Das neue Jahr hat begonnen und der Cashflow meines Immobilien Portfolios geht auf Sinkflug. Insgesamt mache ich 1.718€ minus, wobei ein Teil der Kosten für neue Investitionen angefallen sind.
Allerdings gibt es auch erfolgreiche Nachrichten zum Thema Neuvermietung, Verkauf einer Wohnung und Sanierungsfortschritte in meinen beiden Häusern. Viel Spaß mit diesem Beitrag.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung
2) Neue Mieter für 4 Wohnungen und höherer Cashflow
3) Brandschutzkonzept für mein MFH5
4) Verkauf meiner Wohnung (ETW11)
Cashflow der Immobilien inklusive Leerstand und Renovierung
Wie in der Einleitung geschrieben, hat mein Immobilien Portfolio im Januar 2021 1.718€ Minus gemacht. Ich habe demnach kein Geld verdient, sondern musste aus meiner Instandhaltungsrücklage drauflegen. Anbei die Übersicht der Cashflows aller meiner 73 Immobilien.
Insgesamt fallen 6 Punkte auf, wo der Cashflow stark vom theoretischen Wert abweicht und die ich näher erläutern will.
In meiner zweiten Wohnung (ETW2) musste ein Wasser-Eckventil getauscht werden. Am Ende musste die ganze Waschbatterie getauscht werden und bei 2 Stunden Aufwand kommen 246€ zusammen. Das ist ärgerlich, aber Kleinvieh macht auch Mist.
In meinem ersten Mehrfamilienhaus (MFH1) kamen verschiedene Sachen zusammen. Durch den Wasserschaden im Dezember mussten nochmal 549€ in das Streichen der Wohnung gesteckt werden. Die Vormieter hatten beim Verlassen sehr schlecht gestrichen und alles war verqualmt. Dieses Geld werde ich mir aber von den Mietern wiederholen. Leider reicht die Kaution nicht, da auch noch Mietrückstände vorhanden sind.
Außerdem war das Bad in dieser Wohnung in die Jahre gekommen und bedarf einer Aufhübschung. Die Badkeramik wurde getauscht, der Heizkörper erneuert, die Silikonfugen erneuert, die Fliesen erneuert und die Decke gestrichen. Damit sieht das Bad wieder ordentlich aus und insgesamt kostete es 2.239€ wovon die Hälfte im Dezember gezahlt wurde.
Als drittes galt es noch ein paar Ziegel auf dem Dach zu reparieren, welche der Sturm runter gefegt hatte. Leider brauchten wir dafür eine LKW-Hebebühne und somit wurde diese Reparatur mit 578€ sehr teuer.
Als dritten Punkt stehen die 1.353€ bei meiner CHW2 zu Buche. Das ist eine neue Einbauküche von Lidl, welche ich neuerdings mit vermiete. Das ist für mich eine gute Investition, dazu später mehr.
In meinem dritten Mehrfamilienhaus wurde zum 1.1.2021 eine Wohnung neu vermietet. Die Hausverwaltung bekam dafür 267 €. Ich finde das sehr günstig für eine Neuvermietung. Der Mieter zahlt 230€ Kalt für 53m², was rund 4,3€/m² entspricht.
In meinem vierten Mehrfamilienhaus habe ich 29,23€ für einen Briefkasten und 1.120,56€ für den Einbau eines Dachfensters ausgegeben. Zum Glück wirft dieses Haus soviel Geld ab, sodass ich diese Reparaturen aus dem laufenden Cashflow bezahlen kann.
Die Betriebskosten meines fünften Mehrfamilienhauses waren mit über 3.300€ deswegen so hoch, weil der Jahresbetrag für die Versicherung fällig war. Es ist natürlich ärgerlich, dass man wegen der Sanierung und den daraus resultierenden Leerstand diesen Betrag nicht auf die Mieter umlegen kann, aber ein teuer Versicherungsschaden wäre schlimmer. Es gäbe die Möglichkeit diesen Betrag monatlich oder quartalsweise zu bezahlen, aber das wäre für mich nur ein Schönen der Monatsbeiträge.
