In diesem Beitrag geht es um die Entwicklung meines Immobilienportfolios im Januar 2023. Ich schreibe über den Cashflow meiner Immobilien und den Fortschritt bei der Sanierung meiner beiden Mehrfamilienhäuser.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Januar 2023
3) Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
Cashflow der Immobilien im Januar 2023
Ich hatte Gesamteinnahmen durch Warmmiete von 27.382€, wovon 12.188€ für den Kredit und 13.262€ für die Bewirtschaftungskosten abgingen. Dazu kamen noch 6.786€ an Sonderausgaben. Das ergibt einen negativen Cashflow von -4.854€.
Die Sonderkosten in Höhe von 6.786€ sind sehr, sehr hoch und das liegt daran, dass ich im Januar grundsätzlich immer die Grundsteuer für das ganze Jahr bei allen meine Wohnungen bezahle. Allein das waren 3.788€.
Außerdem bezahle ich im Januar die komplette Sondereigentums-haftpflichtversicherung für alle meine Wohnungen. Das waren rund 2.726€. Der dritte große Punkt war die Neuvermietung im MFH6 für rund 1.000€. Der Rest waren kleine Nachzahlungen und Guthaben wir Betriebskostenabrechnungen.
Bei den Reparaturen fiel im Januar der Austausch eines durchgerosteten Heizkörpers im MFH3 an, welche für 489€ ausgetauscht wurde und eine Kleinreparatur der Heizung im MFH2 für 42€. Diese 531€ wurden aus der Instandhaltungsrücklage entnommen, welche aber mangels Cashflows im Januar nicht aufgefüllt werden konnte.
Wenn ich die Tilgung von 7.636 € dem Monatsüberschuss hinzurechne, dann entspricht das einem positiven Vermögenszuwachs von 2.782€ im Januar 2023. Dieses Jahr werden die Sanierungen meiner beiden Mehrfamilienhäuser fertig und ich danach sollte es bezüglich Cashflows und Vermögensaufbau deutlich besser voran gehen.
Steuererklärung 2021
Im Januar konnte ich endlich meine Steuererklärung für 2021 abgeben. Ich hatte noch einige Streitigkeiten mit dem Finanzamt bezüglich 2020 und daher hat sich das lange hingezogen. Die Steuererklärung ist sehr mühsam, da ich für jede Immobilie eine eigene Anlage V ausfüllen müssen.
Wir digitalisieren alle Belege im Laufe des Jahres und füllen eine Excel-Liste als Vorbereitung für die Steuererklärung, aber trotzdem ist es jedes Mal ein riesiger Aufwand. Am Ende bin ich dazu übergegangen jeden Tag 5 Immos ins Elster online einzupflegen und dann war das nicht ganz so nervig.
Da ich im Jahr 2021 teilweise in Deutschland gewohnt habe (Januar – Oktober), war ich für dieses Jahr unbeschränkt steuerfähig und musste meine online Einnahmen ebenfalls in Deutschland versteuern. Das bedeutet, dass ich im zweiten Mal in Folge in Deutschland Einkommenssteuer zahlen muss. Ab 2022 bin ich in Deutschland wieder beschränkt steuerfähig und muss nur meine Immobilien versteuern, wenn das Gesamtergebnis positiv ist.
Aktueller Stand der Sanierung im MFH5
In meinem fünften Mehrfamilienhaus gehen die Sanierungen weiter und aktuell wurde der Innenausbau endlich abgeschlossen. Alle Wände und Decken sind gespachtelt, grundiert und geweißt. Die Böden sind fertig für Vinyl und Fliesen.
Außerdem ist die Elektrik fertig und auch das Treppenhaus wurde malermässig instandgesetzt, inklusive der Brandschutzdecke. Im Februar wird hier noch ein spezielles Brandschutzfenster für den Rauchabzug eingebaut. Einige feuchte Stellen wurden zusätzlich mit Treppenhaus Calcium-Platten ausgestattet.
Im Treppenhaus gab es ausserdem 10 Abstellkammern, die wir verschließen und streichen mussten. Die Renovierung der Abstellkammern wäre teurer geworden und die Mieter habe Keller für ihre Sachen.
Im Keller wurde die von den Staatwerken erneuerte Grundleitung an meine Fallstränge angeschlossen und in den Wohnungen wurden alle Fenster samt Scharniere neu eingestellt.
Im Februar kommen dann Böden, Klingelanlage, Briefkästen und Badkeramik. Die Wohnungsinnentüren haben leider 6 Wochen Lieferzeit und kommen erst im März.
Andre meint
Danke für die Übersicht; sieht tough aus; bin auf Deine Bewertung der Immos gespannt.
Da Du ja 2022 nichts gekauft hast – machst Du eine Vorjahresübersicht um besser die Entwicklung zu sehen?
Beim MFH 5 kannst Du wie ich das sehe erst im April mit ersten Mieteinnahmen rechnen?
