Wohnung kaufen ohne Eigenkapital

Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten – 6 Strategien aus meiner Praxis




Eine der wichtigsten Fragen von Anfängern, auf Stammtischen und in meinem Coaching ist die Frage nach dem Immobilienkauf ohne Eigenkapital.

 

Die Gründe dafür sind vielfältig, nachvollziehbar und teilweise sehr berechtigt. Es muss schließlich nicht heißen, dass man kein Eigenkapital hat, wenn man keins einsetzen will.

 

Der Markt bietet verschiedene Möglichkeiten die Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen und dieser Beitrag ist eine kleine Zusammenfassung.

 

Ich stelle in diesem Beitrag die mir sechs bekannten Möglichkeiten für die eigenkapitallose Finanzierung dar. Teilweise habe ich sie selbst erfolgreich eingesetzt, teilweise probiere ich sie gerade aus oder es schreiben andere Investoren darüber.

 

Außerdem werde ich erklären, warum es für mich sinnvoll und möglich ist, diese Strategien zu benutzen und welcher Gedanke aus Investor-Sicht dahinter steckt.

 

Viel Spaß beim Lesen und Kommentieren!

 

Inhalt
1) Warum wenig oder kein Eigenkapital zum Wohnungskauf einsetzen
2) Gute Bonität – Eigenkapital haben, aber nicht einsetzen
3) Strategie 1: 110% Finanzierung
4) Strategie 2: Eigenkapital durch Nachrangdarlehen
5) Strategie 3: Eigenkapital durch Blankokredit von der Bank
6) Strategie 4: Nachbeleihung einer anderen Immobilie
7) Strategie 5: Kaufnebenkosten vom Verkäufer zahlen lassen
8) Strategie 6: Rollierendes Eigenkapital
9) Fazit zum Investieren in Immobilien als Kapitalanlage ohne Eigenkapital


Warum wenig oder kein Eigenkapital zum Wohnungskauf einsetzen




Es gibt die verschiedensten Gründe, warum man für den Immobilienkauf kein Eigenkapital einsetzen will.

 

Einige Investoren haben kein Geld und können kein Eigenkapital einsetzen.

 

Andere Investoren wollen die maximale Eigenkapitalrendite und daher den vollen Betrag via Kredit hebeln und fremdfinanzieren.

 

Dann gibt es Investoren, die Eigenkapital haben, aber es für mögliche Reparaturen, Mietausfälle oder sonstige Eventualitäten zurück halten wollen.

 

Außerdem gibt es Investoren, die sehr schnell wachsen wollen und daher mit begrenzten oder ohne Eigenkapital so viele Einheiten wie möglich kaufen wollen.

 

Es gibt noch viele weitere Gründe und fast alle davon sind nachvollziehbar und haben ihre Berechtigung. Sicherlich gibt es auch Investoren, die dem ganzen kritisch gegenüber stehen und aus verschiedenen Gründen davon abraten, ohne Eigenkapital zu investieren.

 

Am Ende ist es eine persönliche Entscheidung und hängt von den persönlichen Zielen und dem persönlichen Risikoempfinden ab. Beispielsweise sagte der Investment Punkt auf dem Immopreneur Kongress 2018, dass man auf keinen Fall mehr als 80% finanzieren soll.

Alexander Raue mit dem Investment Punkt Gerald Hörhan
Alexander Raue mit dem Investment Punkt Gerald Hörhan

Auf der gleichen Veranstaltung sagte der Berliner Großinvestor Jakob Mähren, dass man bei dem derzeitig billigen Geld soviel Kredit wie möglich mitnehmen sollte.

Alexander Raue mit Jakob Mähren
Alexander Raue mit Jakob Mähren

 

Lies: Immopreneur Kongress 2018 – Mein Review

 

Es gibt weder richtig oder falsch, sondern nur unterschiedliche Strategien und Risikoprofile. Lass dir also von Bankern, Maklern, Freundeskreis und anderen Personen nicht vorschreiben, wie du finanzieren sollst. Sei dir aber aller Risiken bewusst.

 

Ich selber habe im März 2016 meine ersten drei Wohnungen gekauft und alle drei zu 110% bei meiner Sparkasse finanziert. Also meine Objekte ohne Eigenkapital gekauft. Erstens hatte ich nicht soviel Geld und zweitens wollte ich schnell wachsen. Mein Ziel sind 50 Wohnungen in 10 Jahren und dafür muss ich Gas geben.

 

Lies: 50 Wohnungen in 10 Jahren

 

In Leipzig konnte man problemlos Wohnungen für 50.000€ Kaufpreis kaufen. Also konnte ich mit 20.000€ Eigenkapital eine Wohnung, vier Wohnungen oder sogar noch mehr kaufen.

