Immobilien finanzieren mit wenig Eigenkapital und wenig netto

An einigen Stellen in meinem Beitrag wurde darauf hingewiesen, dass ich es vergleichsweise einfach mit Immobilien habe, da ich mit meinem Schweizer Gehalt eine sehr gute Bonität habe und dadurch bessere Konditionen oder überhaupt Kredite bekomme. Andere Leute mit 800€ Nettogehalt hätten dagegen keine Chance und für die das Immobilienkaufen reine Fantasie.

Und da muss ich sagen: Das stimmt zu 100%. Solange ich ein beschissenes Gehalt bekomme, ein schlechtes Mindset zu Geld & Bildung habe und keine Verantwortung übernehmen möchte, sind große Sprünge Wunschdenken.

Warum ist ein hohes Gehalt wichtig? Nicht, weil man davon gut leben soll, sondern weil man damit die Kredite bei den Banken bekommt und dieses Geld investieren kann. Selbst bei einer 100%-Finanzierung durch eine Bank (die bekommt man bei guter Bonität) braucht man immer Kapital zum Bezahlen der Kaufnebenkosten. Wie beim Pokern braucht man Kohle für den big blind/small blind.

Wenn du diese Kohle nicht hast, darfst du nicht mitspielen. Und bei Immobilien sind das generell 10% des Kaufpreises. Meine Immobilien sind im Schnitt 45.000€ wert, also brauche ich bei 10% immer 4.500€.

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Diese 10% sind eine Menge Holz, vor allem, weil wir nicht nur eine Immobilie kaufen wollen. Daher müssen wir Geld sparen, um es investieren zu können. Danach soll sich die Immobilie selber tragen und eventuell noch Cash abwerfen. Aber um den Stein ins Rollen zu bringen, müssen wir erstmal investieren. Und wenn man wie ich schnell wachsen will, muss man viel investieren. Dafür braucht man viel Gehalt. Mit meinem Gehalt kann ich monatlich mindestens 2.000€ sparen. Also kann ich mir alle zwei Monate eine neue Wohnung kaufen.

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Mittlerweile werfen meine Immobilien Cash ab, sodass ich aus dem Cash sparen und neu investieren kann. Ich brauche das hohe Gehalt also nicht für immer. Später kommt man auch wieder mit weniger aus, bzw. der Cash der Immobilien gleicht einiges aus. Allerdings brauchen wir in der Wachstumsphase das Geld, da führt kein Weg herum.

Nun hat aber nicht jeder solch hohes Gehalt. Sicherlich könnte man erstmal fragen, warum verdienen die anderen Personen so wenig? Wieso gibt sich die Person mit unter 1000€ Netto zufrieden? Sicherlich gibt’s einige, die stehen noch am Anfang ihrer Karriere. Vielleicht in Ausbildung oder Studium.  Allerdings gibt’s auch ältere Menschen, die geben sich mit sowas zufrieden. Hatte das im engsten Bekanntenkreis.

Im Grunde genommen sind die Gründe auch egal. Die wichtige Erkenntnis ist: Mit diesem Gehalt kann man Immobilien vergessen, also muss man gehaltstechnisch etwas ändern. Sei es durch Arbeitsplatzwechsel, Berufswechsel, Standortwechsel, usw. Man muss aus der Komfortzone raus.

Dass ich als Taxifahrer, Krankenpfleger, Sozialarbeiter oder in der Gastro nicht reich werde, ist hinlänglich bekannt. Spätestens nach 1-2 Jahren Arbeit in diesen Berufen. Es gibt halt viele schlecht bezahlte Berufe und daran wird sich nichts ändern. Daran hat weder Wirtschaft noch Politik Interesse.

Sehr oft hört man Leute sagen „In meinen Beruf verdient man schlecht. In meinem Beruf hat man es  schwer, etwas zu erreichen.“ Oft bemitleiden sich die Leute selber, wollen aber nichts ändern. Diesen Leuten kann man nicht helfen, jeder muss selbst Motivation aufbringen, etwas ändern und verbessern zu wollen. Die Motivation und der Antrieb müssen von innen heraus kommen. Es wird Zeit, für sein eigenes Leben Verantwortung zu übernehmen.

Wenn man sieht, dass das eigene Leben schlecht ist, dann muss man die Verantwortung übernehmen und eine Entscheidung treffen. Eine Entscheidung, etwas zu ändern. Diese Entscheidung ist die halbe Miete. Und dann natürlich zu der Entscheidung stehen und es durchziehen.
Danach kann man sich Gedanken über die verschiedenen Möglichkeiten machen. Hier eine kleine Auswahl:

1. Arbeitgeber wechseln
2. Beruf wechseln
3. Selbstständig machen
4. Nebenjobs machen
5. Das Land wechseln

Einige Sachen davon sind einfacher zu bewerkstelligen, andere sind aufwendiger bzw. mit größerer Energieanstrengung verbunden. Das wichtigste dabei ist: Egal wie viel mehr wir durch den Wechsel verdienen, wir müsse es sparen….oder zumindest einen großen Teil davon. Wenn man durch den Wechsel 500€ mehr Netto hat, aber gleich ein größeres Auto und eine größere Wohnung besorgt, dann haben wir nix gekonnt.

Sicherlich will man sich was gönnen, als Belohnung für den Mut. Das ist auch ok. Aber man sollte das auf ein Drittel beschränken. Wenn ich also monatlich 500€ mehr verdiene, dann kann ich 150€ davon ausgeben und 350€ sparen. Diese 350€ aufs Jahr hochgerechnet sind 4.200€ und somit die erste kleine Eigentumswohnung für rund 40.000€.