Gruß
Matthias meint
Wann steht die nächste Refinanzierung an ?
vermietertagebuch meint
Am 1.6.2023, also in rund 4 Monaten. Mich grauts schon ein wenig und ich muss mir was einfallen lassen. Entweder variabel oder Sondertilgung
Matthias meint
Was spricht für eine variable Finanzierung ? Gehst du davon aus, dass die Zinsen bald wieder sinken ?
vermietertagebuch meint
Die variablen Zinsen sind tiefer als die festen Zinsen und lassen häufigere Sondertilgung zu. Ich lasse mir gerade Angebote von meinen finanzierenden Banken schicken.
Thomas meint
Hallo Alex,
Warum willst du Sondertilgen bei deinem Bestand? Wäre schön zu lesen, wie deine mittelfristige Finanzierungsstrategie nun aussieht. War dein bisheriger Ansatz nicht der, möglichst viel zu finanzieren, um einen hohen CF aus dem Invest zu erhalten z.B. für neue Investitionen oder andere Aufgaben wie Sanierungen?
Herzliche Grüße
Thomas
vermietertagebuch meint
Darüber bin ich mir noch nicht ganz schlüssig und ich bin noch in der Planung. Aktuell habe ich Geld auf dem Konto für 2% Zinsen liegen. Bei einer Anschlussfinanzierung zahle ich 4%. Da macht man bestimmte Gedankenspiele. Aber wie gesagt, ich bin noch stark in der Planung und passe eventuell dafür meine Strategie (teilweise) an. Sobald die Planung final ist, werde ich dazu ausführlich schreiben. Spricht ja nichts dagegen die eigene Strategie anzupassen, wenn es Vorteile hat.
Andre meint
Sondertilgung waere ja negativer Cash flow; höhere Zinsen evt auch; schwierig.
Dieter meint
Wegen der möglichen Sondertilgung würde ich auch die kommenden Anschlussfinanzierungen in 2024 und 2025 berücksichtigen. Nicht dass du jetzt schon die ganze Liquidität für Sondertilgungen „verbrauchst“ und für die später anstehenden Anschlussfinanzierungen nichts mehr hast.
Für kurzlaufende deutsche Staatsanleihen gibt es auch schon ~3%, da wäre die Differenz zu den Immozinsen nicht mehr wirklich hoch. (Von der Comdirekt gibt es einen guten Anleihefinder.) Ich würde die Liquidität größtenteils behalten.
vermietertagebuch meint
Ja, das dachte ich mir auch. Eine Option ist die Sondertilgung bei Immobilien soweit, dass ich bei der Anschlussfinanzierung die gleiche Rate bekomme.
Frank.E. meint
Glaubst Du, dass Du trotz Adresse im Ausland und Einnahmen wohl vor allem aus Influencer-Tätigkeit noch eine Finanzierung bekommen wirst? Ich persönlich denke da werden Konditionen aufgerufen um Dich eher abzuschrecken.
vermietertagebuch meint
Ich denke das nicht nur, sondern ich weiß es. Aktuell stehen Anschlussfinanzierungen an und ich bekomme gerade ganz normale Finanzierungsangebote. Ich habe mir früher die richtigen Banken ausgesucht, die mich auch im Ausland finanzieren.
Goldi meint
Hallo @Alex,
schön, dass du den Blog fortschreibst und dass du mit MFH5 weiter kommst.
Zu deinen Steuern habe ich zwei Fragen:
1.) Hast du in den letzten Jahren mal ein positives Ergebnis vor Steuern aus V+V ausweisen können? (ich denke mal, wenn du deine Abschreibungen einrechnest, kommt da jedes Jahr ein steuerlicher Verlust raus)
2.) Wie hast du das im Steuerjahr 2021 mit dem MFH 5 hinbekommen? Du schaffst ja neuen Wohnraum im DG.
Musst du die Investionen hierfür gesondert ausweisen und dann mit den mageren 2,0 oder 2,5% abschreiben?
In einem früheren Blogbeitrag hast du ja schon mal geschrieben, wie du viele andere Arbeiten in viel kürzerer Zeit abschreiben darfst und dazu noch Zuschüsse bekommst. Hierfür möchte ich meinen Respekt ausdrücken!
Viel Erfolg weiterhin. Langsam wird es was!
Goldi
Dr.Drohn meint
Kleiner Tipp: Denkt an § 7b EStG bei neu geschaffenem Wohnraum (zB Ausbau Dachgeschoß, das zuvo krin Wohnraum war): Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hat der Steuergesetzgeber im Jahr 2019 eine neue Sonderabschreibung nach § 7b EStG von bis zu 5 % pro Jahr eingeführt. Begünstigt wird damit die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen; die Abschreibung kann im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden. Gefördert werden Wohnungen bis zu einem Quadratmeterpreis von 3.000 EUR (Baukostenobergrenze also hier: Herstellungskosten). ACHTUNG: Das ganze ist ZUSÄTZLICH zu der „normalen“ AfA. Da kommt so einiges zusammen an AfA-Volumen.
@Alex: Nimmst du das in Anspruch?
vermietertagebuch meint
Ich schaffe keinen neuen Wohnraum im DG, dort war auch vorher schon eine Wohnung.
