Stressannuitaet-und-Uebergangsfalle

Ich bin jetzt ein Sklave der Bank – Stressannuität und Übergangsfalle




Seit rund 2 Monaten mache ich mir Gedanken über meine Immobilienstrategie und die Ausrichtung meines Portfolios.

 

Ich habe das Ziel „finanzielle Freiheit“ fest vor Augen und überlege, wie ich mein Immobilienportfolio und dessen Finanzierung positioniere, um mein Ziel am besten erreichen zu können.

 

Nach ausgiebigem Beschäftigen mit diesem Thema und Gesprächen mit anderen Investoren bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass ich mich momentan in einer sehr besch***eidenen Lage befinde.

 

Nicht weil mein Portfolio oder meine Bonität schlecht ist, sondern weil ich jetzt in einer Abhängigkeit gefangen bin, die mein Ziel „schnell raus aus dem Hamsterrad“ unmöglich macht. Ich habe mich zum Sklaven der Banken gemacht. Und zwar in einer Weise, wie es mir vor einem Jahr noch nicht mal ansatzweise bewusst war.

 

Das Problem hängt mit der Stressannuität, den Anschlussfinanzierungen, dem schnellen Wachstums meines Portfolios und meiner Bonität zusammen.

 

In diesem Beitrag werde ich dieses Problem sehr genau und anhand von realer Zahlen aus meinem Portfolio beschreiben. Dieses Problem trifft jeden Investor, jedoch schreiben und reden nur die wenigsten darüber.

 

Ihr kennt mich für meine Transparenz, also bringe ich das Problem auf den Tisch und werde mögliche Lösung aufzeigen. Gerade das gestrige Gespräch mit Profi Andreas Hackethal gestern beim Immobilienstammtisch Zürich hat mir sehr geholfen.

 

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Warum tritt dieses Problem auf? Die Übergangsfalle im Kontext
2) Die Stressannuität und Übergangsfalle – Was ist das und wie berechnet die Bank das Risiko?
3) Reale Beispiele für Berechnungen der Stressannuität
4) Anwendung der Stressannuitäten auf mein Portfolio
5) Berechnung der Anschlussfinanzierung mit meinem Schweizer Job
6) Berechnung der Anschlussfinanzierung mit der Selbstständigkeit
7) Fazit: Wie trifft mich die Übergangsfalle?


Warum tritt dieses Problem auf? Die Übergangsfalle im Kontext

Meine ursprüngliche Immobilien- und Finanzierungsstrategie ist effektiv und passte bisher sehr gut. Mein Ziel waren 50 Immobilien in 10 Jahren. 42 Einheiten habe ich bereits nach 3 Jahren geschafft, es läuft.

 

Lies: Mein Ziel 50 Wohnungen in 10 Jahren.

 

Allerdings hat sich mein Fokus etwas geändert und darum gibt es nun Probleme. Man sieht das üblicherweise sehr oft, wenn Investoren Anpassungen in ihrem Leben(-stil) machen. Wenn sie vom Angestelltenjob in die Selbstständigkeit gehen. Wenn sie den Job wechseln und eine Probezeit haben. Wenn sie ins Ausland wechseln und dann Steuerausländer sind.

 

All das sind Gründe für Banken, warum sie eine Person nicht mehr finanzieren oder zu erheblich schlechteren Konditionen. Für die Bank hat sich das Risikoprofil der Person geändert, daher gibt es Probleme für zukünftige Finanzierungen.

 

Bei mir ist es ähnlich. Ich will mich komplett auf mein Immobilienbusiness und mein online Business (vermietertagebuch.com) fokussieren. Meine Nebenberuflichkeit zum Hauptberuf machen.

 

Anschauen: Mein Werdegang und Lohn als SAP BW Berater

 

Dadurch werde ich selbstständig und gebe den gut bezahlten Angestelltenjob auf(140.000 CHF). Das gefällt der Bank natürlich garnicht. Die Bank muss meine Bonität neu berechnen und erstellt ein neues Risikoprofil. Und mit diesem Risikoprofil bin ich eventuell nicht mehr finanzierbar.

 

Wieso ist das so? Das liegt an der Stressannuität, der Übergangsfalle und der Nichtfinanzierbarkeit von frisch gestarteten Selbstständigen. Aber was genau ist diese Stressannuität und wieso wird sie von jeder Bank anders berechnet?


Die Stressannuität und Übergangsfalle – Was ist das und wie berechnet die Bank das Risiko?




Die Bank vergibt nur Immobilienfinanzierungen an Personen, bei denen sie ein geringes Risiko sieht und den Kredit mit hoher Wahrscheinlichkeit zurück gezahlt bekommt. Soweit, so klar.

 

Dieses Geschäft man die Bank schon seit Jahrzehnten und hat viele Daten und Erfahrungswerte gesammelt. Sie weiß genau, mit welche Wahrscheinlichkeit du den Kredit zurückzahlst, wenn sich die Bank deine Bonität anschaut. Sicherlich ist das eine sehr theoretische Betrachtung, aber im Durchschnitt hat die Bank sehr genaue Werte und analysiert messerscharf.

 

Je schlechter deine Bonität ist, desto höher ist das Risiko für die Bank. Je höher das Risiko ist, desto höhere Kreditzinsen bekommst du (Risikoaufschläge) oder du bekommst gar keinen Kredit.

 

Die Bank schaut sich deine komplette Bonität und deine Haushaltsrechnung an. Sie schaut, wieviel Einkommen du hast und davon zieht sie alle Ausgaben, Verbindlichkeiten, Pauschalen für Lebenshaltungskosten und eventuelle Risikoabschläge ab.

 

Nur wenn diese Differenz „Einkommen minus Ausgabe“ positiv ist, dann bekommst du einen Kredit. Daher ist bei Eigenheimkäufern oft eine wichtige Frage an die Bank „wieviel Immobilie sie sich leisten können“. Also wie teuer die Immobilie sein darf, um mit der eigenen Haushaltsrechnung die Kreditrate bezahlen zu können.

 

Anschauen: Bin ich trotz Eigenheim noch finanzierbar?

 

Die Bank nennt dann oft eine Höchstgrenze und die wird von den Eigenheimbesitzern oft komplett ausgereizt, da sie die best mögliche Immobilie für ihr Budget wollen. Verständlich, man wohnt ja vermutlich den „Rest seines Lebens“ darin. Dass sich die Eigenheimkäufer damit bis Oberkante Unterlippe verschulden und kaum noch Platz für Neues ist, vergessen sie gern. Oder sie wissen es nicht.

 

Aber auch für Kapitalanleger und Investoren wird diese Berechnung durchgeführt. Der einzige Unterschied ist, dass zur Haushaltsrechnung noch die Mieteinnahmen, das Hausgeld und der Kredit der neuen Immobilie hinzugerechnet werden.

 

Wenn eine Kapitalanlage mehr Kosten (Kredit + Hausgeld) als Mieteinnahmen hat, dann belastet diese Differenz die Haushaltsrechnung des Investors. Das dürfte in der Regel bei allen Investoren zutreffen, die unter 6% Rendite kaufen.

 

Anschauen: Warum 6% Rendite das unterste Minimum ist

 

Zu Beginn der Investorenkarriere finanziert die Bank sehr viel und prüft, ob die Immobilie in deine persönliche Bonität rein passt. Wenn du Angestellter bist, umso besser.

 

Deine Bonität und Haushaltsrechnung bürgt für alle Risiken der Immobilie. Die Bank geht davon aus, dass du Mietausfall, Leerstand und Reparaturen aus deiner Haushaltsrechnung bezahlst. Dafür rechnet die Bank mit bestimmten Pauschalen und Stressannuitäten.

 

Stressannuitäten sind kalkulatorische Annuitäten (Kredit + Zins), die in der Regel viel höher sind, als die aktuellen Annuitäten am Markt und bei jeder Bank anders (meistens durchschnittliche, historischen Zinsen). Ich habe meine fünf Banken nach der Stressannuität gefragt und die verschiedenen Berechnungen meiner Banken unten im Kapitel detailliert aufgelistet.

 

Anfangs prüft die Bank noch jede Immobilie einzeln, aber irgendwann ist dein Portfolio so groß, dass sie von der Betrachtung der persönlichen Bonität pro Immobilie auf die Portfoliobetrachtung umstellt.

 

Dann wird nicht mehr jede einzelne Immobilie gegen die Bonität geprüft, sondern jede einzelne Immobilie gegen deine Bonität inklusive Portfolio. Man spricht dann von der Portfoliobetrachtung.

 

In der Regel steigt mit jeder zusätzlichen Immobilie die Belastung deiner Haushaltsrechnung, da die Bank besonders konservativ rechnet. Die Bank prüft nicht mehr, ob eine einzelne Immobilie in deine Haushaltsrechnung passt, sondern ob alle Immobilien gleichzeitig in deine Haushaltsrechnung passen.

 

Diese Umstellung auf die Portfoliobetrachtung wird bei einigen Investoren zur Übergangsfalle, da sie durch die Umstellung nicht mehr ausreichend Bonität haben, um weitere Immobilien zu finanzieren. Noch schlimmer wird es, wenn durch die Umstellung nicht mal mehr die bisherigen Immobilien im Portfolio weiter finanzieren lassen (Anschlussfinanzierung).

