In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im ersten Quartal von 2025. Ich zeige euch den gesamten Cashflow und gehe auf die positiven und negativen Dinge ein.
Inhalt
- Cashflow
- Aktueller Stand MFH5
- Neuer Mietnomade
Cashflow
Schauen wir uns als erstes den Cashflow in meinem ersten Quartal 2025 an und dazu benutze ich den Auszug aus meinem Buchhaltungstool Starmoney.
Wir ihr sehen könnt, hatte ich im ersten Quartal monatliche Einnahmen von rund 33.000€ bis rund 40.000€ und Ausgaben von 27.000€ bis 33.000€. Auf Grund der Kürze des Februars sind einige Einnahmen noch in den Januar und andere in den März geflossen. Dazu kommen ausserdem sehr unterschiedliche Gutschriften und Nachzahlungen bei den Betriebskosten, weswegen es vor allem im Februar grosse Abweichungen gibt.
Insgesamt hatte ich im Januar einen Überschuss von sagenhaften 10.995€, im Februar hatte ich nur 616€ und im März einen Überschuss von 7.477€. Das Ergibt einen Gesamtüberschuss von 19.089€ und damit schon doppelt soviel wie im Q4 2024.
Wir sehen also eine gute und beständige Steigerung und durchschnittlich liegt der Überschuss für die Monate im Q1 2025 damit bei 6.363€ und damit sogar über den angepeilten 5.000€. Damit hätte ich mein Ziel – was ich mir beim Start mit Immobilien in 2016 gesteckt habe, sogar noch vor Ablauf der 10 Jahres-Frist erfüllt und ich bin super happy!
Als nächstes folgt die Auswertung des Cashflows, wenn ich die Bausparer und Tilgungsraten rausnehmen. Denn beides sind keine echten Kosten und nur ein hin und her schieben von linker Tasche, rechte Tasche.
Wenn ich also die Tilgung und die Bausparer vom Cashflow abziehe, dann wird aus dem positiven Gesamt-Cashflow von 19.089€ ein Vermögenszuwachs von 41.968€ der umgerechnet knapp 14.000€ mehr Vermögen pro Monat. Das ist nochmal deutlich mehr als im vierten Quartal 2024 und mein Immobilienportfolio wird immer rentabler.
Und daran sieht man erneut, dass Immobilien eine langfristige Anlageklasse sind und das Portfolio im Laufe der Zeit erstmal entwickelt werden muss, bevor es richtig Kohle abwirft. Vor allem wenn man so wie ich, alles zu 100% Kreditfinanziert gekauft hat!
Aktueller Stand MFH5
Für mein kernsaniertes MFH5 gibt es gute Nachrichten, und zwar die Tatsache, dass es endlich komplett vermietet ist. Das Penthouse hat am Ende in der Neuvermietung doch etwas länger gedauert, weil es wohl doch etwas zu gross und damit die Miete für Chemnitz etwas zu hoch ist.
Aber im Januar konnten wir einen Mieter finden, der natürlich 3 Monate Kündigungsfrist hatte und zum 1.5.2025 eingezogen ist. Damit ergibt sich jetzt folgende Gesamtmiete.
Insgesamt sind die 7 Wohnungen und knapp 600m² für rund 4.000€ kalt vermietet, was eine durchschnittliche Miete von 6,88€ pro m² bedeutet. Und das ist für Chemnitz schon ein sehr guter Wert, wenn man bedenkt, dass wir hier keine 1A-Innenstadt-Lage haben. Aber die Kernsanierung + Balkon + Parkplatz machen das wieder wett und damit das Haus sehr attraktiv.
Wenn ich bedenke, dass ich insgesamt knapp 6.000€ Warmmiete bekomme und jeden Monat durchschnittlich rund 2.500€ Kosten habe (inklusive Kreditzinsen), dann bleiben rund 3.500€ pro Monat übrig und das fühlt sich sehr, sehr gut an. Damit nimmt dieses Haus am Ende doch noch ein happy End, auch wenn die Rendite wegen der hohen Sanierung wirklich unterirdisch ist! Aber dazu mache ich nochmal ein ausführliches Video, wenn ich Zeit habe.
Neuer Mietnomade
Leider habe ich es mal wieder mit einem Mietnomaden zu tun, wobei ich eigentlich noch ziemlich glimpflich davongekommen bin. Meine Chemnitzer Wohnung CHW wurde Mitte letzten Jahres frei und ich konnte ab November einen neuen Mieter finden.