Allerdings ist das ganze Haus ein Kulturdenkmal und ich schreibe alles mit 9% ab.
vermietertagebuch meint
Ja, wir arbeiten eng mit der Denkmalschutzbehörde zusammen. Daraus resultiert auch, dass wir für die Wohnungseingangstüren 6.000€ anstatt 1.000€ zahlen müssen.
Goldi meint
Hallo Stefan,
der Alex hatte schon früh einen Architekten als Entwurfsverfasser bestellt.
Durch die Baubehörde werden dann gerne die entsprechenden nachgeschalteten Behörden beteiligt. Das kann von Landschaftsschutz, Gewerbeaufsichtsamt über Landesbehörden bis zum Prüfingenieur!!! alles sein. Welche das sind, ist von der Art des Antragsverfahrens (und natürlich vom Sachbearbeiter) abhängig.
Hierbei muß man die Hauptaufgabe des Entwurfsverfassers (hier: der Architekt) beachten, dass dieser dafür haftet, ALLE Fachplaner in diesem Bauvorhaben eigenverantwortlich abzustimmen.
z. B. Brandschutzplaner, Schallschutzplaner, Statiker, Vermesser, Energieberater und weitere Sonderplaner.
Das ist nach LBauO so vorgesehen. Dafür unterschreibt er im den Hauptbogen im Bauantragsformular.
Das ist hierbei ja in die Hose gegangen.
Beispiele:
-Fundamente für die Balkone vergessen
-Haus eingesturzgefährdet inf. Entfernen von tragenden Wänden. (siehe Video mit dem nachträglichen Stahlrahmen)
-Vermesser (einfacher statt qualifizierter Lageplan) in Verbindung mit dem überhöhten Kostenvoranschlag des Vermessungsings.
-Einreichen unvollständiger Antragsunterlagen etc.
Goldi
–
vermietertagebuch meint
Hallo Goldi, hier die Antworten zu deinen Fragen:
1)Nein, ich bin bisher immer steuerlich negativ bei meinen Immobilien. Ich fahre die Steuerstrategie der kreditbasierten Sanierung, sodass ich immer steuerlich negativ bin und keine Steuern auf Immos zahlen muss.
2) Das MFH ist ein Kulturdenkmal und daher schreibe ich dort mit 9% ab. Damit hilft mir dieses Haus die Steuerlast für mein ganzes Portfolio zu senken.
3) Nein, ich schaffe keinen neuen Wohnraum im MFH5 DG. Dort war auch vorher schon eine Wohnung.
VG Alexander
vermietertagebuch meint
Die Fälligkeit in Sachsen ist Quartalsmässig mit start im Feb. Daher überweise ich gleich alles, dann bin ich mit dem Schmu durch.
vermietertagebuch meint
Ok, das wusste ich in der Tat nicht. Aber mir ist es auch völlig wurscht, ob ich alles im Januar oder Februar zahlst.
Und ob du über mich ein Video machst, ist mir vollkommen egal. Wenn du aus solchen Dingen dein Lebensglück ziehst, dann viel Spaß damit!
Joe meint
@Stefan,
höre doch bitte auf, immer nur Negatives zu schreiben. Es ist mittlerweile klar, daß Du Dich nur auf Kosten von Alex profilieren willst, in einer oft übergriffigen Art, und es Dir nicht wirklich um Erkenntnisgewinne geht. Dann mach das doch auf Deinen Plattformen/Formaten.
Joe
Matthias meint
@Joe Sorry, aber was soll der Kommentar. Der Erkenntnisgewinn ist riesig für Alex, dank Stefan kann er jetzt Zinsen und dringend benötigte Liquidität sparen.
Wenn man Coachings um tausende Euro anbietet, sollte man zumindest die Basics draufhaben.
vermietertagebuch meint
Was für ein riesen Quatsch! Selbst wenn ich diese 3.788€ erst im Juni zahle und dann für ein halbes Jahr 5% Zinsen bekomme, dann sind das rund 100€. Das macht bei den Monatssumme um die 30.000€ keinen Unterschied.
Goldhamster meint
@Alex:
Aber in Zukunft jedes Jahr 100€
Julius meint
Bei einem ähnlich großen Bestand wie Alex ihn hat, verfahre ich genauso wie er. Wenn die Grundsteuerbescheide reinkommen, werden die Beträge für das ganze Jahr überwiesen und fertig. Für 100€/Jahr – wie Alex es vorgerechnet hat – muss man sich nicht den Aufwand machen, diese Sache zweimal anzufassen.
