Februar Immobilien Report 2021

In diesem Beitrag zeige ich dir meine gesamten Einnahmen und Ausgaben von meinen Immobilien im Februar 2021. Zusätzlich habe ich die Ein- und Ausgaben für meine Instandhaltungsrücklage ergänzt. Viel Spaß beim Lesen dieses Beitrages.

Inhalt

1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

2) Dusche anstatt Badewanne in MFH6

3) Neue Kündigung in ETW18

4) Neuvermietung in meinem MFH1

5) Black Bull Award

6) Wechsel der Hausverwaltung für MFH1

Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung

Im vergangenen Januar hatte ich viel Feedback von euch zu meinem Cashflow Bericht bekommen. Dieses Feedback habe ich aufgenommen und in dem aktuellen Reporting für den Februar umgesetzt. Es war euer Wunsch zu sehen, wie ich meinen monatlichen Cashflow und meine Instandhaltung auseinanderhalte. Daher habe ich eine extra Spalte für die Instandhaltung eingeführt.

Im Februar hatte ich Warmmieten in Höhe von 25.858€. Davon gingen 9.487€ für den Kredit und 9.407€ für die Bewirtschaftungskosten ab. Außerdem hatte ich 3.647€ außergewöhnliche Ausgaben.

Diese außergewöhnlichen Ausgaben waren hauptsächlich die Grundsteuern für alle meine Wohnungen. Natürlich könnte ich das quartalsweise bezahlen und dann hätte ich rund 2.700€ mehr Cashflow im Februar. Aber ich bezahle das gerne einmalig, um das Thema Grundsteuer für dieses Jahr vom Tisch zu haben. Aber das ist Geschmackssache und jeder macht das anders.

Nach Abzug aller Kosten von den Einnahmen bleiben 3.317€ Cashflow übrig. Diesen Cashflow nehme ich, um ihn komplett meiner Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Normalerweise wären es 3.423€, aber dafür reichte der Cashflow nicht aus. Da sich mein Portfolio von alleine tragen soll, packe ich nichts Zusätzliches aus meinem weiteren Vermögen dazu.

Außerdem hatte ich im Februar 2.500€ Ausgaben, welche ich aus der Instandhaltungsrücklage finanziert habe. Bei 3.317€ Zuführung und 2.500€ Entnahme bedeutet das, dass meine Rücklage im Februar um 817€ gewachsen ist, also um 0,85%. Das Ziel ist eine Rücklage von 100.000€.

Außerdem habe ich mir vorgenommen, eine kumulierte Übersicht für das ganze Jahr zu machen, sodass ich jeden Monat sehen kann, wie das aktuelle Jahr läuft.

Aus der Übersicht kann man sehen, dass ich im Februar leicht positiv war, aber das noch nicht ausreicht, um den negativen Januar zu negieren. Das ist aber nicht so schlimm, da immer Ende des Jahres abgerechnet wird und es innerhalb des Jahres hoch und runter geht.

Ich hoffe, diese Übersicht bringt mehr Licht ins Dunkeln, vor allem in Bezug auf meine Instandhaltungsrücklage. Wenn ihr noch eine bessere Möglichkeit für die Darstellung habt, könnt ihr das gern in die Kommentare schreiben.

Jetzt fragst du dich eventuell, warum ich mit Stand Februar immer noch negativ mit meinem Portfolio bin. Das liegt an folgenden Punkten:

• 300€ Versicherung für das MFH5 komplett bezahlt, anstatt monatlich
• Rund 3.700€ für Grundsteuern auf einmal gezahlt anstatt quartalsweise
• Rund 2.000€ für eine neue Einbauküche bezahlt, also ein Investment für die Zukunft

Diese 3 Punkte hätte ich nicht machen müssen oder sie über die kommenden Monate strecken können. Hätte ich das gemacht, stünde ich jetzt bei 6.438€ plus anstatt bei den -2.562€. Du siehst, man könnte hier vieles aufhübschen. Allerdings bin ich jemand, der sich lieber schlechter rechnet als zu gut.

Dusche anstatt Badewanne in MFH6

Vor einer Woche hatte ich ein Video zum Fortschritt meiner Sanierung in meinem sechsten Mehrfamilienhaus in Hohenstein veröffentlich. Das Video dazu kannst du hier finden.

Anschauen: Mein 6tes Mehrfamilienhaus muss auch saniert werden.

