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Abschluss und Einnahmen April 2018




Mein Abschluss und Einnahmenbericht für April 2018 ist fertig. Pünktlich zum Monatsersten habe ich die aktuellen Zahlen aus dem System gezogen und meinen Cashflow berechnet.

 

Bezüglich meiner Immobilien habe ich viele Wartungsthemen und neue Erkenntnisse. An einigen Stellen bin ich sehr froh, dass ich gute Hausverwaltungen habe und diese mir eine Menge Arbeit und Ärger abnehmen. Aber so soll es auch sein, ich will schließlich möglichst passives Einkommen.

 

Inhaltsverzeichnis
1) Einkommen April 2018
2) Leerstandsquote
3) Verstopfung und Wasserschaden in 3 Wohnungen
4) Sonderkündigung wegen Teilzahlung der Miete
5) Kündigung wegen Schimmel
6) Drogenhandel und Lärm eines Mieters
7) Geplatzter Immobilien Deal
8) Absage von 3 Mehrfamilienhäusern
9) Besuch auf der Invest 2018
10) Entwicklungen des Blog
11) Mein erstes Buch zu Immobilien kommt Mitte Mai
12) Neuer Job ab ersten August


Abschluss und Einnahmen April 2018 – Als Podcast (16:41 min)


Einkommen April 2018

Cashflow April 2018Der Cashflow im April ist etwas zum Vergleich im März gesunken. Das liegt hauptsächlich daran, dass meine P2P-Plattform Bondora etwas schwächelt und dessen Einnahmen um 124€ gesunken sind.

 

Allerdings sind diese Schwankungen bei Bondora normal, da ab und zu einige ausbleibende Kredittilgungen eingefordert werden können. Sei es durch spätere Zahlungen der Gläubiger, Gerichtsverfahren oder ähnliches.

 

Meine Blogeinnahmen haben ein wenig zugelegt und ich befinde mich auf gutem Wachstumskurs.

 

An der Immobilienfront gab es keine neuen Einnahmen, da der Eigentumsübergang meiner neustesten Wohnung etwas auf sich warten lässt. Das Grundbuchamt in Leipzig braucht seine 3-4 Monate.


Leerstandsquote

Meine momentane Leerstandsquote liegt bei rund 10%. Dabei sind 23 von 25 Wohneinheiten belegt. Folgende Änderungen gibt es in meinem Bestand.

 

• ETW13: Leer ab Mai, aber es wird noch 1 Monat gezahlt. Siehe das Thema Schimmel weiter unten
• MFH1: Eine Wohnung steht ab 1. April 2018 leer, Neuvermietung ist in Gange.
• ETW5: Mieterin zieht mit Freund zusammen, daher höhere Nebenkostenvorauszahlung und ein besserer Cashflow.
• ETW7: Die Miete konnte zum 1.7.2018 um 20€ erhöht werden.


Verstopfung und Wasserschaden in 3 Wohnungen

Anfang April hat sich der Sohn meiner Mieterin (Rentnerin Anfang 90) gemeldet. Er sagte, dass im Bad irgendwas an der Wanne kaputt sei und das Wasser ausläuft. Offensichtlich ist es bereits bis in zwei Wohnungen weiter tief gelaufen.

 

Für mich war damit klar, dass ich schnell handeln und Schaden begrenzen musste. Ich informierte die Hausverwaltung und einen Klempner. Der Klempner schaute sich das Problem an und fand eine Verstopfung der Leitung vor, welche dazu führte, dass das Wasser aus einer anderen Stelle unter der Badewanne floss.

 

Wasserschaden ETW9Eine Firma für Abfluss- und Rohrreinigung behob das Problem und reparierte die Stelle vorübergehend.

 

Danach hat sich die Verwaltung um ein Gutachten für die Gebäudeversicherung und um eine Trocknungsfirma gekümmert. Die Kosten für die Erstversorgung und die spätere Instandsetzung werden auf rund 5.000€ geschätzt. Der Schaden ist der Versicherung gemeldet, ich bin gespannt wie es weiter geht.