Aber die Theoretiker unter uns würden es besser machen. Gut für sie 😉
vermietertagebuch meint
Gut zusammengefasst Julius 😉
Matthias meint
Bei der Rendite pro m2 wäre ich um jeden Euro froh
Johannes meint
@all: Ich lasse meine Grundsteuern per Lastschrift einziehen, heißt also, ich definiere wann eingezogen wird und den Rest macht die Stadt. Also habe ich mit der Überweisung überhaupt nichts zu tun. Und ohne Aufwand 100€ sparen, würde ich mitnehmen.
vermietertagebuch meint
Leider kannst du bei einer Lastschrift den Beschreibungstext nicht anpassen. Und wenn du jeden Quartal 74 Lastschriften mit kryptischen Texten abgebucht bekommst, dann bist du viel am sortieren. Das wäre für mich mehr Aufwand.
Johannes meint
@Vermietertagebuch
Die Referenzen bei den Lastschriften sind in vielen Fällen sehr objektspezifisch mit Nennung der Straße und Hausnummer. Und wenn es Probleme mit der Zuordnung gibt, wie machst du sowas dann erst bei den Lastschrifteinzügen für die monatliche Annuität, bei den die Darlehensnummer die Referenz ist?
Johann meint
Hey Alex,
Warum hast du denn bei deinem riesigen Immobestand keinen Steuerberater?
Klar, dass der Geld kostet aber das sollte sich doch auszahlen da ein Steuerberater viel mehr Detailwissen hat
vermietertagebuch meint
Weil man für 95% keinen Steuerberater braucht. Das meiste ist nur Abtippen und da bin ich zu geizig. Demnächst werde ich das an meine Buchhaltung abgeben.
Wenn ich eine steuerliche Frage habe, buche ich 1h beim Steuerberater. Diese Modell funktioniert für mich am besten.
Goldi meint
@Alex:
Ich nehme mal an, dass du den Architekten als Entwurfsverfasser nur für die LP 1-4 beauftragt hattest. Das ist ja oft so. Auch aus Kapazitäts- und Kostengründen besonders bei Umbauten.
Mit dem beauftragtem Bauleiter hast du ja auch eine weitere Person im Boot, die im Bauantrag der federführenden Behörde gegenüber genannt werden muß. Und die trägt die Verantwortung, dass alles antragsgemäß und vorschriftengerecht umgesetzt wird.
Wisst ihr schon, ob eine Abnahme der Baumaßnahme durch die Bauaufsicht angeordnet wird?
Goldi
vermietertagebuch meint
Wir müssen die Fertigstellung und Inbetriebnahme des Hauses beim Bauamt melden. Ob dann jemand von der Bauaufsicht vorbei kommt, das weiß ich nicht. Eventuell reicht denen, dass mein Bauleiter sagt, dass alles passt. Auf jeden Fall will jemand vom Denkmalamt vorbei kommen und prüfen. Wobei es nur Auflagen zu den Türen und dem Treppenhaus gab.
Schnedermann meint
Hallo Stefan,
das ist so pauschal nicht ganz richtig. Zunächst spielt es erstmal eine Rolle, ob es sich um ein Einzeldenkmal oder um ein Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet handelt. Bei meinen denkmalgeschützen Objekt habe ich zunächst eine Instandsetzungsvereinbarung mit der Stadt abgeschlossen. Deren Grundlage waren die voraussichtlichen Gesamtkosten der Sanierung. Die Auflagen der UDB sind da eingeflossen. Nach der Sanierung habe ich dann die Bescheinigung der Stadt über die erhöhten Abschreibungen gem. § 7 h EStG erhalten. Die Abschreibung von 9 % über die ersten 7 Jahre wirkt sich nun steuerlich höchst angenehm aus.
Gruß Schnedermann
Schnedermann meint
Hallo Stefan,
dann ist das wohl so wie du schreibst. Aus Alex’s Angaben war das nicht exakt zu ersehen.
Dennoch – professionell wäre es gewesen, solche Dinge vorab zum eigenen Vorteil zu klären. Mit etwas Glück wären da vielleicht sogar noch Fördermittel abzugreifen …
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Falsch: Ich kann alles beim Haus mit 9% abschreiben, da nicht nur Türen & Treppenhaus unter Denkmalschutz stehen, sondern das ganze Haus. Alles was zur Erhaltung der denkmalgeschützten Immobilie beiträgt, bekommt die Sonder-AfA. Egal ob das Haus im Sanierungsgebiet ist oder nicht. Die Denkmalbehörde wurde direkt am Anfang ins Boot geholt und sie hat mir dieses Vorgehen bereits bestätigt. Ich hatte im Blogbeitrag lediglich geschrieben, dass Türen % Treppenhaus besondere Auflagen bei der Sanierung bekommen haben (Verzierungen & Farben).
Schnedermann meint
Hallo Alex,
dann ist das ja jetzt geklärt, also Abschreibung gem. §7 h EStG.
Einen eigenen Steuerberater halte ich im Übrigen auch für übertrieben. Da stehen die Kosten nicht im Verhältnis zu dem Aufwand den der treibt. Ich halte mich da an die Loseblattsammlung der Akademischen Arbeitsgemeinschaft. Super erklärt an vieln Beispielen und immer aktuell. Und falls doch mal eine Frage offen bleibt, kann man da sogar nachfragen.
Gruß Schnedermann
Schnedermann meint
Hallo Stefan,
mea culpa – ein Blick ins Gestz erleichtert die Rechtsfindung.
