Zinshaus zu Weihnachten

Mein Weihnachtsgeschenk – Ein Zinshaus kaufen




Die Psychologie sagt, dass Schenken genauso glücklich macht wie Geschenke bekommen. Also habe ich beschlossen mich selbst zu beschenken. Mit einem Mehrfamilienhaus.

 

Schon lange hatte ich den Kauf eines Mehrfamilienhauses auf meinem Zettel für die kurzfristigen Ziele.

Vor einer Woche war es dann soweit.

Mit Faktor 10 ist die Rendite Immobilie frisch in rotes Geschenkpapier verpackt und unter den Weihnachtsbaum platziert. Der Prozess hat rund drei Wochen gedauert und mich selbst fünf Stunden Arbeit gekostet (Thema Skalierbarkeit).

 

Wie ich das angestellt habe und wie ihr das nachmachen könnt, lest ihr in folgendem Beitrag. Viel Spaß Lies: Skalierbarkeit. Wie du deine Zeit wertvoller machst!


Die Akquise des Zinshauses

Am Nachmittag des 22.Novembers 2017 flatterte die tägliche Email des ImmoScout-Reminders in mein Postfach. Dort stand geschrieben:„ 1 neues Angebot für ein Haus zum Kauf“. Ich öffnete die Mail und überflog das Exposé. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnparteien.

 

Das Haus liegt im Zentrum von Frohburg und etwas südlich von Leipzig. Direkt an der A72 zwischen Leipzig und Chemnitz. Die Ortschaft hat rund 4.000 Einwohner und von Supermärkten über Ärzte, Schulen und Kindergarten alles was es zum Leben braucht.

Investor Ziele 2017

Im Exposé stand der Kaufpreis von 233.000 Euro, sechs Wohneinheiten, eine Wohnfläche von 344 qm2, ein Grundstück von 590qm2 und eine Rendite von zehn Prozent drin. Leider stand keine Kaltmiete dabei, was mich etwas skeptisch werden ließ.

 

Ab und zu habe ich schon Exposés gesehen, wo der Makler die Rendite auf die Warmmiete berechnete. Typische Fliegenfänger und gefährlich für Anfänger.

 

Also suchte ich weiter und fand auf drei anderen Portalen weitere Informationen und eine Telefonnummer. Ich rief den Verkäufer an und war der erste Interessent. Kein Wunder, das Inserat war gerade erst online gegangen. Ich stellte dem Verkäufer einige Fragen und erfuhr die monatliche Kaltmiete von 1.945€ (=23.340€ jährlich), was einem Faktor von 9.9 entspricht. Ich war zufrieden.


Beauftragung des Gutachters und der Bank




Ich sammelte alle Informationen zusammen und befüllte mein Excel für Mehrfamilienhäuser. Dieses Excel werde ich demnächst ebenfalls auf der Seite des Excels für die Eigentumswohnungen hochladen.

Download: Immobilien Kalkulations Excel

Zinshaus zu Weihnachten

Aus allen Daten ergaben sich ein satter Überschuss und eine Eigenkapital-Rendite von 76,4%! Das lag vor allem daran, dass die Kaltmiete sehr hoch ist und der Verkäufer direkt ohne Makler verkaufte. Ein Traum für jeden Investor.

 

Am selben Abend schickte ich die Berechnungen meines Excels, das Exposé und die Kontaktdaten an meinen Gutachter und an meinen Banker. Ich wusste aus den Erfahrungen der Vergangenheit, dass ich schnell handeln muss. Ich nahm denselben Gutachter wie immer und meine Bank wollte sich ebenfalls das Haus näher anschauen.

 

Lies: Gutachter deutschlandweit

 

Wir konnten einen Besichtigungstermin für den 28.11.2017 ausmachen. Alles andere war für meine Dienstleister zu kurzfristig. Zwei Tage später – am 30.11.2017 – bekam ich das Protokoll und die Fotos vom Gutachter. Am selben Tag schickte mir die Bank die Finanzierungszusage. Läuft.

 

Also rief ich beim Verkäufer an und wollte vorfühlen, ob es etwas Spielraum für den Kaufpreis gab. Für mich war der Kaufpreis bereits sehr gut, aber probieren kann man es immer. Ich hatte mir ein paar Sachen aus dem Protokoll des Gutachters rausgesucht.

 

Allerdings wiegelte der Verkäufer gleich ab. Das Inserat steht erst seit einer Woche online, es gibt mittlerweile weitere Interessenten und deshalb für ihn keinen Grund für die Senkung des Kaufpreises.