 

Habt ihr Erfahrungen mit sowas gemacht? Wer trägt die Kosten, wenn ein Rohr verstopft und dadurch ein Wasserschaden in mehreren Wohnungen entsteht?

 

Ich selber kann nichts machen, lediglich vermitteln. Also heißt es abwarten und den weiteren Verlauf abwarten.


Sonderkündigung wegen Teilzahlung der Miete




Im letzten Monat hatte ich einen Beitrag zur Mietminderung geschrieben. In dem Haus meiner Wohnung finden Bauarbeiten statt und die Mieterin wohnt direkt darüber. Sie hat mit massiven Baulärm zu kämpfen und dann die Miete gemindert. Das war für mich ok.

 

Lies: Mietminderung

 

Allerdings hat sie viel weniger Geld überwiesen, als die Mietminderung rechtfertigte. Ich fragte mehrmals nach und auch die Miete des Folgemonats kam zu spät und nur teilweise.

 

Als ich ein viertes Mal bezüglich der fehlenden Miete nachfragte, bekam ich dazu noch eine respektlose Antwort, dass ich mal „die Füße stillhalten soll“.

 

Das hat mich so stark auf die Palme gebracht, dass ich eine Sonderkündigung ausgesprochen habe. Einen Grund dafür habe ich. Die (Teil-)Miete für April kam erst am 12.4.2018 und die Miete von März fehlte ebenfalls teilweise. Kündigung auf Grund von Zahlungsverzugs eines nicht unerheblichen Teils der Miete (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB).

 

Bisher hat die Mieterin noch nicht reagiert. Mal schauen, was passiert. Eigentlich will ich sie gar nicht kündigen, aber ihre respektlose Art gefällt mir nicht. Ich muss weder meiner Miete hinterherlaufen noch mich beleidigen lassen.


Kündigung wegen Schimmel

Wie ich im Abschlussbericht März beschrieben hatte, habe ich die Sonderkündigung eines Mieters bekommen, da er Schimmel in der Wohnung hat. Die Begründung war, dass der Vormieter ebenfalls Schimmel hatte – welcher nur mit Farbe überstrichen wurde – und ich die neuen Mieter arglistig getäuscht habe.

 

Lies: Abschluss und Einnahmen März 2018

 

Das ist natürlich völliger Unsinn. Erstens steht die Ursache des Schimmels gar nicht fest und zweitens hat die Wohnung damals noch nicht mir gehört. Schlussendlich haben wir uns auf 1-Monats-Kündigungsfrist geeinigt, aber es müssen noch zwei Monate bezahlt werden. Somit konnten die Mieter einen Monat früher raus und ich bekomme für einen Monat Leerstand Geld. In diesem Monat kann ich die Wohnung wieder auf Vordermann bringen.

 

zerkratzte Tür ETW13Die Mieter sind am 30.4.2018 ausgezogen und haben die Wohnung stark abgenutzt hinterlassen (Laminat, Wände, Türen, Fliesen, usw.). Wohlgemerkt nach einem Jahr Mietzeit. Es waren offensichtlich richtige Assi-Mieter inklusive Haustiere. Zum Glück keine Mietnomaden.

 

Anfang Mai kommt der Gutachter, welcher den Schimmelbefall untersucht und den Grund feststellt. Sollten die Mieter schuld sein, werden diese die Kosten tragen. Das ist mit dem Anwalt der Mieter so abgesprochen. Der ist anscheinend ebenfalls nicht besonders begeistert über seine Klienten. Vor allem, weil deren Kommunikation und Wille zur Zusammenarbeit gleich null ist.

 

Ich hoffe, ich bekomme die Bude schnell wieder fit und der Schimmel lässt sich schnell beseitigen. Dann könnte ich die Wohnung Mitte Mai wieder inserieren und vermieten.