Somit bekommt Alex also die Förderung nach §7 i EStG und zwar für die gesamten Herstellungskosten – alles ist schick.
Nun denn, was einzelne Bauteile (Türen, Fenster, Treppen etc.) bei denkmalschutzgerechter Herstellung kosten können, habe ich auch erfahren. Da ist die erhöhte Abschreibung schon ein guter Trost.
Gruß Schnedermann
Goldhamster meint
Hallo @Alex,
du schreibst, das du alles beim Haus mit 9% abschreiben kannst.
Zählen da auch die Balkonanlagen und die generellen Sachen der Kostengruppe 500 dazu?
Ich finde das Thema hochspannend.
Gruß Goldi
vermietertagebuch meint
Das ganze Haus ist ein Kulturdenkmal, also denke ich schon. Zumindest hat das Denkmalamt nichts anderes gesagt. Am Ende wissen wir mehr.
Travis meint
Ihr habt echt nix zu tun im Leben.
Mats meint
Hallo @Stefan,
ich vermute du hast selbst auch noch keine eigenen Erfahrungen mit dem Thema Denkmalsanierung gemacht. Bezüglich der vom Denkmalamt zur erhöhten Abschreibung gemäß §7i anerkannten Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes kann man sich vorher nichts bescheinigen lassen.
Grundsätzlich gilt auch: ALLE Kosten (somit auch Innenausbau, Elektroanlagen, Planung usw.) AUSSER Außenanlagen (KG500), neue Gebäudeteile (Balkon) sowie Inneneinrichtungen werden als Aufwendungen zur Erhaltung eines Kulturdenkmals anerkannt. Das Chemnitzer Denkmalamt ist jedoch im Vergleich zu anderen Ämtern (z.b. Berlin) hier recht „entspannt“ und erkennt fast alle Kosten an (außer Außenanlagen). Aus eigener Erfahrung kann ich bestätigen, dass auch Balkonanlagen dort anerkannt wurden.
Bis Alex hier final berichten kann, wird jedoch noch eine lange Zeit ins Land gehen. Die Bescheinigung gem. §7i vom Denkmalamt hat aktuell in Chemnitz eine Bearbeitungszeit von ca. 9-12 Monaten. Im Anschluss kann man dann die Kosten in der Einkommenssteuererklärung berücksichtigen, wobei hier die erste Überprüfung auch um einiges länger als 6 Monate dauert. Schätzung: nach Einreichung der finalen Kostenaufstellung, der Abnahme vom Denkmalamt zur Fertigstellung der Sanierung bis zur ersten Steuerbescheinigung muss man mit 18-24 Monaten rechnen.
Grüße aus Chemnitz
Stubentiger meint
Puh geht ja gut los dein Jahr. Ich glaube nicht wirklich dran. In deinem
Video „gehe ich pleite bei 4% Zinsen“ sagst du das es ja „sehr sehr unwahrscheinlich ist“ und du ja „2% ‘Mieterhöhung“ machen kannst.
Nun stehen wir 1 Jahr später bei 4% Tendenz steigend. Eher 4,5-5% im Mittel. Also eine annuität von 7-8% wobei die Bank ggf so niedrige Tilgung nicht akzeptierst.
Wie bewertest du das ganze nach 1 Jahr.
Zudem sind alle deine Immobilien dort vermietet. Leerstand 10% ist für dein Portfolio eigentlich Dauer Zustand. Aktuell hast du 14/72 Wohnung leer also 20%.
Wie gehst du auf Geld suche? Geben die Banken überhaupt noch Kredite mit der Historie und ausländischer Lokalität? Mein Banker teilte mit das er das nicht machen würde da faktisch keine Rechtssicherheit besteht um Handhabe zu haben auf die Person. Und wenn die Sicherheiten einbrechen was sie ja tun (Preise sinken) stehen finanziert Kaufpreise in keinen Verhältnis mehr zum beleihungswert. Was passiert wenn du jetzt nicht mehr finanziert wirst?
Wie viel Volumen des Portfolio wird denn wann fällig? Wie viel musst du nun teuer nach finanzieren die nächsten 2 Jahre?
vermietertagebuch meint
Meine Banken finanzieren mich auch im Ausland, habe mir damals extra solche Banken raus gesucht. Machen nur wenige Banken, ich weiß.
Aktuell verhandle ich mit den Banken die gleiche Annuität. Zum Beispiel muss ich mein MFH2 refinanzieren. Vorher hatte ich eine Kreditrate von 500€ mit 1,3% Zins und 3% Tilgung. Jetzt wurden mir 550€ Kreditrate mit 3,85% Zins und 1,5% Tilgung angebeoten. Ich sagte, wenn wir uns auf die alte Annuität von 500€ einigen, dann refinanziere ich. Sie wollen das prüfen. So mache ich das aktuell bei allen Refinanzierungen. 3,5% Zins sollte eigentlich möglich sein, da 15% getilgt, Wert gestiegen und Mieten gestiegen.