 

Wenn deine Haushaltsrechnung beispielsweise 400€ plus hat, dann kannst du anfangs ohne Probleme Immobilien kaufen, die nach Bankkalkulation einen negativen Cashflow von -100€ haben. Jedes Objekt einzeln passt in deine Haushaltsrechnung. Wenn du aber fünf von solchen Objekten hast und die Bank auf Portfoliobetrachtung umstellt, dann stellt sie deinen plus 400€ die minus 500€ (5x -100€) entgegen. Das passt das nicht mehr.

 

Nun denkst du vielleicht, das wird für dich kein Problem, da deine Immobilien plus/minus null sind oder sogar einen leicht positiven Cashflow haben. Allerdings unterliegt deiner Rechnung wahrscheinlich deiner aktuellen Annuität von 4% (2% Zins und 2% Tilgung).

 

Ist deine Immobilie aber auch noch Cashflow positiv, wenn du mit 5% Zinsen rechnest? Oder 6% Zinsen? Das sind nämlich die Werte, mit der die Bank rechnet. Im folgenden Kapitel gibt es noch ein paar weiteren Beispielen, welche mir meine finanzierenden Banken genannt haben.


Reale Beispiele für Berechnungen der Stressannuität




Mit meinen 42 Immobilien (Stand Mai 2019) bin ich bei fünf verschiedenen Banken finanziert. Alle fünf Banken habe ich angefragt, ob sie bei der Portfoliobetrachtung eine Stressannuität berechnen und wie diese aussieht.

 

Außerdem habe ich gefragt, wie die Bank die Lebenshaltungskosten für die Haushaltungsrechnung berechnet. Dazu kommen natürlich noch andere Verbindlichkeiten wie Miete, Kredite, Leasing.

 

Anhand dieser Kennzahlen werde ich meine eigene Bonität samt Stressannuität und Portfoliobetrachtung ausrechnen. Daraus kann ich sehen, wie ich bei jeder Bank da stehe. Das Ergebnis beziehungsweise die Unterschiede der Banken haben mich sehr überrascht.

 

Berechnung für Bank 1

 

Bei Finanzierungen von Immobilien durch die Bank 1 werden in der ganzen Bundesrepublik immer folgende Lebenshaltungspauschalen angesetzt: Für einen Erwachsenen werden 600 Euro pro Monat angesetzt und jeder weiterer Erwachsener fällt mit 300 Euro pro Monat ins Gewicht. Für jedes Kind kommen 150 Euro pro Monat dazu.

 

Neben diesen genannten pauschalen Lebenshaltungskosten müssen noch die Miete und Kosten für Privatkredite / Leasingraten in die Berechnung aufgenommen werden.

 

Bei Besitzern von Immobilien müssen zusätzlich die monatlichen Kreditraten für die Immobilienkredite in die Rechnung einfließen. Dem gegenüber steht aber 100% der Kaltmiete.

 

Eine Stressannuität gibt es somit nicht. Jeder Antragsteller wird anhand seiner persönlichen finanziellen Situation inklusive Schufa-Abfrage geprüft.

 

Berechnung für Bank 2:

 

Die Bank 2 rechnet mit einer unterschiedlichen Stressannuität. Das hängt davon ab, wann der Festzinsauslauf ist. Wenn wir einen Festzinsauslauf in 10 Jahren haben, dann rechnen sie mit 4,5%
Zins zuzüglich der vereinbarten Tilgung. Bei einem Festzinsauslauf von 15 Jahren haben
wir 6,5% Zins + die vereinbarte Tilgung. Bei 5 Jahren rechnet man mit 2,40%. Für jedes Jahr haben sie einen anderen Zinssatz!

 

Aber der Hammer kommt noch. Bei „externen“ Krediten (also Darlehen die NICHT bei der dieser Bank sind) rechnen sie immer mit 7% Folgezins.

 

Außerdem kommen eventuell noch Abzüge bei der Kaltmiete: Je nach Art der Vermietung prüfen sie, ob es sich um eine ortsübliche Miete handelt oder nicht. Wenn es sich um eine ortsübliche
Miete gemäß Mietspiegel handelt dann setzen sie 85% der Kaltmiete an. Wenn die Miete überhöht ist, setzen sie die ortsübliche Miete an und wenn die Mieter niedriger ist als die ortsübliche Miete setzen sie die niedrige Miete an. Immer die 15% Abschlag hiervon. Also alles möglichst konservativ.

 

Wegen der Lebenshaltungspauschale: Hier hat die Bank einheitlich die gleichen Pauschalen, egal in welchem Bundesland man lebt. Die Pauschale hängt vom monatlichen Einkommen ab. Wer mehr verdient hat auch eine höhere Pauschale. Für 2 Erwachsene und 2 Kinder berechnen wir ca. 1,4 TEUR (ohne Auto).

 

Berechnung für Bank 3:

 

Diese Bank rechnet mit folgender Stressannuität: Alter Zins + 3% Zinsaufschlag + Tilgung gegenüber 75% der Kaltmiete. In dem 25% Abschlag ist das nicht umlagefähige Hausgeld enthalten.

 

Für die Lebenshaltungskosten berechnet die Bank 30% vom Nettoeinkommen zuzüglich 110€ pro Kind. Bei verheirateten Paaren wird das Netto zusammengezählt. Große Kredite, Auto und Miete sind extra.

 

Berechnung für Bank 4

 

Diese Bank rechnet mit folgender Stressannuität. Es wird der historische Durchschnittszins der letzten 20 Jahre genommen. Das sind 6,1% zuzüglich Tilgung. Von der Nettomiete werden 25% Abschlag für Bewirtschaftung, Mietausfall und Rücklagen abgezogen.

 

Für die Lebenshaltungskosten berechnet die Bank 30% vom Nettoeinkommen zuzüglich 110€ pro Kind. Bei verheirateten Paaren wird das Netto zusammengezählt.

 

Berechnung für Bank 5:

 

Diese Bank verwendet nach Rücksprache mit meiner Bankerin keine Stressannuität. Allerdings setzt sie für die Berechnung der Kapitaldienstfähgkeit nur 80% der Kaltmieten an. Das heißt, dass die Kaltmieten der vermieteten Objekte nur mit 80% in die Haushaltsrechnung einfließen.

 

Für die Lebenshaltungskosten berechnet die Bank 40% vom Nettoeinkommen zuzüglich 350€ pro Kind. Bei verheirateten Paaren wird das Netto zusammengezählt. Mindestens werden 1.300€ Lebenshaltungskosten und maximal 4.000€ angesetzt.


Anwendung der Stressannuitäten auf mein Portfolio

Nachdem ich nun weiß, wie die Banken die Stressannuitäten berechnen, kann ich sie auf mein Portfolio anwenden und schauen, wie gut meine Chancen für einen neuen Kredit oder eine Anschlussfinanzierung stehen.

 

Das ist vor allem deswegen so interessant, da mir im Februar 2019 eine Finanzierung platzte. Die Bank meinte plötzlich, dass ich eine 3.000€ Unterdeckung habe. Das heißt, bei der Portfoliobetrachtung kommt ein Minus von 3.000€ raus. Das war deswegen ärgerlich, da die Finanzierung 2 Wochen vor dem Notartermin für den Banker kein Problem war.

Verschiedene Stressannuitäten auf meinem Portfolio
Verschiedene Stressannuitäten auf meinem Portfolio

Wie man gut in der Tabelle erkennen kann, hat die Berechnung der Stressannuität der Bank enorme Auswirkungen.

 

Gemäß der besten Bank hat mein Portfolio einen Überschuss von monatlich 6.826€ und nach der Rechnung der schlechtesten Bank habe ich monatlich -1.523€ Minus.

 

Für die eine Bank wirft mein Portfolio einen hohen monatlichen Überschuss ab, für die anderen Bank ein fettes Minus. Das erklärt auch, warum ich bei der einen Bank ohne Probleme neue Immobilien zu super Konditionen finanzieren kann und die andere Bank mich nicht mal mit dem Hintern anschaut.

 

Genau diese Rechnung ist eine sehr wichtige Erkenntnis. Nicht nur für mich, sondern für jeden Anfänger, Fortgeschrittenen und Profi. Nur weil du bei einer Bank keinen Kredit bekommst, heißt das nicht, dass du bei keiner Bank einen Kredit bekommst! Jede Bank rechnet anders, also muss man viele Banken anschreiben.

 

Anschauen: Möglichst viele Banken anschreiben

 

Für mich ist diese Erkenntnis ebenfalls sehr wichtig, da in 1,5 Jahren (Januar 2021) die Zinsbindung der ersten drei Finanzierungen auslaufen. Die 5 Jahre Zinsbindung sind dann rum.

 

Lies: Wieso Profis immer nur 5 Jahre Zinsbindung wählen

 

Anschlussfinanzierungen kann man abhängig von der Bank zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausführen. Meine Bank 1 gewährt den Abschluss einer Anschlussfinanzierung 1 Jahr im Voraus ohne Zinsaufschlag.

 

Beim Aushandeln der Anschlussfinanzierung prüft die Bank meine Bonität. Darin fließen wie oben beschrieben alle Einkommensströme ein und meine Immobilien fallen unter die Portfoliobetrachtung. Also wird die Stressannuität der Bank angewendet.