 

Je weniger Eigenkapital man einsetzt, desto mehr Wohnungen kann man theoretisch kaufen. Vorausgesetzt die Wohnungen habe eine gute Rendite, sind für die Bank attraktiv und du hast eine gute Bonität.

 

Lies: Vermögensaufbau – Warum Immobilien besser sind als Aktien

 

Von meinen bisher 35 gekauften Wohneinheiten habe ich 23 Objekte ohne Eigenkapital gekauft und dabei habe ich die verschiedenen Strategien angewendet. Alle anderen 12 Objekte habe ich zu 100% finanziert.

 

Lies: Mein Immobilien Portfolio – Zahlen, Cashflow und Renditeberechnungen


Gute Bonität – Eigenkapital haben, aber nicht einsetzen

 

Sehr oft kommt es vor, dass gestandene Investoren ohne Eigenkapital finanzieren wollen. Gerade wenn man schon einige Erfahrungen mit Immobilien gesammelt hat, weiß man, dass man ab und zu schnell und flexibel Geld braucht. Sei es bei einer Reparatur oder einem Schnäppchen.

 

Daher sind die meisten Investoren lieber sehr flexibel mit dem Geld auf dem eigenen Konto, als das Geld in die Finanzierung für eine Immobilie zu stecken oder für eine Sondertilgung zu benutzen. Oft haben sie das Geld auf dem Konto, setzen es aber nicht für den Kauf der Immobilie ein.

 

Gerade wenn man selbstständig oder Privatier ist, muss man der Bank viel Eigenkapital zeigen können, um das Risiko für die Bank zu senken. Sie wissen, dass sie ohne Eigenkapital bei der Bank nicht mehr finanzierbar sind, also versuchen sie so wenig wie möglich Eigenkapital zu „verschwenden“.

 

Kürzlich bekam ich den vielsagenden Rat eines erfolgreichen Privatiers bezüglich Immobilienkauf: „Du musst viel Eigenkapital haben, darfst es aber nicht einsetzen“. Daran versuche ich mich zu halten.

 

Lies: Meine 6 Turbos bei Immobilien Investments

 

Generell geht die Bank umso mehr ins Risiko, je höher sie finanziert und je höher der Beleihungswert ist. Das macht sie sehr ungerne und nur selten. Vor allem macht sie das nur, wenn du eine gute Bonität hast und/oder sie dich unbedingt als Kunden gewinnen will.

 

Oft sagen Banken beispielsweise, dass sie keine 110% Finanzierung machen und 1 Monat später kommt einer mit 5.000€ netto mehr als du und der bekommt die 110%.



Demnach kommst du um den Eigenkapitalaufbau mittelfristig nicht drum herum, du brauchst das Eigenkapital so oder so. Allerdings kannst du parallel immer smart finanzieren.

 

Beispielsweise habe ich in meinen Zielen für 2019 stehen, dass ich 15 neue Objekte kaufen, Kredite in Höhe von 85.000€ abzahlen und Eigenkapital in Höhe von 35.000€ aufbauen will. Alles zusammen sieht so aus, als wenn man überall viel Geld einsetzen muss. Wenn man aber geschickt finanziert, refinanziert und Geld umlagert, dann kann das alles gleichzeitig klappen.

 

Lies: Meine Ziele 2019


Strategie 1: 110% Finanzierung

Die naheliegendste Möglichkeit eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist, wenn man sich das komplette Geld von der Bank geben lässt. Das ist tatsächlich auch meine liebste Strategie, da hiermit der wenigste Aufwand verbunden ist.

 

Lies: Meine Finanzierungsstrategie für mein komplettes Portfolio – Worauf ich besonders achte

 

Dabei hatte ich diese Möglichkeit am Anfang gar nicht auf dem Schirm, beziehungsweise traute mich nicht, meine Bank danach zu fragen. Ich stand erst am Anfang meiner Immobilienkarriere und war zu unerfahren. Eventuell hatte ich auch Angst vor einem Nein von der Bank.

 

Ich war Ende 2015 in meiner Probezeit für meinen neuen Job und hatte viel Zeit zum Suchen von Immobilien. Ich wollte perfekt vorbereitet sein und sofort zuschlagen, wenn am 1.3.2016 meine Probezeit auslief. Also suchte ich Immobilien und erkundigte mich zeitgleich nach Finanzierungen.




Ich schaute viele Videos von Alex Düsseldorf Fischer und hörte oft von 100% Finanzierungen. Außerdem erklärte er, wie man über Nachrangdarlehen die 10% Kaufnebenkosten ebenfalls finanzieren lassen kann.