Und er hatte auch die 2 Monate Kaution und die erste Miete ordentlich bezahlt, aber dann ging es Berg ab. Nach 2 ausstehenden Mieten gab es die fristlose Kündigung und der Typ redete sich damit raus, dass er arbeitslos wurde. Er hatte dann zwar Bürgergeld beantragt, aber offenbar hat er sich die Miete in die eigene Tasche gesteckt
Und nachdem der Typ 3 Termine für den Auszug hat platzen lassen, habe ich schon mit einer teuren Räumungsklage samt vielen Monaten Mietausfall gerechnet. Aber zum Glück ist er im April raus und die Wohnung war zum Glück nicht ganz so schlimm.
Ich musste für rund 500€ renovieren und damit habe ich ungefähr rund 1.000€ Kosten durch diesen Mietnomaden. Aber das Wichtigste ist, dass ich die Wohnung wieder habe und neu vermieten kann. Trotzdem würde ich mir wünschen, dass der Staat hier härter durchgreift und uns Vermietern bessere Mittel an die Hand gibt.
Holger meint
Hallo Alex,
Das mit Mietnomaden finde ich für uns Vermieter unfair.
Weil hier der Mieter geschützt wird, auch wenn er nicht bezahlt.
Ich finde das unfair, weil wir sind ebenfalls Menschen, die auch Unkosten mit der Wohnung haben. Wo werden wir hier geschützt?
Warum sollen wir Monate lang klagen, um den Mieter los zu werden? Warum sollten wir den Nomaden in der Wohnung drin lassen wenn er nicht bezahlt?
Ist doch genau so, als würde ich ein Auto für 1 woche mieten, aber damit 6 Monate weiter fahren. Was denkt ihr wie schnell das plötzlich vorbei ist, und man die Polizei am Hals hat?
Warum also auch nicht bei Wohnungen?
Mieten ist Mieten, egal wofür.
Es sollte im Mietvertrag daher möglich sein, wenn 1 Monat nicht bezahlt, dann ist der sofortige Auszug. Und das ohne mit klagen und künstlich hinaus zögern.
In anderen Ländern fliegt man auch sofort raus.
vermietertagebuch meint
Das sehe ich komplett genauso. Vorallem kommt noch dazu, dass man auf den ganzen Kosten sitzen bleibt, weil die Mietnomaden oft Harzer sind, bei denen nichts zu holen ist. Echt abartig.
Stephan meint
Das sehe ich ebenso als vollkommen unfair an.
Ich selbst habe in einem MFH nahe Chemnitz einen Mietnomaden drin, der nicht bezahlt und noch dazu den Müll nicht trennt. Letzteres schadet dem Ruf des Hauses und den anderen Mietern enorm. Selbst gegen die fehlende Mülltrennung und Vermüllung kann man als Vermieter kaum was machen. Oder kennt sich jemand aus und hat einen Tipp für mich?
vermietertagebuch meint
Naja, wenn er nicht zahlt, dann sofort fristlose Kündigung und im Notfall Räumungsklage. Mache ich auch so.
Andreas meint
Das muss beim sanierten MFH aber heißen, KEINE 1A Innenstadtlage! Das ist nämlich in wirklich keiner tollen Ecke.
vermietertagebuch meint
Stimmt, das sollte KEINE 1A Lage heissen. Habe den Tippfehler eben korrigiert.
Andre meint
Gratuliere! Nun läuft es!
Nur hast du ja nicht 100% finanziert sondern seit dem YT Geldsegen sehr viel Eigenkapital drin!
Hast Du die Wohnungen mal aktuell bewertet?
vermietertagebuch meint
Das stimmt, ursprünglich war alles 100% finanziert und jetzt steckt das EK drin. Neubewertung mache ich eventuell demnächst, wenn ich das Thema Refinanzierung angehe. Eventuell mache ich doch ne Nachbeleihung, um mir meine Villa in Costa Rica zu finanzieren.
Matee meint
Hallo Alexander,
gibt es irgendwo eine Auflistung von dienen immobilien, dh. was für immobilien du gekauft hast, wo und zu welchen Konditionen und mit welchen Finanzierungen und wie die vermietet sind ?
Besten Dank + Gruß
vermietertagebuch meint
Ja, ich hatte damit mal angefangen, war aber irgendwann zu faul das fortzuführen. Aber für eine erste Einsicht ganz gut:
https://vermietertagebuch.com/meine-immobilien/
Stefan meint
Gratulation zu Deinen Zahlen. Schön das Du Deiner Line im Prinzip treu beglieben bist und Dich nicht von Hatern u Pessimisten hast kirre machen lassen.
Wie oft bist Du in Deutschland?
vermietertagebuch meint
So 1-2mal pro Jahr. Letztes Mal im März. Nächster Besuch ist noch nicht geplant.