 

Daher kann ich jetzt schon ausrechnen, welche Bonität und welches Einkommen ich benötige, wenn ich eine Anschlussfinanzierung bei den verschiedenen Banken machen will. Vor allem wenn man in Erwägung zieht, in die Selbstständigkeit zu wechseln. Die Berechnungen gehen wir detailliert im nächsten Kapitel durch.


Berechnung der Anschlussfinanzierung mit meinem Schweizer Job

Seit über 4 Jahren lebe und arbeite ich in der Schweiz. In dieser Zeit hat sich grundsätzlich folgende Haushaltsrechnung ergeben (siehe Video). Die Einnahmen vom online Business und vom P2P lasse ich bei dieser Rechnung außen vor, da ich nicht weiß, wie sie von der Bank angesetzt werden.

 

Anschauen: 6.000€ monatliche Ausgaben

 

Generell rechnen die Banken mit verschiedene Lebenshaltungspauschalen. Dort kommen noch Kredite, die eigene Miete und das Auto hinzu. Das sind die Ausgaben, die die Bank ansetzt.

 

Diese Ausgaben werden von den nachhaltigen Einnahmen abgezogen. Also bei den meisten Menschen der Nettolohn. Die daraus entstehende Differenz wird der Stressannuität gegenüber gestellt. Sollte der Betrag positiv sein, kann die neue Immobilie finanziert oder die alten anschlussfinanziert werden. Soviel zur Theorie, jetzt zur Praxis.

 

Folgende Zahlen benutze ich zur Berechnung:

  • Einnahmen Lohn: ~7.000 €
  • Ausgaben: 4.091€ (gesamt). Unterteilt wie folgt:
    • Miete: 2.300€
    • Auto: 750€
    • Krankenkasse: 300€
    • P2P Kredit: 500€
    • Modernisierungskredit: 241€

Die Einnahmen aus P2P und meinem online Business lasse ich der Einfachheitshalber weg. Die Banken konnten mir nicht sagen, ob sie die Einnahmen anrechnen, da sie noch nicht lange anfallen und eventuell nicht nachhaltig sind.

 

Kalkulation für die Bank 1

 

Die Bank 1 setzt 1.200€ (2 Erwachsene, 2 Kinder) für die BRD an. Also verdoppeln wir die Zahlen für die Schweiz und landen bei 2.400€ Lebenshaltungspauschale. Außerdem macht die Bank keine Abschläge auf die Kaltmiete, also muss ich die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 1.986€ extra abziehen. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien ein Überschuss von plus 6.826€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

7.000€ – 4.091€ – 2.400€ – 1.986€ + 6.826€ = 5.349€ monatlicher Überschuss

 

Bei dieser Bank habe ich einen komfortablen monatlichen Überschuss von 5.349€. Demnach sollte ich keine Probleme für neue Kredite oder Anschlusskredite bei dieser Bank bekommen.

 

Kalkulation für die Bank 2

 

Die Bank 2 setzt 1.400€ (2 Erwachsene, 2 Kinder) für die BRD an. Also verdoppeln wir die Zahlen für die Schweiz und landen bei 2.800€ Lebenshaltungspauschale Als Stressannuität kommt bei den Immobilien eine Unterdeckung von minus 1.523€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

7.000€ – 4.091€ – 2.800€ – 1.523€ = -1.414€ monatliche Unterdeckung

 

Bei dieser Bank habe ich eine Unterdeckung von 1.414€. Allein meine Gesamtausgaben von 6.891€ (Ausgaben + Lebenshaltungskosten) fressen fast komplett meine Einnahmen aus. Die negative Stressannuität gibt mir dann den Todesstoß. Demnach werde ich bei dieser Bank keine neuen Kredite oder Anschlusskredite bekommen.

 

Kalkulation für die Bank 3

 

Die Bank 3 setzt 30% vom Netto (+110€ pro Kind) an. Die Kosten für die Kinder Verdoppeln wir nach Schweizer Maßstäben, was bei zwei Kindern 440€ wären. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien ein Überschuss von plus 119€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

7.000€ – 4.091€ -2.100€ -440 +119 = 488€ monatlicher Überschuss

 

Bei dieser Bank habe ich einen kleinen monatlichen Überschuss von 488€. Demnach sollte ich einen kleinen Spielraum für neue Kredite oder Anschlusskredite bei dieser Bank haben.

 

Allerdings ist im Februar 2019 genau bei dieser Bank die Finanzierung für 3 Chemnitz Wohnungen geplatzt. Die Begründung war, dass ich 3.000€ Unterdeckung habe. Demnach rechnet die Bank sogar noch konservativer.

 

Update: Heute hat mir die Bank eine Anschlussfinanzierung zu 2,8% Zinsen angeboten. Nein Danke.

 

Kalkulation für die Bank 4

 

Die Bank 4 setzt 30% vom Netto (+110€ pro Kind) an. Die Kosten für die Kinder Verdoppeln wir nach Schweizer Maßstäben, was bei zwei Kindern 440€ wären. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien eine Unterdeckung von -1.608€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

7.000€ – 4.091€ -2.100€ -440 -1.608 = -1.239€ monatliche Unterdeckung

 

Bei dieser Bank habe ich eine Unterdeckung von -1.239€. Demnach werde ich bei dieser Bank keine neuen Kredite oder Anschlusskredite bekommen. Probieren werde ich es trotzdem. Ein zusätzliches Angebot kann nie schaden.

 

Kalkulation für die Bank 5

 

Die Bank 5 setzt 40% vom Netto (+350€ pro Kind) an. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien ein Überschuss von +4.444€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

7.000€ – 4.091€ -2.800€ -700€ +4.444€ = 3.953€ monatlicher Überschuss

 

Bei dieser Bank habe ich einen sehr komfortablen monatlichen Überschuss von 3.953€. Demnach sollte ich keine Probleme für neue Kredite oder Anschlusskredite bei dieser Bank bekommen.

 

Interessanterweise ist meine persönliche Bonität bei dieser Bank negativ (hohe Abschläge für Ausgaben), aber die Immobilien sind weit positiv und damit meine Gesamtbonität positiv. Das ist auch die Bank, die mir momentan Zinsen zu 1,1% gibt. Jetzt weiß ich warum.


Berechnung der Anschlussfinanzierung mit der Selbstständigkeit

In diesem Szenario gehe ich davon aus, dass ich meinen Angestelltenjob gekündigt habe und der Lohn wegfällt. Als Ausgleich setze ich durchschnittliche Einnahmen aus dem online Business von monatlich 2.000 € Netto an.

 

Außerdem gehe ich davon aus, dass ich dann nicht mehr in der teuren Schweiz wohne, sondern in einer meiner Wohnungen in Leipzig oder Chemnitz. Wenn man schon ein ortsunabhängiges Einkommen hat, dann kann man von der Geoabtitrage profitieren und an einem günstigeren Ort wohnen. Eventuell wohnen wir in Costa Rica, aber zur einfacheren Betrachtung dieses Szenarios rechnen wir mit Zahlen aus Deutschland

 

Im Schnitt zahle ich für meine Eigentumswohnungen eine Annuität von 150€ und ein Hausgeld von 170€. Das sind zusammen 320€ und ich runde es mit Rücklagen großzügig auf 400€ auf. Für das Wohnen würde ich also 400€ monatlich zahlen.

 

Für die Krankenkasse rechne ich mit 15% vom Netto, also 300€. Außerdem würde ich meinen P2P Kredit ablösen, bevor ich umziehe. Also fallen 500€ Ausgaben weg.

 

Folgende Zahlen benutze ich zur Berechnung:

 

  • Einnahmen Lohn: ~2.000 €
  • Ausgaben: 1.691€ gesamt, wie folgt aufgeteilt:
    • Miete: 400€
    • Auto: 750€
    • Krankenkasse: 300€
    • Modernisierungskredit: 241€

 

Kalkulation für die Bank 1

 

Die Bank 1 setzt 1.200€ (2 Erwachsene, 2 Kinder) für die BRD an. Außerdem macht die Bank keine Abschläge auf die Kaltmiete, also muss ich die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 1.986€ extra abziehen. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien ein Überschuss von plus 6.826€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

2.000€ – 1.691€ – 1.200€ + 6.826€ – 1.986€ = 3.949€ monatlicher Überschuss

 

Bei dieser Bank habe ich erneut einen sehr komfortablen monatlichen Überschuss von 3.949€. Demnach sollte ich keine Probleme für neue Kredite oder Anschlusskredite bei dieser Bank bekommen. Für diese Bank bräuchte ich nicht mal die Einnahmen aus dem Online Business, die Einnahmen aus den Immobilien decken bereits die Lebenshaltungskosten. Wie das in der Realität aussieht, kannst du hier nachlesen:

 

Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

 

Kalkulation für die Bank 2

 

Die Bank 2 setzt 1.400€ (2 Erwachsene, 2 Kinder) für die BRD an. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien eine Unterdeckung von minus 1.523€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

2.000€ – 1.691€ – 1.400€ – 1.523€ = -2.614€ monatliche Unterdeckung

 

Bei dieser Bank habe ich eine Unterdeckung von 2.614€. Demnach werde ich bei dieser Bank keine neuen Kredite oder Anschlusskredite bekommen. Die Unterdeckung ist sogar noch höher, als mit meinem Schweizer Gehalt.