 

Also fragte ich bei meiner Sparkasse nach, ob sie mir ein Nachrangdarlehen geben würden. Sie antworteten:

 

„Nein Herr Raue, sowas wie Nachrangdarlehen machen wir nicht. Allerdings können sie gern die komplette Immobilie bei uns zu 110% finanzieren. Also Kaufpreis und Kaufnebenkosten.“

 

Hahaha…wie geil. Das war sogar noch besser, da ich so einen besseren Zins bekam und alles über die selbe Bank läuft. Man muss also nur fragen.

 

Lies: Wie ich die richtige Bank für meine Immobilienfinanzierung finde

 

Im Laufe meiner 3,5 Jahre Erfahrungen als Immobilien Investor habe ich gelernt, dass einige Banken 110% Finanzierungen anbieten. Sehr oft die lokalen Sparkassen und Volksbanken, da diese nicht so bürokratisch wie Großbanken sind und sich mehr mit dem individuellen Kunden auseinander setzen.

 

Dabei spiel eine gute Bonität und eine gute Immobilie eine wichtige Rolle. Ganz nach dem Sprichwort „Wer viel hat, dem wird viel gegeben“. Wenn man eine gute Bonität hat, ist man für die Bank ein kleineres Risiko und dann ist die Bank bereit mehr Geld zu geben.

 

Lies: Immobilien Finanzierung mit schlechter Bonität und wenig Einkommen

 

Wenn man neue Bankkontakte sucht oder die alten Bankkontakte bezüglich der 110% Finanzierung anfragt, dann kann man das durch die Blume machen. Dann lässt man der Bank alle Optionen offen und bekommt kein hartes nein. Ich frage wie folgt bei den Banken an, wenn ich eine neue Immobilie habe und eine Finanzierung brauche:

 

„Gerne würde ich diese Wohnung bei ihnen finanzieren. Würden sie mich bei dieser Finanzierung begleiten? Falls ja, dann würde ich sie bitten, mir die Konditionen für 100%-Finanzierung und 110% Finanzierung zu geben (2% Tilgung).“

 

Danach wird die Bank entscheiden, ob sie eine 110% Finanzierung raus gibt und zu welchen ungefähren Konditionen. Ich habe bei der selben Bank 110%-Finanzierungen mit 2,43% Zins und für 1,53% Zins angeboten bekommen. Es hängt also stark von der Bonität, dem Track-Rekord und der Immobilie ab.

 

Sehr wichtig ist jedoch anzumerken, dass diese 110% Finanzierung deine Vermögensbilanz verschlechtert. Schließlich bekommst du 110% Darlehen und die Immobilie ist nur 100% wert. Das ist unabhängig davon, ob die Immobilie in Realität mehr wert ist. Es zählt (vor allem) im ersten Jahr der Kaufpreis und damit hast du nach dem Verkauf mehr Schulden als Vermögen.


Strategie 2: Eigenkapital durch Nachrangdarlehen

Von Nachrangdarlehen habe ich zum ersten Mal durch die Videos von Alex Fischer erfahren.

 

Grundsätzlich funktioniert dieses Nachrangdarlehen so, dass eine Bank in den zweiten Rang der Grundschuld geht und dir einen Kredit für beispielsweise die Kaufnebenkosten gibt. Dieser zweite Rank ist natürlich viel risikoreicher als der erste Rang und daher sind die Zinsen viel teurer.

 

Allerdings zahlt man diese hohen Zinsen nur die eine kleinere Summe – beispielsweise die 10% Kaufnebenkosten – und daher ist der Mischzins der Gesamtfinanzierung in Ordnung. Vor allem wenn man bedenkt, dass man dadurch eine Immobilie ohne Eigenkapital und quasi zum Nulltarif bekommt.

 

Ich hatte mich vor 2 Jahren danach erkundigt, aber keine Bank gefunden, die ein Nachrangdarlehen für mich macht. Das liegt daran, dass ich Steuerausländer bin und die Banken mich deshalb nicht (besonders gerne) finanzieren.

 

Lies: Wie finde ich eine Bank als Steuerausländer?

 

Für alle anderen Investoren habe ich oft gehört, dass viele Banken ein Nachrangdarlehen machen und sich beispielsweise die Hanseatic Bank darauf spezialisiert hat.

 

Link: Homepage der hanseaticbank


Strategie 3: Eigenkapital durch Blankokredit von der Bank

Auf Möglichkeit der Blankokredite bin ich durch zwei Vorträge auf dem letzten Immobilienkongress aufmerksam geworden. Diverse Banken geben Kleinkredite/Konsumkredite oder Blankokredite raus. Oft haben diese Kredite hohe Zinsen.

