Der Mai war aus Sicht meines Immobilien Cashflows kein guter Monat. Allerdings war er für die Weiterentwicklung meines Portfolios gut, da ich eine Wohnung fertig sanieren konnte und den Leerstand des Portfolios reduziert habt. Im folgenden Beitrag gibt es die Details und alle Zahlen zum Cashflow dieses Monats.
Inhalt
1) Cashflow der Immobilien im Mai 2021
2) Maklerkosten für Neuvermietung
3) Sonderumlagen für 5 Wohnungen
Cashflow der Immobilien im Mai 2021
Nach zwei sehr guten Monaten im März und April mit jeweils über 5.000€ Cashflow sieht der Mai deutlich schlechter aus. Insgesamt blieb nur ein Cashflow von 1.323€ übrig
Das lag hauptsächlich an den hohen Kosten für die Neuvermietungen von Wohnungen und den hohen Jahresabschlägen für Heizung/Wasser in meinen Mehrfamilienhäusern. Dazu kamen rund 1.000€ Sonderumlage aus der Rücklage, worauf ich weiter unten detaillierter eingehe.
Der Monatsüberschuss nach Rücklage lag bei 338€. Der Vermögenszuwachs lag dank anhaltend hoher Tilgung bei 6.135€. Ich bin also im Mai trotz geringen Cashflows um über 6.000€ reicher geworden. Das verdeutlicht, dass die Immobilien selbst bei Monaten mit weniger Cashflow dank Leverage Effekt gut funktionieren. Nicht umsonst werden die meisten Menschen mit Unternehmertum oder Immobilien reich.
Anschauen: So kaufst du deine erste Immobilie (Schritt für Schritt Anleitung)
Positiv auf den Cashflow haben sie die Auszahlungen der beiden Kautionen für ETW9 und MFH1 ausgewirkt. Dortige teilweise in der Vergangenheit ausgeführte Renovierungsarbeiten wurden über die Kaution der Mieter ausgeglichen.
Für einige Renovierungsarbeiten ging ich damals in Vorleistung und sie verschlechterten damals meinen Cashflow. Jetzt werden die Renovierungsarbeiten (teilweise) über die Kaution ausgeglichen, also verbessern sie den Cashflow. Über das ganze Jahr hinweg ist es aber ein Nullsummenspiel, da sich die Werte teilweise ausgleichen.
Maklerkosten für Neuvermietung
Im Mai hatte ich Kosten von drei Neuvermietungen für rund 1.600€ (419,48€ + 618,8€ + 571,20€). Das betraf meine Wohnungen ETW18, CHW2 und CHW3. Diese Neuvermietungen sind nicht alle im Mai angefallen, sondern schon 2-3 Monate früher. Die Rechnungen trafen aber erst jetzt gesammelt im Mai ein.
Bei CHW2 und CHW3 hatten wir lange nach einem Mieter gesucht und ich bin froh, endlich jemand gefunden zu haben. Hoffen wir, dass sie lange drinbleiben. Für ETW18 gab es ebenfalls kleinere Probleme, das lag aber ehr am alten Mieter, der die Wohnungsbesichtigungen boykottiert hat und die Wohnung beim Auszug wie ein Schlachtfeld verlassen hat.
Insgesamt nimmt der Leerstand in meinem Portfolio ab, aber trotzdem muss ich sagen, dass die Chemnitzer Wohnungen viel mehr Probleme machen als die Leipziger Wohnungen. In Leipzig habe ich die Wohnung nach einer Woche ohne Leerstand vermietet, in Chemnitz kann es manchmal mehrere Monate dauern. Hätte ich die Wohnungen in Chemnitz nicht so unglaublich günstig gekauft, dann wäre die Rendite für einige Objekte futsch.
Anschauen: Immobilien in Chemnitz und anderen C Standorten kaufen
Sonderumlagen für 5 Wohnungen
In einem großen Mehrfamilienhaus in Stötteritz habe ich 5 Wohnungen. Insgesamt hat dieser Komplex 160 Wohnungen und ein Investor hält über die Hälfte der Einheiten. Dieser Investor hat eine nötige Strangsanierung sehr lange blockiert und es gab große Probleme mit Legionellen.
Jetzt endlich wird das Problem angegangen und damit einher gehen Sonderumlagen für die Steigstrangsanierung für jeden Eigentümer. Da ich fünf Wohnungen in diesem Objekt habe, trifft es mich gleich fünfmal. Ich zahle rund 150€ – 250€ pro Wohnung. Das ist einzeln nicht viel, aber in Summe ebenfalls rund 1.000€.
Das ist natürlich ärgerlich, war aber absehbar als ich die Wohnungen günstig kaufte. Die Kosten finanziere ich aus meiner Instandhaltungsrücklage und daher gibt es keine weiteren Probleme.
Neuvermietung ETW9
Meine Leipziger Wohnung in Lindenau hatte ich im Mai renoviert und konnte sie direkt neu vermieten. Anstatt 268€ kalt vermiete ich sie jetzt für 400€ kalt inklusive Einbauküche. Direkt bei der ersten Besichtigung gab der Interessent seine Zusage und zog ein Tag später ein. Ein komplettes Video von der Sanierung inklusive Bilder und aller Kosten gibt es hier:
Anschauen: Wohnungsrenovierung ETW9 – Roomtour und alle Kosten
Die Rechnungen für alle Kosten bekam ich Anfang Juni und ich werde die Kosten aus meiner Instandhaltungsrücklage bezahlen. Daher werden die Kosten gesammelt im Junibericht auftauchen.
Büro mieten Berlin meint
Wie lange praktizieren Sie diese Methode, um mit der Vermietung von Wohnungen Gewinne zu erzielen? Kann diese Methode bei Gewerbeimmobilien wie Büroflächen funktionieren?
vermietertagebuch meint
Ich investiere seit rund 5,5 Jahren in Immobilien. Aber ausschliesslich Wohnimmobilien. Gewerbe ist schwieriger.
Christian meint
Knast ist wohl nicht drin, in Ordnung ist es natürlich nicht. Ist ja kein Problem die Kaution auf einem Kautionskonto anzulegen. Kostet bei meiner Bank dem Mieter einmalig 20€ und gut ist es. Ist ja nicht mein Geld. Das sollte Alex als Coach natürlich wissen.