Mietminderung

Baulärm und meine erste Mietminderung




Sei es aufgrund eines erheblichen Wasserschadens oder auch nur wegen eines klemmenden Fensters – Mieter greifen gerne frühzeitig zur Maßnahme der Mietminderung.

 

In diesem Monat bin ich selbst auf Grund von Baulärm von einer Mietminderung betroffen und musste mich mit diesem Thema beschäftigen. Dabei habe ich mir eine Menge Infos von Laura Gosemann (Autorin bei mietrecht.com) geholt und dies auf meinen Fall umgemünzt.

 

Wann die Mietminderung berechtigt ist und wie Vermieter darauf reagieren sollten, verrät der folgende Artikel.

Mietminderung – Als Podcast zum Anhören (10:59 min)

 

Inhaltsverzeichnis:
1) Wann ist ein Antrag auf Mietminderung möglich und welche Mietminderungsgründe gibt es?
2) Wie sollte der Vermieter bei einer Mietminderung vorgehen?
3) Was können Vermieter tun, wenn die Mietkürzung nicht rechtens ist?
4) Wie kann man die Mietminderung berechnen?
5) Was ist die Hamburger Tabelle?
6) Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
7) Mein aktueller Fall von Mietminderung und mein Vorgehen

Lies: Weitere Vermietungsthemen auf mietrecht.com


Wann ist ein Antrag auf Mietminderung möglich und welche Mietminderungsgründe gibt es?

Grundsätzlich steht es Mietern im Falle von Wohnungsmängeln per Gesetz zu, die Mietzahlungen zu senken. Doch auch dabei gibt es einige Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Nicht jede Abweichung vom gewöhnlichen Zustand rechtfertigt bereits eine Mietminderung.

 

In § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist festgeschrieben, dass bei einer erheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs das Recht auf eine Mietminderung besteht, solange diese Einschränkung vorliegt. Ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht, spielt dabei keine Rolle.

 

Die häufigsten Gründe für einen Antrag auf Mietminderung sind zum Beispiel Feuchte- und Schimmelschäden, Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Bauarbeiten sowie der Heizungsausfall im Winter.


Wie sollte der Vermieter bei einer Mietminderung vorgehen?




Zunächst ist es sinnvoll zu prüfen, ob es sich um eine berechtigte Mietminderung handelt. Prinzipiell muss eine erhebliche Einschränkung vorliegen. Bei einem tropfenden Wasserhahn oder Ähnlichem handelt es sich lediglich um Bagatellschäden, die keine Zahlungsminderung begründen.

 

Des Weiteren ist das Senken der Miete unzulässig, wenn der Schaden durch einen unsachgemäßen Gebrauch vom Mieter selbst verursacht wurde, so zum Beispiel bei einem Schimmelbefall, der durch falsches Heizen und Lüften anstatt aufgrund von Baumängeln entstanden ist.

 

Auch wenn die Beeinträchtigung bereits beim Abschließen des Mietvertrags bekannt war und widerspruchslos hingenommen wurde, ist eine nachträgliche Mietminderung nicht möglich. Eine energetische Sanierung, wie einer Wärmedämmung oder einem Heizungsaustausch, schließt eine Mietminderung zumindest innerhalb der ersten drei Monate aus.

 

Selbst wenn die Ursache eine Mietminderung rechtfertigt, sollte dennoch überprüft werden, ob die Miete mittels Mietminderungsschreiben in korrekter Weise und angemessenem Rahmen gesenkt wurde. Außerdem muss die Beeinträchtigung vonseiten des Mieters nachgewiesen werden.

 

Kann der Mangel vom Vermieter behoben werden, sollte dies schnellstmöglich geschehen. Oftmals – etwa im Falle von Baustellenlärm – kann aber auch der Vermieter keine Maßnahmen ergreifen, sodass die Senkung der Mietzahlungen so lange akzeptiert werden muss, wie der Mangel besteht. Unter Umständen können Vermieter wiederum den Schadenverursacher verklagen. Dies sollte jedoch nicht ohne vorherige Rechtsberatung erfolgen.


Was können Vermieter tun, wenn die Mietkürzung nicht rechtens ist?

Wird bei der Überprüfung des Schadens deutlich, dass die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, kann ihr mit einer entsprechenden Begründung in schriftlicher Form widersprochen werden. Gleichzeitig kann der Mieter aufgefordert werden, innerhalb einer vorgegebenen Frist die ausstehenden Zahlungen zu begleichen, ansonsten ist eine Klage möglich.

 

Kommt es zur Entscheidungsfindung vor Gericht, ist der Mieter in der Pflicht, den Mangel nachzuweisen, während der Vermieter diesen widerlegen muss.


Wie kann man die Mietminderung berechnen?

Es gibt keine eindeutige Regelung dazu, in welchem Umfang die Mietkürzung als angemessen gilt. Stattdessen existieren einige Kriterien, die bei der Entscheidung über die Höhe mit einbezogen werden müssen. So spielt die Schwere der Beeinträchtigung eine Rolle – Kinderlärm ist zum Beispiel weniger schwerwiegend als Wohnungsschäden durch Feuchtigkeit.

 

Außerdem beeinflusst die Größe der Wohnung die Berechnung der Minderung genauso wie deren Lage. Selbstverständlich wiegt auch ein Heizungsausfall im Winter schwerer als im Sommer, das heißt, weitere Umstände wie die Jahreszeit müssen berücksichtigt werden.

 

Grundsätzlich variiert die Höhe einer berechtigten Mietminderung in den meisten Fällen. Die sogenannte Hamburger Tabelle bietet Richtwerte, entscheidend ist aber letztendlich häufig das Urteil vor Gericht.


Was ist die Hamburger Tabelle?