Zinshaus zu Weihnachten

Also gab ich dem Verkäufer meine Kaufzusage, schickte ihm meine Finanzierungsbestätigung und versprach eine schnelle Abwicklung. Er willigte ein und wir beauftragten den Notar mit dem Kaufvertragsentwurf.

 

Auf die 14 Tage Frist vom Notar verzichteten wir, da meine Anreise sehr lang war und ich den Notartermin mit dem Besuch bei Freunden verbinden wollte. Wir machten den Notartermin für den 15.12.2017 aus.

 

Somit vergingen vom Sichten des Inserats bei Immoscout bis zum Notartermin lediglich 3 Wochen. Neuer persönlicher Rekord! Für mich ist das enorm wichtig, da mir vorher drei Mehrfamilienhäuser durch die Lappen gingen, weil ich zu langsam war.

Lies: Abschluss November 2017


Besichtigung und weitere Informationen zum Haus

Vor dem Notartermin konnte ich mir das Objekt anschauen und fühlte mich in dem guten Investment bestätigt. Außerdem hatte ich im Mail-Verkehr mit dem Eigentümer weitere Informationen zum Haus bekommen.

 

Der Eigentümer hatte das Haus 2016 aus einer Insolvenz erworben und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz saniert.

 

Dabei wurden Fenster, Fassade, Dach, Terrassen, Elektro und Sanitär überprüft und saniert. Die Wohnungen wurden ebenfalls vorgerichtet (Malern, Fußboden, Sanitär) und auf dem Grundstück wurden Parkplätze geschaffen.

 

Das Objekt war zum Verkauf in einem ordentlichen und gepflegten Zustand gebracht worden.

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Das zeigte sich auch in der Nachfrage. Alle fünf leeren Wohnungen konnten sofort neu vermietet werden. Einzig bei einer Wohnung sind noch Rücksprachen mit der ARGE notwendig. Die sechste Wohnung bewohnt eine ältere Dame, welche bei den Sanierungsarbeiten vom Dachgeschoss ins Erdgeschoss gezogen ist.


Finanzierung durch die Bank




Meine Bank (VR Bank 1) war von Anfang an bei dem Objekt mit eingebunden und gab mir schnell die Zusage für die Finanzierung.

 

Trotzdem fragte ich noch bei einer zweiten, lokalen VR Bank für eine Finanzierung an (VR Bank 2). Mit der VR Bank 2 hatte ich noch nie Geschäfte gemacht, aber ab und zu für Finanzierungen angefragt.

 

Sie boten mit in der Vergangenheit immer wieder gute Konditionen (100% Beleihung), trotzdem hatte ich mich für die 110% Finanzierungen meiner VR Bank 1 entschieden.

 

Diesmal schickten sie mir ein phänomenales Angebot und ich konnte meinen Augen nicht trauen.

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Aus dem Stand heraus boten sie mir 1,2% Zinsen für fünf Jahre Zinsbindung (meine Lieblings Zinsbindung). Bei 10 Jahren wären es 1,7% Zinsen gewesen. Bei diesen niedrigen Zinsen störte mich die 3% Tilgung kein bisschen.

 

Der bisherige durchschnittliche Zins aller meine Investments lag bei rund 2%, somit kamen mir die 1,2% wie ein Paradies vor.

 

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung wähle

Lies: Mein Immobilienportfolio

 

Vor allem als ich das fünf Tage später eintrudelnde Angebot meiner VR Bank 1 anschaute. Die VR Bank 1 bot mir 2,02% Zinsen. Ich fragte gleich einmal nach, ob die 2,02% ein Tipp-Fehler waren. Ich konnte mir nicht vorstellen, dass mir meine eigentliche Bank einen doppelt so hohen Zins anbietet. Vor allem, weil ich über diese Bank schon zehn Wohnungen gekauft hatte.

 

Ich musste trotzdem etwas überlegen, da ich Angst hatte, meine gute Beziehung zu VR Bank 1 aufs Spiel zu setzen. Allerdings habe ich diesen Gedanken schnell verworfen, da selbst die VR Bank 1 mit mir in diesem Jahr viel gutes Geschäft gemacht hatte (Finanzierungen für 440.000€).


Risiko-Betrachtung bei dem Zinshaus

Als Risiken lassen sich zwei Punkte fest machen. Als erstes natürlich die Lage. Das Mehrfamilienhaus ist etwas außerhalb von Leipzig und in einer kleinen Stadt. Das bringt natürlich die üblichen zwei Bedenken mit sich. Wie entwickelt sich der Wert der Immobilie und wie entwickelt sich die Wiedervermietbarkeit des Hauses?

