Diversifikation bei Immobilien

Diversifikation bei Immobilien – Ist eine Diversifikationsstrategie wichtig?




In meinen Abschlussberichten teile ich monatlich mit euch meine ganzen Einnahmen und Ausgaben. Wenn in einem Monat viel Cashflow von meinem passiven Einkommen übrigbleibt, dann kann ich mir ab und zu etwas gönnen oder das Geld in weitere Immobilien investieren.

 

Wenn ich allerdings einen schlechten Monat habe, dann bleibt nichts von meinem passiven Einkommen übrig und der Cashflow ist bei 0€.

 

Wäre ich bereits jetzt auf diesen Cashflow angewiesen, dann würde ich in manchen Monaten kaum über die Runden kommen und ich könnte keine Miete zahlen. Wenn ich darüber hinaus nicht diversifiziert wäre, dann müsste ich zusätzliche Schulden machen, um die laufenden Kosten zu tragen.

 

Ein Monat mit viel Leerstand und Reparaturen an meinen Immobilien wären ein riesiges Problem, wenn ich nur wenige, teure Assets hätte anstelle vieler kleiner. Die Diversifikation trägt dazu bei, dass ich die Kosten von Leerstand und Reparaturen auf die Einnahmen anderer Assets umlegen kann und kein Geld aus meinem normalen Arbeitseinkommen nachschießen muss.

 

Im Monat August 2018 hatte ich beispielsweise theoretische Einnahmen von 2.517€. Durch Leerstand und Cashflow blieben am Ende 108,24€ positiver Cashflow übrig. Ich hätte fast draufzahlen müssen. Anhand dieser Zahlen werde ich dir zeigen, warum eine Diversifikationsstrategie so wichtig ist.

 

Inhalt
1) Diversifizierung / Diversifikation Definition
2) Praxis – Wie ich durch den Diversifikationseffekt monatliche Kosten von 2.408€ abfedern kann
3) Formen der Diversifikationsstrategie bei Immobilien
4) Geographische Diversifikation
5) Diversifikation in der Größe
6) Diversifikation in dem Volumen
7) Diversifikation im Typ
8) Diversifikation über Assetklassen hinweg
9) Meine eigene Diversifikation und die Zukunft


Diversifizierung / Diversifikation Definition




Diesen theoretischen Teil möchte ich kurz und knapp halten, daher eine kurze Definition von Wikipedia. In den darauffolgenden Kapiteln wende ich das Prinzip der Diversifikation auf meine Immobilien an und zeige auf, warum eine breite Streuung wichtig ist.

 

„Diversifikation (auch Diversifizierung) bezeichnet in der Wirtschaftswissenschaft das Phänomen, dass eine Ausweitung von Wahlmöglichkeiten zu einer Erhöhung von Chancen und/oder einem Abbau von Risiken führt.

 

Hintergrund dieser verbreiteten Investmentstrategie ist eine Risikodiversifikation, d. h. die Vermeidung eines möglichen Totalverlustes durch gleichzeitiges Investieren von Teilbeträgen in alternative, unterschiedlich riskante Anlageformen, so dass das Gesamtvermögen in diverse Finanztitel gestreut wird.“


Praxis – Wie ich durch den Diversifikationseffekt monatliche Kosten von 2.408€ abfedern kann

 

Wie oben bereits geschrieben, war der Monat August 2018 bezüglich meiner Immobilien eine Katastrophe.

 

Rein theoretisch bleiben nach Abzug der Kosten bei meinem Portfolio 2.517€ übrig. Bei einer Warmmiete von 9.876€ gehen 3.514€ für Hausgeld und 3.845€ für den Kredit ab. Von den 2.517€ lege ich noch 623€ als Instandhaltungsrücklage zurück.

Cashflow Diversifikation
Cashflow Diversifikation

Es sollten also 1.894€ übrigbleiben, welche ich konsumieren oder neu investieren kann.
Allerdings hatte ich im August Leerstand von drei Wohnungen, womit mir die Warmmiete von 1.507€ (547€ + 490€ + 470€) fehlte. Somit blieben von den 2.517€ theoretische Cashflow nur 1.010€ übrig.

