Emotionen und Fehlkäufe

Emotionen und wo sie nichts zu suchen haben




Geschrieben von meinem Padawan Philipp.

Im letzten Beitrag habe ich beschrieben, dass ich bereits einige Wohnungsangebote begutachtet habe und durchgerechnet habe.

 

Heute möchte ich euch sagen, wie es weiter ging im vergangenen Monat April.

 

Lies: Vorstellung Padawan und erster Beitrag

 

Inhaltsverzeichnis
1) Wohnungsunterlagen anfordern- nicht immer erfolgreich
2) Widerrufsbelehrungen und Nachweisbestätigung
3) Die perfekte Immobilie-oder doch nicht?
4) Warum hätte ich fast einen Fehlkauf getätigt?


Wohnungsunterlagen anfordern – nicht immer erfolgreich

Nachdem ich bei diversen Wohnungen eine Mietrendite berechnet habe und auch einige davon über 6% lagen, machte ich mich hochmotiviert auf und forderte Unterlagen an. Mietvertrag, Wirtschaftsplan und so weiter.

 

Bald darauf hatte ich von den ersten Maklern eine Antwort im Postfach. Allerdings fehlten häufig von mir geforderte Unterlagen, mal kam nur der Mietvertag, mal fehlte der Wirtschaftsplan und bisher erhielt ich lediglich einmal einen Grundbuchauszug.

 

Auch nach mehrmaligen Nachhaken kam kein Grundbuchauszug, jedoch ohne Begründung, dies frustrierte mich ein wenig, aber minderte meine Euphorie dennoch kaum, denn ich will unbedingt Immobilien besitzen.

 

Eine Erfolgsformel wie man die Unterlagen erhält, habe ich leider noch nicht gefunden. Allerdings werde ich weiter versuchen alle zu erhalten.


Widerrufsbelehrungen und Nachweisbestätigung




Am meisten verwirrt hat mich eine Mail eines Maklerbüros, welches mir eine Widerrufsbelehrung und eine Nachweisbestätigung zugesandt hat.

 

Ich sollte eine Belehrung unterschreiben und da ich das Amts- und Anwaltsdeutsch immer sehr schwer verstehe, beziehungsweise ich bei den Schachtelsätzen befürchte eine Wichtige Klausel zu überlesen, sandte ich Alex die Mail weiter um zu hinterfragen ob dieses Vorgehen normal ist.
Schlicht gesagt: Ja.

 

Mich hatte nur verwirrt, dass ich bisher von lediglich einer Maklerfirma eine solche Belehrung zugesandt bekommen habe.

Hier die originale Nachricht:

„Damit wir Ihnen die Informationen auch schon sofort zuschicken können, benötigen wir noch Ihre Zustimmung. Grund hierfür ist, dass Ihr Widerrufsrecht bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann erlischt, wenn wir die Dienstleistung vollständig erbracht haben und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen haben, nachdem Sie dazu Ihre ausdrückliche Zustimmung gegeben haben und gleichzeitig Ihre Kenntnis davon bestätigt haben, dass Sie Ihr Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch uns verlieren. Sind Sie damit einverstanden, dass wir Ihnen die Informationen schon vor Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist zuschicken und den Maklervertag somit ausführen? Bei vollständiger Erfüllung der Maklertätigkeit erlischt damit Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht. Eine vollständige Belehrung über Ihr Widerrufsrecht als Verbraucher finden Sie unten beigefügt. Da die Provision selbstverständlich nur dann anfällt, wenn Sie das Objekt auch tatsächlich kaufen bzw. mieten, bleibt Ihre Anfrage auch bei Einwilligung zur sofortigen Maklertätigkeit insoweit unverbindlich. Bitte bestätigen Sie dieses Schreiben, wenn wir für Sie vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden sollen und Sie den oben genannten Hinweis zum Erlöschen des Widerrufsrechts zur Kenntnis genommen haben. Sobald Ihre Bestätigung vorliegt, lassen wir Ihnen umgehend detaillierte Informationen zum Objekt zukommen. Ansonsten senden wir Ihnen die Informationen gerne nach Ablauf der 14- tägigen Widerrufsfrist zu.“