 

Kalkulation für die Bank 3

 

Die Bank 3 setzt 30% vom Netto (+110€ pro Kind) an. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien ein Überschuss von plus 119€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

2.000€ – 1.691€ – 820€ + 119€ = -392€ monatliche Unterdeckung

 

Bei dieser Bank habe ich einen kleine monatliche Unterdeckung von -392€. Hier wird es keine neuen Kredite oder Anschlussfinanzierungen geben.

 

Kalkulation für die Bank 4

 

Die Bank 4 setzt 30% vom Netto (+110€ pro Kind) an. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien eine Unterdeckung von -1.608€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

2.000€ – 1.691€ – 820€ – 1.608€ = -2.119€ monatliche Unterdeckung

 

Bei dieser Bank habe ich eine Unterdeckung von -2.119€. Demnach werde ich nach der Kündigung bei dieser Bank keine neuen Kredite oder Anschlusskredite bekommen.

 

Kalkulation für die Bank 5

 

Die Bank 5 setzt 40% vom Netto (+350€ pro Kind) an. Als Stressannuität kommt bei den Immobilien ein Überschuss von +4.444€ heraus. Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:

 

2.000€ – 1.691€ – 1.500€ + 4.444€ = 3.253€ monatlicher Überschuss

 

Bei dieser Bank habe ich einen sehr komfortablen monatlichen Überschuss von 3.253€. Demnach sollte ich keine Probleme für neue Kredite oder Anschlusskredite bei dieser Bank bekommen.


Fazit: Wie trifft mich die Übergangsfalle?

Insgesamt reicht meine Bonität bei den Betrachtungsweisen der verschiedenen Banken von + 3.949€ Überschuss bis minus 3.000€ Unterdeckung. Also selbst mit meinem hohen Angestelltengehalt in der Schweiz falle ich bei einigen Banken durch und muss meinen Cashflow verbessern.

 

Lies: Cashflow erhöhen mit diesen 5 basics.

Stressannuität Banken

Dabei muss man natürlich noch sagen, dass alle Kalkulationen Abweichungen zur Realität zulassen. Die Einnahmen aus dem Online Bereich habe ich natürlich auch, wenn ich weiter in der Schweiz bleibe. Allerdings ist nicht sicher, wie die Bank die Einnahmen ansetzt. Gerade bei selbstständigen verlangen die Banken gerne 3 Jahre Bilanzen, welche ich noch nicht vorweisen kann. Meine BWAs gehen bis Januar 2018 zurück, also knapp 1 Jahr.

 

Außerdem ging ich in allen Fällen nur von meinem Einkommen aus. Meine Frau wird in Zukunft ebenfalls mehr verdienen und dann stehen den gemeinsamen Kosten den gemeinsamen Einnahmen gegenüber.

 

Nichts desto trotz zeigen mir diese Ergebnisse, dass ich bei einigen Banken in der Übergangsfalle wäre und keine neuen Kredite bekäme (Bank 2 – 5). Bei den beiden anderen Banken würde ich sogar neue Kredite bekommen, wenn ich selbstständig wäre. Vorausgesetzt, sie erkennen die Einnahmen aus dem Online Business als Selbstständiger ab dem ersten Jahr an.

 

Das gibt mir Hoffnung, dass ich für den Ausbruch aus dem Hamsterrad nicht mehr lange warten muss. Die Voraussetzung ist aber, dass ich meinen P2P Kredit zurückgezahlt und einen Puffer von 30.000€ – 40.000€ aufgebaut habe. Dann lässt sich auch eine gewisse Zeit überbrücken, wenn es mal etwas schlechter läuft.

 

Die Zinsbindungen der ersten 5 Wohnungen laufen im Jahr 2021 aus. Also in 1,5 – 2 Jahren. Anfang 2020 kann ich Anschlussfinanzierungen ohne Aufschläge abschließen und dann wird die Stressannuität der Banken wieder etwas entspannter.

 

Zum einen gehe ich davon aus, dass ich dann bessere Annuitäten bekomme (geringere Zinsen, geringere Darlehen) und ich die Laufzeiten länger abschließen kann, sodass der Stressannuität bessere Werte hinterlegt werden (längere Laufzeiten -> geringere Darlehenssumme beim Zinsauslauf).

 

Demnach liegt mein Hauptaugenmerk nicht mehr auf dem Erreichen der 50 Wohneinheiten, sondern auf dem schnellen Ausbruch aus dem Hamsterrad. Weitere Wohneinheiten würden den Cashflow nur geringfügig verbessern und wären hauptsächlich fürs Ego. Die (vorerst) letzte Wohnung wird im Mai 2019 gekauft, danach wird konsolidiert.

 

Das Hauptaugenmerk liegt auf dem weiteren Aufbau meines Online Business, dem Abzahlen der Kredite und dem Aufbau des Risikopuffers. Alle drei Punkte helfen enorm zum Verbessern meiner Bonität. Zusammen mit den Anschlussfinanzierungen meiner ersten 5 Immobilien dürfte ich mein Portfolio und meine Bonität in die bestmögliche Lage versetzen. Diese Punkte hatte ich bereits in meinen Zielen für 2019 festgehalten.

 

Lies: Meine Ziele für 2019

 

Somit hat sich der Fokus vom Wachstum (Immobilienportfolio) mehr auf Konsolidierung/Stabilisierung und dem Vorbereiten des Endes meines Angestelltenlebens verschoben. Sollte das nicht gut klappen, kann ich immer noch meinen IT Job weiter machen. Gibt Schlimmeres…

 

In Bezug auf den Titel des Blogbeitrags kann man zusammenfassen, dass mein Ausbruch aus dem Hamsterrad stark davon abhängt, ob und wie die Bank mein Einkommen aus der Selbstständigkeit anerkennt.

 

Auch wenn ich bereits jetzt mit dem online Business 2.000€ pro Monat generiere und davon in Deutschland leben könnte, bringt es nichts, wenn die Bank das nicht anerkennt und mir meine Kredite nicht verlängert. So gesehen bin ich ein Sklave der Bank, bis ich 3 fertige Bilanzen habe, meine Stressannuität verbessere oder eine Bank finde, für die monatliche BWAs mit 2 Jahren Historie ausreichen.

 

Erste Anfragen zu neuen Krediten habe ich schon gestartet und ich bin super gespannt. Vielleicht mache ich mir nur zu viele Sorgen und es läuft leichter als gedacht. Ich werde dich auf dem Laufenden halten.

 

Wie rechnet deine Bank bei der Stressannuität und was hälst du von meinen Berechnungen? Schreib es in die Kommentare!

70 Kommentare

  1. Die Krankenkasse wird, sofern Du in D selbständig bist, Dein Bruttoeinkommen als Selbstständiger sowie (und das ist unfair bzw. anders als bei abhängig beschäftigten…) deine sonstige Einkünfte, also auch die aus Mieteinnahmen, als Bemessungsgrundlage für den Kranken- und Pflegeversicherungsbeitrag nehmen; und zwar bis zur Beitragsbemessungsgrenze (4,8k EUR oder so). Die Position wäre demzufolge eher 750 € als 300 € monatlich.

    1. UNd wie rechnet die Krankenkasse? Laut Steuererklärung bin ich bei meinen Mieteinnahmen bei null. Ich glaube nicht, dass de KK eine ausführliche Einnahmen/Ausrechnung macht…
      Allerdings spielen die Gedanken zur Mitversicherung der Familie eine Rolle. Ich werde mich sehr ausgiebig damit beschäftigen müssen.

      1. Die KK rechnet, zumindestens bei mir, mit meiner Steuererklärung. Den Beitrag kannst du dir ziemlich einfach selber berechnen. Einige Krankenkassen, wie die Techniker oder Barmer, haben auf ihren Homepages einen Beitragsrechner.

  2. Tolle Ausführung. Über diese „Schattenseiten“ wird ja leider sehr wenig gesprochen, umso besser das Du solche Themen angehst.

    Im Romand „Das Imperium“ von Sidney Sheldon gibt es einen guten Spruch „Hast Du einen Kredit von 1 Mio, gehörst Du der Bank. Hast Du einen Kredit über 100 Mio gehört die Bank Dir“ und da ist was wahres dran 😀

    im Übrigen eine wirkliche Leseempfehlung für jeden im Immo-Business, zwar nur ein Roman, trotzdem sehr interessant 🙂

  3. Als Selbstständiger fehlen Dir bei Dein Sozialabgaben die Arbeitgeberanteile. Oder hast Du die in Deiner Kalkulationen beim Überschuss drin?

    1. Warum sollte ich an die Sozialabgaben denken? Meine Immmoilien sind meine Sozialabsicherungen und nicht irgendwelche vom Staat veruntreuten Konten. Ich dachte, diesen Abgaben kann ich entfliehen. Oder geht das nur als Privatier?

      1. Als Blogger kommt da evtl. die Künstlersozialkasse… kommt aber darauf an ob Du mit deinen Immobilien regelmässig den höheren Anteil an deinen Einkünften erwirtschaftest. Sozialversicherung ist ein sehr komlexes Themengebiet in D aber da kannst Du dich z.b. bei einer gesetzlichen Krankenkasse beraten lassen… wenn Du deine Familie kostenfrei in der Familienversicherung mit absichern willst geht das eh nur in der gesetzlichen.

