Baufinanzierung mit 80 %-90 % Finanzierung

Aktuell steigen die Zinsen und daher macht eine 100% nicht mehr unbedingt Sinn. Daher sprechen wir heute über 80% – 90% Finanzierungen.

Ein Haus zu kaufen oder bauen ist eine teure Angelegenheit. Vor allem jungen Familien wird dadurch der Traum vom Eigenheim erschwert.Sie verfügen oft über wenig finanzielle Rücklagen und müssen daher einen Großteil des Kaufpreises über eine Baufinanzierung  mit einem Darlehen von der Bank finanzieren.Je größer der Anteil des Darlehens am Gesamtpreis der Immobilie und geringer die finanziellen Rücklagen der Käufer, desto schwieriger ist es, günstige Kreditbedingungen zu erhalten.

Autor des Beitrags: Hüttig & Rompf

Was bedeutet 80 % oder 90 % Finanzierung?

Bei einer 90 % Finanzierung werden 10 % des Kaufpreises durch das Eigenkapital der Käufer gedeckt und 90% durch das Darlehen von der Bank. Somit bezieht sich diese Angabe also auf die Fremdkapitalquote bei der Baufinanzierung. Kaufen Sie also eine Immobilie für 100.000 €, mit einer 90 % Finanzierung beträgt das Darlehen 90.000 € und die restlichen 10.000 € werden durch Ihre finanziellen Rücklagen gedeckt.

Beleihungswert und Beleihungsgrenze

In einem Beratungsgespräch zu einer Baufinanzierung werden Sie über den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze sprechen. Der Beleihungswert gibt an, wie viel das Kreditinstitut für einen Weiterverkauf oder eine Versteigerung der Immobilie mindestens erhalten würde, wenn der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die monatlichen Raten zu bezahlen. Zur Ermittlung des Beleihungswertes wird von dem Verkehrswert der Immobilie ein gewisser Betrag mittels verschiedener Ermittlungsverfahren abgezogen.

Ein Beleihungswert zwischen 90 und 100 Prozent des Gesamtpreises der Immobilie, also des Verkehrswertes, ist eher selten, da viele Banken eine sogenannte Beleihungsgrenze bestimmen. Diese ist ein zusätzlicher Risikoabschlag, den die Bank erhebt, um sich finanziell abzusichern, beispielsweise bei einer Wertminderung der Immobilie. Der Risikoabschlag entspricht in der Regel zwischen 10 % und 20 % des Beleihungswertes. Die Beleihungsgrenze wird nur unter bestimmten Voraussetzungen aufgehoben, wenn der Kreditnehmer über eine hohe Bonität dank eines überdurchschnittlichen Einkommens verfügt.

Beispielrechnung:

Aus der Beispielrechnung ergibt sich ein Darlehensbetrag von 162.000 €. Die ist somit die maximale Höhe des Kredits, den Sie von Ihrer Bank erhalten für eine Immobilie mit 200.000 € Verkehrswert. Kennen Sie den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze, können Sie einfacher beurteilen, wie viel Eigenkapital Sie benötigen, um einen Kredit mit guten Konditionen zu erhalten.

Es ist anzumerken, dass der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze von jeder Bank anders bewertet werden. Einige Banken machen hohe Abschläge und einige Banken machen keine Abschläge (Finanzierung des kompletten Verkehrswerts)

Wie viel Eigenkapital für den besten Zins?

Je mehr Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, desto geringer schätzt die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls Ihrerseits ein. Dementsprechend erhalten Sie bei einer hohen Eigenkapitalquote auch niedrigere Zinsen. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen beim Hauskauf einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 % des Verkehrswertes. Ab einer Eigenkapitalquote von 40 % schätzen die Banken Ihr Ausfallrisiko als sehr gering ein und Sie sichern sich Top-Kreditbedingungen.

Ist eine 80 % bis 90 % Finanzierung sinnvoll?

Viele jüngere Immobilienkäufer haben wenig Möglichkeiten, große Rücklagen anzusparen und schließen daher eine Vollfinanzierung oder eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital ab. Wir haben ein paar Tipps für Käufer mit wenig Eigenkapital zusammengestellt.