 

Dazu kam, dass ich Kosten für Immobilien in Höhe von 901,76€ (200,04€ Reparaturen + 678,30€ Makler für Neuvermietung + 23,42€ Strom in Leerwohnung) hatte.

 

Somit gingen von dem 1.010€ Cashflow nochmal 901,76€ ab und es blieben sagenhafte 108,24€ übrig. Der Cashflow war knapp positiv und ich musste die angefallenen Kosten für Leerstand, Reparaturen und Neuvermietung nicht aus meinem Angestelltengehalt zahlen.

 

Ich konnte die Kosten aus den Einnahmen des gesamten Immobilienportfolios zahlen. Meine Immobilien tragen sich auch in schlechten Zeiten von selbst.

 

Hätte ich Immobilien, die sich nur knapp rechnen, dann wäre ich bei dem kleinsten Problem im negativen Cashflow und müsste gespartes Geld dazubuttern. Daher habe ich bereits in einem anderen Artikel geschrieben, dass hohe Rendite ein wichtiger Punkt für mich ist.

 

Lies: Rendite bei Immobilien

 




Ein weiteres Problem hätte ich, wenn die Einnahmen meiner Immobilien aus wenigen Quellen kämen und ein Teil davon ausfallen würde. Momentan sind meine Einnahmen auf 27 kleine Wohneinheiten aufgeteilt. Der Leerstand von 3 Wohneinheiten wäre eine Quote von rund 11% und ist für mein Portfolio verkraftbar.

 

Wenn mein Portfolio aber beispielsweise aus großen 100 m² Wohnungen bestehen würde – bei denen die Warmmiete locker 1.000€ sein kann – dann wären meine knapp 10.000€ Mieteinnahmen auf 10 Wohnungen anstatt 27 aufgeteilt. Also viel weniger diversifiziert.

 

Wenn ich bei diesen 10 Wohnungen plötzlich einen Leerstand von 3 Wohnungen habe, dann wären 33% Leerstand vorhanden. Anstatt 10.000€ Warmmiete kämen nur noch 7.000€ Warmmiete. Davon gingen 3.514€ für Hausgeld und 3.845€ für den Kredit ab. Ich wäre bereits mit 360€ im Minus. Wenn dann noch 900€ für Reparaturen und Neuvermietung dazu kämen, wäre mein Cashflow schnell bei 1.260€ Minus. Eine geringere Diversifikation lässt das Risiko bei Problemen viel schneller ansteigen.

 

Noch deutlicher sieht man es bei Reparaturen für Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Wenn ich ein Mehrfamilienhaus mit 27 Wohnungen habe und das Dach geht kaputt, dann trage ich die gesamten Kosten von beispielsweise 50.000€ allein.

 

Wenn ich dagegen 27 Wohnungen in 27 verschiedenen Mehrfamilienhäusern habe und in einem Haus das Dach kaputt geht, dann teile ich mir die Kosten mit allen anderen Eigentümern dieses Hauses und jeder zahlt beispielsweise nur 2.000€. Das Risiko wird auf mehrere Schultern verteilt. Daher empfehle ich jedem Investoren-Anfänger mit einer Wohnung anstatt mit einem Haus zu beginnen.

 

Lies: 6 gute Gründe, als Anfänger eine vermietete Wohnung zu kaufen


Formen der Diversifikationsstrategie bei Immobilien

 

Bei den Immobilien kann man auf verschiedenen Wegen diversifizieren und somit sein Risiko senken. Man kann geografisch, nach Größe, nach Typ, nach Volumen und nach Assetklasse diversifizieren.

 

Geographische Diversifikation

 

Mit der geographischen Diversifikation ist gemeint, dass man seine Immobilien an verschiedenen Standorten hat. Das kann zum Beispiel das Investieren in verschiedene Städte oder Bundesländer sein, um die Abhängigkeit von städtischen Standortfaktoren zu reduzieren.

 

Wenn man beispielsweise nur in Wolfsburg investiert ist, dann ist man sehr abhängig von Volkswagen als Arbeitgeber seiner Mieter.

