentig sicher, was ich mache. Ich wäge momentan noch die Optionen ab. Insgesamt stelle ich dir 8 mögliche Auswege aus der Bankenabhängigkeit vor und analysiere diese Wege bezüglich meiner Situation.

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Diverse Gerüchte zu meiner Bonität und einer drohenden Pleite
2)Eigene Bonität verbessern, Verbindlichkeiten abbauen
3)Eigenes Business weiter skalieren
4)Kreditlast senken, sondertilgen
5)Forwarddarlehen abschliessen und lange Zinsbindungen wählen
6)Immobilien verkaufen
7)Weitere Immobilien mit viel Eigenkapital kaufen
8)Portfolio sanieren und aufwerten
9)Übertragen meiner Kredite von schlechter Bank zur guten Bank
10)Fazit zu dem Ausweg aus der Bankenabhängigkeit

Diverse Gerüchte zu meiner Bonität und einer drohenden Pleite

Generell möchte ich kurz klar stellen, dass ich kein akutes Problem habe oder vor der Pleite stehe. Das wird mir nur von einigen Kommentaren angedichtet. Ich bin sehr schnell mit meinem Portfolio gewachsen und musste damit das ein oder andere Risiko in Kauf nehmen. Ohne Risiko keine Rendite.

Wenn ich mein jetziges Leben ganz normal weiter lebe, dann werde ich keine Probleme haben. Meine Bonität ist nach wie vor gut und mein hohes Einkommen sichert mir meine Finanzierungen.

Ein Problem tritt erst an jener Stelle auf, wo ich mich beruflich verändern will. Also den gut bezahlten Angestelltenjob an den Nagel hänge und in die Selbstständigkeit gehe beziehungsweise Privatier werde.

Ich habe viele Gespräche mit anderen Investoren geführt und alle haben mir gesagt, dass es wirtschaftlicher Selbstmord wäre, wenn ich meinen Job kündige. Als Selbstständiger bekommt man viel schwieriger Kredite bei der Bank, vor allem wenn man gerade frisch mit seinem Business gestartet ist.

Florian Roski meinte in einem Telefonat sogar, dass ohne drei Jahre am Stück mit 50.000€ Jahresumsatz rein garnix geht. Somit müsste ich noch eine ganze Weile warten, da ich 2018 rund 8.000€ hatte und für 2019 die 30.000€ anpeile.

Empfehlungslink: Dr. Florian Roski – Das 1×1 des Immobilienmillionärs

Generell gingen alle Tipps in die Richtung, dass ich meine eigene Bonität verbessere, mein Portfolio konsolidiere und damit die Stressannuität senken kann. Dafür wurden mir acht verschiedene Wege vorgestellt, um meine Situation zu verbessern und der finanziellen Freiheit näher zu kommen.

• Eigene Bonität verbessern, Verbindlichkeiten abbauen
• Eigenes Business weiter skalieren
• Kreditlast senken, sondertilgen
• Forward Darlehen abschließen und lange Zinsbindungen wählen
• Immobilien verkaufen
• Weitere Immobilien mit viel Eigenkapital kaufen
• Portfolio sanieren und aufwerten
• Übertragen meiner Kredite von schlechter Bank zur guten Bank

Alle acht Punkte werde ich im Folgenden näher erläutern und meine persönliche Meinung dazu sagen. Selbstverständlich immer anhand der Zahlen meiner eigenen Immobilien.

Eigene Bonität verbessern, Verbindlichkeiten abbauen

Ein Klassiker für alle Investoren ist die Verbesserung der Bonität. Sowohl für Anfänger, als auch für Fortgeschrittene. Warum ist das wichtig?

Wenn die Bank bei den Immobilien die Stressannuität ansetzt, dann kommt dort sehr oft eine negative Differenz raus. Diese Differenz muss dann mit der eigenen Bonität aufgefangen werden. Sprich: Wenn die Immobilie gemäß Stressannuität der Bank 100 € Minus pro Monat macht, dann musst du diese 100 € Minus mit deinem Gehalt ausgleichen können.

Wenn man mehrere Immobilien hat, summiert sich diese Differenz und die Belastung deiner Bonität. Daher ist es wichtig, einen großen Puffer in der Haushaltsrechnung zu haben. Wenn du 2.000 Einnahmen und 2.000€ Ausgaben hast, passen da keine Minus 100 € pro Immobilie rein und du bekommst keine Finanzierung. Daher gibt es auch bei meiner Bonität einige Posten, die sich verbessern lassen.

