Meine Steuererklärung 2016 mit Immobilien

Jeder von euch muss sich mit dem Steuer-Thema beschäftigen. E gibt ganze Foren und Blogs zu diesem Thema. Für jeden sind Steuer ärgerlich und alle versuchen sie zu minimieren – teils durch geschickte Ausgaben, geschickte GmbH-Konstrukte oder Sonderabschreibungen.

Für mich sind die letzten beiden Punkte (momentan) nicht machbar, also habe ich mich mit dem ersten Punkt beschäftigt. Ich habe alle meine Rechnungen für 2016 gesammelt und kam auf ein Minus von rund 5.000€ in der Sparte „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“.

Da ich erst 2016 mit den Immobilien angefangen habe, kamen erst wenige Mieteinkünfte zustande, aber viele Rechnungen für Fahrten, Telefon, Bücher, usw. Insgesamt summierte es sich auf den genannten Minusbetrag. Das war für mich nicht schlimm, da ich es als Investitionen sehe und diese Kosten im nächsten Jahr nicht mehr kommen. Dazu kommt, dass ich dieses Minus in das nächste Jahr mitnehmen und dann mit 2017 verrechnen kann.

Anschauen: Vergleich Steuererklärung Immobilien Deutschland vs. Schweiz

Da ich diese 5.000€ durch meine Belege und meine eigene Buchführung errechnet hatte, musste ich das Ganze in meine Steuererklärung eintragen. Schnell fand ich heraus, dass ich anscheinend für jede Immobilie eine eigene Anlage V&V ausfüllen muss. So ein Schei*. Da ich darauf keine Lust hatte und sicher was falsch machen würde, suchte ich nach einem guten Programm.

Ich fand das WISO Steuersparbuch und war mit dessen Bedienung sehr zufrieden. Man wird mit vielen Fragen durch das Programm geführt und alles wird korrekt eingetragen. Zusätzlich werden durch das Programm Kosten aufgedeckt, von denen ich vorher nichts wusste. Nach Ausfüllen meiner Steuererklärung kam ich auf ein Minus von 15.000€. Ihr seht richtig: 15.000€.

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Meine Rechnungen und meine gefühlten Ausgaben waren die gleichen, allerdings konnte man sie durch kreative Auslegung und Eintragen in die richtigen Felder weit aufblähen. Da haben sich die 23,99€ für das Programm allemal gelohnt.  Doch wie hat das Programm  – welches nach der aktuellen Rechtsnorm kalkuliert – das gemacht? Anbei die wichtigsten Punkte.

Fahrtkosten absetzen

Als größter Posten der Verbesserung hatten sich die Fahrtkosten ergeben. Fahrtkosten kann man gut absetzen. Ich hatte damals im Hinterkopf die 30-Cent-Regel pro Kilometer. Somit rechnete ich meine 6.000 km für Besichtigungen, Banktermine, Notartermine usw. mit 30 Cent pro Kilometer ab.

Das schlaue Programm wies mich aber darauf hin, dass es einen Unterschied zwischen Arbeitsweg-Fahrt  und Dienst-Fahrt gibt. Zweiteres gilt fast immer für Sachen, die mit der Vermietung zusammenhängen, solange man es privat macht.

Lies: Dienstfahrt steuerlich absetzen

Lies: Der neue Porsche als Investmentbremse?

Bei der Dienstfahrt hat man die Wahl, ob man die 30-Cent-Pauschale anwendet oder die tatsächlichen Kosten. Da die Kosten für mein Auto sehr hoch waren (Leasing, Winterreifen, Service, viele gefahrene km, usw.), kam ich auf einen Faktor von 1,24€ pro Kilometer.
Das Steuer-Programm rechnet euch diesen Wert aus, ihr müsst ihn nur ein paar Daten liefern. Mit diesen 1,24€/km komme konnte ich meine 6.000 km auf stattliche Kosten von 1.800€ auf 7.440€ puschen.  Ich bin dafür nicht mehr gefahren oder habe mehr bezahlt. Ich habe einfach das richtige Gesetz angewendet (Steuerliche Abschreibung bei Dienstfahrt) und damit meinen rechnerischen Verlust vervierfacht.

Wichtig ist noch: Wenn die Fahrtkosten mit dem Kauf der Wohnung zusammenhängen, zählen sie zu den Anschaffungskosten und müssen über die 50 bzw. 40 Jahre abgeschrieben werden. Sollten die Fahrten mit der Finanzierung zusammenhängen, könnt ihr sie gleich ansetzen. Da ich meine Fahrt zum Notar sowohl mit den Kauf der Wohnung als auch der Grundschuld-Eintragung verbunden habe, konnte ich mir aussuchen, wo ich sie zurechne. Da habe ich natürlich Zweiteres genommen.

Bei Fahrten für Besichtigungen gilt dasselbe. Wenn ihr eine Wohnung besichtigt und diese später kauft, fällt es unter Anschaffungskosten und die normale Abschreibung. Wenn ihr die Wohnung nicht kauft, können sie sofort abgesetzt werden. Daher besichtige ich immer mehrere Wohnungen an einem Tag. Da ist immer eine dabei, die ich nicht kaufe, weil sie zu schlecht ist.

Arbeitszimmer absetzen

Ein Raum meiner 3-Raum-Wohnung ist nur mit meinem Schreibtisch, dem Regal und den Ordnern für meine Wohnungen gefüllt – also ein klassisches Arbeitszimmer. Dieses habe ich ebenfalls mit angegeben. Keine Ahnung ob das durchkommt, aber versuchen kann man es ja mal.

Anschauen: 110m² für 2.660 CHF warm – Ein Rundgang durch meine schweizer Wohnung

Das Handy und Kommunikation

Da ich für meine Immobilien sehr oft nach Deutschland anrufen und in Deutschland das Internet benutzen muss, habe ich mir einen deutschen Handyvertrag geholt. Glücklicherweise gilt dieser für komplett Europa inklusive Schweiz, sodass ich für meine Immobilien nicht immer die SIM-Karte wechseln muss. Mein GMX-Pro-Postfach und Porto für das Versenden aller Dokumente setze ich ebenfalls von der Steuer ab.

Grundbuchamt und Notar steuerlich absetzen

Wie bei den Fahrtkosten gilt hier auch: Wenn die Kosten mit dem Kauf der Wohnung zusammenhängen, zählen sie zu den Anschaffungskosten und müssen über die 50 bzw. 40 Jahre abgeschrieben werden. Sollten die Kosten mit der Finanzierung zusammenhängen, könnt ihr sie gleich ansetzen.

Große Posten beim Grundbuchamt/Notar sind beispielsweise die Grundschuldbestellung. Diese steht unter dem Aspekt der Finanzierung und kann sofort abgeschrieben werden. Sicherlich ist es etwas Arbeit, die einzelnen Posten auf der Rechnung vom Notar nach Kauf/Finanzierung zu trennen, aber es lohnt sich!

Meine Steuererklärung habe ich am 31.1.2017 abgegeben. Ich bin gespannt, wie schnell sie beim Finanzamt sind und was alles anerkannt wird. Ich halte euch auf dem Laufenden.

Lies: Zahlen meiner Steuererklärung 2018

Ich möchte betonen, dass ich kein Steuerberater bin und oben geschildertes meine eigenen Erfahrungen sind. Bitte lest alles selber nach und/oder konsultiert einen Steuerberater.

Lies: Zwischenfazit 2017