Ein großes Ärgernis ist meine CHW5, die auf Grund des Leerstandes 550€ Minus macht. Der schlechte Grundriss macht eine Neuvermietung unmöglich. Daher will ich dort die Grundrisse ändern und das Bad aufhübschen. Aktuell lasse ich mir Angebote von Handwerkern dafür geben. Demnächst mache ich mal ein Video vor Ort um euch die Details zu zeigen.
Neue Mieter für 4 Wohnungen und höherer Cashflow
Dieses Jahr will ich mich ausgiebig um die Konsolidierung und Aufwertung meines Immobilien Portfolios kümmern. Ein Teil davon sind Mieterhöhungen, Sanierungen und der Einbau von Küchen. Daraus haben sie im Januar folgende Anpassungen ergeben, welche zum Februar gültig werden.
- CHW1: 210€ -> 260€ (15€ Mieterhöhung + EBK 35€)
- CHW2: -> 260€ -> 300€ (+40€ für EBK)
- ETW15: 374€ -> 394€ (20€ Mieterhöhung)
- MFH1 DG: 215€ -> 290€ (75€ Mieterhöhung)
Somit steigen die Mieten von diesen 4 Wohnungen von 1.059€ auf 1.244€, was einen zusätzlichen Cashflow von 185€ pro Monat bedeutet. Der zusätzliche Cashflow ist allerdings nur ein kleiner Betrag im Vergleich zum zusätzlichen Cashflow, welchen ich durch die Reduzierung des Leerstands erwirtschafte. Gerade die DG Wohnung im MFH1 stand fast 2 Jahre leer.
Anschauen: So löse ich mein Leerstandsproblem und bekomme mehr Cashflow.
Brandschutzkonzept für mein MFH5
Bei der Kernsanierung meines Mehrfamilienhauses (MFH5) gibt es durch Wohnungszusammenlegung und Balkonanbau eine Pflicht zur Einhaltung des Brandschutzes.
Anschauen: Update Sanierung meines MFH5
Dafür hat mein Architekt eine ganze Reihe von Punkten in petto, welche in ein Konzept gegossen und von der Stadt genehmigt werden. Folgende Punkte sind aktuell angedacht:
- Decken oben Fermacell
- unten vollflächig verputzte (geschlossene) Bestandsdecke
- abgehangene Decke F 0
- Rauchmelder in allen Räumen außer Bäder
- Deckendurchbrüche geschottet (Lüftungsklappen, Brandschutzmanschetten, Conlitschalen in Beton)
- Wohnungseingangstüren: dreiseitige, umlaufende Dichtung; Obentürschließer; Glasteile und Kassetten mit Promat verstärken
- Treppe zum Spitzboden vollflächig F 60 verkleiden und Tür T 30-RS
- Tür zum Keller T 30-RS
- Treppenraumkopf Rauch- und Wärmeabzugsanlage (Dachflächenfenster mit Antrieb und Steuerung; Bedienung im EG und DG)
- Treppenraumkopfverkleidung F 60
- Abstandsflächen zum Nachbarn
Diese Liste ist noch nicht vollständig und wird ergänzt. Eventuell werde ich ein komplettes Video zu diesem Thema machen und erklären, was wofür ist und was es kosten wird.
Verkauf meiner Wohnung (ETW11)
Nach langem Warten konnte ich meine elfte Eigentumswohnung mit einem saftigen Gewinn verkaufen. Vor 3 Jahren hatte ich sie für 65.000€ gekauft und jetzt für 130.000€ (abzüglich 9.000€ Makler) wieder verkauft. Also für fast doppelt so viel.
Durch diesen Deal konnte ich mein Eigenkapital verfünffachen. Eine genaue Berechnung des Gewinns und eine Beschreibung des Verkaufsprozesses findest du in folgendem Video:
Anschauen: 453% mehr Eigenkapital durch meinem Flip-Deal (Zahlen & Fakten)
Wieviel von dem Gewinn in die Konsolidierung meines Portfolios fließt und wieviel ich davon konsumiere, werde ich in den nächsten Monaten überlegen. Aktuell gibt es viele Baustellen, wo das Geld gut investiert wäre und womit ich den Cashflow erhöhen könnte.