  4. Eine Lösung für dies Problem ist natürlich Einheiten (bei denen es sich lohnt) wieder zu verkaufen und die Finanzierung umzuwidmen. Fallen Steuern an, aber das ist der Preis fürs Wachstum. Aus dem Hamsterrad zu entkommen ist auch mit Immobilien nicht so einfach bis man ausreichend Kapital hat. Jedes Jahr dass du länger arbeitest hat massiv Auswirkungen.

    1. Das ist keine Lösung. Die fünf Banken werden bisher schon nicht ohne Grund übriggeblieben sein. Klar kann bei erneuten Anfragen die ein oder andere dazukommen, weil Stressbonität bei Anschlussfinanzierung doch nochmal ein neues Thema ist. Aber kleine Verschiebungen im Portfolio werden weder dazu führen, dass eine der Banken mit negativer Bonität ins positive rutscht noch umgekehrt. Es wird sich alles ein bißchen mehr in Richtung Null skalieren.
      Es sei denn man verkauft große Teile des Portfolios mit massivem Gewinn. Sollte in Leipzig eventuell möglich sein, aber verursacht massiv Steuern und macht einen ohne GmbH sofort zum gewerblichen Immobilienhändler für sämtliche Objekte.
      Zudem: Was will man loswerden? Eigentlich ja eher die Stressobjekte, um sich diesen zu ersparen. Das sind häufig die Objekte, bei denen sich Investitionsstau herausstellt oder wo mehrfach teure Reparaturen angefallen sind und noch anstehen. Man hat sich halt beim Kauf etwas verschätzt, kommt auch mit Gutachter vor. Unangenehme/anstrengende Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder imkompetente Hausverwaltung (die man so schnell auch nicht ausgetauscht bekommt bei solchen Objekten) sind weitere typische Stressoren. Manchmal kommt alles zusammen.
      Oder die Perlen im Portfolio mit entsprechendem Wertzuwachs? Die haben dann aber vermutlich recht hohe Mieten, so dass auch die Einnahmen sinken würden.
      Zusammengefasst: Geld fällt halt doch nicht vom Himmel und Einkommen aus Selbständigkeit ist sehr instabil und wird entsprechend bewertet. Welche Überraschung. Als Bank wäre ich bei irgendeinem einem Jahr alten Online-Blog auch nochmal kritischer als bei einem gestandenen Handwerker, IT-Berater o.ä.

    2. In einem Bekannten haben wir schon verschiedene Verkaufsszenarien durchgespielt. Hälft an die eigene GmbH, andere Hälfte extern. Bisher kamen wir auf keinen grünen Zweig und unglaublich viel Reibungsverlust.

  5. Ich finde Deine Arbeit in der Hinsicht echt gut.

    Persönlich bin ich etwas anders aufgestellt, ich habe nur zwei Banken. Bei einer mein Privathaus, bei der anderen das Portfolio. Da ich im Gegensatz zu Dir immer 10 oder 15j Verträge gemacht habe bin ich relativ entspannt, bei 4% Tilgung p.A. ist da nach Auslauf ~ die Hälfte abbezahlt. Da sollte keine Bank mehr Stress machen, habe das aber auch noch nicht ausdiskutiert. Vielleicht mache ich das mal demnächst. Ich mache mir da eher Sorgen um die Steuerprogression wenn die Zinsen dann deutlich abfallen…. Daher müsste ich eigentlich kontinuierlich weiter kaufen,auch um durch die AfA immer einen Gegenpol zu haben.
    Den Gedanken an eine VvGmbH habe ich auch noch nicht verworfen, habe nur bisher kein Objekt gefunden wo ich diese für gründen könnte. Langfristig überlege ich meine Objekte an die GmbH zu verkaufen, fällt halt einmal Grunderwerbssteuer an.

    Grundsätzlich sehe ich es wie Thomas, jedes Jahr wo Du das „extra Geld“ nicht benötigst bringt Dich nach vorne. Und ohne jetzt Chemnitz dissen zu wollen – die Lebensqualität in Zuerich ist schon eine andere.

    Ich finde Deine Idee super, verfolge die ja selber (wenn auch anders und weniger Vollgas) seit einigen Jahren. Allerdings hat sich bei mir mehr und mehr kristallisiert, dass die vermögenswerte um von Immobilien leben zu können bei ca 1,5 Mio aufwärts netto wert liegen sollten. Bei einer Rendite von 6-8% ( nach Abzug aller Kosten da viel outgesourt) bleiben dann 90-120K vor steuern. Mit abbezahltem Eigenheim ok.
    Wenn man nebenbei in der Gleitzone arbeiten kann und möchte ok, dann gehst auch mit weniger. Ansonsten immer auf die Nebenkosten denken… Meine Meinung

  6. Ohne VvGmbH würde ich auch sagen, dass es deutlich schwieriger wird dein Ziel zu erreichen. Finde es übrigens ambitioniert und sehr Cool! Ab deiner Zielgröße und ohne massig Kredit sind Immobilien für mich dann weniger attraktiv, z.B. gegenüber Unternehmensbeteiligungen. Am Ende muss man gucken was einem Spaß macht, gibt ja viel Möglichkeiten.

  7. Hi Alex,
    was spricht dagegen neben deinem aktuellen Job ein kleines Gewerbe zu gründen
    in dem du dich selber anstellst. Das Gewerbe lässt du wachsen und wenn alle Parameter
    passen kannst du deinen Hauptjob aufgeben, zugunsten einer akttraktiven Anstellung bei dir selbst.;)

    1. Das Gewerbe habe ich schon. Heisst hier in der Schweiz Einzelunternehmen. Allerdings geht das über Einkommenstsuererklärung und nicht sich selbst anstellen. Nichts desto trotz mache ich jeden Monat BWAs und die sehen immer besser aus.

  8. Hallo Alex,
    mal wieder SEHR gut erklärt.
    Das ist genau der Grund, warum ich versuche, meine Kunden von einer höheren Tilgung (wider dem Streben nach hohem Cashflow) zu überzeugen.
    Denn es gibt auch aktuell Fälle in dem die Banken um die Ecke kommen und Nachforderung stellen – ohne Krise und trotz Zahlung der monatlichen Raten.
    Solange ich Vermögenswerte in der Hinterhand habe nicht ganz so schlimm (muss es deshalb trotzdem sein?), wenn aber immer alles Oberkante Unterlippe finanziert ist, dann kommt die Stressannuität relativ schnell zum Tragen.
    Deshalb empfehle ich jedem, das was Alex sagt zu Herzen nehmen – man (Frau) schläft ruhiger.
    LG Uwe Ehrlichmann

    1. Ja, mehr Tilgung und EK beheben das Problem. Allerdings hilft mir das nur weiter bei der Anschlussfinanzierung. Dann senke ich zumindest die Stressannuität.

  9. Hallo Alexander,

    mich würde interessieren ob bei deinen fünf Banken zufällig auch die Deutsche Bank dabei ist bzw. magst du ggf. auch verraten wie deine Erfahrung mit der Dt. Bank ist?

    LG
    Thomas

  10. Lieber Alex,

    nun ja; das ist doch klar gewesen!

    Dass Banken dir das Geld einfach schenken ohne jegliche Sicherheiten und ohne Worst-Case-Szenerarien….in was für einer Traumwelt lebst du?

    Gerade dein Portfolio ist extrem anfällig;
    – Wohnungen verteilt auf unterschiedliche Objekte/Standorte…was machst du wenn die Hausverwaltung bei 10 Objekten eine Sonderumlage beschließt? Du hast keine Mehrheiten…

    – Deine Objekte sind bis zum Anschlag finanziert. Deine Tilgung ist mies. Alles um max. Earn-Out zu erzielen.

    – Dass die Banken ein Worst-Case-Szenario machen ist kein Neuigkeiten. Das kennt jeder Investor, der viele Objekte hat. Das Thema kam ganz groß mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Was passiert wenn der Zins wieder „Normalniveau“ von 4-5% (nach der Zinsbindung) erreicht? Deine 6,5%-7% ist doch einschl. Tilgung okay. Das hättest du auch bringen müssen wenn wir nicht in einem Zinstief wären. Also wovon träumst du?

    Weitere Themen: Risikoaufschlag. Ganz im Ernst; dein Portfolio ist DAS MUSTERBEISPIEL für einen Risikokalkül. Was machst du bei 47 Objekten bei einer bankinternen Mietausfallerfahrung von 17%? Du gehst schneller pleite als du denkst.
    Hast du schon einmal ein Mietnomaden gehabt? Hast du schon mal eine Räumungsklage mit Laufzeiten bis zu 24 Monaten hinter dir gehabt? All das wird bei der Bank selbstverständlich bedacht.

    – Dein 140 K Gehalt haben dich finanzierbar gemacht. Das ist klar und das ist Realität.
    Daher ist immer zu empfehlen keine dicke Hose zu machen, sondern erst einmal bei deinen Objekten mind. 30% zu tilgen und dann den Job aufzugeben….dass jeder immer denkt mit ein paar Objekten (Finanzierungen bis zum Anschlag) ist man der Hecht.

    1. PS: und deine lächerlichen 2 K Online-Business bringen dir nicht viel.

      Deutsche Banken werden hier auch einen Risikoabschlag machen. Du hast keinen nachhaltigen und greifbaren Umsatz. Als Einzelunternehmer mit Ausfallrisiko und Schwankungen (Provision) würde ich mal mit Ansatz von 1,5 K rechnen….