Das mag sich vielleicht langweilig anhören und eine einzelne Wohnung ist nicht besonders viel. ABER: Es geht darum, dass man es einmal macht, ein Gespür dafür entwickelt und sein Mindset ändert. Wenn man das einmal gemacht hat, dann sieht man den direkten Erfolg und macht es in Zukunft immer wieder. Ein weiterer Arbeitsgeberwechsel, eine Gehaltserhöhung, eine günstigere Wohnung. Plötzlich findet man am laufenden Band Möglichkeiten zur Verbesserung und zum Geldsparen fürs Investieren.

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Niemand soll wie ein Asket leben. Mache ich auch nicht. Ich könnte auch 1.500€ mehr im Monat sparen und dann schneller Wohnungen kaufen. Es ist einfach eine Sache des persönlichen Geschmacks: Je mehr ich spare, desto mehr kann ich investieren und desto schneller kann ich wachsen. Ein Mittelweg ist auch ok. Viele junge Immobilieninvestoren leben in einer 1-Zimmer-Wohnung und fahren einen alten Opel Corsa. Ich kenne einen, der fährt tagsüber Essen aus und hat nebenbei ein Immobilienvermögen von einer Million. Klingt erstmal komisch, aber das ist der Kompromiss, den man in der Wachstumsphase eingehen muss.

Zwischenfazit

Sparsam leben und das Gehalt durch eine der oben genannten Möglichkeiten verbessern, ist das allerwichtigste.

Ein guter Kumpel von mir arbeitet bei der Feuerwehr in Berlin. Seit Jahren erzählt er mir, dass er bei der Feuerwehr jedes anderen Bundeslandes 30% mehr verdienen würde. Also müsste er nur den Arbeitsort/Arbeitgeber wechseln.

Eine Freundin ist Krankenschwester und verdient 800€ Netto. Nachdem sie mir ihr Leid erzählt hat, habe ich kurz gegoogelt. In der Schweiz verdienst du als Krankenschwester als Mindestlohn 3.000CHF. Nach wenigen Jahren Berufserfahrung 4.000CHF.

Klar sind die Kosten höher, aber man kann auf akzeptablem Niveau sogar in Zürich von 2.000 CHF leben. Dann lebt man in einer WG und kann 1.000 CHF pro Monat sparen. Das wären dann 12.000 CHF im Jahr und somit 2 Wohnungen pro Jahr.

Des Weiteren kenne ich Studenten, die täglich/am Wochenende/in den Ferien arbeiten und sich somit das Kapital für eine Wohnung besorgen. Oder fleißige Handwerker, die sich selbstständig gemacht haben und danach ihr Einkommen verdreifacht haben.

Sicherlich sind diese Wechsel nicht ohne und man muss sein Leben umstellen. Man muss auf Sachen verzichten. Aber das macht man 5-6 Jahre und danach lebt es sich viel besser. Man muss sich eine Zeit lang anstrengen und in den sauren Apfel beißen. Wir müssen die gute Mobilität und die Möglichkeiten des Internets ausnutzen. Noch nie war es so leicht, einen guten Arbeitsplatz zu finden und Immobilien zu kaufen. Aber aber aber…

Wer meinen Thread komplett gelesen hat, der kann nachvollziehen, dass ich es genauso so gemacht hatte.

• In Deutschland hatte ich nach 3 Jahren Arbeit ein Gehalt von monatlich 2.000€ netto.
• Danach bin ich in die Schweiz gegangen und hatte monatlich 6.100 CHF netto.
• Nach einem Jahr habe ich meinen Arbeitgeber gewechselt und hatte monatlich 6.600 CHF netto.
• Nach einem halben Jahr habe ich meinen Wohnort gewechselt und musste 500 CHF weniger Steuern bezahlen. Das waren 7.100 CHF netto.
• Nach einem weiteren halben Jahr habe ich mein 13. Monatsgehalt auf 12.Monatsgehälter umstellen lassen. Dann war ich bei 7.800 CHF netto.

Meinen Lebensstandard habe ich nach dem Umzug in die Schweiz und nach dem Kauf meines Autos nicht mehr erhöht. Sicherlich fliege ich jetzt ein bisschen öfter durch die Welt. Aber dafür ist jede zukünftige Wohnung günstiger geworden (bin 3x umgezogen) und mein Partyleben hat sich reduziert. Also habe ich jeden Monat mehr Geld übrig, welches ich sparen und dann investieren kann.

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Und ja, ich bin dafür weit aus meiner Komfortzone gegangen und habe Opfer erbracht. Ich habe meinen gesamten Freundeskreis und meine Familie verlassen. Das ist hart und damit muss ich jeden Tag kämpfen. Aber das mache ich gerne, da ich weiß, wofür ich es mache. In fünf Jahren kann ich nach Deutschland zu meinen Freunden zurückkehren, bin finanziell frei und habe ein besseres Leben als 95% aller Deutschen.

Irgendwo hatte ich mal folgendes Zitat gelesen (sinngemäß).

„Zehn Jahre lang musst du so leben, wie 95% der Menschen nicht leben wollen. Danach kannst du den Rest deines Lebens so leben, wie 95% der Menschen leben wollen, aber nicht können.“

Also Arsch hoch, das eigene Leben verbessern und Disziplin zeigen!

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