Vom Prinzip sagt die Belehrung folgendes aus (wenn ich es richtig verstanden habe & kein Anspruch auf Vollständigkeit):

 

Ich habe das Objekt über eine Dienstleistung des Maklerbüros gefunden und bestätige, dass ich ohne das Maklerbüro dieses Objekt nicht gefunden hätte – ein Nachweis. Aufgrund dessen bezahle ich das Maklerbüro auch für seine Dienstleistung und versuche nicht den Verkäufer zu kontaktieren und damit ohne das Maklerbüro den Deal abzuschließen.

 

Bezahle aber dennoch nur beim Kauf. Wenn ich nicht unterschreibe muss ich 14 Tage warten, bevor ich die Unterlagen erhalte, da dann das gesetzliche Widerrufsrecht erlischt.

 

Falls ich was vergessen/übersehen oder falsch interpretiert habe, könnt ihr mich gerne unten in den Kommentaren korrigieren und ergänzen.


Die perfekte Immobilie – oder doch nicht?

Nach dem ganzen hin und her, hatte ich endlich eine Immobilie gefunden, wo alles zu passen schien.

  • Mietrendite über 7%
  • keine übertriebenen Maklerkosten
  • Mieter in der Wohnung
  • Objekt ohne Investitionsstau und gutem Zustand
  • Balkon
  • begehrtes Viertel in Magdeburg
  • 2 Raumwohnung

Außerdem habe ich alle Unterlagen erhalten, außer dem Mietvertrag, dennoch erstellte ich eine Immobilienkalkulation, welche wie folgt aussah:

Emotionen und Fehlkäufe 1




Damit hätte ich einen positiven Cashflow!! Total begeistert schrieb ich Alex davon und wir telefonierten über Skype. Er freute sich zwar für mich, allerdings war er bei weitem nicht so euphorisch wie ich, darüber war ich ein wenig verwundert.

 

Er sagte mir, ich sollte weiter auf dem Mietvertrag beharren und das machte ich. Vor allem weil ich das Objekt haben wollte, weil es war alles so perfekt!

 

Nachdem ich den Mietvertrag erhalten habe, war ich zunächst entgeistert. Es war erneut nicht nur die Kaltmiete angegeben, sondern die Gesamtmiete, das änderte alles und ich passte meine Kalkulation an.

Diese sah nun ganz anders aus:

Emotionen und Fehlkäufe 2

Download: Excel Immobilien Kalkulationstool

 

20€ nasse im Monat!! Ok, aber was wenn ich die Miete erhöhe? Dann komme ich doch aus den miesen schnell raus – so meine Überlegung. Ich war besessen davon, diese Immobilie zu kaufen, ich wollte sie unbedingt haben

 

Lies: Mieterhöhung? Wie geht das?

 

Aber trotz der Besessenheit machte ich eine ganz wichtige Sache: Ich schrieb Alex, dass ich nach der neuen Berechnung miese machen würde. Außerdem schrieb ihm meine Idee von der Mieterhöhung. Seine Antwort war kurz knapp und widersprach mir total:

 

„Hi Philipp
sag das Ding ab, wir kaufen keine Wohnungen mit negativen Cashflow.

VG Alex“

 

ABER ich kann doch die Miete erhöhen, dann wird’s doch positiv…Ich war perplex. Wieso sollte ich die Wohnung nicht kaufen? Es wäre doch mein Start als Immobilieninvestor.

 

Ich brauchte ein paar Tage, um es richtig zu verstehen. Es lag genau daran: Es wäre der Start als Immobilieninvestor und ich würde kein Vermögen erwerben sondern eine Verbindlichkeit.

 

Diese Wohnung wäre fatal als Einstiegsimmobilie. Die Bank würde schnell sehen, dass ich schlecht rechne und die Kosten für die Wohnung würden mich in meinem Wachstum hemmen. Ganz einfach und mit Alex Worten zusammen gefasst: Es gibt einfach bessere Angebote im aktuellen Markt.