Als erster Punkt steht oft die eigene Mietwohnung, da dies der grösste Posten ist. Sie steht bei mir mit monatlich 2.670 CHF zu Buche. Viel günstiger geht es allerdings nicht, wenn man nicht in einer WG wohnen will. Wir haben damals eine vergleichbare, aber kleinere Wohnung für 2.000 CHF gesehen. Die haben wir auf Grund Platz für Kinder ausgeschlagen, jetzt ist sie weg. Momentan gibt es nichts auf dem Wohnungsmarkt.

Allerdings vermieten wir momentan ein Zimmer bei AirBnb, was uns monatlich 1.500 CHF einbringt. Somit zahlen wir nur noch rund 1.000 CHF Miete und leben sehr günstig. Vom Cashflow perfekt. Allerdings ist dieses AirbnB-Einkommen nicht nachhaltig und wird von der Bank nicht anerkannt. Daher hilft es meiner Bonität nicht weiter. Es ist auch die Frage wie lohnenswert ein Umzug ist, wenn man eventuell in einem Jahr eh auswandert.

Der zweite große Punkt ist das Auto. Der Porsche kostet mich rund 1.200 CHF pro Monat (ohne Sprit). Daher habe ich beschlossen das Auto zu verkaufen. Ein Händler kümmert sich um den Verkauf und ich bin gespannt, ob es klappt.

Schließlich hat das Auto schon 97.000 km auf dem Buckel und ich will 60.000 CHF. Zum Glück ist ein Porsche sehr wertstabil und ich bin guter Hoffnung. Ich habe auch keinen Verkaufsdruck, also muss ich das Auto nicht verramschen.

Lies: Ist der Porsche eine Investmentbremse?

Der dritte Punkt war mein P2P Kredit. Ich hatte mir damals einen Kredit für 3,3% Zinsen bei meiner Bank genommen und das Geld für 12% Zinsen bei P2P angelegt. Aus Cashflowsicht sehr gut.

Lies: 9.847€ verdient mit P2P – Mein Fazit nach 2 Jahren

Allerdings ist hier wieder das gleiche Problem wie bei Airbnb. Für die Bank sind P2P Einnahmen nicht nachhaltig. Daher setzt sie die Einnahmen und das Portfolio mit 0 an, den Kredit und die Darlehensrate aber in voller Höhe.

Daher habe ich diesen Kredit zurückgezahlt und die monatliche Kreditrate von 500€ fällt weg. Das verbessert meine Bonität und meine Schufa.

Der vierte große Punkt ist ein ordentlicher Job für meine Frau. Da wir verheiratet sind, wird unsere Bonität immer zusammen geprüft beziehungsweise Lebenshaltungskosten für zwei Personen angesetzt. Selbst, wenn nur ich Immobilien kaufe.

Aufgrund der Sprache konnte sie bisher nur Nebenjobs machen. Jetzt hat sie Deutsch B1 Niveau und mehr Möglichkeiten auf dem Arbeitsmarkt. Eine ordentliche Stelle könnte monatlich rund 3.000 CHF bringen und wir geben weiter Gas mit den Bewerbungen.

Eigenes Business weiter skalieren

Da ich meinen Angestelltenjob erst letztes Jahr gewechselt habe, sind die Steigerungsmöglichkeiten dort begrenzt. Da ich mittelfristig sowieso aus dem Angestelltenverhältnis will, ist das auch nicht mehr wichtig.

Anders ist es dagegen mit meinem online Business. Dieser Nebenerwerb wächst jeden Monat weiter an und ist nachhaltig. Je mehr Einnahmen ich durch meinen Blog und YouTube habe, desto besser für meine Bonität. Als Ziel für Ende 2019 hatte ich mir monatliche Einnahmen von 3.000 CHF gesetzt.

Lies: Ziele für 2019

Bisher läuft es recht gut und mittelfristig soll das Einkommen aus dem online Business mein Angestelltengehalt ablösen. Allerdings ist es von 3.000 CHF monatlich bis 10.000 CHF monatlich noch ein weiter Weg.

Trotzdem werde ich weiter Gas geben und meinen Blog beziehungsweise YouTube Kanal weiter ausbauen und noch mehr Reichweite generieren. Es macht zudem sehr viel Spaß und ich habe alle Freiheiten. Außerdem kann man mit den Blogeinnahmen auch irgendwo anders wohnen, wo man keine 6.000 CHF Ausgaben pro Monat hat.