 

Der nächstgrößere Schritt wäre die geographische Diversifikation über Ländergrenzen hinweg. Sollte es beispielsweise mit der Euro-Zone bergab gehen, können Investments in den USA und Asien von Vorteil sein. Wenn der eigene Markt einbricht, dann hat man nicht automatisch Probleme im kompletten Portfolio.

 

Diversifikation in der Größe

 

Zu der Diversifikation in der Größe habe ich oben ein Beispiel beschrieben. Wenn man beispielsweise eine sehr familienfreundliche Politik in einem Land hat, dann wird es mehr Familien und den Wunsch nach größeren Wohnungen geben. Hat man zu dieser Zeit nur in 1-Zimmer-Apartments investiert, wird es schwieriger, diese zu vermieten.

 

Wenn die Bevölkerung des Landes immer älter wird, dann werden kleinere und seniorengerechte Wohnungen interessanter. Die großen 5-Zimmer- und 100-m²-Wohnungen werden dann schwerer zu vermieten.

 

Außerdem kann man sagen, dass diese Art der Diversifikation immer auch eine Diversifikation in der Menge ist. Für den Preis einer großen Wohnung bekommt man oft zwei kleinere Wohnungen und ist damit automatisch diversifizierter.

 

Diversifikation in dem Volumen

 

Diese Art der Diversifikation sieht man oft bei dem Vergleich, ob Wohnungen oder komplette Häuser risikoreicher sind. Anstelle von einem Mehrfamilienhaus für 300.000€ kann man auch sechs Wohnungen in verschiedenen Mehrfamilienhäusern für jeweils 50.000€ kaufen.

 

Gerade bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum macht sich diese Strategie bemerkbar. Lange Zeit bin ich diese Strategie gefahren und erst jetzt mische ich beide Sachen zusammen.

 

Das Gleiche mache ich übrigens auch bei meinen P2P-Krediten. Anstatt 1.000€ in einen Kredit zu stecken, packe ich lieber jeweils 10€ in 100 Kredite. Somit umgehe ich das Risiko eines Totalausfalls.

 

Lies: P2P mit 75% Rendite und 3.825€ Gewinn pro Jahr?

Diversifikation im Typ

Unter diesen Punkt fallen die verschiedenen Immobilientypen. Beispielweise könnte man ein paar Wohnimmobilien, ein paar Gewerbeimmobilien, ein paar Grundstücke, Bestandsobjekte, Neubauten, usw. investieren. Je nach wirtschaftlicher und politischer Lage sind die einzelnen Objekte unterschiedlich wertvoll, risikoreich und interessant.

 

Diversifikation über Assetklassen hinweg

Diese Diversifikation ist die am weitesten verbreitetste. Die meisten Investoren sind nicht nur in eine Assetklasse investiert, sondern in verschiedene. Sie besitzen Immobilien, Aktien, Rohstoffe, Fonds, Oldtimer, usw.

 

Gerade in Krisenzeiten sind die unterschiedlichen Assetklassen unterschiedlich stark und wertvoll. In Krisen tut sich beispielsweise Gold als besonders wertvoll auf, wogegen es in wirtschaftlich guten Zeiten weniger wertvoll ist, da es keine Rendite abwirft.


Meine eigene Diversifikation und die Zukunft

Ich selbst fahre zwei verschiedene Wege der Diversifikation. Zum einen im Volumen, da ich lieber viele kleine Immobilien habe als wenige große. Sicherlich macht das bei der Akquise mehr Arbeit, aber dafür habe ich mein Risiko weiter gestreut.

 

Zum anderen setze ich auf verschiedene Assetklassen und verschiedene Einkommensströme. Ich habe neben den Immobilien noch P2P-Kredite und meinen Blog. Alle drei Bereiche sind unterschiedlich aufwendig und kontrollierbar. Sie ergänzen sich außerdem sehr gut.

 

Trotzdem sind Immobilien mein Favorit, da diese aus historischer Sicht am stabilsten sind und dank Leverage-Effekt die höchsten Renditen abwerfen.