Drogenhandel und Lärm eines Mieters

Am 20.4.2018 habe ich eine Mail von der Hausverwaltung meines Mehrfamilienhauses bekommen und ich war erstmal etwas geschockt. Hier der Inhalt:

 

„Hallo Herr Raue,
Ich habe massive Beschwerden über den Mieter XXX erhalten. Er soll täglich mit Drogen in seiner Wohnung dealen – er hatte es wohl auch im Schuppen gemacht aber die anderen Mieter im Haus haben dann ein Schloss davor gemacht.
Außerdem schleppen seine „Besucher“ (manchmal 20 am Tag) Ihre Fahrräder mit ins DG – die Nachbarin kam teilweise nicht mehr mit dem Kinderwagen aus der Wohnung. Dadurch wird das Treppenhaus auch verunreinigt und die Wand beschädigt.
Des Weiteren macht er ab 10 Uhr so laute Musik, dass bei der Dame im EG die Gläser im Schrank wackeln. Der Asia Imbiss nebenan hört sogar die Musik. Auch wurde gemeldet, dass es im Haus nach Marihuana stinkt. Hier müssen wir durchgreifen, da Kinder im Haus sind und um den Hausfrieden zu wahren. Ich spreche daher nun mit den Mietern im Haus, dass bei weiteren Besuchen und bei Gestank im Haus sofort die Polizei informiert wird. Außerdem soll ein Lärmprotokoll geführt werden und Fotos übermittelt werden, damit ich eine Abmahnung und eventuell eine fristlose Kündigung schreiben kann.
Mit freundlichen Grüßen“

 

Krasser Moment, da war ich erstmal baff.

 

Wenn man selber mit solchen Leuten nie zu tun hat und solche Leute nicht mal kennt, dann hat man die Möglichkeit der Existenz solcher Leute auch komplett ausgeblendet und rechnet nicht mit solchen Vorfällen.

 

Somit lerne ich wieder dazu und bin schlauer. Interessanterweise ist es ein Harz-4-Empfänger.

 

Das einzige Positive an der Sache ist, dass es in meinem Mehrfamilienhaus und nicht in einer meiner Wohnungen passiert ist. Im Mehrfamilienhaus habe ich eine Verwaltung, die sich darum kümmern. In einer meiner Wohnungen müsste ich mich selbst drum kümmern, da ich keine Sondereigentumsverwaltung habe.

 

Ich werde jetzt schauen, was die Hausverwaltung macht und wie sich das entwickelt. Bis dahin denke ich nicht weiter drüber nach.


Geplatzter Immobilien Deal

Letzte Woche musste ich einen Deal absagen, der eigentlich schon in trockenen Tüchern war. Ich hatte das Kreditangebot der Bank zuhause, das Protokoll vom Gutachter und der Notartermin standen ebenfalls fest.
Dann gab es aber plötzlich eine große Abweichung in der Wohnfläche und der Verkäufer wollte nicht nachverhandeln. Mehr dazu in dem entsprechenden Artikel dazu.

 

Lies: Immobilien Deal geplatzt – Kurz vor Notartermin


Absage von 3 Mehrfamilienhäusern




Jede Woche finde ich auf Immoscout oder durch Makler Angebote für interessante Mehrfamilienhäuser. Zumindest interessant, wenn ich mir die bloßen Zahlen anschaue.

 

Danach informiere ich meine Bank und meinen Gutachter. Dadurch kamen in letzter Zeit oft Tatsachen zum Vorschein, die negativ für das Haus waren und somit gegen ein Investment sprachen.

 

In einem Haus gab es 2010 ein Hochwasser und danach sehr lange Setzungsrisse im Haus. Das Risiko ist kaum kalkulierbar.

 

Im zweiten Haus wurde seit der DDR nichts mehr gemacht und es würden massive Sanierungsarbeiten anfallen. Sowohl die Wohnungen als auch das Haus müssten mehr oder weniger komplett gemacht werden.