 

Allerdings gibt es diese Blankodarlehen auch speziell für Immobilienbesitzer. Man bekommt dieses Darlehen nur, wenn man ein Immobiliengrundbuch als Eigentümer vorweisen kann. Es wird in diesem Grundbuch keine Eintragung gemacht, aber man zeigt dadurch, dass man eine Immobilie hat. Die Banken und Bausparkassen gehen dann davon aus, dass man den Kredit für Sanierungen verwendet.

 

Dadurch bekommt man diesen Kredit von den Banken günstiger, beispielsweise für 3% Zins. Einige Banken verlangen dann Nachweise über die Verwendung, andere Banken nicht. Gern kannst du deine Bank oder Bausparkasse danach fragen. Ich habe meinen Banken damals folgende Mail geschrieben:

 

„Guten Morgen Frau XXX,

ich habe eine Frage zu Privatkrediten, Blankodarlehen und Modernisierungsdarlehen.

Wie sie wissen, habe ich mittlerweile ein großes Portfolio und demnächst stehen einige, große Ausgaben an. Ich würde gern einen solchen Kredit beantragen.

1) Kann man bei ihnen solche Kredite beantragen?
2) Wie sehen die ungefähren Konditionen solcher Kredite aus?
3) Bis zu welcher Höhe sind solche Kredite möglich?
4) Wie ist der Prozess und welche Bedienungen gelten für diesen Kredit?

Falls sie nicht der richtige Ansprechpartner in ihrer Bank dafür sind, würde ich mich um eine Weiterleitung freuen.

Beste Grüße“

 

Gerne kannst du diesen Text übernehmen und an deine Bank schicken. Ich habe damals Angebote über Modernisierungskredite mit Eintragung von Grundschulden bekommen und Angebote für Kredite ohne Eintragung von Grundschulden und ohne Verwendungsnachweis. Die Kredite gingen über Volltilger, Annuitätendarlehen, 5 Jahre Zinsbindung, 10 Jahre Zinsbindung, 25.000€ – 30.000€ Kreditsumme und vieles mehr.




Strategie 4: Nachbeleihung einer anderen Immobilie

Alexander Raue beim Notartermin
Alexander Raue beim Notartermin

Ein Klassiker und von vielen fortgeschrittenen Immobilien Investoren gerne genutzt; die Nachbeleihung. Dabei nutzt man als Investor seine vorhandenen Immobilien, um zusätzliches Geld aus ihnen zu ziehen und dieses Geld als Turbo für neue Investments zu benutzen.

 

Ich habe gerade Anfragen bei meinen Banken zu dieser Art der Refinanzierung laufen, um ebenfalls Gebrauch von diesem Turbo machen zu können.

 

Das Prinzip sagt aus, dass man freie Grundschulden einer Immobilie nutzen kann, um Eigenkapital zu bekommen. Wenn ich beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100.000€ habe und darauf nur Schulden von 60.000€ habe, dann habe ich freie Grundschulden von 40.000€. Ich kann bei der Bank einen weiteren Kredit für 40.000€ aufnehmen – die Immobilie nachbeleihen – und dieses Geld für eine neue Immobilien nutzen.

 

Viele Immobilieninvestoren wenden dieses Prinzip bereits bei neu zu kaufenden Immobilien an. Sie kaufen eine Immobilie weit unter Wert und lassen diese Immobilie nach einem Jahr neu bewerten. Bei der Neubewertung stellt sich ein höherer Wert der Immobilie raus und diesen Wert beleihen die Investoren nach. Dafür benötigt man natürlich eine sehr kurze oder variable Zinsbindung, da man mindestens ein Jahr an das Niederstwertprinzip gebunden ist.

Meine ersten drei Immobilien habe ich im März 2016 für rund 128.000€ zu einem m² Preis von rund 1.000€/m² gekauft. Mittlerweile werden die Immobilien in Leipzig für 1.500€ – 1.600€ pro m² verkauft. Also dürften meine Immobilien ebenfalls 50% mehr wert sein, zumal ich in allen drei Wohnungen Mieterhöhungen durchgeführt und somit den Ertragswert erhöht habe.

 

Die Immobilien könnten nun 180.000€ wert sein und es liegen momentan 137.000€ Schulden auf den drei Wohnungen (110% Finanzierung vor 2,5 Jahren). Das macht eine Differenz von rund 40.000€. Diese Differenz könnte ich als neuen Kredit auf die drei Wohnungen aufnehmen, mir auszahlen lassen und als Eigenkapital für neue Wohnungen benutzen.

 

Natürlich muss die Bank dafür die drei Immobilien neu bewerten lassen. Dann stellt die Bank fest, welchen Wert die Immobilien aus Sicht der Bank haben. Aber selbst wenn die Bank den Wert nur mit 160.000€ bewertet, könnte ich die Wohnungen mit rund 25.000€ nachbeleihen und hätte nach drei Jahren neues Eigenkapital. Für diese Strategie ist eine kurze Zinsbindung sehr wichtig, daher mache ich bei meinen Finanzierungen immer nur 5 Jahre Zinsbindung.