Dieses Video hat viele Diskussionen ausgelöst und für sehr viel positive Kritik gesorgt. Vor allem die Debatte «Dusche oder Badewanne» wurde sehr stark geführt. Ich habe mir die Pros und Cons angeschaut und mich dazu entscheiden, die Badewanne gegen eine Dusche zu tauschen. Vor allem deswegen, weil die Wohnung im EG und somit für Senioren sehr interessant ist.

Wir werden bei der Dusche eine kleine Sitzmöglichkeit einbauen und eine möglichst flache Duschtasse. Es wäre auch eine bodenebene Dusche möglich, aber damit gehen oft Abdichtungsprobleme einher. Daher wird es ein paar Zentimeter zum Einstieg geben, was völlig ok ist.

Neue Kündigung in ETW18

Neben all dem Positiven Dingen im Februar, gab es leider auch eine Negativmeldung. Der Mieter meiner Wohnung ETW18 hat zum Ende Mai gekündigt, obwohl er dann nur 2 Jahre in der Wohnung gewohnt hat.

Generell sind Kündigungen etwas Normales und gehören zum Vermieterleben dazu. Dieser Mieter ist leider nicht ganz einfach und legt mir Steine bei den Besichtigungen in den Weg. Er ist der Meinung, dass er bis zu seinem Auszug in Mai niemand in die Wohnungen lassen muss. Das ist natürlich Quatsch und darum muss ich mit meiner Maklerin etwas kreativ werden.

Anschauen: Immobilien selber vermieten oder Makler benutzen?

Neuvermietung in meinem MFH1

Im Februar habe ich den Mietvertrag für die letzte freie Wohnung in meinem Mehrfamilienhaus in Frohburg unterschrieben (MFH1). Somit habe ich nach meinem Problemmieter und einem Jahr Leerstand endlich wieder ein volles Haus.

Eigentlich hatte ich diese Wohnung bereits letztes Jahr neu vermietet, aber der Mieter war ein Reinfall und musste nach 9 Monate wieder gehen. Das war der Mieter, der mich veräppeln wollte. Ein genaues Video dazu gibt es hier:

Anschauen: Junger Mieter verarscht mich, so revanchiere ich mich.

Jetzt wo das Haus voll ist, bekomme ich jeden Monat 1.995€ Kaltmiete, was im Jahr 23.940€ sind. Bei einem ehemaligen Kaufpreis von 233.000€ wären das 10,27% Mietrendite, aber das ist dank längerem Leerstand nur eine Theoretische Zahl.

In 2020 hatte ich 19.355€ Kaltmiete anstatt den 23.940€ eingenommen, was rund 20% weniger sind. Demnach hatte ich für 2020 eine Mietrendite von 8,3% für das Haus.

Black Bull Award 2021

Jedes Jahr werden Finanz- und Vermögensexperten in verschiedenen Disziplinen für den Black Bull Award nominiert und dann der Sieger per Abstimmung ermittelt.

Für 2020 habe ich dank euch den zweiten Platz im Bereich Immobilien belegt. Dieses Jahr bin ich nicht nominiert, aber dafür mein guter Freud Dr. Florian Roski. Daher möchte ich euch bitten, in diesem Jahr für Florian zu stimmen, da er ein sehr guter Experte im Bereich Immobilien ist und mir auch schon viel geholfen hat.

Link: Abstimmung zum Immobilien Experten – Stimme Florian geben

Wechsel der Hausverwaltung für MFH1

Wenn man ein ganzes Mehrfamilienhaus hat, sollte man es durch eine externe Verwaltung verwalten lassen. Das entlastet stark in der eigenen Arbeit und schafft viel Freiraum für neue Objekte.

Die Verträge mit den Hausverwaltungen haben in der Regel eine Laufzeit von 1-3 Jahren. Danach werden sie zu neuen Konditionen verlängert oder eine neue Hausverwaltung ausgesucht.

Für mein erstes Mehrfamilienhaus in Frohburg habe ich neue Hausverwaltung genommen, um von Synergien im Portfolio zu profitieren. Dieses Haus wird ab März von der gleichen Hausverwaltung betreut, die auch mein sechstes Mehrfamilienhaus in Hohenstein betreut. Somit habe ich anstatt vier Hausverwaltungen nur noch drei und damit weniger Koordinierungsaufwand.

Trotzdem möchte ich mich bei der alten Hausverwaltung meines MFHs in Frohburg herzlich für die gute Zusammenarbeit danken.