 

Lies: Leverage-Effekt und hohe Renditen bei Immobilien

 

In Zukunft möchte ich geografisch noch weiter diversifizieren. Ich möchte meinen Kaufradius auf ganz Sachsen oder sogar deutschlandweit ausweiten. Je nachdem, wo sich rentable Objekte finden lassen. Allerdings kann man dies nicht erzwingen. Sollte ich weiterhin die rentabelsten Objekte nähe Leipzig finden, dann bleibe ich dort.

 

Wie diversifizierst du dein Portfolio und welche anderen Formen des Risikomanagements benutzt du? Hilf der Community und schreib es in die Kommentare!

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5 Kommentare

  1. „Wenn ich dagegen 27 Wohnungen in 27 verschiedenen Mehrfamilienhäusern habe und in einem Haus das Dach kaputt geht, dann teile ich mir die Kosten mit allen anderen Eigentümern dieses Hauses und jeder zahlt beispielsweise nur 2.000€. “

    Das stimmt zwar, allerdings ist auch die Wahrscheinlichkeit 27mal höher, dass der Fall einer Großreparatur eintritt. Bei einem MFH bekommst Du locker einen Kredit für eine Dachsanierung und hast die komplette Wertsteigerung für Dich. Für Anfänger ist die Diversifikation sicherlich sinnvoll, Profis oder gestandene Investoren sehen aber zu, dass sie ihre vielen ETWs ab einem gewissen Zeitpunkt in MFHs umtauschen, um weniger Aufwand durch die Diversifikation zu haben.
    Dennoch kaufe ich aus Diversifikationsgründen zur Zeit auch nur ETWs statt MFHs 😉

    1. Das klingt interessant. In wiefern ist es Wersteigerung, wenn du ein kaputtes Dach ersetzen musst? Setzt du die Dach-Kosten 1-1 als Wertsteigerung an?

  2. Johannes hat schon recht, dass ein MFH mit neuem Dach einen höheren Wert hat als mit einem Dach welches schon 40 Jahre auf dem Buckel hat und Flickschusterei bereits an der Tagesordnung ist. Ob die Wertsteigerung Komplett, sprich das Invest der Reparatur 1:1 mit einer Wertsteigerung einher geht, darüber lässt sich streiten. Aber wenn Du ein Haus mit kaputtem Dach kaufen willst, ziehst Du den Reparaturaufwand in Deiner Kalkulation auch vom Marktwert ab. Das hoffe ich zumindest für Dich. Bei einer neuen Heizung im Vergleich zu einer 20 bis 25-jährigen reparaturbedürftigen ist es genauso.

  3. Experten gehen davon aus, dass bis zu 25 Prozent der Heizenergie eines Hauses ungenutzt über das Dach entweichen können. Gerade bei einem Altbau mit ungenügender und veralteter Dämmung kann es sich daher schnell lohnen, Geld auszugeben, um eine energetische Sanierung vorzunehmen. Je nach Entwicklung der Kosten für Heizenergie hat sich eine verbesserte Dachdämmung bereits nach zehn bis 15 Jahren amortisiert. Experten gehen zudem davon aus, dass energieeffiziente Häuser auf dem Markt bis zu zehn Prozent höhere Erlöse erzielen. Denn sowohl Käufer als auch potentielle Mieter wissen es zu schätzen, wenn ihre laufenden Nebenkosten möglichst gering ausfallen.

    Man sollte auch prüfen, ob im Rahmen einer Dachsanierung nicht auch zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann.

  4. Verstehe ich alles, allerdings musst du dich dann auch um 27 verschiedene Stellen kümmern, mit 27 verschiedenen Hausverwaltungen quälen, auf 27 verschiedene Eigentümerversammlungen gehen. usw.
    Ich glaube, das ist irgend wann so viel Aufwand, dass man das nicht mehr so neben bei schafft. Daher habe ich mich entschlossen, mich nur mit Mehrfamilienhäuser zu befassen, in denen ich dann auch „Herr“ des Hauses bin. Klar, muss ich dann auch alle anfallenden Kosten selber tragen, bekomme aber auch alle anfallenden Mieten. Da meine Immobilien wohnortnah liegen, kann ich die Verwaltung auch selber machen und muss hierfür keine Hausverwaltung bezahlen.

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