Immobilien Deal geplatzt und Notar abgesagt. Wer zahlt? Was ist mit der Finanzierung?

Das Investorenleben hält eine ganze Menge Herausforderungen und Überraschungen parat. Oft lassen sich die Herausforderungen schnell lösen, da man sie öfter sieht und eine schnelle Lösung parat hat. Diesmal hatte ich aber einen neuen Fall vor Augen.

Letzte Woche musste ich einen Deal absagen, der eigentlich schon in trockenen Tüchern war. Ich hatte das Kreditangebot der Bank zuhause, das Protokoll vom Gutachter und der Notartermin standen ebenfalls fest.

Dann gab es plötzlich eine große Abweichung in der Wohnfläche und der Verkäufer wollte nicht nachverhandeln. Dabei war der Deal off market und ich hatte mich über eine schöne, neue Wohnung gefreut. In diesen Beitrag beschreibe ich das Ganze genauer.

Inhaltsverzeichnis

1) Die Akquise – Hausverwaltung bietet mir eine Wohnung an
2) Die Verhandlung und Abwicklung
3) Das böse Erwachen

Immobilien-Deal geplatzt – als Podcast zum Anhören (8:56 min)

Die Akquise – Hausverwaltung bietet mir eine Wohnung an

Der Anfang für diese Wohnung war am 13.3.2018 durch einen Anruf der Hausverwaltung meiner Wohnungen in Schkeuditz zu Stande gekommen. Die Verwaltung sagte mir, dass eine weitere Wohnung in diesem Komplex zum Verkauf steht und fragte nach, ob ich nicht Interesse an dem Kauf dieser Wohnung habe.

Die Wohnung sei zwar ebenfalls in Immoscout gelistet, aber offensichtlich ist die Nachfrage nicht so riesig. Kein Wunder, der damals beauftragte Makler wollte 11% Provision!  Daher hat sich der Verkäufer an die Hausverwaltung gewandt und mir die Wohnung vorgestellt. Die Hausverwaltung verlangten nur 3,57% Provision.

Die Wohnung sah sehr gut und einzugsbereit aus. Sie war leer und stand zur Vermietung im Internet.

Schnell bekam ich alle Unterlagen von der Hausverwaltung zugesandt und fertigte meine Kalkulation an. Dabei nahm ich als Miete den qm²-Preis meiner anderen fünf Wohnungen in Schkeuditz als Referenz.

Die Wohnung hatte nach meiner Kalkulation eine Mietrendite von 9,7% und meine Promillegrenze wurde ebenfalls eingehalten. Beides sind für mich die wichtigsten Renditekennzahlen.

Lies: Immobilien Rendite berechnen (inkl. meine Portfolio Rendite)

Die Verhandlung und Abwicklung

Nachdem ich alle Unterlagen und die Finanzierungsbestätigung von zwei Banken hatte, ging es ans Verhandeln. Ich wollte den Eigentümer davon überzeugen, dass er die Kaufnebenkosten trägt.

Leider wollte sich der Verkäufer darauf nicht einlassen, obwohl er am Ende mehr Netto übriggehabt hätte. Offensichtlich war ihm das zu kompliziert, obwohl ich ihm die Rechnung transparent geschrieben habe.

Also konnte ich den Kaufpreis nur von 32.000€ auf 30.000€ runterhandeln. Das war gar nicht so schwer, weil mir die Hausverwaltung schnell sagte, wo der Mindestkaufpreis des Verkäufers lag. Also bot ich nur diesen Mindestkaufpreis an.

Mein Gutachter war ebenfalls in der Wohnung und fertigte ein gutes Protokoll und viele Bilder an.

Lies: Gutachter deutschlandweit beauftragen

Der Notartermin wurde für den 9.5.2018 festgelegt, wobei ich nach Konstanz zur Beurkundung fahren und der Verkäufer in seinem Ort nachbeurkunden wollte.

Zeitgleich machten wir im Notartermin fest, dass ich bereits ab Notartermin mit der Neuvermietung beginnen kann und die Miete auf mein Konto fließt. So kann ich früher einen Mieter finden und verliere kein Geld.

Das böse Erwachen

Meine Maklerin bereitete die Neuvermietung vor und schrieb mir am 20.4.2018 folgende Mail:

Hallo Herr Raue,
für die Vermarktung benötige ich auf jeden Fall noch den Energieausweis. Bilder und Grundriss liegen mir ja bereits vor. Des Weiteren würde ich Sie bitten mir, dann nach erfolgter Beurkundung die Schlüssel zukommen zu lassen.
Ist die auf den Bildern gezeigte Singleküche mit drin?
Wie ist die Wohnfläche? Laut dem alten MV sind es 44 qm². Laut Grundriss sind es 6m x 6.30m. Demnach wäre bereits ohne Abzug der Schrägen die Wohnfläche deutlich kleiner als angegeben.
Bleiben wir wie preislich besprochen bei 5,5€/qm²?
Und wie ist die Stellplatzsituation? Gehört einer zur Wohnung?

Liebe Grüße und ein schönes Wochenende“

Viele wichtige Fragen, aber die eine Frage in der Mitte hatte es in sich. Die Maklerin hatte alle Dokumente bis ins Kleinste geprüft und ihr ist eine Abweichung in der Wohnfläche aufgefallen. So genau hatte ich gar nicht hingeschaut. Meine beiden Banken, der Verkäufer und die Hausverwaltung ebenfalls nicht.