Zum Leerstand: Aktuell stehen 2 Wohnungen leer, welche direkt neuvermietet werden können. Die anderen 10 leerstehenden Wohnungen sind in der Sanierung.
Claudi Omin meint
1. 3,5% Zins sollte eigentlich möglich sein –> der wird eher um die 4% liegen.
2. da 15% getilgt –> das kann Dir den Kopf retten!
3. Wert gestiegen –> das ist offensichtlich Deine subjektive Meinung und muss nicht mit den aktuellen und vor allem aktualisierten Bewertungskriterien der Banken übereinstimmen. In Zeiten steigender Zinsen in Verbindung mit Käuferstreik habe ich da meine Zweifel. Leseempfehlung: https://www.intelligent-investieren.net/2023/02/kissigs-aktien-report-immobilienaktien.html
4. Mieten gestiegen –> ja Gottseidank. Siehe oben, 2.
vermietertagebuch meint
Meine Leipziger Immos sind zum Beispiel von 2016-2022 um über 100% gestiegen. Wenn sie jetzt um 30% fallen, dann bin ich immer noch deutlich im Plus. Das weiß auch die Bank. Aber lasst uns mal die Angebote abwarten, dann kann ich aus der Praxis berichten.
Claudi Omin meint
Das ist korrekt. Leipzig hatte einen gigantischen Preisaufschwung über die letzten Jahre. Das habe ich selbst verfolgt, weil ich dort noch ein paar sanierte Altbauwohnungen habe. Die stammen noch aus dem Steuerparadies der 90´er mit der damals gewährten Sonder-Afa von 50%.
Auf jeden Fall drücke ich die Daumen für die Anschlussfinanzierungen.
Chris meint
Welche Zinsbindung streben Sie aktuell an? Wieder nur kurzfristig?
vermietertagebuch meint
Unterschiedlich und vom Objektabhängig. Manche 5 Jahre, andere 10 Jahre
Goldi meint
Hallo @Stubentiger,
weder die anstehenden Nachfinanzierungen noch ein bisschen Leerstand hier oder da machen die ganze Geschichte um die 70? Wohneinheiten rentabel oder unrentabel.
Der Hase liegt ganz wo anders im Pfeffer. Und langsam kommt raus, wo der gute Alex seine Prioritäten gesetzt hat.
Du kannst an den Kommentaren hier bei ihm genau sehen, wer es verstanden hat und wer nicht. Leute, die hier in den Antworten Begriffe wie „Cashflow“ oder „C-Lage“ nutzen, wohl eher nicht.
Aber auch Alex hat es zumindest am Anfang nicht ganz verstanden, sonst hätte er nicht die ganzen baulichen Fehler beim MFH 5 begangen. Und vielleicht auch ein wenig länger nach einem ein wenig besserem Objekt in der Frankenberger Str. gesucht.
Die Gärten und Balkone beim MFH5 gehen nach Norden. Das ist nicht mehr zu revidieren.
Ob das Objekt am Ende aufgeht oder nicht, kann ich nicht beurteilen und vielleicht sogar der Alex nicht. Wenn es aufgeht, sind alle „Cashflow-“ Leerstands-, Nachfinanzierungs oder C-Lagen-Debatten unnötig.
Es geht dann um 6-stellige Beträge.
Mahlzeit
Goldi
Schnedermann meint
Hallo Goldi,
ob sich das ganze Konstrukt rechnet kann ja jeder leicht anhand der Zahlen von Alex für sich selbst nachvollziehen.
Gekauft hat er für 364.000 €. Diese Summe finanziert mit 0,94 % Zinsen und 2,5 % Tilgung, ergibt eine monatliche Rate von 1.043 €. Sieht zunächst nicht schlecht aus, wenn man diese Kosten der kalkulatorischen Miete von 2.560 € gegenüberstellt.
Wegen der Instandsetzung hat Alex aber nachfinanziert, in der Summe 354.000 €. Vorausgesetzt er ist bei 2,5 % Tilgung geblieben, hat er im Schnitt noch mit 1,85 % Zinsen ganz gut abgeschnitten. Für die Nachfinanzierung ergibt sich dann eine monatliche Rate von 1.287 €, was sich somit auf die 2.330 € aus der Tabelle summiert.
Nach zehnjähriger Laufzeit ergibt sich in Summe daraus eine Restschuld von 525.492 €. Bei gleichbleibender monatlicher Rate und einem angenommenen Zinssatz von 4,5 % würden nach weiteren zehn Jahren noch 470.525 € auf der Uhr stehen.
Vorausgesetzt, das Objekt ist stets voll vermietet und es fallen keine weiteren großen Reparaturen etc. an, dann stehen über‘n Daumen 20 Jahre lang monatlich 2.560 € Miete den Finanzierungskosten von monatlich 2.330 € gegenüber.
Nehmen wir jetzt noch monatlich 50 Cent IHR pro qm dazu, was 278 € sind, dann bleiben 20 Jahre lang aus diesem Objekt monatlich 48 € Verlust hängen.