 

Der Wert der Immobilie ist für mich nur zweitrangig wichtig. Ob das Haus 10% im Wert steigt oder sinkt, wird die Miete nicht direkt beeinflussen. Außerdem hat das Haus eine hohe Rendite und einen hohen Cashflow, sodass die Bank ebenfalls bei Wertschwankungen nicht in Panik ausbrechen wird.

 

Zur Wiedervermietbarkeit kann man sagen, dass ich ebenfalls sehr zuversichtlich bin. Die Sanierungen des Hauses wurden im Oktober 2017 abgeschlossen und Anfang Dezember war das Haus voll vermietet. Das leuchtet mir ein, da dieses Haus sehr beliebt sein dürfte.

 

Mitten in der Innenstadt, frisch saniert, mit Parkplätzen und Balkonen. Man muss nicht immer Häuser in A-Lagen haben. Es passt auch, wenn man das beste Haus in einer C-Lage hat. Zuzug gibt es von den benachbarten Dörfern immer.

 

Das lässt sich auch gut an den Mieten ablesen. Laut Immoscout und Capital Miet-Atlas sind in dieser Region rund 5€/qm2 üblich. Dieses Mehrfamilienaus ist aber für durchschnittlich 5,70€/qm2 vermietet. Somit mache ich mir über die Wieder-Vermietbarkeit weniger Gedanken.

Zinshaus zu Weihnachten

Das zweite Risiko liegt in dem Alter des Hauses und eventuellen verborgenen Schäden in der Bau-Substanz. Der Gutachter konnte nur oberflächlich über das Haus schauen. Eventuell werde ich im Nachgang ein richtiges Verkehrs-Wert-Gutachten inklusive Aufstellung zukünftiger Sanierungsarbeiten erstellen lassen.

 

Durch den eingesparten Makler habe ich noch etwas Budget. Außerdem könnte es sein, dass bei einem Gutachten der Verkehrswert höher geschätzt wird und ich einen höheren Immobilien-Wert in meine Immobilien-Bilanz eintragen kann. Hier würde mich interessieren, wie ihr darüber denkt.


Notartermin und weiteres Vorgehen

Beim Notartermin gab es die üblichen Formalien und viel Smalltalk. Alle Seiten waren mit dem Deal sehr zufrieden und der Verkäufer äußerst neugierig. Mit einen Blick auf diesen Deal und mein Auto fragte er mich, wie ich sowas in so jungen Jahren möglich machen kann.

 

Ich erzählte ihm von meiner Immobilien-Strategie, meinen Job, die Verdienstmöglichkeiten in der Schweiz und vieles mehr. Wäre er nicht an seinen Standort gebunden, wäre er sofort mit in die Schweiz gekommen.

 

Zinshaus zu Weihnachten

Der Notar versicherte mir, dass der Kauf schnell vollzogen wird, da das Grundbuchamt nicht so stark ausgelastet ist wie in Leipzig. Es gibt zwar einige Genehmigungen von den Behörden zu holen (Sanierungsgebiet), aber mehr als vier bis sechs Wochen sollte das nicht dauern. Wenn ich Glück habe, könnten die ersten Mieten Anfang Februar auf mein Konto fließen.

 

Ich werde euch über den weiteren Fortschritt auf dem Laufenden halten und hoffe, ihr habt ebenfalls eine schöne Weihnacht und tolle Geschenke. Für mich war das Mehrfamilienhaus einer der letzten Punkte auf meiner Ziel-Liste für 2017.

Lies: Fazit Ziele 2017

 

Ich bin gespannt, was ich für 2018 auf meinen Zettel schreibe. Im Januar werde ich ein grösseres Fazit zum Jahr 2017 schreiben. Vielleicht ist bis dahin sogar meine Steuererklärung für 2016 vom Finanzamt zurück. Die Hoffnung stirbt zuletzt.

Lies: Meine Ziele für 2018

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13 Kommentare

  1. Hallo Alex! Schöne Weihnachten wünsche ich Dir und gratuliere zum 1. MFH!
    Damit hast du ja auch geografisch dein Investitionszemtrum (Leipzig) ziemlich verlassen. Welche Kriterien hast du bei der Suche nach einem MFH angelegt? Liegt das Haus noch im Pendelradius nach Leipzig?
    Ein paar Fakten hast du ja bereits erwähnt…

    1. Hallo Johannes, vielen Dank für die Glückwünsche.
      Für die Kriterien hatte ich folgendes:
      1) Mindestens 10% Mietrendite
      2) Kein Gewerbe
      3) Gute Bausubstanz, frisch saniert
      4) Gute Anbindung an die Autobahn
      5) Alles für den täglichen Bedarf: Supermarkt, Arzt, Schule, Kindergarten

      Wenn du dann noch weitere gute Eigenschaften wie Lage im Zentrum, Parkplätze und Balkone hast, dann passt das ganz gut. Mit der 10% Rendite kannst du vieles gut abfangen.