Fabian meint
„MFH1 DG: 215€ -> 290€ (75€ Mieterhöhung)“
Darf ich fragen, wie du das durchgesetzt hast? Sind ja immerhin ~35%. Das ist ja nicht die Wohnung, bei der du das Bad neu gemacht hast, oder?
vermietertagebuch meint
Das hat mein Makler gemacht und ich war selbst darüber überrascht.
Aber nichts desto trotz ist es die Wohnung, die wir komplett renovieren mussten, als der alte Mieter raus war. Also ist es schon eine Aufwertung.
Fabian meint
Ach! Ich hatte überlesen, dass es sich hierbei um eine Neuvermietung handelt. Dann ist die Sache klar.
Dachte es handelt sich um eine Mieterhöhung und war verwundert, wie du die maximal 20% auf 3 Jahre umgehst.
Evgeny meint
Schade dass keine Angaben zum Vermögen angegeben werden, die Ableitungen zum Coaching etc. zulassen würden.
Deine Kosten sind bei zu tiefen Einnahmen zu hoch. Das wird von allen Seiten kritisiert und dieser Post ist ein Paradebeispiel dafür.
Hier ein kleiner Schaden, gleich mal Eur 250 latzen. Ein schlechter (einer von vielen) zieht aus und hinterlässt einen Saustall. Dann darfst aufgrund mangelnder Nachfrage nochmals Geld reinbuttern. Stichwort schlechtem Geld nochmals was hinterherwerfen.
An soliden Standorten kann dir der Zustand beim Auszug fast schon egal sein, weil die Mieter Schlange stehen…
vermietertagebuch meint
Das stimmt. Aber das nehme ich bei meiner Wachstumsstrategie wie jedes Start-Up in Kauf. Am Anfang ist es negativ bzw. nahe Null um nach hinten heraus sehr hoch zu werden. Ich weiß auch, dass viele Investoren lieber einen weniger risikoreichen Weg gehen.
Alex meint
Habe letztes Jahr im November zwei Wohnungen in Sachsen gekauft. Bis jetzt ist die Auflassungsvormerkung eingetragen (Juhu 🙂 ). Es scheint noch etwas zu dauern, dass wurde uns bereits im November angekündigt und ist schon quasi Dauerzustand.
Ist das nicht auch ein Thema für Dich und den cash flow wenn Käufe/Verkäufe sich so ewig ziehen?
vermietertagebuch meint
Ja, bei mir zieht sich das auch ewig. Aber damit habe ich mich abgefunden.
Jürgen Treusch meint
Hallo Alexander,
Du wolltest noch ein paar Worte zu der LIDL Küche verlieren und erzählen, warum das eine gute Investition ist bzw. Du die jetzt mit vermietest (Kostenpunkt um die 1100 Euro?). Ich wusste zum Beispiel gar nicht, dass LIDL auch Küchen verkauft. Aber für einen (gefühlt) Discounter sieht sie gut aus und passt in die Wohnung. Das stellt für mich in jedem Fall einen Mehrwert dar. Ich bin gespannt, was es damit auf sich hat. 🙂
Viele Grüße
Jürgen
vermietertagebuch meint
Klaro, welche Frage dazu hast du noch? Die Küche hat mit Aufbau rund 2.000€ gekostet und bringt im Jahr 480€. Geld ist nach 5 Jahren wieder drin. Fragt sich, wie lange die Küchen durchhalten, aber ich habe schon Küchen mit 10 Jahren Laufzeit 😉
Marco meint
Ich möchte mich ganz herzlich für den tollen Artikel bedanken. Ich habe ihn mit großem Interesse gelesen und konnte eine Menge neuer Informationen und Denkanstöße mitnehmen. Ich freue mich schon auf weitere Artikel. Wie seht ihr eigentlich die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?
LG
Daniel meint
Vielen Dank euch für diesen tolle und informativen Artikel, ich konnte viel neues für mich mitnehmen. Und ich freue mich auch zukünftig weitere Beiträge von euch zu Lesen.
Grüße Daniel