Üblicherweise trennt man sich von so einem Objekt aus wirtschaftlichen Gründen. Die wirklich spannende Frage ist dann, zu welchen Preis man das Ding überhaupt loswerden kann.
Gruß Schnedermann
Goldi meint
Hallo Schnedermann,
du schreibst, dass das ganze Konstrukt für jeden nachzurechnen ist.
Nun habe ich nicht mal eben deine angegebenen Zahlen.
Aber ich frage mich:
Wie kann man einen Altbau über einen Zeitraum von z. B. 10Jahren genau kalkulieren?
Mit Excel und Zinsen im 2.Nachkommastellenbereich….
Was soll denn da für eine Genauigkeit vorgegaukelt werden?
Wissen wir, ob die Eingangsdaten überhaupt stimmen? Das ist so komplex, da wird auch der gute Alex ins Schwimmen kommen und Probleme haben, den Überblick zu behalten.
Dass auf die zuarbeitenden Verwalter, Bauleiter, Makler, Architekten, Sonderplaner nicht durchgehend Verlass ist, haben wir ja nun gesehen.
Ich hoffe, Alex löst sich von diesen ganzen Umfeld der Youtubewelt und sucht sich kompetente Ratgeber.
Nicht ehem. Bodybuilder und protzende Altinvestoren, die selber in Filmreihen ihr Nichtwissen verbreiten.
Ich drücke Alex die Daumen, dass die Vermietung des MFH5 gut anläuft und auch die entsprechenden Mieter kommen, die diesen Bauaufwand zu schätzen wissen.
Goldi
vermietertagebuch meint
Danke dir Goldi! Heute kamen wieder neue Bilder von der Baustelle rein. Die Fliesen sind fertig und das Treppenhaus ebenfalls. Dort fehlte noch eine Klapptreppe und ein automatisierbares Fenster für Rauchabzug. Nächste Woche werden die Innentüren und das Vinyl eingebaut.
Schnedermann meint
Hallo Goldi,
du fragst dich, wie man einen Altbau über einen Zeitraum von z.B. 10 Jahren genau kalkulieren kann.
Das kann niemand. Denn du weißt anfangs nicht, wie sich die Mietzahlung entwickelt, welche zusätzlichen Kosten, die du nicht umlegen kannst, sich plötzlich ergeben oder welche anderen Unwägbarkeiten unerwartet eintreten.
Du kannst aber die Finanzierungskosten im Zeitraum der Zinsbindung exakt kalkulieren. Beim Immobilieninvestment setzt du die Finanzierungskosten gegen die Kaltmiete und hast dann schon mal einen Anhaltspunkt, ob da überhaupt was übrig bleibt. Falls ja, musst du davon noch Risiko- und Vorsorgeabschläge abziehen. Hast du dann immer noch eine schwarze Zahl sieht’s gut aus.
Diese überschlägige Rechnung machst du, nachdem du bei der Bank warst bzw. die Konditionen fix hast und bevor du zum Notar gehst.
Abhängig von deiner Zielstellung für das Investment hast du natürlich einige Stellschrauben. Du kannst Zins und Tilgung in Grenzen variieren, du kannst Sondertilgungen planen oder auch deinen Eigenkapitalanteil ändern.
Der Alex hat das alles in seinen Erklärbeiträgen und –videos sehr verständlich dargestellt.
Wenn ich also zu einem festgelegten Zeitpunkt „ernten“ und von den Erträgen der Immobilien leben will, muss ich zu diesem Zeitpunkt mehr oder weniger schuldenfrei sein bzw. die Finanzierungskosten soweit gedrosselt haben, dass mir zum Leben genug übrig bleibt.
Rein rechnerisch schaffst du das aber realiter nicht, wenn du alle Objekte mit 100 bis 110 Prozent finanzierst und wenig oder kein Überschuss verbleibt. Das hatte ich hier vor einer Weile mal am Beispiel der ETW 2 vorgerechnet.
Gemessen an dieser Betrachtungsweise hat sich Alex inzwischen in eine prekäre Situation manövriert. Der Zeitpunkt rückt näher, an dem er einige korrigierende Entscheidungen treffen muss. Dabei wünsche ich ihm zum einen viel Erfolg und ein glückliches Händchen und zum anderen den Mut dies weiterhin so transparent zu kommunizieren.
Gruß Schnedermann
Goldi meint
Hallo Alex,
wenn ich an dich einen Wusch äußern dürfte, wären das, vielleicht 2 oder 3 Fotos der neuen Wohnungseingangstüren (Denkmalschutz und ich glaube auch Obentürschließautomatik) in einem deiner nächsten Monatsberichte zu zeigen.
Danke Goldi
Goldi meint
@schnedermann
willst du mich auf den Arm nehmen?
Fängst du jetzt auch so an, Zahlen im 2. Nachkommastellenbereich auf 10 Jahre hochzurechnen?