Mit der Hamburger Tabelle – vom Landgericht Hamburg entwickelt – wurde versucht, allgemeingültige Regelungen für die Höhe von Mietminderungen aufzustellen. Diese sind jedoch keineswegs verbindlich.

 

In dieser Mietminderungstabelle wird jedem Raum ein prozentualer Wohnwert zugewiesen – beim Wohnzimmer sind das zum Beispiel 28 Prozent –, sodass bei einem winterlichen Heizungsausfall in diesem Raum eine Senkung der Monatsmiete um 14 Prozent gerechtfertigt wäre. Oftmals urteilen Gerichte dennoch anders, als es in der Hamburger Tabelle vorgesehen ist, weshalb bei den meisten Beeinträchtigungen eine Einzelfallprüfung sinnvoll ist.

Lies: Hamburger Tabelle


Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?




Ab und zu melden sich Mieter erst später mit der Mietminderung und wollen die Miete nachträglich mindern. Beispielsweise warten sie erstmal den Baulärm ab und hoffen, dass er schnell vorbei geht und sie nichts machen müssen. Wenn es dann länger anhält und sie ausreichend genervt sind, melden sie eine rückwirkende Mietminderung an.

 

In diesem Fall ist es wichtig zu wissen, dass die Mietkürzung nicht nur für die Zukunft wirkt, sondern auch für die Vergangenheit. Die Mietminderung tritt nicht erst mit der Meldung in Kraft, sondern ab dem Zeitpunkt, an dem der Grund für die Mietminderung eingetreten ist.

 

Wenn beispielsweise die Bauaktivitäten am Anfang des Monats beginnen und der Mieter erst Mitte des Monats die Mietminderung ankündigt, gilt sie trotzdem ab Anfang des Monats ((vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11).

 

Die einzige Ausnahme ist hier das Vorliegen der Verwirkung.

 

Dieser aus § 242 BGB abgeleitete Grundsatz besagt, dass ein Recht verwirkt ist und nicht ausgeübt werden kann, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieses Recht in Zukunft nicht geltend gemacht werde.


Mein aktueller Fall von Mietminderung und mein Vorgehen

Jeden Monat überprüfe ich die Eingänge meiner Mietzahlungen. Dabei fällt auf, dass eine Mieterin immer recht spät überweist. Diesmal war das Geld am 8.3. immer noch nicht auf meinem Konto, also habe ich nachgefragt.

Lies: Verwaltung von Mietzahlungen

 

Die Mieterin meinte, dass ein Brief zu mir unterwegs sein, in dem alles erklärt würde. Es handelt sich um Umbauarbeiten im Geschäft im Erdgeschoss und ein damit extrem lauter Baulärm.

MietminderungMietminderungMietminderungDie Mieterin schickte mir Beweisvideos auf WhatsApp und sie hat Recht. Der Lärm ist sehr laut und lässt eine Mietminderung zu.

 

Ich selbst will nicht um  Prozentpunkte streiten, also versuche ich erstmal die Verursacher wegen Schadensersatz dranzubekommen.

 

Dem Verursacher des Baulärms werde ich die Mietminderung von 2 x 72 € aufs Auge drücken und abwarten, was passiert. Ich gehe davon aus, dass der Bauherr dies mit ins Budget eingeplant hat und anstandslos zahlen wird. Ich bleibe da ziemlich entspannt, da mir das Geld nicht weh tut.

 

Außerdem werde ich sicherlich nicht der einzige sein, der Mieter mit Mietminderung bezüglich dieser Bauarbeiten hat.

 

Trotzdem lerne ich wieder etwas aus diesem Thema. Und zwar, dass man immer diversifizieren sollte, wenn man kann. Ich selber habe vier Wohnungen in diesem Objekt und alle vier Mieter könnten Mietminderung einreichen, wenn sie wollten. Das würde nicht passieren, wenn ich vier Wohnungen in vier verschiedenen Häusern hätte.

 

Das gleiche gilt für allgemeine Bauarbeiten (zum Beispiel bei Straßenbau durch die Stadt), Dächern, Fassade, Elektrik und so weiter. Wenn man mehrere Wohnungen in dem betreffenden Haus hat, dann sind alle betroffen.

 

Viel grösser gefasst gilt dies auch für einzelne Städte. Auch hier sollte man diversifizieren, wenn möglich. Wenn man beispielsweise alle seine Wohnungen in Wolfsburg hat und Volkswagen pleitegeht, dann hat man ein Problem mit allen seinen Wohnungen.

 

Momentan bin ich zwar auf Mikrolage diversifiziert, aber noch nicht auf Makrolage. Ich habe alle meine Wohnungen in Leipzig und Umgebung. Daher schaue ich mich seit einiger Zeit auch etwas weiter weg bezüglich neuen Häusern um.

Lies: Anfänger-Leitfaden für Immobilien-Investments

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3 Kommentare

  1. Ich habe einmal die Miete wegen Baulärm und Bauschmutz gemindert.
    Manchmal ist ein Fachanwalt für Mietrecht vielleicht doch der bessere Weg. Aber das zeigte sich erst beim Auszug, als der Vermieter eine so unübersichtliche Schlussrechnung schrieb, dass er einfach große Teile der Mietkaution einbehielt.

  2. Unsere Heizung funktioniert seit Wochen nicht und auch die Warmwasserversorgung ist hiervon betroffen. Die Hamburger Tabelle ist ein hilfreiches Werkzeug, um sich für mögliche Mietminderungsberechnungen zumindest eine Orientierung verschaffen kann. Ich werde dies selbstverständlich noch mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht besprechen.

    1. Hast du den Vermieter schon informiert? Oft geht das unter. Er muss erstmal die Möglichkeit für die Behebung des Problems haben, bevor man die Miete senken darf.

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