    2. PS: was machst du wenn deine Anschlussfinanzierungen nicht klappen? in 5 Jahren alles verkaufen ? 🙂

      Alle Arbeiten umsonst….deine tollen Excel-Aufstellungen für die Katz?

    3. Du verkaufst hier Mentorings und Coachings und kennst das 1:1 der Finanzierung nicht? Du kennst dich weder mit dem Bereich Finanzierung noch mit Steuern und Risikoaversität aus. Das alles und noch der gesunde Menschenverstand macht einen Investor aus. Sorry, aber das ist Fakt. Du bist ein gute Marketingmaschine genau wie der Immopreneur. Mehr nicht.

      Derzeit ist die Erfolgsformell ganz einfach; man benötigt GLÜCK ein billiges Objekt zu bekommen. Du rechnest alles schön und gut. Aber es ist letztendlich derzeit so, dass man ein Schnäppchen machen muss um erfolgreich zu sein!

      1. Hast du´s nun mit deiner Hasstirade?!

        Alex zeichnete sich immer durch extreme Offenheit aus.

        So hat er in der Vergangenheit selber offen angesprochen, dass er bewusst ins Risiko geht. Auch hinsichtlich Standort und Portfolio-Größe.
        Für die Offenheit muss man ihm unendlich dankbar sein.

        Im Internet gibt es sonst nur die „Topprofis“, die sich im geschönten Marketingsprech zum Oberguru machen.
        Diese hatten ALLE angeblich nie ein Problem, nie etwas übersehen, wurden nie vom Markt, Fehlinterpretationen o.ä. ausgebremst und haben im Alter von 24 30 Jahre Branchenerfahrung. Oder halt die Alten, die die Welt miterfunden haben und für einen Einsteiger Null nachvollziehbar sind.
        In Wirklichkeit sind die meisten nur Keyjockeys, die selber noch nicht mal ein echtes Business probiert haben.

        Gerade in der Krise muss man Alex hier nochmals ein herzliches Dankeschön aussprechen!

    4. Absolut korrekt. Das ist leider eben die Folge vom „Immopreneur Hype“.
      Und diese folgen werden noch viele treffen.
      Immerhin hat Alex es nun gemerkt!

      1. Lieber Alex,
        meine Hochachtung für Deine Haltung, auch respektlose Kommentare zu veröffentlichen. Das muss man erstmal aushalten können. Julius P. deklassiert seine inhaltlich vielleicht diskutablen Argumente selbst, indem er Unflätigkeiten einstreut. So entsteht das Bild eines zynischen Neiders, dessen Einwänden gleich Antiphatie entgegenschlägt …

        Davon ab vielen Dank für die ehrlichen, selbstkritischen Überlegungen. Das sind Aspekte, die sonst kaum thematisiert werden und jedenfalls meine Überlegungen zu Immobilieninvestitionen bereichern. Vielleicht inspirieren Dich diese unangenehmen Erkenntnise auch zu neuen Finanzierungswegen (über eine GmbH mit vertretbarem persönlichem Risiko) oder Einnahmequellen. Letztere könnten angesichts Deiner Vernetzung und Marktkenntnis in Leipzig/Chemnitz vielleicht im Bereich Immobilienentwicklung oder -vermittlung zu finden sein? Am Ende könnte aus der Not eine Tugend werden…

        1. Das ist ein interessanter Aspekt. Ich habe schon meine Fühler ausgestreckt und eventuell ist eine Zusammenarbeit in einem ganz anderen, aber sehr interessanten Bereich möglich. Das ist einer der Vorteile, den man mit größerem Netzwerk und größerer reichweite bekommt.

          Vielleicht hat je jemand Lust mit mir zusammen zuarbeiten und bietet mir eine interessante Möglichkeit. Auf meinem Blog kann man ja sehr gut sehen, welches Wissen ich in Gegenleistung bieten kann 🙂

          ps: Zur Kritik von Julius: Sowas lässt mich kalt, da habe ich schon ganz andere Sachen über mich ergehen lassen. Ich stecke meine Energie lieber in konstruktive Sachen, als mich über sowas zu ärgern. Und zum Glück habe ic loyale Leser, die mir bei sowas helfen 🙂

        2. Hallo Martin,

          dem ist eigentlich nichts mehr Hinzuzufügen.
          Es ist immer einfacher zu kritisieren als es selber besser zu machen und ohne Risiko nur sehr selten Gewinn.

          Darum weiter so Alex.
          Daumen hoch von einem treuen Leser.

          Gruß Chris

    1. Nein, wird man nicht. Ich schalte die Kommentare frei, sobald ich zeit habe. Auch wenn sie respektlos geschrieben sind wie deine.

  11. Es stehen täglich sehr viele Leute vor dem Ausstieg aus dem Hamsterrad durch Immobilien, genau wie ich gerade.

    Es ist sehr wichtig, dass über diese Thematik diskutiert wird. Doch viele Marketer aus dem Bereich meiden das Thema, weil Sie wahrscheinlich Angst haben, ihr Business damit zu schaden. Was aus meiner Sicht ein Irrglaube ist.

    Ich kann nicht verstehen, das Dir solch eine Respektlosigkeit entgegengebracht wird. Das Thema Immobilien ist nunmal hoch komplex und man lernt NIE aus !

    Ich gehe davon aus, dass du mit diesem Beitrag, viele Menschen vor dem Ruin bewahrst.

    Du kannst stolz auf dich sein. Mach weiter so!

    Gruß Tom

  12. Hallo Alex,

    Julius P hat das zwar hart geschrieben, jedoch sind seine Argumente nicht zu verkennen.
    1) Hast du im Osten gekauft, dies ist zwar in erster Line deutlich günstiger als z.b in Frankfurt, München oder Stuttgart sowie deren Randlagen. Jedoch wirst du viele dieser Objekte trotz der besseren Rendite als z.b in Stuttgarts Randlagen nur schwer abstoßen können.
    2) Deine Zinsbindung ist nicht unbedingt generell zu kurz, jedoch hast du diese Hauptsächlich wegen dem von Immopreneuren so hoch gepriesenen „Cashflow“ möglichst kurz gewählt um niedrigste Zinsen durch dein Top Gehalt zu bekommen. Auch deswegen ist deine Tilgung viel zu niedrig.
    Ich sehe das sehr kritisch.
    3) Hast du leider nicht bedacht oder zumindest aufgrund der aktuellen Geld und Zinspolitik deine Risiken auf einen massiven Zinsanstieg (bis auf 4,xx% normales Zinsniveau) abgewägt und deine Risikosicherung in Form eines Zinspuffers nicht ausreichend kalkuliert.
    Eigentlich weiß das doch jeder, dass die Banken langfristig wieder mit einer Normalisierung der Zinsen rechnen und kalkulieren ?!?
    4) Deine Offenheit finde ich selbst sehr gut und vorbildlich. Aber ob das die Banken so auch sehen? Warum denkst du machen große und erfolgreiche Investoren meist nur eben Teil ihres Portfolios und ihrer Strategie öffentlich ?!?
    An deiner Stelle würde ich da aufpassen, und dies ändern, wenn es nicht Evtl. Schon zu spät dafür ist!
    5) Zum Glück hast du nun gemerkt das deine Strategie dich letztendlich früher oder später in den Ruin treiben wird.
    Leider sind durch den „Immopreneur Hype“ massiv Selbsternannte Experten z.b Leute wie Alex Fischer, Paul Misar oder Thomas Knedel auf den Markt gespült worden.
    Diese leben den Fans „Immpreneuren“ ein Expertentum vor, und verdienen Millionen an € mit der Weitergabe von einfachem und für echte Experten auf dem Immobilienmarkt stupidem Basis Wissen sehr gutes Geld.
    Mal ernsthaft:
    Glaubt ihr wirklich einem „Experten“ der bei RTL, Taff und Pro7 im TV läuft?
    Glaubt und vertraut ihr einem Bühnen Affen der Sektenartige Fans beeinflusst mit Büchern und Vorträgen mit Aberwitzigen Titeln?
    Kauft ihr ernsthaft für 5000€ + Kurse und denkt damit werdet ihr erfolgreich ?
    Seid ihr echt so blind und vertraut einer Coaching Branche ohne offengelegte Erfolge ?
    Denkt ihr ernsthaft das erfolgreiche Investoren auf dem Immobilienmarkt solch ein Auftreten an den Tag legen?

    Alex ich hoffe du ziehst deine Konsequenzen, ich kann dir mit meinem Familienunternehmen gerne gute Tipps geben, aus diesem Teufelskreis zu entfliehen und dein Portfolio teilweise noch zu drehen.

    Liebe Grüße John

    1. Hallo John,

      ich habe nichts gegen inhaltliche Kritik und ich lerne daraus. Nur habe ich keinen Lust mich durch eine 3-Meter-Krust an Beleidigungen zu graben, bevor ich was brauchbares finde.
      Dass es auch anders geht, hast du mit deinem Kommentar gut bewiesen! Danke dafür.

      Beste Grüße,
      Alexander

    2. Hallo John,

      bei den von Dir angesprochenen Punkten kann man sehr schön sehen, wie oft der Weg eines Immobilieninvestors an Gabelungen vorbeiführt, an denen er sich so oder so entscheiden kann.

      1) A- oder B-Lage? Leipzig ist nicht Stuttgart, aber Renditeaussichten und Standortverbesserungen (z.B. Ausbau Frachtflughafen) machen Leipzig plausibel.