 

Lies: Wieso ich immer nur 5 Jahre Zinsbindung wähle.

 

Sobald ich die Gespräche mit meiner Bank im Januar 2019 bezüglich dieser Refinanzierung abgeschlossen und die erste Nachbeleihung durchgeführt habe, werde ich darüber einen ausführlichen Bericht schreiben und ihn hier verlinken.

 

Diese Strategie und die genauen Konditionen der Darlehnshöhe sind ebenfalls von Bank zu Bank unterschiedlich und es sollte sich im höhere Volumina handeln. Für 5.000€ macht eine Bank keine Neubewertung einer Immobilie. Daher kann es wie in meinem Fall ratsam sein, einige kleinere Wohnungen zusammenzufassen.


Strategie 5: Kaufnebenkosten vom Verkäufer zahlen lassen

Außenansicht MFH2
Außenansicht MFH2

Diese Option ist eine meiner Favoriten. Ich lasse die Kaufnebenkosten vom Verkäufer tragen.

 

Normalerweise werden die Kaufnebenkosten vom Käufer bezahlt. Aber wo steht geschrieben, dass man das so machen muss? Nirgends. Es ist ehr ein ungeschriebenes Gesetz.

 

In manchen Regionen Deutschlands teilen sie die Verkäufer und Käufer den Makler. Warum den Makler nicht ganz vom Verkäufer zahlen lassen? Und den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer gleich mit?

 

Das hat den Vorteil, dass man von der Bank eine 100% Finanzierung für den Kaufpreis bekommt, der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt und man selber kein Eigenkapital mitbringen muss. Außerdem stehen nach dem Kauf genauso viele Schulden wie Vermögen in der Bilanz.

 

All das ist möglich, wird aber nur sehr selten in der Praxis umgesetzt und ist wenigen bekannt. Daher wird man bei einigen Beteiligten – vor allem bei Maklern – oft auf wenig Gegenliebe stoßen. Schließlich ist das außerhalb ihrer Komfortzone und der bekannte Prozess muss angepasst werden.

 

Wichtig hierbei ist, dass alles offen und transparent an die Bank kommuniziert wird. Ansonsten macht man sich eventuell mit unerlaubten „Kickback“ strafbar. Du darfst die Bank nicht über den Kaufpreis täuschen. Du darfst also nicht einfach die Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis drauf schlagen und diesen an die Bank kommunizieren.

 

Ich verhandle immer einen Kaufpreis mit dem Verkäufer und kommuniziere diesen Preis an die Bank. Dann lasse ich mir diesen Kaufpreis von der Bank und deren Finanzierung von der Bank bestätigen. Zusätzlich verhandle ich mit dem Verkäufer, dass er die Kaufnebenkosten trägt. Also Bonus quasi. Schließlich hätte die Bank auch nichts dagegen, wenn man den Kaufpreis runter handeln würde.

 

Das alles lasse ich immer offiziell in den Kaufvertrag schreiben und beim Notar beurkunden. Dann liegt es der Bank ebenfalls offiziell vor und niemand wird getäuscht. Außerdem wird sicher gestellt, dass die Gläubiger (Makler, Finanzamt, Notar) beim Richtigen das Geld abholen.

 

Wichtig in den Verhandlungen mit den Verkäufer ist das Fingerspitzengefühl und eine gute Begründung. Schließlich bedeutet das oft für den Verkäufer zusätzlichen Aufwand.

 

Wenn ein Makler beteiligt ist, wird es oft noch schwieriger. Trotzdem lohnt es sich, diese Strategie auszuprobieren. Schließlich können wir das eingesparte Geld der Kaufnebenkosten in die Finanzierung einbringen oder für neue Objekte verwenden.

 

Für Nachfragen zu diesem Thema kannst du mich gern beim Immobilien Investor Stammtisch Zürich oder online in meinem wöchentlichen Skype Coaching ansprechen.

 

Lies: Immobilien Investor Coaching bei Alexander Raue

 

Diese Strategie habe ich beispielsweise bei meinen letzten drei gekauften Wohnungen und meinem Mehrfamilienhaus im November 2017 erfolgreich angewendet.


Strategie 6: Rollierendes Eigenkapital

Diese Strategie ist etwas langfristiger zu betrachten, da man zwar ohne Eigenkapital finanzieren kann, aber trotzdem das Eigenkapital erstmal 3-5 Jahre geblockt ist.

 

Im Prinzip lässt man die Kaufnebenkosten von der Bank mit finanzieren (110%), hinterlegt aber einen Betrag in Höhe der Kaufnebenkosten bei der Bank auf ein extra Konto und tritt dieses Konto an die Bank ab.