Zahlt erstmal die ersten Immobilien komplett ab und dann schaut mal was ihr wann in welcher Größenordnung an Ein- und Ausgaben über die Jahrzehnte anfielen. Und dann kannst du auch sagen, ein zum Faktor 10 gekauftes Objekt hat z. B. nach 22Jahren die investierten Gelder wieder eingespielt. Und da ist noch nicht die Inflation berücksichtigt.
Und nein, die Zinszahlungen waren dabei nie einer der größeren Posten.
Goldi
vermietertagebuch meint
Ja, bei dem MFH5 habe ich viele Fehler gemacht und ich würde heute diesbezüglich vieles anders machen. Ich habe viel gelernt
Matthias meint
Ich dachte er hat immer auf 5 Jahre finanziert
vermietertagebuch meint
Ja, ich hatte fast alles mit 5 Jahren finanziert. Bei den MFHs habe ich dann später teilweise 10 Jahre gemacht.
Jay meint
Ich finds toll, dass du hier weiter diskutierst und transparent bist. Dafür ein großes Dankeschön!
Würd mich über einen Blogeintrag über deine Ziele freuen.
vermietertagebuch meint
Danke dir Jay!
Lucky meint
Hallo Alex,
Danke erstmal dass du noch den Blog pflegst.
1.) Ich habe eine Frage, warum du nicht deine überschüssige Instandhaltungsrücklage (z.B. 40% der 100.000€) in kurzfristige Bundesanleihen (oder auch italienische Staatsanleihen) investierst. Dann hättest du aktuell zwischen 3,2 und 4% p.a. Rendite, was auch 1.600) p.a. wären.
2.) Du warst dir vor ein paar Monaten noch unsicher ob du deine Instandhaltung auch der Inflation anpasst, machst du das?
3.) würde sich nicht eine Portfolio Trennung von 2-3 „fälligen“ ETWs lohnen, um deine EK situation aufzubessern? (So dass du noch nicht gewerblich bist)
LG
Lucky
vermietertagebuch meint
Hallo Lucky, anbei die Antworten auf deine Fragen:
1) Von Bundesanleihen halte ich nichts, da kämen schon ehr Aktien in Frage. Klar schwanken die mehr, sind aber auch flexibler.
2) Bisher habe ich das nicht gemacht
3) Ja, das würde ich machen. Muss dazu aber erst die 10 Jahres Steuerfrist abwarten…sonst lohnt sich das bei meinen kleinen Wohnungen kaum.
D meint
Lies dich mal ein zum Thema Bundesanleihen. Der Vergleich mit Aktien ist schon sehr schräg, dass sind völlig andere Risikoklassen. Und idR sind Bundesanleihen sehr liquide, nur das aktuelle Zinsänderungsrisiko muss man beachten falls man tatsächlich vor Fälligkeit verkaufen will.
vermietertagebuch meint
Mir ist vollkommen klar, dass das andere Risikoklassen sind. Aber was hat das mit meiner Aussage zu tun, dass ich davon nichts halte?
D meint
Das ist doch keine Begründung ist.
Klingt eher so, als ob du dich damit nicht auseinander gesetzt hast. Es geht darum den aktuellen Zins zu nutzen und Geld nicht auf Konten ohne bzw mit minimaler Verzinsung liegen zu lassen.
Anders formuliert, was spricht gegen 3% Zins mit sofortiger Verfügbarkeit des Geldes im Notfall und dem niedrigsten Ausfallrisiko was man bekommen kann?
Müssen ja keine Anleihen sein, gibt sogar schon Tagesgeldkonten mit 2,x Prozent. Ggf. haste über deine amerikanische Firma noch weitere Möglichkeiten, dort ist der Zins aktuell noch höher. Grade bei deinen YT Einnahmen hast du da nen großen Hebel – ich würde das Geld nicht einfach liegen lassen.
Schnedermann meint
Upps …
den ganzen Stefan ausgemerzt – da wird uns ja was fehlen…
Gruß Schnedermann
vermietertagebuch meint
Ja, ich hatte ihn mehrmals vorgewarnt, aber er pöbelte immer weiter. Jetzt war Schluss.
Marco meint
Das war doch kein Pöbeln, sondern Kritik.
Seine Aussagen waren auf jeden Fall immer begründet.
Ungerechtfertigte Kritik sollte man widerlegen und nicht den längeren Hebel ausspielen.
Dachte, Transparenz wäre der Usus?
vermietertagebuch meint
Seine Kritik habe ich immer sachlich beantwortet und Fehler habe ich korrigiert. Neben der Kritik wurde aber auch gepöbelt und beleidigt. Ich hatte ihn mehrmals drauf hingewiesen und gesagt, dass er es unterlassen soll. Er hat weiter gemacht und ich habe ihn deshalb blockiert. Und das weiter ich auch mit anderen Leuten machen, die dauerhaft pöbeln und mich ständig als Lügner bezeichnen. Dafür ist mir meine Zeit zu schade und den vielen anderen Lesern auch.
Matthias meint
Mit dem löschen hast du aber seine ganzen richtigen Inputs entfernt und damit vieles Unlesbar gemacht..