Also schaute ich mir alle Dokumente an und sie hatte Recht. Also schrieb ich die Hausverwaltung zwecks Klärung an.

Guten Morgen Herr XXX,
ich habe ein paar Rückfragen zu der Wohnung, nachdem ich mir nochmal die Dokumente genau angeschaut habe.
1) Im alten Mietvertrag steht die Wohnung mit 44 qm². In der Teilungserklärung 40,74 qm² . Laut Grundriss ist die Wohnung 6,30m x 6,00m groß. Also 37,8 qm², wobei die Dachschrägen noch nicht mal abgezogen sind. So wäre die Wohnung deutlich kleiner! Welcher Wert stimmt nun?
2) Wer hat derzeit den Schlüssel zur Wohnung (wegen Besichtigungen)?
3) Die Singleküche ist und bleibt drin, richtig?
4) Gehört zu der Wohnung ein Stellplatz?
Danke und viele Grüße,
Alexander Raue“

Die Antwort kam ziemlich schnell und war ernüchternd.

„Sehr geehrter Herr Raue,
was die Größe angeht, sollte der handgezeichnete Grundriss, den wir für Sie angefertigt haben, am genausten sein, wobei hier noch eine Nische von 0,8m² im Bereich des Cabrio-Fensters hinzukommen. Bei der Zeichnung handelt es sich aber um das reine Grundflächenmaß. Trempelhöhen zur Wohnraumermittlung wurden nicht beachtet.
Für weitere Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung und verbleiben
mit freundlichen Grüßen“

Somit war die kleinste der drei verfügbaren Größen die richtige. Also anstatt 44 qm² war die Wohnung nur 37,8 qm² groß. Das sind eine Abweichung von 16% und damit eine ganze Menge.

Da die Wohnung leer stand, berechnete ich die kalkulatorische Miete natürlich auf Grund der Wohnfläche. Mit dieser Abweichung kam ich auf folgende Kalkulation.

Das war natürlich deutlich weniger und hat mir die komplette Rendite zerschossen. Zumindest bei diesem Kaufpreis. Da der Kaufpreis auf Grund der 44 qm² zu Stande kam, schrieb ich dem Verkäufer eine Mail zur Reduzierung des Kaufpreises um die 16%.

„Sehr geehrter Herr XXX,
anscheinend hat Ihnen der Makler meine Mail von gestern noch nicht weitergeleitet.
Mein Makler für die Vermietung hat mich darauf hingewiesen, dass die Wohnung viel kleiner ist als im alten Mietvertrag und im Exposé beschrieben.
Herr YYY sagte, dass die Angaben im von ihm erstellten Grundriss die richtigen sind.
Wenn also der Grundriss der genaueste ist, dann ist die Wohnung 16,4% kleiner als im Exposé und alten Mietvertrag beschrieben (37,8 qm² anstatt die angegebenen 44 qm²)!
Der Kaufpreis wurde verhandelt auf Grundlage der erzielbaren Miete für 44 qm².
Bei einer 16,4% geringeren Wohnfläche, wäre die Miete ebenfalls 16,4% niedriger.
Dadurch passt meine komplette Rentabilitätsrechnung für die Wohnung nicht mehr.
Daher müssen wir den Kaufpreis ebenfalls um 16,4% reduzieren, sodass meine Rechnung wieder passt.
Ansonsten lohnt sich die Wohnung nicht mehr für mich.
Anstelle des vereinbarten Kaufpreises von 30.000€ wären es dann ein Kaufpreis von 25.773€.
Bitte informieren Sie den Verkäufer darüber und holen seine Zustimmung bis spätestens nächsten Freitag (27.4.2018 , 12 Uhr).
Ansonsten muss ich den Notartermin und den Kauf absagen.
Das wäre sehr schade, da wir schon alles in Sack und Tüten haben.
Allerdings werde ich keine Wohnung kaufen, die sich für mich nur auf Grund von falschen Tatsachen rechnet.
Viele Grüße“

Leider reagiert der Verkäufer nicht wie spekuliert und wollte den Kaufpreis nicht weiter senken. Also sagte ich den Kauf der Wohnung ab und informierte die Hausverwaltung, meine Maklerin, meine Bank und den Notar. Alle nahmen das sehr gelassen auf und konnten meine Gründe nachvollziehen.

Hätte ich bereits eine Finanzierung unterschrieben, käme ich da nicht raus. Beziehungsweise nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder wenn ich die Finanzierung auf ein anderes Objekt umlegen könnte. Daher unterschreibe ich den Kreditvertrag immer erst kurz vorm Notartermin bzw. gebe sie erst dann in die Post.

Im schlimmsten Fall bleibt man auf allen Kosten selber sitzen. Den Notar bezahlt im Zweifel derjenige, der ihn beauftragt. Das macht in der Regel der Käufer oder der Makler im Namen des Käufers.

Was lernen wir daraus? Wenn möglich, sollte man bei der Besichtigung immer die Fläche ausmessen lassen.

Ich selbst muss schauen, wie ich das machen lasse, da ich immer einen Gutachter vorbeischicke. Das Ausmessen würde mehr Geld kosten. Und gerade bei Mehrfamilienhäusern mit vielen bewohnten Wohnungen ist das etwas schwer.