 

Sobald man die Immobilie um 10% getilgt hat – respektive um den Betrag der Kaufnebenkosten – kann man das Geld von dem abgetretenen Konto wieder zurückholen. Man bekommt sein Eigenkapital wieder.

 

Die meisten Investoren Tilgen mit 2%-3%, wodurch das Geld für 3-5 Jahre geblockt ist. Einige Investoren fahren diese Strategie mit jeder Immobilie, sodass in regelmäßigen Abständen immer etwas Geld frei wird, wodurch die nächste Immobilie gekauft werden kann.

 

Wichtig ist, diese Strategie genau mit der Bank zu besprechen und ebenfalls den Passus in den Vertrag einzufügen, dass das eingesetzte Eigenkapital nach der entsprechenden Tilgung wieder frei wird. Später lässt sich dieser Passus schwieriger mit der Bank verhandeln.

 

Selbstverständlich kann man auch andere Sicherheiten als rollierendes Eigenkapital hinterlegen. Aktien, Lebensversicherungen, andere Immobilien, Gold, usw. Es hängt immer von der Bank ab. Jede Bank nimmt andere Sicherheiten und bewertet sie anders. Die Banken machen bei Aktien beispielsweise Abschläge, da die Aktien Schwankungen unterliegen können.

 

Als wichtige Ergänzung ist noch zu sagen, dass man natürlich eine höhere Kreditsumme aufnimmt und einen höheren Beleihungswert hat. Damit wird man höhere Zinsen für den Kredit zahlen. Du solltest diese Strategie auf jeden Fall genau durchrechnen.

 

Ich selber habe diese Strategie noch nicht ausprobiert, finde sie aber sehr interessant. Sollte ich mit meinen anderen Strategien nicht weiter kommen, werde ich das Rollierendes Eigenkapital auch mal ausprobieren.


Fazit zum Investieren in Immobilien als Kapitalanlage ohne Eigenkapital

 

Für mich ist der Immobilienkauf ohne Eigenkapital ein wichtiges Instrument, um schnell wachsen und einen großen Immobilienbestand aufbauen zu können. Ich bin mir des Risikos bewusst und nehme es gerne in Kauf.

 

Dabei habe ich die Strategien der 110% Finanzierung und der Übernahme der Kaufnebenkosten durch den Verkäufer ausgiebig angewendet. Demnächst werde ich die Blankokredite und die Refinanzierung (Nachbeleihung) testen und meine Erfahrungen mit dir teilen.

 

Man muss sich immer bewusst sein, dass man für diese Strategie eine gute Bonität und gute Objekte braucht. Es bringt nichts mit dieser Strategie viele Objekte zu kaufen, die Cashflow negativ sind. Damit bekommt man irgendwann bei der Bank keine Kredite mehr, weil die eigene Bonität zu stark belastet ist. Daher sollte man immer nach mindestens 7% Mietrendite-Objekten Ausschau halten und mit verschiedenen Banken sprechen.

 

Lies: Warum man als Anfänger eine vermietete Wohnung mit 7% Rendite kaufen sollte

 

Die in diesem Beitrag vorgestellte Strategie ist hauptsächlich für buy&hold Objekte. Bei Flip Objekten bekommt man das Eigenkapital sowieso beim Verkauf wieder und dort sind andere Faktoren für die Finanzierung wichtig.

 

Es spricht aber auch nichts dagegen, Eigenkapital für buy&hold Objekte einzusetzen. Der Investor Andreas Sell setzt beispielsweise immer 40% Eigenkapital ein, um „Non Recourse“ Finanzierungen zu bekommen. Dadurch sinkt seine Haftung für seinen Immobilienkauf und die Kreditlast. Somit hängt die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals immer von deiner Strategie ab.

 

Kennst du noch weitere Möglichkeiten ohne Eigenkapital zu finanzieren? Schreib es gerne in die Kommentare.

19 Kommentare

  1. Hallo Alexander,
    wie immer gut geschrieben. Alle deine Themen funktionieren in der Praxis und sind gut dargestellt. Das kann ich dir als Notar und Investor bestätigen.
    Ein kleiner Fehler ist im Text:
    Du schreibst, dass die Nebenkosten in der Regel vom Verkäufer getragen werden, meinst aber Käufer. Vielleicht kannst du das kurz korrigieren.
    Viele Grüße aus dem hohen Norden

  2. Hallo Alexander,

    danke für diesen sehr hilfreichen Beitrag!