Anschauen: Meine monatlichen Ausgaben von 6.000 CHF analysiert

Kreditlast senken, sondertilgen

Die Stressannuität der Banken wird auf die Restschuld der Kredite berechnet, wenn die Zinsbindung ausläuft. Generell wird sehr konservativ gerechnet und das Szenario der steigenden Zinsen betrachtet. Kurz: „Was passiert mit dem Restdarlehen, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Zinsen gestiegen sind?“

Da ist es logisch, dass die Stressannuität besser ausfällt, wenn das Restdarlehen kleiner ist. Somit wäre es eine Strategie, die Darlehenssumme durch Sondertilgungen zu reduzieren. Dadurch wird die Kreditlast gesenkt und aus Bankensicht Risiko aus dem Portfolio genommen.

Dabei kann man versuchen die Darlehen von allen Immobilien gleichzeitig zu reduzieren und so auf die 60% Marke zu bringen. Oder man entschuldet eine Immobilie komplett und muss diese nicht mehr gegen die Stressannuität stellen.

Es gibt in diesem Bereich mehrere Strategien und ich muss mich noch genauer mit diesem Thema beschäftigen. Bisher habe ich das Thema komplett ausgeblendet, da ich jedes „überflüssige“ Geld zum Kauf neuer Immobilien genutzt habe, anstatt Sondertilgungen vorzunehmen.

Um eine bessere Vorstellung von der Situation zu bekommen, habe ich mir meine Stressannuität und mein Portfolio genauer angeschaut. Ich habe ausgerechnet, welchen Darlehensstand meine einzelnen Immobilien haben müssten, um die konservativste Stressannuität auszuhalten. Das Ergebnis findest du in folgender Tabelle.

Bis auf zwei Immobilien (ETW8 & CHW5) weisen alle Objekte eine negative Differenz aus. Diese Differenz müsste ich begleichen, sodass die Immobilie die Stressannuität aushält und ich keine Probleme mit der Anschlussfinanzierung und meiner Bonität bekomme.

Wenn ich mein ganzes Portfolio ausgleichen will, müsste ich 232.525€ sondertilgen. Das ist ein großer Batzen Geld und so viel habe ich nicht gerade rumliegen. Nach konservativer Schätzung bräuchte ich 3-4 Jahre, um diesen Betrag aufbringen zu können.

In der Spalte ganz rechts habe ich die Differenz ins Verhältnis zur Darlehenshöhe gesetzt. Das zeigt mir an, welche meiner Immobilien prozentual am schlechtesten bei der Stressannuität dastehen. Eventuell macht es Sinn, sich um diese Immobilie zuerst zu kümmern. Andererseits sollte man immer die Immobilien zuerst sondertilgen, die den höchsten Zins haben. Das sind meine ETW1- ETW3 mit 2,43%

Forward Darlehen abschließen und lange Zinsbindungen wählen

Bei einem Forward-Darlehen schließt man noch während der laufenden Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung ab. Die Banker vermarkten das unter dem Slogan „die momentan guten Zinsen für die Zukunft sichern“.

Diese Forward-Darlehen kann man bis zu drei Jahre vor Ende der Zinsbindung abschließen und man zahlt für jeden Monat in der Zukunft einen gewissen Aufschlag. Bei meiner Bank sind es 0,03% pro Monat.

Wenn ich also 3 Jahre im Voraus verlängere, zahle ich 1.08% Aufschlag. Momentan gibt es Zinsen zu 1%, also wären das rund 2% für das Forward-Darlehen. Bei vielen Banken kann man aber 1 Jahr im Voraus ohne Aufschlag verlängern.

Generell bin ich kein Freund von Forward-Darlehen bezüglich des „günstige Zinsen Sicherns“, da ich glaube, dass die Zinsen noch ein paar Jahre niedrig bleiben werden und ich mir keine Flexibilität nehmen möchte.

Allerdings kommt ein Forward-Darlehen unter dem Gesichtspunkt in Frage, dass man damit seine Stressannuität senkt. Durch das neue Darlehen bekommt man eine neue Zinsbindung und eine neue Restschuld bei Zinsbindungsende. Man kann also die Laufzeit des Kredites verlängern und damit die Darlehenshöhe am Ende der „neuen“ Zinsbindung verringern. Das wirkt sich positiv auf die Stressannuität aus.