 

Das dritte Haus liegt direkt an einem Industriegebiet und 10 Meter von einem Fluss entfernt. Auch hier warnte mich meine Bank erneut vor Hochwasser. Anbei beispielhaft eine Antwort von meiner Bank:

 

Guten Morgen Herr Raue,

ich glaube, ich kann Ihnen sagen, warum diese Immobilie für Sie eher nicht ratsam ist:

1. Sie dürften dann Ihren neuen Mietern gleich die Gummistiefel für das nächste Hochwasser mit verkaufen ;-). Das Objekt liegt Luftlinie 30 m von der Mulde entfernt und wurde bei den letzten Hochwassern überschwemmt. Es wurde zwar Hochwasserschutz betrieben, aber ich denke von untern kommt das Wasser dennoch beim Hochwasser.

2. Das Obj. befindet sich in direkter Nachbarschaft zu zwei der größten Industriebetriebe, beide arbeiten im 3-Schicht-Betrieb in der Metallver- und -bearbeitung, was sicherlich einen gewissen Geräuschpegel mit sich bringt

Sicherlich ist die Verkehrsanbindung und auch die sonstige Infrastruktur nicht schlecht, aber der Leerstand über die vielen Monate hat seinen Grund. Die Sanierungsmaßnahmen werden eher umfangreich sein und die Ausstattung sollte auch eher gehoben sein, da die potenziellen Mieter (in der Umgebung wohnen überwiegend Mitarbeiter der beiden Betriebe) in der Regel ein gutes/ sehr gutes Einkommen für unsere Verhältnisse haben und dann auch eine gute Ausstattung erwarten, jedoch die Mieten lange nicht auf dem Niveau von Chemnitz oder Leipzig angesiedelt werden.

Lassen Sie lieber die Finger davon, damit würden nicht froh werden. Der Kollege der anderen Bank versucht Ihnen das Ding schmackhaft zu machen 😉

 

Ich finde es sehr gut, dass meine Bankerin sehr viel mitdenkt und mir hilft, mein Risiko zu senken. Schließlich will die Bank weder einen schlechten Deal noch einen Kunden mit Zahlungsproblemen haben.

 

Dies ist für mich ein wichtiger Faktor, welchen ich ebenfalls in meinem Bankenratgeber beschrieben habe.
Nichtsdestotrotz komme ich momentan mit meinen Investments sehr langsam voran. Allerdings mache ich mir keinen Druck. Ich spare das Geld und schlage zu, sobald sich wieder etwas ergibt.

Lies: Wie finde ich die richtige Bank?


Besuch auf der Invest 2018

Im April war ich in Stuttgart auf der Invest. Ein interessantes Erlebnis. Hauptsächlich war ich wegen dem Netzwerken und zum Austausch mit anderen Investoren und Bloggern dort.

 

Ich hatte auf zwei verschiedenen Blog von der Messe erfahren und gesehen, dass es extra eine Blogger-Lounge gibt. Ich hoffte, ein paar bekannte Gesichter zu sehen.

 

Neue Themen von den Veranstaltern vor Ort gab es kaum, da die Messe ziemlich für die Allgemeinheit geöffnet war. Und wer sich ein bisschen mit Investieren beschäftigt, der kennt die Basics seiner Assetklassen.

 

Somit schlenderte ich mit meiner Freundin über die Messe, hab mit meinem Chef zu Mittag gegessen und ein paar Gespräche mit anderen Immobilien Investoren gehabt. Grüße an Alexander Hermsdorf vom YouTube Kanal „Immobilien mit Kopf“.

 

Ansonsten hat sich die Invest nicht wirklich gelohnt, da mich andere Assetklassen wie Aktien, ETFs, Trading, Edelmetalle, usw. nicht interessieren und der Fahrweg mit zweimal 200km doch eine ganze Menge ist. Dann gehe ich lieber auf Kongresse für Immobilien.


Entwicklungen des Blog

Blog Besucher AkquisitionFür den Blog gab es Anfang April eine große Neuerung. Ich habe den Server gewechselt und habe einige andere technische Optimierungen durchgeführt. Der hauptsächliche Grund war die lange Ladezeit des Blog, welches einem Server in Amerika und einen aufwendige Template geschuldet war.