    Zur Strategie 5: Kaufnebenkosten vom Verkäufer zahlen lassen

    Kannst du hier erläutern, was für direkte finanzielle Einflüsse das hat? Speziell interessieren mich folgende Fragestellungen:

    – Wie viel Prozentpunkte sparst du durchschnittlich durch die bessere Beleihungsquote?
    – Erhöht sich die Summe der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.) durch den höheren Kaufpreis?
    – Wie viel bist du bereit, mehr zu zahlen, damit der Verkäufer den Mehraufwand in Kauf nimmt?
    – Die Bank überweist die Darlehenssumme i.d.R. direkt an den Verkäufer. Wie stellst du sicher, dass dieser dir etwaige vorgestreckte Zahlungen auch zurück überweist?
    – Du schreibst: „Schließlich können wir das eingesparte Geld der Kaufnebenkosten in die Finanzierung einbringen oder für neue Objekte verwenden.“ -> Das wundert mich, denn im Gegensatz zur 110% ist das Geld nicht tatsächlich eingespart. Die Bank zahlt es trotzdem, nur wird es anders gebucht. oder habe ich hier einen Gedankenfehler?

    Ich finde dieses Vorgehen – das Übertragen der Kaufnebenkosten auf den Verkäufer – sehr Interessant. Ich verstehe aber noch nicht, welche Vorteile du konkret daraus ziehst und bin gespannt ob du ein paar Antworten hast, die mehr Licht ins Dunkle bringen.

    Danke und Gruß
    Christian

    1. Hallo Christian, danke fürs Feedback und die vielen Fragen. Hier meine Gedanken zu deinen Punkten:
      1) Bisher habe ich die eingesparten KNK nie in die Finanzierung einige bracht, sondern damit neue Immobilien gekauft. Ich hatte es nur als Option geschrieben. Anstatt 100% könnte man dann 90% finanzieren, wenn man das Geld dafür einsetzt. Praktische Erfahrungen habe ich damit nicht. Mir waren neue Immos wichtiger als Prozentpunkte beim Zins.
      2) Die Summe der Kaufnebenkosten erhöht sich nicht, da einfach der Verkäufer anstatt der Käufer die KNK zahlt. Du sollst sie ja nicht oben drauf schlagen.
      3) Ich zahle nicht mehr, sondern ich verhandle nicht weiter runter, wenn der Käufer die KNK zahlt.
      4) Ich schreibe in den notariellen Kaufvertrag, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten nach Zahlung des Kaufpreises zahlt. Damit ist alles schriftlich sicher gestellt.

      Der Hauptvorteil ist wie gesagt, dass du das Geld entweder in die Finanzierung einbringst und dann bessere Zinsen bekommst oder damit neue Immobilien kaufst.

      Beste Grüße,
      Alexander

      1. Hallo Alexander,

        vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Ich habe für den Vorschlag, die KNK auf den Verkäufer umzulegen, schon oft Missverständnis geerntet, sei es vom Makler, Finanzierungsberater oder Notar. Und ganz ehrlich, ganz sicher bin ich mir über den Vorteil auch noch nicht.

        Die einzige Unterschied zu einer regulären 110%-Finanzierung ist, das wir in den notariellen Kaufvertrag schreiben, das der Verkäufer die KNK zahlt. Die Zusammensetzung und Höhe des Darlehens ändert sich nicht. Die Bank sieht sich den Kaufvertrag auch an – wieso sollte Sie dann die Finanzierung anders bewerten?

        Gruß Christian

        1. Hallo Christian,

          ich verstehe es so, bitte Alexander korrigiere mich wenn ich falsch liege.

          Du kaufst beispielsweise eine ETW für 100.000 €. Wenn Du einen 110 -%-Finanzierung machst, fragst Du diese bei der Bank an und hast üblicherweise den Zinsaufschlag von einer 100 auf 110-%-Finanzierung wenn die Bank es überhaupt anbietet.

          Im von Alexander geschilderten Fall stellst Du Dein Objekt der Bank als 100-%Finanzierung vor und erhälst dazu die Konditionen. Dann reichst Du den Kaufvertragsentwurf vom Notar nach, mit der von Alexander beschriebenen Formulierung.

          Ergebnis:

          Du hast die Konditionen einer 100-%-Finanzierung und der Verkäufer trägt die KNK. Du hast dich entweder im Vorfeld dazu entschieden es so zu machen und hast eine Immobilie mit 0 EK finanziert.

          Alternativ hast die vorherige Anfrage mit einer 90-%-Finanzierung gestellt und setzt die eingesparten 10 % (KNK) dafür ein, EK in die Immobilie einzubringen uns somit die Zinskonditionen für eine 90-%-Finanzierung zu bekommen.

          Stimmt das so Alexander, auch was den Ablauf angeht?