Wenn man 2% Tilgung und 10 Jahre Zinsbindung wählt, hat man locker 20% weniger Darlehen für die Berechnung der Stressannuität. Wenn der Cashflow passt, kann man auch eine höhere Tilgung und eine längere Zinsbindung wählen. Dadurch verliert man zwar Flexibilität und Cashflow, aber die Stressannuität wird viel besser. Bei 3 % Tilgung und 15 Jahren Laufzeit wäre das Darlehen halbiert und sollte sofort die Stressannuität aushalten.

Allerdings weiß ich nicht, wie es sich mit Forward-Darlehen verhält, wenn sich nach Abschluss des Forward Darlehens aber vor Aktivierung Forward Darlehen die Bonität verschlechtern.

Platt gesagt könnte ich sonst für alle meine Immobilien ein Forward-Darlehen, da ich jetzt durch meinen Job eine gute Bonität habe und das Forward-Darlehen garantiert bekomme. Direkt nach dem Abschluss aller Forward Darlehen könnte ich meinen Job kündigen und müsste mir keine Gedanken mehr um Anschlussfinanzierung und Stressannuität machen.

Würde das gehen, wäre das super. Allerdings weiß ich nicht, ob die Bank vor Aktivierung des Forward-Darlehens nochmal eine Prüfung der Bonität macht und/oder ob sie die Forward Darlehen kündigt, wenn sie merkt, dass ich meinen Job gekündigt habe.

Hier werde ich offen mit meiner Bank reden und alle Optionen durchspielen. Eventuell werde ich in Aussicht stellen, dass ich ein Sabbatical machen möchte. Mal schauen, wie die Bank darauf reagiert.

Immobilien verkaufen

Eine weitere Option wäre der Verkauf von einzelnen Immobilien. Vorzugsweise von den Immobilien, die meine Stressannuität besonders stark belasten. Das ganze hätte zwei Vorteile. Die Stressannuität würde sich entlasten, da man weniger negative Differenz hätte und aus dem Verkaufsgewinn kann man Rest des Portfolios entlasten/sanieren/sondertilgen.

Dabei muss man natürlich aufpassen, dass man nicht in den gewerblichen Grundstückshandel fällt, welcher oft mit der 3-Objektegrenze belegt wird. Also muss man die zu verkaufenden Objekte sehr weise aussuchen und diejenigen wählen, die die grössten Auswirkungen haben.

Achtung: Wenn zu der Wohnung ein Parkplatz mit eigenem Grundbuch gehört, dann zählt dieser Parkplatz ebenfalls zur 3-Objekt-Grenze! Wenn man also zwei Wohnungen mit zwei Parkplätzen verkauft, dann hat man eventuell die 3-Objekt-Grenze schon gerissen. Gleiches gilt für ein Mehrfamilienhaus, welches aufgeteilt wurde.

Momentan bespreche ich mit meiner Maklerin mein Portfolio, um heraus zu finden, welche Immobilie am lohnenswertesten im Verkauf wäre. Außerdem muss ich auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung auf dem Schirm behalten. Zum Glück ist diese nicht so hoch, da ich geringe Zinsbindungen habe.

Lies: Wieso ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

Weitere Immobilien mit viel Eigenkapital kaufen

Dieser Vorschlag klang in meinen Ohren erstmal komisch. Ich habe doch genug Immobilien und diese Immobilien ziehen meine Bonität in Summe runter. Warum also noch mehr kaufen?

Die Strategie dahinter ist, dass man nur noch Immobilien kauft, die die eigene Bonität aus Sicht der Stressannuität verbessert. Also mit viel Eigenkapital.

Wenn man viel Eigenkapital mitbringt (zum Beispiel 30%), dann hat man ein geringeres Darlehen und damit ist die Annuität geringer. Auch die Stressannuität. Somit kann es sein, dass diese Immobilie nach Anwenden der Stressannuität eine positive Bilanz anstatt einer negativen Bilanz hat.

Somit würde die positive Bilanz der einzelnen Immobilie in das Gesamtportfolio einfließen und somit das Ganze Portfolio und die gesamte Stressannuität verbessern. Platt gesagt: Man kauft nur noch gute Immobilien mit viel Eigenkapital und gleich damit die schlechten Immobilien aus.