      2) Tilgung oder CashFlow? Tilgung bringt Sicherheit, CashFlow Expansionsmöglichkeit. Der Beitrag zeigt meines Erachtens, dass das Expansionstempo ausgereizt ist. Das hat Alex ja schon längst gesagt. Sein bisheriges Konzept war deshalb aber nicht schlecht. Bei der Anschlussfinanzierung könnte die Tilgung erhöht werden und der CashFlow bis dahin in „Banker-freundliche“ Anlagen fließen (nicht P2P).

      3) Umfang des Zinsanstiegs? Irgendwann steigen die Zinsen bestimmt, aber wann und wie stark ist völlig offen. Da hängt meines Erachtens volkswirtschaftlich zuviel dran, um in den nächsten Jahren 4,xx% zu erreichen. Dass scheinbar alle Banken damit rechnen, ist eher kartellrechtlich interessant, als eine Prophezeiung.

      4/5) Offenheit oder Geschäftsgeheimnis? Alex‘ Offenheit macht ihn glaubhaft und grenzt ihn zu den RTL-Scharlatanen ab. Negative Aspekte auszusparen, würde seine Leserschaft wahrscheinlich enttäuschen. Die eine oder andere Buch-Überschrift oder Catch-Phrase wirkt etwas marktschreierisch und würde eher zu besagten RTLern passen. Das hat aber sicherlich anfangs für die nötige Aufmerksamkeit gesorgt. Vielleicht findet auch hier eine Ernüchterung statt.

      Beste Grüße
      Martin

  13. Hallo Alex,
    ich lese schon länger deine Beiträge und finde dieser ist ein absolutes Highlight.
    Dein Alleinstellungsmerkmal ist aus meiner Sicht ganz klar die Transparenz die du deinen Lesern gibst. Genau das finde ich mega! Weiter so.

    Jeder kann im Internet sich seine Informationsquellen selbst zusammensuchen und wem deine Inhalte nicht passen der sollte dich doch nicht auch noch mit Traffic belohnen… 😉

    Ich finde es wirklich interessant und es ist auch klar, dass du nicht alles weißt und auch noch dazu lernst.

    Viel Erfolg weiterhin & viele Grüße
    Frank

  14. folgende Faktoren werden die Anschlussfinanzierungen enorm erleichtern:

    1. Wohnsitzverlagerung nach DE (sehr große Bankauswahl anstatt nur ganz wenige)
    2. Arbeitgeberwechsel nach DE (Mama-GmbH-Modell, Verkauf Blog an die GmbH, Angestellenjob)
    2. niedrigere Ausläufe in der Anschlussfinanzierung (60-80% anstatt 100/110% -> höhere Bankauswahl)
    3. 10/15 Jahre Zinsbindung für die Anschlussfinanzierungen
    (weil jetzt niedrigerer BLA und Unterschied zu 5 kaum noch da und dadurch niedrigere Stressannuitäten)

    Am besten du wartest die ersten 5-Jahres-Zinsbindungsende ab, machst die Anschlussfinanzierungen fest und für die nächsten 2 Jahre holst du dir eben (ja das kostet eben Geld) Forwarddarlehen bevor du den Umstieg nach Mama-GmbH machst.

    Von längeren Zinsbindungen beim Ankauf und höherer Tilgung als nötig nur um die Stressannuitäten runter zu bringen halte ich gar nix – da es auch so aufgeht. Ja bist jetzt noch ca. 2 Jahre gefangen in deinem Job, es ginge auch mit Kündigung jetzt wenn man es sich so hinbaut mit Mama-GmbH-Modell oder notfalls die Darlehen teuer übergangsweise variabel weiter laufen lassen oder bei der selben Bank teuer prolongieren (Zinsaufschlag für Faulheit, höherer BLA-Ansatz, Tilgung wird nicht wieder auf 2% reduziert). Die neue Bonitätsprüfung ist doch immer nur bei Umschuldung nötig – nicht bei Prolongation oder variablem weiter laufen lassen.

  15. Was sind denn das jeweils für Banken ? Insb. 1 und 5.
    Ohne das zu wissen, bringt der Blogbeitrag für Immobilieninvestoren keinen wirklichen Nutzen. So weiß ja nun erst keiner, wo er am besten einen Kredit abschließen sollte, um zu wachsen (und wo besser nicht). Dass jede Bank andere Risikomodelle hat, ist ja bekannt.

    1. Dieser Beitrag soll dazu anregen die eigene Strategie zu überprüfen und bei den eigenen Banken bezüglich der Stressannuität nachzufragen.

  16. Moin Alex,

    ich glaube ich habe etwas in die Richtung schon einmal unter einem deiner Beiträge kommentiert.
    Ich finde es toll wie offen du damit umgehst und spannend die Entwicklung auch in Dir zu sehen.
    Aus meiner Sicht macht es Sinn das hohe Gehalt vorerst weiter auch in der Höhe auszukosten. So kannst du Verbindlichkeiten die abseits der Immobilien bestehen schnell tilgen und eine Rücklage aufbauen.
    Als nächstes würde ich dir empfehlen wo möglich sondertilgungen zu leisten oder dies im Rahmen der Prolongationen zu tun.
    Wenn du die Möglichkeit hast dich gewinnbringend von unrentablen Objekten zu trennen würde ich das genauso tun.

    Ich glaube was du brauchst ist eine realistische Strategie zur Konsolidierung deiner privatkredite, zum Aufbau deiner Rücklage und dann zur langfristigen Konsolidierung und Refinanzierung deines Portfolios.
    Einige Punkte hast du ja selbst schon als Jahresziele definiert.
    Hier bin ich sehr gespannt wie du vorgehen wirst.

    Beste Grüße
    Jan

  17. Leute, das was ich schreibe ist wirklich nicht böse gemeint und ich habe wirklich nichts gegen den Alex!
    Ich schreibe das (das wird der Alex auch bestätigen) öfters…

    @Alex: wir sind uns auch schon persönlich begegnet! 😉

    Ich will mit der provozierenden Art einfach euch allen mal klar machen, dass der Immopreneur-Hype eig. nur eine Marketingmaschine ist und ihr (sorry; einige) in euer verderben läuft….

    Benutzt euren Menschenverstand und faselt nicht von Cash-Flow, Earn-Out etc.

    @Alex: du hattest einen verdammt guten Job, super Gehalt. Wieso gibst du das ganz auf? Zieh deine Immo-Sache voll auf, geh 5-10 Jahre buckeln und genieß dein Erfolg in 10-15 Jahren. Was denkst du; willst du in 5 Jahren Monopoly-Millionär werden? Jetset leben, Kaviar zum Frühstück? Das gibt es nur im Fernsehen…auch die restlichen Stars vom Immopreneur faken wo es nur geht! Alles nur Gelaber. Forste mal nach div. Handelsregistern, schau dir die Zahlen im Bundesanzeiger an…auch die im Ausland (Unternehmensregister CHF, Boletin ES…usw). BLABLABLABLABLA. Der Knedel verdient mehr Geld mit Immopreneur als mit Immobilien. AUFWACHEN!

    Nimm dein Job wieder auf, kauf noch etwas ein, tilge auf 50% und dann läuft es!
    Tun dir 5-10 Jahre Arbeit weh? 140 TEUR sind nicht schlecht. Manch einer arbeitet für 36 TEUR.

    Thema Finanzierung GmbH, Angestellter GF: Leute redet doch kein Mist. Habt ihr von Finanzierung, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht eine Ahnung?

    Sollte man im Rahmen seiner eigene GmbH (100% Gesellschafter) zugleich Geschäftsführer sein (sog. Gesellschafter-Geschäftsführer) ist man für die Bank weiterhin als „Selbstständiger“. Viele Banken führen einen Gesellschafter-Geschäftsführer bereits ab 25% als „Selbstständigen“. So; und was für einen Vorteil hat er nun ggü. seiner Einzelunternehmung? Aus der Finanzierungssicht NULL! Variante: Verkauf an die GmbH deiner hübschen Frau 😉 und sei Angestellter GF- dann KÖNNTE eine Finanzierung klappen. Achte darauf, dass kein Bezug (Adresse/Beziehung usw) zwischen GmbH/EHEFRAU?/Freundin und dir entsteht. Ansonsten siehe oben.

    Das sollte der Scharpf doch wissen?

    Falls du Rat brauchst; kannst dich gerne melden. Da holen wir dich locker raus! Wir sehen uns spätestens beim Immopreneur-Kongress. Ich spreche dich an! 😉

    Viele Grüße
    Don Julius

    PS: kauf ab sofort nicht so RISIKOOBJEKTE nur weil die Rendite stimmt! Außerdem gibt es unzählige Tipps, die du nicht weißt und kennst…Risikotechnisch und steuerlich sind deine Objekte eine Katastrophe!