          Beste Grüße Florian

          1. Danke Florian, jetzt hat es Klick gemacht! Ich persönlich finde das schon ziemlich tief in die Trickkiste gegriffen und kann mir gut vorstellen, dass man das nicht zu oft bei der gleichen Bank machen kann. Immerhin bekommt diese weniger Sicherheiten als Sie Eingangs kalkuliert hat. Und Außerdem hat die Bank nach Erhalt des Kaufvertragentwurfs immer noch die Möglichkeit den Zins neu festzulegen.

            Dennoch spricht natürlich nichts dagegen, es auszuprobieren!

            Ich habe heute mit meinem Notar, bzw. seiner Sekretärin darüber gesprochen und diese war der Meinung, dass die KNK nach der Höhe des Gesamtkaufpreises berechnet werden. Schreibst du den Immobilienkaufpreis gesondert in den Kaufvertrag und listest die Kosten der KNK detailliert auf oder wie stellst du sicher, dass die KNK auf den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie berechnet werden?

            Gruß Christian

  3. Moin, schöne Übersicht!

    Wie machst Du es bei der Zahlung der NK durch den VK? Setzt Du den Kaufpreis dann für die AfA an und die NK fallen weg aus Deiner Steuererklärung?

    1. Hoi Mat, du darfst natürlich in der Steuer nur abschreiben, was du an Kosten hast. Wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt, darfst du sie nicht ansetzen.

  4. Hallo Alexander, super Artikel, aus dem ich viel für mich herausziehen kann. Was ich aber noch nicht verstehen beim Thema Nachbeleihung ist, wieso eine kurze Zinsbindung nötig ist. Gemäß dem Fall ich habe 10 Jahre ZB, kann ich dennoch nach 1 Jahr eine Neubewertung durchführen lassen?

    VG!

    1. Hallo Josef, viele Banken führen die Nachbeleihung und die Neubewertung erst kurz vor Ende der Zinsbindung durch. Meine Sparkasse frühestens 3 Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung. Da sind 5 Jahre besser als 10. Außerdem kannst du bei kurzer Zinsbindung besser eine Neubewertung von anderen Banken machen lassen und dann wechseln. Dann fällt die Vorfälligkeitsentschädigung geringer aus.

  5. Sehr guter Artikel.
    Was ist deine Erfahrung in Bezug auf 110% Finanzierung ohne Zusatzsicherheiten wie z. B rollierendes Eigenkapital, wie bewertet die Bank solche Finanzierungen und wie wirken sie sich auf deine Finanzierbarkeit für weiter Objekte aus? Lässt sich das lange so machen?

    1. Alle meine 110% Finanzierungen (6 Deals) waren ohne Zusatzsicherheiten und gingen gut von statten. Allerdings macht das die Bank und ab und zu und will zwischendurch wieder ein bisschen Eigenkapital von dir sehen. Sie wollen sehen, dass du auch mit deinem eigenen Geld ins Risiko gehst (skin in the game). Finanzierbar war ich immer, wenn ich gute Objekte anbrachte. Bisher ist kein Ende in Sicht. Allerdings habe ich auch ein hohes Nettoeinkommen und daher sicherlich eine hohe Finanzierungsgrenze bei den Banken.

  6. Hallo Alexander,
    zur Strategie 5.
    Die Kaufnebenkosten verringern doch auch deine Steuer da du sie als Kosten absetzen kannst. Warum also keine Nebenkosten. Sind die Ersparnisse beim Kredit dann größer?

    1. Das stimmt, die Steuern werden verringert. Allerdings zählen die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten und werden über 40 bzw. 50 Jahre abgeschrieben. Bei einer 50.000€ Wohnung wären das selbst bei Höchststeuersatz 4,38€ pro Monat, also nicht erwähnenswert. 5.000€ haben oder nicht haben, ist schon eine ganz andere Liga 😉

      1. Hi Alex,
        das Argument mit „haben oder nicht“ zieht ja nur beid er 100% Finanzierung. Bei 110% ist es ja egal.
        Hast Du an einem konkreten Beispiel da die Vorteile mal belegt? (Zinssatz 100% gg 110%)?
        Die „Überschuldung-Thematik “ der 110% Finanzierung mal aussen vor….

  7. Hallo Alexander,

    du fragtest ja noch nach weiteren Möglichkeiten. Ergänzen könnte man noch das Thema Verkäuferdarlehen, wie es Stephan Steup im aktuelle Immopreneur-Podcast erwähnt hat.
    Ggf. möglich sind dann auch noch solche Sachen wie Rentenmodelle, bei denen es denkbar wäre, dass man auch auf Eigenkapital verzichtet, wenn man das entsprechend konstruiert. Es gibt Firmen, die das praktizieren, wie man das als Privatinvestor umsetzt, müsste man sich dann aber natürlich nochmal anschauen. Praktische Erfahrungen habe ich in dem Bereich nicht. 😉

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