1. Decken Sie mit Ihrem Eigenkapital mindestens die Nebenkosten für Grundsteuer und den Notar ab. Diese können je nach variablen Maklerkosten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen und dürfen daher nicht unterschätzt werden.
2. Informieren Sie sich rechtzeitig über staatliche Fördermittel. Viele Förderungen stehen nur in einem bestimmten Kontingent zur Verfügung und sind daher schnell aufgebraucht.
3. Vergleichen Sie die Angebote unterschiedlicher Banken. Gerade die Beurteilung der individuellen finanziellen Situation inklusive dem verfügbaren Eigenkapital können stark zwischen verschiedenen Banken variieren. Holen Sie sich daher verschiedene Angebote ein und lassen Sie sich von einem Baufinanzierungsexperten beraten.
4. Sie haben zwar wenig Eigenkapital, dafür aber ein sehr hohes Einkommen? In diesem Fall kommt eine Vollfinanzierung für Sie infrage. Planen Sie allerdings nur monatliche Tilgungen von bis zu 40 % Ihres Nettoeinkommens ein, um bei spontanen finanziellen Belastungen zahlungsfähig zu bleiben. Zusätzlich sollten Sie sich der Zinsaufschläge bei einer Vollfinanzierung bewusst sein, welche die Finanzierungskosten erheblich vergrößern.
5. Informieren Sie sich bei Ihrer Bank, welchen konkreten Vorteil ein größeres Eigenkapital bringen würde. Möglicherweise befinden Sie sich mit Ihrem derzeitig verfügbaren Betrag an einer Schwelle zu besseren Konditionen, wodurch eine geringe Steigerung des Eigenkapitaleinsatzes finanziell von Vorteil für Sie wäre.

Mögliche Quellen für mehr Eigenkapital

Zum Eigenkapital zählen nicht nur die finanziellen Mittel auf Ihren Konten, auf die Sie unmittelbar zugreifen können. Wenige Tausend Euro mehr Eigenkapital können für die Banken ausschlaggebend für bessere Zinssätze sein. Die Mobilisierung weiterer finanzieller Mittel kann die Kosten Ihrer Baufinanzierung erheblich mindern.

• Eine Auflösung der Lebensversicherung kann als zusätzliche Sicherheit verwendet werden.
• Riester-Verträge lassen sich nicht nur für die Unterstützung der Rente, sondern auch für den Bau oder Kauf von Immobilien mit Eigennutzung verwenden.
• Besteht die Möglichkeit, dass Verwandte oder Freunde Ihnen ein Darlehen mit sehr geringen oder sogar ohne Zinsen geben?

KfW-Darlehen für Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital

Einkommensschwache Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital haben gute Aussichten auf staatliche Fördermittel. Ein Kredit aus dem Wohnungseignungsprogramm der KfW-Bank lohnt sich besonders, wenn nicht nur 80 % des Verkehrswerts über Fremdkapital finanziert werden muss, sondern 90 bis 100 %. Hier werden reguläre Kredite der Banken sehr teuer, da die Banken sich mit einem Zinsaufschlag absichern möchten. Im Gegensatz dazu bleiben die Zinsen bei dem KfW-Kredit gleich, selbst wenn nur sehr wenig bis gar kein Eigenkapital zur Verfügung steht.

Informieren Sie sich bei Ihrer Bank, ob eine Kombination des Bankdarlehens mit dem KfW-Kredit möglich ist. Hierbei gilt es zu beachten, dass die Sollzinsbindung beim KfW-Kredit eine maximale Laufzeit von 10 Jahren hat. Bei Aussichten auf einen Bankkredit zu derzeit günstigen Zinsen sollte die Laufzeit unabhängig vom KfW-Programm deutlich verlängert werden.

Fazit:  80 %-90 % Finanzierung

Wenn möglich, sollte bei dem Bau oder Kauf einer Immobilie möglichst viel Eigenkapital angespart werden. Nicht nur, dass viele Banken Vollfinanzierungen nur unter der Bedingung einer hohen Bonität vergeben, Sie müssen zusätzlich auf hohe Zinsaufschläge in Kauf nehmen. Eine Vollfinanzierung ist somit gerade für Käufer mit geringerem Einkommen keine gute Option.

Versuchen Sie so viel Eigenkapital wie möglich geltend zu machen. Die Auflösung einer Lebensversicherung oder eines Riester-Vertrags kann Ihnen helfen, entscheidende Grenzbeträge für bessere Kreditkonditionen zu erreichen. Möchten Sie sich besonders günstige Zinsen sichern, dann ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 40 % empfehlenswert. Der Vergleich verschiedener Angebote und eine professionelle Beratung vor der Beantragung einer Baufinanzierung ist in jedem Fall wichtig.

Autor: Hüttig & Rompf