 

Jetzt steht mein Server in Deutschland und das macht den Blog 3x schneller als vorher.

 

Mit dem Wechsel ging auch eine neue Server-Adresse und URL-Anpassungen einher. Ich habe für alle Seiten und Beiträge Weiterleitungen auf die neuen URLs angelegt und hoffe, es gibt keine Probleme. Selbstverständlich bleibt meine Domain vermietertagebuch.com gleich, aber trotzdem muss es Google erstmal checken.

 

Durch die Umstellungen hat es mir auch eine Menge Server- und Besucherstatistiken zerschossen. Leider waren die Besucherzahlen aus WordPress, Google Analytics und Google search console nie identisch. Alle zählen irgendwie anders. Daher kann ich diesen Monat keine Zahlen präsentieren und muss mir eine neue Statistik-Möglichkeit suchen. Einzig die Verteilung der Herkunft meiner Besucher kann ich als Google Analytics Grafik anzeigen.

 

Viel wichtiger sind auch die Einnahmen  als die bloßen Besucherzahlen. Die Einnahmen sind 16€ höher als im März und somit setzt sich der Wachstumskurs fort. Das freut mich ungemein, weil ich meinem Jahresendziel von 500€ monatliche Einnahmen durch den Blog sehr nahe komme.


Mein erstes Buch zu Immobilien kommt Mitte Mai

Im April konnte ich mich zusammenraufen und endlich mein Buch fertigstellen. Das Buch, das Cover und die Korrektur sind durch. Momentan finden das Probe-Lesen und die Feedbackrunde statt.

 

Titel: Meine 6 Turbos für Immobilien Investments
Subtitel: Wie ich 25 Wohnungen in 2 Jahren kaufen konnte und du das nachmachen kannst

 

Stöbern: Link zu meinem Ebook

 

Wenn alles zeitlich gut passt, dann wird das Buch Mitte Mai rauskommen und ich einen eigenen Beitrag für die Veröffentlichung schreiben.

 

Ich bin unglaublich gespannt, da dies mein erstes Buchprojekt ist. Gespannt auf das Feedback der Community und gespannt, wie euch das Buch weiterhilft. Sobald es Neuigkeiten zum Buch gibt, werde ich es hier schreiben.


Neuer Job ab ersten August

Ich habe am 30.4.2018 meine Kündigung bei meinem Arbeitgeber eingereicht und werde zum 1.8.2018 eine neue Arbeitsstelle antreten.

 

Ich werde weiterhin im SAP BW Umfeld tätig sein Mit dem neuen Job ist außerdem ein Umzug verbunden. Ich möchte sehr gerne nahe zum neuen Arbeitgeber wohnen, sodass ich zu Fuß zur Arbeit gehen kann und das pendeln wegfällt. Allerdings ist die Wohnungssuche in Zürich etwas schwieriger.

 

Insgesamt wird der Sommer mit Urlaub in Costa Rica, Arbeitgeberwechsel und Wohnungswechsel ein sehr turbulenter Monat und es kommen einige Neuerungen auf mich zu. Es wird nie langweilig und ich bin sehr gespannt.

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11 Kommentare

  1. Hallo Alex,
    danke für deinen Einblick. Ich wollte dir noch eine Kleinigkeit auf denn weg geben: bei der Sonderkündigung musst du aufpassen, die Mieterin tatsächlich insgesamt mehr als einen Monat mit der Miete im verzug ist, sonst ist es kein „Zahlungsverzug eines nicht unerheblichen Teils der Miete“. Hierbei darfst du natürlich nicht von der normalen Miete ausgehen, sondern von der berechtigt geminderten Miete.

    Ich kann dich im Grundsatz verstehen, dass dir eine respektlose Kommunikation missfällt. Aber um so wichtiger ist es dann vollkommen rechtssicher zu handeln, um sich nicht angreifbar zu machen.