 

Lies: Wie finde ich die richtige Bank?


Warum hätte ich fast einen Fehlkauf getätigt?

Nachdem ich ein paar Tage später das Objekt abgesagt habe, stellte ich mir genau diese Frage. Warum hätte ich fast ein so offensichtlich schlechtes Geschäft gemacht, welches deutlich unter meinem Renditeziel liegt? Es ist doch für jeden offensichtlich, dass da ein Minus steht, warum also nicht für mich?

 

Die Antwort ist einfach und banal: Es waren meine Emotionen. Ich habe mich das erste Mal mit einer Immobilie intensiv auseinander gesetzt und habe sehr viel Zeit darein investiert. Nun wollte ich eine Belohnung für diese investierte Zeit haben und wissen, dass die Zeit nicht um sonst war.

 

Aber genau das hat mich blind für das offensichtliche gemacht. Ich habe leider nicht rational nachgedacht, sondern wollte loslegen und starten. Ich wollte anfangen etwas zu erreichen, aber mit dem falschen Objekt. Daher bin ich enorm froh, dass ich einen wichtigen Schritt nicht vergessen habe.

 

Ich habe glücklicherweise Alex um ein Statement gebeten und Alex hat sich auf die Fakten konzentriert und kalt die Immobilie bewertet. Hätte ich das nicht gemacht, hätte ich sicher die Wohnung geholt und mich irgendwann sehr geärgert.

 

Lies: Anfängerleitfaden für Immobilien Investments

 

Ich werde weiterhin jedes potentielle Objekt mit Alex bereden, denn er hat aus der Ferne und mit seiner Erfahrung einen anderen Blick als ein übermotivierter Neuling.

 

Eventuell könnt ihr mir auch weiter helfen: Welche Sicherheitsschritte habt ihr, mit denen ihr euch vor Fehlkäufen schützt?

Please follow and like us:

6 Kommentare

    1. Ja ich werde weiterhin die Augen offenhalten und euch auf dem laufenden 🙂

      Bezüglich der Immobilie könnte man den berühmten Satz eines Oppositionspolitikers um dichten:
      „Es ist besser nicht zu kaufen, als falsch.“ 😉

  1. Interessanter Artikel. Der erinnert sicherlich jeden an den eigenen Start. Ich fordere im ersten Schritt nie das Grundbuch an, um den Makler nicht zu nerven. Für das erste sollten Wirtschaftsplan, Jahresrechnung und Protokolle der ETV ausreichen. Wenn das Objekt dann noch interessant ist, Teilungserkl, Grundriss, Mietvertrag etc. Da hat jeder so sein System.

    1. Ok das kann Sinn machen, viele Makler geben auch an den Grundbuchauszug nicht zu haben, wie berechnest du dann den Anteil am Grundstück? Über die Teilungserklärung?

      Gruß Philipp

      1. Der Grundbuchauszug kostet den Makler Geld. Da wollen manche das Geld für sparen. Den Grundstücksanteil kalkuliere ich für den Anfang pauschal mit 75 Prozent. Für eine erste Kalkulation reicht das aus. Bei YouTube gibt es ein Kalkulationstool, das man sich selbst nach Anleitung in Excel bauen kann. Das sind mehrere Videos die aufeinander aufbauen und einen einige Stunden Zeit kosten. Die bringen einen aber sehr viel Verständnis für die Berechnung einzelner Werte. Ich habe manche Videos gefühlt 100 Mal vor und zurück gespult um es zu verstehen. Ist echt hart…aber es lohnt sich.

        1. Richtig, man kann erstmal die 75% zur Kalkulation nehmen. Oft gibt es aber auch einen alten Grundbuchauszug, den man vorerst nehmen kann. Spätestens zum Notartermin braucht man einen aktuellen.
          Außerdem kann der Makler ihn beim Eigentümer anfordern. Ist halt wirklich Faulheit der Makler.

Kommentar hinterlassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.