      Viele Grüsse,
      Alex

  2. Hey Alexander,

    Erstmal wünsche ich dir ein frohes Weihnachtsfest. Tolles Geschenk hast du dir da gemahnt. Ich dachte, dass ich mir ein ähnliches machen kann. Notar Termin ist dann aber doch leider erst im Februar. Dafür war es möglich den Kaufpreis zu reduzieren. Wenn alles vorüber ist, dann werde ich ebenfalls dazu berichten. Ich habe aktuell für 5 Jahre einen Zins von 1,0 %. Da war aber 4% Tilgung dabei.

    Ich denke mit diesem Angebot von dir, machst du nichts verkehrt. Wie weit ist es denn von dort bis nach Leipzig und Chemnitz?

    Was ich gut finde, dass dort Balkone und Parkplätze dabei sind. Dadurch hast du gute Voraussetzungen für die Vermietung trotz der geringen Einwohnerzahl.

    Viele Grüße, einen guten Rutsch und wir sehen uns 2018.
    Christian

    1. Hallo Christian,

      vielen Dank für das Feedback und dir natürlich auch ein tolles Weihnachtsfest.
      Schade, dass es bei dir nicht mehr zu Weihnachten mit dem Notar geklappt hat, aber eine geringerer Kaufpreis ist auch was wert. Schreibst du dann auf deinem Blog dazu? Würde das gerne lesen. 1,0% Zins ist echt pervers gut. Freue mich für dich 🙂
      Meine Wohnung ist ungefähr auf der Hälfte zwischen Leipzig und Chemnitz, rund 40km südlich von Leipzig.
      Bin schon gespannt auf die Immo-Suche für 2018. Aber erstmal muss ich meine Ziele für das neue Jahr festlegen 😀

      Viele Grüsse,
      Alex

  3. Hallo Alex, erst einmal Gratulation zu deinem ersten MFH. Auch finde ich deinen Blog toll und deine Bereitschaft, deine Erfahrungen mit anderen zu teilen. Das ist nicht selbstverständlich und unfassbar viel wert, allein schon wenn man dadurch etwas sicherer wird im Umgang mit Immobilien.
    Zu deinem MFH sprichst du eine Finanzierung an, die eine Gesamtlaufzeit von 28 Jahren aufweist, allerdings nur auf 5 Jahre festgeschrieben ist. Wie kann man das genau verstehen?

    LG, Jochen

    1. Hallo Alex,

      möchte mich anschließen und für deinen transparenten Blog danken.
      Mich würden deine Gründe für die Entscheidung zwischen 5 und 10 Jahren Zinsbindung interessieren.

      LG, Alex

  4. Hallo Alex,

    wie sieht es eigentlich mit der Heizung in diesem Objekt aus? Wurde mit der Sanierung auch noch eine Zentralheizung verbaut oder löst dies jeder Mieter für sich selbst (z.B. Nachspeicheröfen)?

    Gruß
    Steffen

  5. Hi Alex,

    was mich mal noch interessiert, ist ob du für dein Zinshaus eine Hausverwaltung eingespannt hast oder wie regelst du das?
    Klar die Abrechnung kann man alleine machen aber gerade jemanden zu haben der mal nach dem „Rechten“ schaut oder vll mal eine Glühbirne wechselt ist doch nicht verkehrt.
    Sind natürlich zusätzliche Kosten aber wenn man weiter weg wohnt sehe ich das als nicht verkehrt an..

    Gruß
    Bill

    1. Hallo Bill,

      meine Eigentumswohnungen verwalte ich selber, für das Mehrfamilienhaus habe ich eine Verwaltung. Da ist auch sehr wichtig, da das Haus nicht ganz problemlos ist 😉

      In den normalen Wohnungen deckt die WEG-Verwaltung schon eine Menge ab. Zuletzt zum Beispiel meinen Wasserschaden.

      Viele Grüsse,
      Alex

    1. Hallo Andre,

      der Unterschied liegt hauptsächlich an 2 Faktoren: Die Einzelübersicht wurde während des Kaufprozesses erstellt. Seit dem haben sich noch einige Faktoren verändert. Die Annuität und Darlehenssumme zum Beispiel. Außerdem ist dort die steuerliche Betrachtung drin.
      In der Gesamtübersicht ist es der aktuellste Wert und immer vor Steuer, da ich momentan keine Steuern bezahle.

      Die Gesamtübersicht wir öfter aktualisiert, also ist diese führend.

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