    1. Hallo Julius Hallo Alex,

      so ist es schon besser geschrieben.
      Ja ich habe mich auch schon einige male gefragt warum den Top bezahlten Job aufgeben, wenn mit weiteren 5 bis 10 Jahren Zweigleisiger Arbeit du nie wieder ein Problem mit Geld haben wirst.
      Ich selbst bin 48 und hab in meinem Angestellten Job knapp 30 K im Jahr und mir auf 24 Jahre nochmal 35 K.p.Jahr mit Immobilien aufgebaut.
      Ich hab Kosten von 12 K p.Jahr und könnte wenn ich wollte nix mehr Arbeiten.
      Ich würde an deiner Stelle erst mal weiter Arbeiten, die Kredite soweit möglich bei der nächsten Gelegenheit für 10 Jahre Festschreiben und dann das Ganze nur noch Verwalten und beim Wachsen zusehen.
      Ach ja, immer Vollgas führt zu mehr Verschleiß (Bei Motoren und bei Menschen) das solltest du auch nicht vergessen, weil Reich und krank ist auch nix.

      Ist aber wie immer nur die Meinung eines einzelnen und muss nicht für dich gelten.

      Gruß Chris

  18. Die allgemeinen Grundprinzipien hinter dem Artikel sind ja eh klar. Natürlich muss sich jeder Investor, der noch weitere Zukäufe plant, VOR Kreditabschluss mit dieser Thematik intensiv auseinandersetzen.
    Die Stressannuitäten meiner Banken kenne ich auch. Aber ich habe weder die Lust, noch die Zeit, von über 2.000 weiteren Banken im Einzelgespräch deren Risokomodelle/Annuitäten herauszufinden. Allgemein bekannt ist, dass zB die Deutsche Bank sehr restriktive Vergabekriterien hat mit hoher Annuität. Aber wichtig zu wissen wäre, welche Bank(en) eben sehr niedrige Auflagen hat. So etwas wie bei Bank1 habe ich noch nie gehört, dass Mieteinnahmen zu 100% angerechnet werden und als Lebenshaltungskosten lediglich 600 € für einen Erwachsenen und 300 € für den Partner; das ist ja praktisch Hartz4- Niveau, und das noch egal wo in Deutschland, also zB in München ??? Ich kann mir schon fast nicht vorstellen, dass sowas bei der Bankenaufsicht durchgeht. Bank1 scheint das leibhaftig gewordene Kreditvergabeparadis auf Erden zu sein. Aber wie schon geschrieben, ohne zu wissen, um welche Bank es sich dabei handelt, bringt der Artikel nicht viel.

  19. Hallo Leute,
    wenn ich an die eigene GmbH oder Mama-GmbH nach 10 Jahren verkaufe – fallen dann die Nebenkosten in vollem Umfang an bzw welche? Und wer sagt einem zu welchem Preis man verkaufen muss? Wenn ich den selbst bestimmen kann, würde ich den logischerweise sehr gering ansetzen. Geht das?

    Best
    Chris Iz.

    1. Ja, du zahlst Grunderwerbststeuer, Notar, Grundbuch, usw. Nur der Makler bleibt dir erspart. In der Preisgestaltung bist du sehr flexibel.

      1. Danke für deine Antwort. Sprich – ich kann auch bspw. 10% des Marktpreises ansetzen und somit die Nebenkosten drücken? Machen die Finanzbehörden und die Notare das so mit?

        1. Nein, das fällt natürlich auf.

          Und nochmal die Frage – warum willst Du günstig verkaufen? Klar kostet es weniger, gbt aber auch weniger AFA etc

          Ich kenne nur die gegenteilige Variante um möglichst viel EK „zu schaffen“. Bei der vvgmbh fallen zwar kaum Steuern an solange das Kapital im Unternehmen gelassen wird , allerdings kommt da auch kein EK her…Wenn das da ist – keine Frage

        2. Die Afa beruht in der Regel auf den Anschaffungskosten. Das bringt als Käufer viel mehr als die paar Prozent Ersparnis bei den Nebenkosten.

          Auch wenn ich nicht der absolute Steuerexperte bin, würde ich bei einem sehr billigen Verkauf auch das Risiko sehen, dass das FA nachträglich dem Verkäufer die Gewinnerzielungsabsicht abspricht. Das ergibt hohe Nachforderungen für viele Jahre im Nachhinein, da getätigte Abschreibungen plötzlich nichtig sind.

  20. Btw Alex – deine Beiträge sind großartig. Diese helfen einem Anhänger wir mir ungemein. Gerade weil du positives und negatives so transparent offenlegst. Klar, sind eigene Fehler damit nicht komplett vermeidbar, aber ich weiß zumindest worauf ich bei meinen Investitionsentscheidungen achten muss.

    Thumbs up!

    Ich habe btw. dein PDF + Excel Paket vor einiger Zeit erworben, um vor allem meinen Dank für deine Inhalte auszudrücken. Vielleicht nutzte ich sie auch. Aber mir war und ist es vor allem wichtig, deine Leistung hier klar anzuerkennen.

    Danke dir

  21. Hallo Alex!

    verfolge deine Seite wie immer mit Genuss, da wir einen ähnlichen Weg gehen. Dieser Beitrag ist für alle Neueinsteiger ein sehr wichtiger Beitrag.

    Die Aussagen von Julius sind zwar überspitzt, aber sind nicht unwahr.

    Aufgrund einer Gewerbeimmobilie hatte ich ebenfalls dein Problem an der Backe. Die Bank hat mich als „Risikokunde“ gesehen. Das Klumpenrisiko wäre zu groß!

    Wie ich es geschafft habe?

    In Darmstadt habe ich im VIP-Gold-Zugangsbereich den Christoph Brechtel aus Stuttgart kennengelernt. Er ist Finanzierungsspezialist. Gemeinsam mit seinem Berater haben wir durch gesellschaftsrechtliche Gestaltung meine Probleme lösen können. Den kann ich dir nur empfehlen.
    Top Info’s und Top Strategien!

    Aus unserem Netzwerk haben mittlerweile mehrere Investoren bei ihm die Finanzierung abgeschlossen. Auch Schweizer (zum Teil mit Banken aus Luxemburg). Insbesondere die kritischen Objekte und Fälle. Diese waren bei Herrn Scharpf in der Betreuung und sind von seiner Beratung und Know-How total enttäuscht gewesen. Da hatte Herr Brechtel um einiges mehr Know-How und bessere Kontakte zu den Banken. Mit seinem Netzwerk (Steuerberater, Rechtsanwalt und Notar) haben wir mein Problem zeitnah geklärt gehabt.

    Lieber Alex; lass den Kopf nicht hängen und such dir professionelle Beratung. Es gibt keinen erfolgreicher Unternehmer ist ohne Top-Berater an seiner Seite! Auch ich habe am Freitag mein 3. Gewerbepark erworben mit Hilfe von meinem RA, Steuerberater und Finanzierungspartner!

  22. Hallo,

    meines Erachtens ist im Artikel bei dem Beispiel Selbstständig/Bank1 ein Fehler in der Beispielrechnung. Du kündigst zwar an die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 1986€ extra abzuziehen, machst es dann aber in deiner Rechnung nicht, oder habe ich da etwas übersehen?

    Gruß
    Fabian

  23. Hallo grosser

    es ist viel leichter als du denkst !
    weiter immobilen kaufen !
    Jedoch nur mit mindestens 40 % Eigenkapital,
    es dauert ein wenig aber automatisch verbessert sich deine Bonität wieder !
    wenn du so weiter jede Wohnung kaufst hast du es geschafft !
    Bei der Anschlussfinanzierung etwas Eigenkapital zusätzlich mit einbringen , der cash flow würd wieder ein Turbo ;=)
    Erst wenn du alle auf 60 Beleihung hast ! kannst du dir mit der Nachbeleihung wieder Geld holen . jedoch immer nur bis 60 Prozent :=)
    ab dann wieder Wachsen !
    lg mirko

    Investiere in Magdeburg :=) und lebe in der Schweiz :=)

    1. Hallo Mirko,

      das klingt nach einer sehr guten Idee. Für zukünftige Immobilien 40% mitbringen. Dann bekommt man gute Konditionen, hat Cashflow und keine Probleme mit der Finanzierung. Nur muss man dafür viel cash mitbringen. Also viel sparen 😉

      Beste Grüße,
      Alex

  24. Hallo zusammen,

    dieser Beitrag zeigt, wie wichtig Seiten wie die von Alex sind. Diese Diskussion sollte wirklich jeder der sich mit Immobilien beschäftigt lesen.

    Ich kann das was Julius geschrieben hat 1:1 unterschreiben, wobei ich den Ton auch falsch gewählt finde.

    Leider versuchen aktuell viel zu viele Scharlatane in den Sozialen Medien Geld mit allen möglichen Anlagearten, sei es Immobilien, Aktien, Optionen, P2P Geld zu machen und sind dabei oftmals erfolgreicher wie mit der eigentlichen Materien. Wenn man sich die Bücher/Coachings der Kollegen anschaut, wie lieblos hingepinselt, unvollständig und tlw. auch einfach falsch sind, baut sich zwangsläufig irgendwann mal ein gewisser Hass auf. Vermutlich ist von diesem Hass etwas in Julius Post gelangt, was natürlich an der Stelle aber leider nicht angebracht war.

    Macht weiter so Alex! Erfolg hat drei Buchstaben TUN! Und kein Investor ist in seiner Laufbahn noch nie auf die Nase geflogen. Falsche Entscheidungen bzw. sich ändernde Perspektiven sind völlig normal und gehören zum Wachstum dazu. Fehler machen und daraus zu lernen ist eine der wichtigsten Tugenden eines Investors.

    Viele liebe Grüße an den gesamten Blog
    Daniel

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