Diesen Weg kann man natürlich schon von Anfang an gehen, indem man immer nur mit 30% – 40% Eigenkapital kauft, dann kommt man nie in Probleme mit der Stressannuität. Allerdings kann man das auch mit späteren Zukäufen machen und somit das Portfolio entlasten.

Das ist eine interessante Strategie, die ich aber nicht anwenden werde. Momentan spare ich mein ganzes Geld, um mein Portfolio zu konsolidieren und einen Risikopuffer aufzubauen.

Anschauen: Ich kaufe Zeit mit Geld

Portfolio sanieren und aufwerten

Eine weitere Möglichkeit wäre die Sanierung und Aufwertung des Portfolios. Die Qualität der Wohnungen könnte erhöht und damit die Miete nach oben gezogen werden.

In meinem letzten Monatsbericht hatte ich das Thema bereits an Hand eines Beispiels erklärt. Eine Mieterin wollte Außenrolladen und eine barrierefreie Dusche. Beides zusammen hat auf Grund eines ungünstigen Grundrisses rund 8.000€ gekostet. Dafür zahlt sie aber auch monatlich 80€ mehr Miete.

Da ich de Reparaturen aus dem laufenden Cashflow bezahlt habe, bleibt das Darlehen unberührt. Somit hat sich das Verhältnis Restdarlehen zu Kaltmiete verbessert und somit ist auch die Stressannuität besser geworden. Gerade bei Neuvermietungen bietet sich dieses Thema an.

Ich werde mein Portfolio prüfen, ob ich in meinen anderen Wohnungen ebenfalls Aufwertungspotential habe und dieses bei freiem Cashflow nutzen kann.

Übertragen meiner Kredite von schlechter Bank zur guten Bank

In meinem Beitrag zur Stressannuität konnte man deutlich sehen, dass mich die Banken unterschiedlich bewerten. Bei der konservativsten Bank hat mein Portfolio eine Unterdeckung von -3.000€, bei der besten Bank habe ich rund 5.349€ plus.

Lies: Ich bin ein Sklave der Bank – Meine Stressannuität analysiert

Offensichtlich sehen die Banken meine Bonität und mein Portfolio sehr unterschiedlich und daraus resultieren unterschiedliche Konditionen. Also ist es naheliegend, dass ich meine Immobilien von der Bank mit den schlechtesten Bewertungen zu der Bank mit der besten Bewertung transferiere.

Bei der besten Bank bekomme ich durch meine gute Bewertung auf jeden Fall eine Anschlussfinanzierung und deutlich bessere Konditionen. Es würde mich nicht wundern, wenn ich meine ersten drei Immobilien zur besseren Bank transferiere und dort 1,1% Zinsen bekomme und damit die bisherigen 2,43% ablösen kann.

Das wären bei einer Summe von rund 125.000€ eine sofortige Verbesserung von 1,33% Zinsen, was jährlich 1.663€ und monatlich 139€ wären. Alternativ könnte ich die Kreditrate gleich lassen und die Tilgung erhöhen. Vorher hatte ich 2,43% Zins und 2% Tilgung, also 4,43% Annuität.

Stattdessen könnte ich 1,1% Zinsen und 3,33% Tilgung wählen. Dann hätte ich die gleiche monatliche Belastung, aber eine viel schnellere Tilgung und eine deutlich bessere Stressannuität.

Fazit zu dem Ausweg aus der Bankenabhängigkeit

Wenn ich alle Abschnitte von oben lese, dann merke ich, dass eine ganze Menge zusammen gekommen ist. Einige der Punkte sind einleuchtend selbstverständlich, andere sind schwieriger umzusetzen.

Ich denke, ich werde eine Kombination aller Möglichkeiten machen. Bonität verbessern, Wohnungen aufwerten, einiges Sondertilgen und eventuell auch etwas verkaufen.

In der nächsten Woche habe ich ein Gespräch mit meiner besten Bank bezüglich Anschlussfinanzierung und Forward Darlehen. Eventuell kann ich dann schon ein paar Kohlen aus dem Feuer holen.

Danach habe ich ein Gespräch mit meiner Maklerin zum möglichen Verkauf einiger Objekte mit großem Gewinnpotential.

All das sind für mich Themen der Konsolidierung und diese werde mich bis Ende Jahr beschäftigen. Je nachdem, wie es dann Ende Jahr aussieht, kann ich die nächsten Meilensteine der finanziellen Freiheit in Angriff nehmen. Ich freu mich drauf!

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