    Schöne Grüße
    Eduard von http://www.renditebibel.com

    1. Hallo Eduard,

      danke für den Tipp. Die Mieterin schuldet mir immer noch teilweise Miete von März. Das ist über einen Monat her. Und im April kam die (teilweise) Miete wieder erst sehr spät. Also fehlte (teilweise) Miete über einen Monat. So meine Begründung.

      Viele Grüsse,
      Alex

  2. Hallo,

    erstmal muss ich sagen, dass es wieder ein toller Beitrag ist. Daumen hoch.
    Aber ich habe mal eine Frage: ganz oben in der Übersicht sieht man dass deine Einnahmen bei Immobilien die letzten 3 Monate gleich geblieben sind, allerdings gab es ja Mietminderung bzw. die eine Mieterin hat ja selbst die Miete gesenkt.. sieht man dies oben nicht, da du den Verlust mit Rücklagen ausgeglichen hast?

    ps: es wäre außerdem für die P2P Freunde sehr interessant, wenn du monatlich deine Renditeübersicht der 4 Plattformen mit rein stellst.

    Schöne Grüße 🙂

    1. Richtig, meine Übersicht soll das passive Einkommen bei Vollvermietung darstellen. Wenn ich es immer huntert prozentig genau machen würde, dann müsste ich jeden Leerstand, jede Reparatur, jede Nebenkostenverrechnung, alle Fahrtkosten, usw. dazu rechnen oder abziehen. Das wäre zu viel Aufwand. Diese Grafik soll mir zeigen, ob ich meinem Ziel von 5.000€ sehr nahe bin. 5.000€ habe ich deswegen gewählt, um gegebenenfalls Ausfälle bei Leerstand damit abdecken zu können. Finanziell frei wäre ich in Deutschland nämlich schon bei 2.000€ 😉
      Die P2P Statistik kann ich ab nächsten Monat konsequent mitaufnehmen. Wobei die Zahlen nicht 100% stimmen, da ich monatlich Einzahlungen vornehme und dieser Monat für die aufgestockte Plattform leicht abweicht, da ich es nicht auf den Tag runter breche…

      1. Guten Morgen.

        Danke für die Antwort. Aber ok, so ergibt das in der Übersicht dann natürlich Sinn und ist verständlich.

        Zu der Berechnung deiner Rendite bei deiner P2P-Übersicht noch kurz: Hast du dir schon mal die XIRR Methode angeschaut, soweit ich in anderen P2P-Foren mitbekommen habe, wird die Rendite für P2P-Plattformen genau aus deinem genannten Grund nämlich meist mit der XIRR-Methode angegeben. Google mal danach. Super einfach mit der Excel-Funktion dafür. Ich mache es selbst auch so und ist viel aussagekräftiger.

        Schöne Grüße 🙂

  3. Hallo Alexander,

    im Beitrag erwähnst Du, dass die Sondereigentumsverwaltung nicht vergeben wurde. Machst Du die Nebenkostenabrechnung für alle ETW selbst?

    Musst Du für die Betreuung von Schäden im MFH durch die Verwaltung mit zusätzlichen Kosten planen oder sind dort in der monatlichen Gebühr praktisch alle Leistungen enthalten?

    Gruß Michael

    1. Hallo Michael,

      die Nebenkostenabrechnung für die Wohnungen macht meine WEG Verwaltung. Dort ist fast immer nach umlagefähig und nicht umlagefähig differenziert. Da rechne ich die Grundsteuer dazu und fertig ist alles. Also 2 Minuten pro Wohnung.

      Die Leistungen der Verwaltung beim MFH sind alle inklusive. Erst wenn große Baumaßnahmen dazu kommen, dann kostet es extra.

      VG Alex

  4. Hallo Alexander,

    sehr schön. Weiter so!

    Mich würde interessieren, auf welchen Server du in Deutschland gezogen bist?
    Veräts du auch, warum du deinen Job gewechselt hast? Was sind die Vorteile und Beweggründe?

    King regards,
    Chris

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